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    一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位：
    據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；
    全國各類老年社會福利機構有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。
    二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：
    石家莊現(xiàn)在60歲以上的老年人口已達118.2萬，占總?cè)丝诘?2.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。
    我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。
    三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。
    家庭服務照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應運而生，是不可阻擋的。
    四、高標準的老年公寓都包括什么：
    高標準的老年公寓在設施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質(zhì)以及針對老年人的服務也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設計中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個規(guī)劃中園林綠化面積達75%以上，并根據(jù)老年人活動和愛好特點，規(guī)劃建設項目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設施。室內(nèi)設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規(guī)范》高標準、高要求實施。在園區(qū)內(nèi)所有設施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。
    五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：
    房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現(xiàn)在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養(yǎng)路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發(fā)揮個人魅力去爭取，打通關系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。
    六、投資10000平米老年公寓的分析：
    投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據(jù)《老年住宅設計規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時間長，風險大，這就是好多運作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。
    七、老年公寓的宣傳：
    做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團公司的整體形象加分。
    八、經(jīng)營思路：
    一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學習、總結(jié)別人的經(jīng)驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。
     九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。
    十、綜合考慮：
    我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業(yè)的雄心和韜略。
    十一、提高老年公寓效益的對策思路：
    理論上有經(jīng)濟主體的經(jīng)濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。
    十二、八面來風：
    杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實現(xiàn)利潤40多萬元。它的經(jīng)營主要還是為了體現(xiàn)國家的福利設施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經(jīng)過政府批準，轉(zhuǎn)讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統(tǒng)計結(jié)果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。

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引言：
    《人口老齡化》顧名思義，老齡化指的是在社會總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁?。對于老齡化，國際上最簡單的評判標準是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。2005年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口達到10055萬人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。我國已成為人口老齡化國家。

我國老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展
    我國自1999年以來已經(jīng)進入老年型國家。新世紀開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談談個人看法。
    一、老年公寓需求的不斷增長。
    1、中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。又據(jù)預測我國65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）（北京大學健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。
    2、觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》2002年第3期）?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。
    3、社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）?？梢姡S著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。
    4、現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。
    5、隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。
    同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎設施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。
    二、中國老年公寓的特點
    老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。
    1、地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。
    2、老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。
    3、設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關心的問題之一。
    4、規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。
    5、老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。
    三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題
    老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設較多，也積累了不少的經(jīng)驗。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現(xiàn)有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機構150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機構的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎。
    但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。
    1、老年公寓的建設供不應求。國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?4.9％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。
    2、老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。
    3、老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導報》2001年18期）。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構可以接受的價位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。
    4、一些老年公寓和養(yǎng)老機構建筑老化，設施不全。一般來說設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。
    5、政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。

索引：
    一、內(nèi)容概要
    二、公司簡介
        1、公司概況
        2、發(fā)展目標
        3、現(xiàn)有業(yè)務
        4、經(jīng)營理念
        5、客戶概況
        6、管理隊伍
    三、項目市場背景與市場情況分析
        1、養(yǎng)老服務社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析
        2、養(yǎng)老服務社區(qū)的市場情況分析
        3、主要競爭情況分析
    四、SWOT分析與關鍵問題分析
        1、機會
        2、威脅
        3、優(yōu)勢
        4、劣勢
        5、關鍵問題
    五、目標與目標可行性分析
    六、營銷計劃
        1、目標市場
        2、產(chǎn)品
        3、價格
        4、渠道
        5、促銷
    七、財務計劃與財務分析
    八、其他

正文：
    一、內(nèi)容概要
    1、本商業(yè)計劃書說明了四川秋實實業(yè)開發(fā)股份有限公司準備在2003年，開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目的計劃。
    2、本計劃書涉及的時間為2003年~2005年兩年。
    3、開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，對于本公司來說，是基于目前中國“銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。這一項目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務體系；三是提升了“秋實”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。
    4、本計劃書涉及的主要目標是：分為兩期建設“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)成為我國西部第一個大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)。“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)各類住房共2450套，根據(jù)精確預估，社區(qū)住房銷售的預期收入為18674萬元，社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤2375萬元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)2025萬元。另外，社區(qū)每年的管理服務活動將為公司創(chuàng)造利潤153萬元。
    5、實現(xiàn)以上銷售和利潤目標，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對本項目的投資分析，實現(xiàn)本計劃書的市場風險不超過3%。
    6、“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的總建設成本15769萬元，由于社區(qū)在建設中同時銷售，故該項目先期投資為6000萬元，秋實公司可以自籌資金1/3，即2000萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。
    二、公司簡介
    1、公司概況
    四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司的前身為“成都靈新墓葬”，創(chuàng)建于1997年，是四川省民政廳批準，四川省機構編制委員會登記注冊，四川省計委立項的殯葬及殯儀綜合服務改革試點項目。2003年，報經(jīng)四川省人民政府批準，公司整體變更設立名為“四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司和張敏隆等25個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。
    公司現(xiàn)注冊資金12901.5萬元，擁有2個全資子公司和一個控股公司。此外公司嚴格按照《公司法》規(guī)范運作，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。公司已開發(fā)項目靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。在陵園觀光化、服務專業(yè)化、管理科學化等方面均有顯著建樹，取得了很好的社會效益和經(jīng)濟效益。使以塔位銷售為主的經(jīng)營收入穩(wěn)定增長。
    2、發(fā)展目標
    四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司長期發(fā)展目標是通過全面進入老年服務市場，通過在老年服務市場抓住養(yǎng)老、送終服務等方面各項核心業(yè)務，成為四川乃至全國最大的從事老年服務行業(yè)市場的領先者。公司主要通過在養(yǎng)老服務、老年產(chǎn)品開發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時的郊游服務方面，逐漸成為以“銀發(fā)（灰發(fā)）市場”為主體，構造出一個完整的服務產(chǎn)業(yè)鏈，爭取經(jīng)過十年左右的發(fā)展，使公司能夠達到年收入過億，在老年市場上，成為西南甚至全國最大的全程服務的老年服務公司。此次公司投資“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，就是開始在殯葬業(yè)務成功以后，按照公司的長期發(fā)展目標要求，進行產(chǎn)業(yè)鏈的向上擴展，此項目將與公司另外一個老年服務投資項目“寶光永生堂”一起開發(fā)。這兩個項目完成后，將使公司的年營業(yè)收入從現(xiàn)在的3000余萬元上升到8000余萬元，并可實現(xiàn)公司長期發(fā)展戰(zhàn)略中的第二階段發(fā)展目標之要求。
    3、現(xiàn)有業(yè)務
    四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀服務、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務及（在園林觀光和休閑時的）附加服務。靈新墓葬園區(qū)地處成都市近郊新都區(qū)斑竹園鎮(zhèn)，占地105畝，建筑面積6萬多平方米，是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地和藝術殿堂。公司采用塔葬這種全新的概念，既順應了國家節(jié)約土地的殯葬改革發(fā)展方向，又滿足了千百年來中國人民重視送終，以寄托哀思的愿望，為生命畫上圓滿的句號，顯示出它強大的生機和活力。
    四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設施和配套服務的殯葬服務企業(yè)。公司下屬的靈新墓葬公司現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的主要產(chǎn)品是用于骨灰存放塔位。根據(jù)存放位置的差別、存放環(huán)境外觀差異，設有“千禧型”、“金玉滿堂”、“富貴跡象”、“百家姓氏圣壇”等十余大類上百種型號的塔位。墓位設計成藝術墓形式，注重滿足顧客對已故親人安置的個性化要求，面向的是中、高檔消費群體，占據(jù)了殯葬業(yè)的高端市場。
    經(jīng)過在殯葬服務業(yè)領域的6年經(jīng)營，公司以成為這項業(yè)務領域中的絕對領先者。迄今為止，在相同業(yè)務領域，公司沒有現(xiàn)實的競爭對手?，F(xiàn)在公司經(jīng)過多年經(jīng)營，留存利潤已有3100萬元。
    4、經(jīng)營理念
    本公司的經(jīng)營理念是——在老年服務業(yè)務領域內(nèi)，以誠信經(jīng)營為基本行為準則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價值的服務產(chǎn)品，成為老年服務市場上顧客最為信賴的公司和品牌。
    本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務業(yè)務，通過不斷延伸的老年服務，構造在銀色市場中最完整的服務產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。
    5、客戶概況
    公司所經(jīng)營的靈新墓葬項目已擁有顧客3萬余人。公司在開展業(yè)務的過程中，深深感到社會老年群體越來越需要的養(yǎng)老服務要求。公司在開展殯葬服務的過程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近8萬人。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務市場以外，還存在一個需要養(yǎng)老服務的龐大消費市場。公司曾通過借助社會資源、并自己開發(fā)一些服務項目，進行簡單的養(yǎng)老服務延伸，但硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務，始終沒有成為公司的贏利源。
    但正因為龐大的潛在市場存在，公司在這方面已經(jīng)積累一定的經(jīng)驗和掌握了顧客資源，由此促使公司在2002年終下決心，投資建設“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，并準備通過此項投資項目，將簡單的養(yǎng)老延伸服務變成公司在老年服務市場上正式的核心業(yè)務，不斷完善公司在老年服務市場產(chǎn)業(yè)鏈的服務范圍，為公司的業(yè)務構造完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也為實現(xiàn)公司的長期發(fā)展目標奠定業(yè)務發(fā)展基礎。
    6、管理隊伍
    1)、董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生
    張敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。
    現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會名譽會長。
    1957年3月，應征入伍，先后參加過西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎，歷任學員、電影隊長、指導員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長；
    1962年8月，轉(zhuǎn)業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長、工會主席；
    1981年～1985年，任岷江貿(mào)易總公司總經(jīng)理；
    1985年4月～1992年2月，在中國華能集團成都公司任總經(jīng)理；
    1992年7月～1997年5月在香港偉確集團成都辦事處任首席代表；
    1997年5月，“成都靈新墓葬”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長兼總經(jīng)理；
    2003年，公司變更設立四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，仍任董事長兼總經(jīng)理；
    2001年，擔任河南葛天塔陵園的董事長。
    張敏隆先生長期身居重要的管理領導崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽。
    2)、副總經(jīng)理劉可先生
    劉可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學院，系大學本科畢業(yè)，具有高級工程師職稱，中共黨員。
    1967年9月～1991年5月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長；
    1991年5月～1997年1月，任四川省交通廳航務管理局副局長；
    1997年4月～今，入四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。
    劉先生長期擔任領導職務，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強的協(xié)調(diào)能力。
    3)、副總經(jīng)理白英敏先生
    白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省綿竹市，成都理工學院大專畢業(yè)，具有高級經(jīng)營師職稱。
    1980年～1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理；
    1986年～1996年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理；
    1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理；
    2002年，美國西北大學獲MBA學位。
    白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野。
    4)、財務總監(jiān)甘云碧女士
    會計師職稱。1954年生，從事財務工作27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計處審計、天仁大酒店財務總監(jiān)、德瑞企業(yè)發(fā)展總公司審計部經(jīng)理，現(xiàn)任寶光銀發(fā)實業(yè)股份有限公司財務總監(jiān)，編寫過多種財務制度，培訓過多名財務人員。
    三、項目市場背景與市場情況分析
    1、養(yǎng)老服務社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析
    (1)、人口老齡化趨勢
    人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標準，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口達到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個標準，世界上有很多發(fā)達國家已經(jīng)進入老年型社會，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。
    有關數(shù)據(jù)顯示，2005年我國的總?cè)丝谶_到了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%（其中，65歲及以上的人口為1.0045億人，占總?cè)丝诘?.69%）。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。同時，國內(nèi)外近期人口預測發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個人口中，就有30個左右60歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水平高出10個百分點?？梢灶A見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進入老齡化社會，發(fā)達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也有社會因素。嚴格的計劃生育制度，經(jīng)濟、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導致了人口老齡化的加劇。
    (2)、經(jīng)濟發(fā)展
    ——國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經(jīng)濟基礎
    據(jù)2005年第一次全國經(jīng)濟普查顯示:2004年，我國的GDP增加16.8%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進入了全面建設小康社會階段。全面建設小康社會目標的實現(xiàn)，將使我們的國家更加富強，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。
    (3)、政治保障
    ——黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障
    首先，全面建設小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實施，特別是科學發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。
    其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務院陸續(xù)頒布了《關于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。
    2000 年8 月， 中共中央、國務院發(fā)出《關于加強老齡工作的決定》， 號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)， 高度重視和切實加強老齡工作， 發(fā)展老齡事業(yè)， 大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風氣。該決定還明確指出， 要加強社區(qū)建設， 依托社區(qū)發(fā)展老年服務業(yè)， 進一步完善社區(qū)為老年人服務的功能， 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務設施。
    2005年黨的十六屆五中全會《關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》中指出：要認真研究制定應對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。
    (4)、理論與實踐
    ——理論和實踐的探索，為實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實踐依據(jù)
    從理論上看，專家學者們進行了大量的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認同，鑒于我國目前的經(jīng)濟政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機構無法替代的。中國老齡科學研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應以家庭為主，機構養(yǎng)老不宜為首選方向。這對于實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。
    從實踐上看，浙江寧波市實行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務、加大社區(qū)養(yǎng)老設施建設，使一些高齡、獨居的困難老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學習借鑒和推廣。
    (5)、人文環(huán)境
    ——休閑成都 要做全國最佳養(yǎng)老地
    四川在線-華西都市報消息，都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進入成都養(yǎng)老業(yè)。
    165.32萬，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，占成都市戶籍人口總數(shù)的15.28%。15年前，這個數(shù)字是91.78萬，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％。
    成都市民政局一位官員預測，在未來20年至30年內(nèi)，每4個成都人中將有1個老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而成都因為氣候宜人、經(jīng)濟較發(fā)達且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。
    成都養(yǎng)老院吸引眾多外地人
    “這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應。”昨日，在成都郫縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。
    阮婆婆是上海人，去年9月同三個兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來養(yǎng)老。“成都養(yǎng)老院好，生活方便，價格也適中。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個月只需要800塊。”現(xiàn)在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報個平安。
    生態(tài)村的負責人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢，因為成都適合生活，物價不高。“我們這兒住了200多位老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來自上海、山東、西藏、河北的外地老人。”
    都江堰一個老年公寓的負責人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來自北京、深圳、廣州等城市。“他們基本上都是在這里常住，逢年過節(jié)才回去，每個月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決。”
    據(jù)記者調(diào)查，現(xiàn)在很多老人喜歡找個適合自己的地方養(yǎng)老，而地點的選擇并不限于自己的常住地或家鄉(xiāng)，考慮更多的要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設施和醫(yī)療設施。而成都作為一座“來了就不想走”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來此養(yǎng)老。
    買房在成都外地人瞄準養(yǎng)老
    蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國定居。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來。三年前，他們在城東二環(huán)外買了一套80平方米的房子，當時只花了不到20萬。
    據(jù)最新的《成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報告》顯示，成都市商品房市場中，外地人購房比重從2003年到2005年依次為21.83%、29.15%、38.67%，呈逐年增長態(tài)勢。記者通過房產(chǎn)中介公司了解到，在成都購房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級城市的老人居多。
    2、養(yǎng)老服務社區(qū)的市場情況分析
    (1)、房地產(chǎn)需求旺盛
    2006 年5 月，第一財經(jīng)與零點研究咨詢集團聯(lián)合發(fā)布了《零點宜居指數(shù)———中國公眾城市宜居指數(shù)
    2006年報告》，對國內(nèi)20個城市進行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的中西部城市。從成都市近幾年城市經(jīng)濟發(fā)展情況來看，成都的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名
    更加顯現(xiàn)了成都這個城市宜居指數(shù)的均衡性特征。

    從國內(nèi)外評價宜居城市的指標體系分析來看，我們認為，我國宜居城市應具備“三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的“三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認同感。第三，要看城市的經(jīng)濟環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機遇。之所以認為成都具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。
    隨著城市化進程加快，近年成都的西部經(jīng)濟、政治、文化中心地位的進一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進入，這些都無形地提升了成都房地產(chǎn)的價值，對成都經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激成都市房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來成都市的房地產(chǎn)市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。
    今后幾年成都市國民經(jīng)濟將保持穩(wěn)健的運行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費能力。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，購房能力進一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會上升，成為房地產(chǎn)需求主流。第三，隨著工業(yè)化的進程和城市化發(fā)展，在中央各項惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場帶來一定的積極發(fā)展空間。第四，投資投機性需求仍很旺盛。
    (2)、養(yǎng)老服務需求迫切
    隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預測，再過5年，我國老年人口將達到1.4億;再過10年，將達到1.63億;再過20年，將達到2.3億;再過50年，將達到4.2億，屆時，總?cè)丝谥械?7.4%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % ， 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。
    十一五期間 成都人口老齡化壓力將顯現(xiàn)
    四川新聞網(wǎng)-成都商報訊　?。ㄓ浾邚堫＃冻啥际?ldquo;十一五”人口和計劃生育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺?！兑?guī)劃》指出，“十五”期間，成都市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定，5年期間全市累計出生人口為35.5萬人，目前全市人口總規(guī)模達1082萬。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^10%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。
    來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關注的問題。
    目前我國社區(qū)中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到服務；保健指導，36.8%的老人需要，僅有9.3%的老人得到服務；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人得到服務；定期體檢，57.8%的老人需要，僅有7.6%的老人得到服務；應急服務，45.1%的老人需要，僅有0.7%的老人得到服務。在最早進入老齡化城市的上海，1999年60歲以上老人已達238 萬，占全市人口的18 % 。

 

    以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務等都遠遠無法滿足顧客的需求。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。
    (3)、支付能力保障
    隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進一步改善。2005年最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達5816.79元，比去年同期增長12.4%。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。
    調(diào)查顯示，從收入構成來看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%，低于可支配收入增長速度3.1個百分點。
    而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項收入增幅之首。

    成都：退休人員養(yǎng)老金上漲 48萬人每月多領30%
    ——摘自2006年10月《華西都市報》
    成都市48萬名退休人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬。昨天來自成都市勞動和社會保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計劃明年進一步上調(diào)。據(jù)悉，2005年起，全省將在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次成都市基本養(yǎng)老金調(diào)整為今年和2005年兩個年度連續(xù)調(diào)整。據(jù)悉，本次調(diào)整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30％左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進行調(diào)整。
    《市場結(jié)論》
    通過以上分析，我們可以看出，成都對于養(yǎng)老服務社區(qū)存在著龐大的市場需求，在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設10個“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設和經(jīng)營養(yǎng)老服務社區(qū)是“秋麗”未來發(fā)展的重頭戲，“秋麗”公司有一定的老年市場的服務經(jīng)驗，有一批忠實的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。
    3、主要競爭情況分析
    （1）、養(yǎng)老服務市場的競爭分析
    經(jīng)過詳細的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的成都市場尚無專門的養(yǎng)老服務社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的“秋麗養(yǎng)老服務社區(qū)”而言，成都市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者?？梢哉f，“秋麗”的這一項目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“秋麗”公司的進入無疑將是一個極其有利的局面。
    但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務試點。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務團隊，已有的服務無論是從基礎設施、人員素質(zhì)，還是從服務質(zhì)量等方面都無法滿足成都“銀發(fā)市場”的需求，這預示著“秋麗”的進入將面臨巨大的市場空間。
    社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢：1.及時解決老年人生活中遇到的各種實際問題；2.減輕子女的心理壓力和勞動負擔；3.維護老人與子女雙方的自尊心，增強雙方的安全感；4.緩解社會養(yǎng)老的壓力，減輕政府的負擔；5.開辟就業(yè)途徑，為社會提供就業(yè)空間；
    當然，面對如此大的商機，不可能只有“秋麗”獨具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機遇的投資者也都蠢蠢欲動：也許是看到了成都市民對五朵金花環(huán)境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。雖然床位只有30多張，但一個多月時間，已經(jīng)有200多個老人來咨詢登記。
    “隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老為補充，政府為部分人群購買服務是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。”成都市民政局社會福利處處長李斌認為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時間內(nèi)，可能會有上億民間資金進入養(yǎng)老業(yè)。
    據(jù)了解，在10年前，成都全市不過七八家社會養(yǎng)老福利機構，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機構正不斷涌現(xiàn)，服務對象也開始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養(yǎng)老機構就達到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務機構和一些以老年公寓等形式存在的機構。
    據(jù)成都市老齡委辦公室一位工作人員介紹，成都現(xiàn)有老年人口165.3萬人，但各類養(yǎng)老機構總床位數(shù)僅為1.22萬張，不到老年人口的0.74％，興辦養(yǎng)老機構是必然趨勢。
    面對機會和市場空白，民間資金正紛紛進入該領域掘金。成華區(qū)就采取民辦公助的形式，由民間資金對原有的養(yǎng)老福利院進行升級。民營企業(yè)家謝春明投資1000萬元，將400平方米的保和福利院升級成了建筑面積10000平方米的老年公寓，可以同時為400多個老人提供服務；而投入民間資金2000萬元的“霞齡居”老年公寓也正在建設中。同時，各種依托街道、社區(qū)的養(yǎng)老服務機構也不斷出現(xiàn)。
    （2）、房地產(chǎn)市場的競爭分析
    據(jù)統(tǒng)計，2001年～2003年成都房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和商品房竣工面積年均增幅分別為23.86%、23.41%，而同期商品房銷售額和銷售面積平均增幅分別為37.33%、30.62%。近幾年，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率2002年為19.1%，2003年為20.7%，2004年1～4月為19.2%。統(tǒng)計資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。
    成都的經(jīng)濟狀況高速增長，2005年，成都市全年新建商品房成交面積達到1600.51萬平方米，同比增長7.71%，銷售金額達到507.79億元，同比增長21.88%；2005年成都市五城區(qū)商品房成交量為848.30萬平方米，五城區(qū)新增商品房供應量為961.18萬平方米，同比大幅增長33.94%。2005年全市商品房交易均價3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均價2875元/平方米，同比增長18.96%。其中五城區(qū)商品房交易均價為4085元/平方米，同比增長9.48%；商品住宅均價為3770元/平方米，同比增長16.32%。
    2005年，成都市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資450.54億元，同比增長54.6%。在所有的投資中，土地購置費135.61億元，增長47.5%。商品房施工面積3328.19萬平方米，同比增長13.3%；新開工項目446個，增長49.2%；新開工面積1569.15萬平方米，增長32.4%；銷售面積1213.57萬平方米，增長7.5%；商品房竣工面積647.84萬平方米，減少24.9%；商品房空置一年以上的面積67.18萬平方米，下降19.4%。
    2006年1－8月，成都市國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長搜狐網(wǎng)的態(tài)勢。固定資產(chǎn)投資在基本設施和房地產(chǎn)開發(fā)投資的推動下，實現(xiàn)投資總額1118.43億元，同比增長34.7％；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資365.17億元，同比增長31.5％。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)增長的同時，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為3，008.89萬平米、443.06萬平米，同比增長33.7％、43.5％，為市場供應提供了足夠的保障；另一方面，市場的強勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長，銷售面積達849.24萬平米，同比增長20.8％。
    以上數(shù)據(jù)表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個有著較強吸引力的市場，這樣的領域中必然存在的眾多的競爭者，我們耳熟悉能詳?shù)乃{光集團、遠大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機構、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實業(yè)、禾瑞營銷、中房成都公司等，無一不是該行業(yè)中的精英。
    四、SWOT分析與關鍵問題分析
    1、機會
    （1）、巨大的“銀色市場”
    隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預測，再過5年，我國老年人口將達到1.4億;再過10年，將達到1.63億;再過20年，將達到2.3億;再過50年，將達到4.2億，屆時，總?cè)丝谥械?7.4%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11%，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。
    目前我國社區(qū)中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到服務；保健指導，36.8%的老人需要，僅有9.3%的老人得到服務；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人到服務；定期體檢，57.8%的老人需要，僅有7.6%的老人得到服務；應急服務，45.1%的老人需要，僅有0.7%的老人得到服務。
    成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務試點。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務團隊，已有的服務無論是從基礎設施、人員素質(zhì)，還是從服務質(zhì)量等方面都無法滿足成都“銀色市場”的需求，這預示著“秋麗”的進入將面臨巨大的市場空間。
    來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。在這成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設10個“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設和經(jīng)營養(yǎng)老服務社區(qū)是秋實未來發(fā)展的重頭戲。
    （2）、政府的關注與支持　
    隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關注的問題，各級政府更是極為重視此問題。“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關注與支持。
    （3）、GDP的保障
    隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進一步改善。2005年最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達5816.79元，比去年同期增長12.4%。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。
    調(diào)查顯示，從收入構成來看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%，低于可支配收入增長速度3.1個百分點。
    而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項收入增幅之首。
    有了經(jīng)濟的保障，才能保證服務的實現(xiàn)，這也正是秋實此次開發(fā)該項目實現(xiàn)利潤的重要條件之一。換言之，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會在內(nèi)“多贏”的最佳局面。
    （4）、成都——養(yǎng)老勝地
    在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因為那里陽光充足，風景優(yōu)美。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。
    20年后，中國的哪個城市會成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認為，隨著我國老齡化進程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而成都又具有5大優(yōu)勢：第一，成都的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，成都周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，成都經(jīng)濟比較發(fā)達，生活便利；第四、成都物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高；第五，成都未來退休人員較多，養(yǎng)老機構將不斷興起。
    不可否認成都的經(jīng)濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的成都將是越來越多老年人的選擇，而成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機日漸明朗。
    2、威脅
    （1）、觀念落后，意識不足
    雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)，一些職能部門和社區(qū)管理與服務部門對開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會穩(wěn)定的高度來認識，服務意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響，對于養(yǎng)老服務社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。
    （2）、競爭者帶來的壓力
    有商機必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。“秋麗”在不久之后，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰(zhàn)。
    3、優(yōu)勢
    （1）、對于目標市場較為了解
    四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在主要從事的是殯葬火化、殯儀服務、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務及（在園林觀光和休閑時的）附加服務。經(jīng)過在殯葬服務業(yè)領域的6年經(jīng)營，公司以成為這項業(yè)務領域中的絕對領先者。迄今為止，在相同業(yè)務領域，公司沒有現(xiàn)實的競爭對手。另外，公司曾通過借助社會資源、并自己開發(fā)一些服務項目，進行簡單的養(yǎng)老服務延伸，雖然由于硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務，始終沒有成為公司的贏利源。但是，公司在這方面已經(jīng)積累大量的市場經(jīng)驗和顧客資源。
    簡而言之，長期從事老年產(chǎn)業(yè)，使得公司對于“銀色市場”的特殊目標顧客有著較為清晰和深刻的了解，這些市場信息對于“秋麗”項目的開發(fā)將有著極大的指導意義。
    （2）、專業(yè)化的服務隊伍
    長期的老年市場服務經(jīng)驗，無疑也為秋實公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質(zhì)的老年服務隊伍，他們了解市場行情、熟知顧客需求、具備專業(yè)素養(yǎng)、提供優(yōu)質(zhì)服務、深受顧客信賴。“秋麗”項目的開發(fā)，無疑將為這些人才提供一個更為廣闊的舞臺，讓他們的才華得以更加充分的施展。
    （3）、經(jīng)驗豐富的管理團隊
    四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生，長期身居重要的管理領導崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽；公司副總經(jīng)理劉可先生長期擔任領導職務，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強的協(xié)調(diào)能力；公司副總經(jīng)理白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野；財務總監(jiān)甘云碧女士，長期從事財務，培訓過多名財務人員，理論實踐經(jīng)驗均較為豐富。以這樣一批優(yōu)秀領導者為核心的公司管理隊伍，既擁有豐富的市場經(jīng)驗，又具備深厚的知識基礎。在“秋麗”項目的開發(fā)中，我們有理由相信，公司的管理團隊將會以自身的獨特優(yōu)勢，使“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)贏得市場與消費者的青睞。
    （4）、先入為主
    眾所周知，中國的殯葬業(yè)長期以來由政府設立的專門壟斷機構，這類機構通過進行相應的改革走向市場化道路，“秋麗”公司創(chuàng)業(yè)之初率先進入這樣的行業(yè)，獲得了極為重要的兩個先機：
    一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司在殯葬業(yè)務上面長期得到了如稅收優(yōu)惠、項目建設的征地用地的優(yōu)惠等；
    二是原來由政府壟斷經(jīng)營的行業(yè)或業(yè)務，在政府主動試行改革之時，先進入者就沒有什么競爭者，經(jīng)營風險極小，能夠使公司很快度過建立初期的困難，進入良性循環(huán)的狀態(tài)，公司在殯葬業(yè)務方面提供的高質(zhì)量的服務，不僅贏得了一批忠誠的消費者，在潛在客戶中獲得了較高的美譽度，而且還多次得到地方政府的表彰和獎勵，并使政府加大在政策上的支持，公司將申報公開上市的難度較小。
    公司準備投資建設和開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，也是看準中國政府準備改革原來由政府承擔的對孤寡老人的福利性養(yǎng)老方式的意愿和決心，并利用這樣的機會，將公司從“送終”延伸到“養(yǎng)老”服務領域，構造一個更為完整的老年服務市場的產(chǎn)業(yè)鏈，這也是公司再次看準一個由政府作為財政包袱被“甩”出來的、將大有作為的老年服務的業(yè)務領域。
    上述兩個絕對有利因素，將再次為公司此次投資建設“秋麗”個人養(yǎng)老服務項目，提供外人很難了解和發(fā)現(xiàn)的好處及贏利機會。
    （5）、與房地產(chǎn)的不解之緣
    2003年，“成都靈新墓葬”整體變更設立名為“四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司和張敏隆等25個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。審視秋實公司的歷史進程，我們不難發(fā)現(xiàn)，公司創(chuàng)立者之一正是成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司這樣一個房地產(chǎn)行業(yè)的精英，那么秋實公司在房地產(chǎn)行業(yè)的信息獲取、經(jīng)營管理經(jīng)驗等方面，自然具有其他競爭者所不具備的先天優(yōu)勢。從某種意義講，公司開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)這一項目可以說正是發(fā)揮自己之長。
    4、劣勢
    由成都眾多知名房地產(chǎn)商開發(fā)的錦繡華都、鷺島國際社、天府江南、香頌島、美茵河谷、凱麗濱江、米蘭香洲、上東陽光、科華天城、東籬居等一系列熱銷樓盤，將會與公司即將開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)激烈地爭奪顧客群。
    “秋麗”由于提供專業(yè)化的、健全的、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務，并配有專門的硬件設施，“秋麗”社區(qū)的房產(chǎn)銷售價格必然將在一定程度上高于其他樓盤，如果單單從價格一個指標衡量，“秋麗”的價格競爭優(yōu)勢將相對較弱。
    5、關鍵問題分析
    “秋麗”作為專業(yè)化的養(yǎng)老服務社區(qū)，以優(yōu)質(zhì)高價、高檔專業(yè)的形象進入市場，是否能如預期的那樣得到目標顧客的認可與接受？
    成都養(yǎng)老服務市場上存在一定數(shù)量可以提供類似服務的機構，它們提供的養(yǎng)老服務必然會對人們是否選擇“秋麗”這種專業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)生一定影響。
    另外，數(shù)據(jù)分析表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個有著較強吸引力的市場，這一領域中存在著藍光集團、遠大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機構、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實業(yè)、禾瑞營銷、中房成都公司等眾多的競爭者，這對于“秋麗”的開發(fā)造成一定的壓力。
    然而，畢竟有競爭才有發(fā)展，雖然競爭者不在少數(shù)，但是“秋麗”多年從事老年產(chǎn)業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢、房地產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢、充足的人財物的資源優(yōu)勢，以及搶先進入養(yǎng)老服務市場的先機的獲得，使得“秋麗”的養(yǎng)老服務社區(qū)項目在起點已經(jīng)領先對手，只要有足夠的實力與耐力，我們有充分的理由相信“秋麗”可以一路領先、一往無前。
    五、目標與目標可行性分析
    截止2004年底，成都市60歲以上老年人口達152.7萬人，占全市總?cè)丝诘?4.6%；2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)為165.32萬，占成都市戶籍人口總數(shù)的15.28%；目前成都全市人口總規(guī)模達1082萬；而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^10%。而此次秋實公司開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)總戶數(shù)為2450，只占2004年成都市老年人口數(shù)的0.16%，可見“秋麗”社區(qū)僅在成都就擁有極其廣闊的銷售市場，更不用說近年來越來越多的涌入成都的外地購房者。簡言之，“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的銷售將會有著大好的前景。
    根據(jù)財務計劃提供的數(shù)據(jù)，“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的總建筑成本與銷售費用的合計，預估為16299萬元；整個社區(qū)的各類住房共2450戶，銷售預估收入為18674萬元，計算可知社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤2375萬元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)2025萬元。
    另外，社區(qū)每年的管理服務活動還將為秋實公司創(chuàng)造一定的利潤。管理服務活動的總費用支出約為610萬元，這些活動帶來的收入約為763萬元，公司每年將從中獲得利潤153萬元。
    綜上分析，我們可以得出結(jié)論，秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司進軍老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務體系；三是提升了“秋實”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。
    六、營銷計劃
    1、目標市場
    “秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)主要面向三類目標顧客群體：
    其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。同時，這類顧客本身經(jīng)濟基礎豐厚，可以獨立負擔起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購房的經(jīng)濟開支，一般不需要子女的經(jīng)濟支持，故他們在購買上具有更大的自主決定權。
    其二，經(jīng)濟收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時間，但他們非常孝敬父母，關心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個適宜的居住環(huán)境中安度晚年。這類目標顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。
    其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求，“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)中開發(fā)的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。

    2、產(chǎn)品
    “秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)是由四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司開發(fā)的我國西部第一個大型現(xiàn)代化老年社區(qū)，秋實公司在開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的構想提出之初，就將“秋麗”定位為中高檔的專業(yè)化的養(yǎng)老服務社區(qū)。
    “秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)總占地面積350畝，其中建筑用地64畝，道路廣場83畝，綠化水面188畝，500車位的生態(tài)停車場占地15畝，社區(qū)容積率0．67，綠化率超過50%，提供了非常適于養(yǎng)老休閑居住的環(huán)境。該社區(qū)建設分為兩期，第一期建設面積7．8萬平方米，第二期建設面積7．7萬平方米，整個社區(qū)2003年10月開工，2004年7月竣工。社區(qū)居住建筑分為院落是住宅樓、酒店式公寓樓、獨院士民居三類，戶型分為28平方米～105平方米不等的8種，充分滿足各類目標顧客群的需求。除此之外，社區(qū)內(nèi)還設有幼兒園、茶園茶館、食堂餐廳、交通車等公共設施，以及日用百貨、美容美發(fā)、音響出租、花店、洗衣房等商業(yè)設施滿足老年人日常生活需求。
    社區(qū)不僅僅向老年人提供最佳居住環(huán)境，而且根據(jù)老年人生活特征，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務。完善配套的醫(yī)療保健設施和文化娛樂設施是這里的顯著特色，人車分離設計、無障礙通道、四層院落式電梯設計、雙扶手、梯級低緩、方便輪椅、緊急呼叫系統(tǒng)一應俱全。這里有常年的寄宿式老年大學，是專為老年人設計的“老有所居，老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂”的生態(tài)園。社區(qū)物業(yè)根據(jù)老年人的生活實際，有針對性地提供老年文化娛樂、交通、安全保衛(wèi)、家政、老年營養(yǎng)餐飲服務。充分體現(xiàn)了對老人周到齊全、無微不至的關愛。
    《“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)養(yǎng)老服務的三大主張》
    主張一：老年生活 張揚個性
    主張二：陽光院壩 鄰里如親
    主張三：子孝孫賢 盡享天倫
    《“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)養(yǎng)老服務的八項服務》

    “秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)，將老年人在家中接受的幫助和關懷的各種家庭照顧,作為提供社區(qū)養(yǎng)老服務的參照標準，以倡導老年健康生活為己任，公益性服務為核心，實行綜合配套、多元經(jīng)營，以提高社區(qū)的生活品質(zhì)。凡租住、購買“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的老年朋友皆可享受以下八項服務：
    醫(yī)療保健與康復療養(yǎng)：按會員制設立每位會員的健康檔案，定期進行全面體檢；免費保健療養(yǎng)咨詢；免費參加有關的保健講座；開辦小型的老年病醫(yī)院，設置門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門；全天候救護車及護士值班服務，在這方面總的要求應當是“小病不出門，大病不誤診，急癥及時救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。
    心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進行心理咨詢與治療。
    交通服務：開設大巴專線往返于成都與園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車供免費使用，并準備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。當?shù)氐娜嗆嚺c老年車可以進入園區(qū)，并可以代客戶租用各種用車。
    安全保衛(wèi)：每戶都設置緊急呼叫裝置，服務人員24小時值班；園區(qū)內(nèi)設置三重安全保衛(wèi)措施：紅外監(jiān)視、門衛(wèi)值班、保安24小時巡邏。
    家政護理：為客戶提供經(jīng)過培訓之后持證上崗的養(yǎng)老護理員以不同方式（如全天、白天、鐘點、出行等）為老年人服務；此外還為客戶提供各種家政、維修、搬運等服務。
    購物：園區(qū)設有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務；園區(qū)內(nèi)設有便民商店并接受各種電話購物、免費送物上門。
    報刊服務：代訂各種報刊，報刊投送到家。
    音像制品的出售與租賃：建立專門的服務部開展有關業(yè)務。
    幼兒入托：幼兒園可以全天入托，也可以臨時代管。
    園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的愛好，園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。
    旅游：園區(qū)與大型旅行社合作，經(jīng)常組織夕陽紅專項旅游；還將與北京、大連、廣州等地的老年社區(qū)合作，舉行異地交換居住療養(yǎng)的業(yè)務，盡可能為客戶降低費用。
    房屋置換：為了方便部分在成都城內(nèi)有房而又希望到園區(qū)居住的客戶，公司可以代為辦理城內(nèi)房屋的出售或出租事宜。
    法律顧問：園區(qū)與有關的律師事務所合作，為客戶提供法律顧問與咨詢服務。
    老有所為服務：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務，也就是說要盡可能地為還能夠服務社會的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。鼓勵老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”；在老年大學中開辦自創(chuàng)中心讓老年人進行各種手工制作；如果有的老人能夠?qū)懽髟娢幕蚰軌蜃珜懟貞涗洠瑘@區(qū)將代為推薦、聯(lián)系出版與發(fā)表。
    秋實公司始終堅信，社區(qū)的房屋銷售只完成了“秋麗”項目開發(fā)的第一步，完善的養(yǎng)老服務才是最終贏得顧客信賴的依托和保障，是公司在廣闊的老年產(chǎn)業(yè)市場中進一步發(fā)展的真正基石。
    3、價格
    “秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)戶型分檔銷售價格

    銷售安排：
    2003年10月中旬，為了照顧本公司股東集資建房，向股東限售第一期100套住房（無獨院），按第一檔最低價出售。收全款。
    2003年11月中旬，為了照顧本公司多年來的老客戶，向老客戶限售第一期100套住房（無獨院），按第二檔優(yōu)惠價出售。預收80%。
    2004年2月，住宅建筑已經(jīng)斷水，向公司所有股東和客戶出售第一期各種住房，按第三檔價出售。收全款。同時開始出售獨院。
    2004年4月，第一期已經(jīng)建成，公開向全社會出售第一期現(xiàn)房，按第四檔價出售。
    2004年4月，園區(qū)完全可以參觀，第二期也已動工，向全社會出售第二期期房，按第四檔價出售。根據(jù)具體情況，可以考慮臨時確定某種優(yōu)惠政策。
    社區(qū)提供的各項養(yǎng)老服務價格按照市場價格計算。
    “秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)將主要目標定位于中高端市場，提供宜人的居住環(huán)境與完善的養(yǎng)老服務，社區(qū)房屋的銷售價格自然比一般樓盤略高，但從性價比的角度衡量，購買“秋麗”絕對會帶給消費者物超所值的收獲。
    4、渠道
    “秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的銷售，將在使用直接銷售和委托代理的傳統(tǒng)模式的基礎上，同時開辟網(wǎng)絡營銷模式的新型銷售模式：
    （1）、對于銷售給股東和老顧客的部分住房，由公司采取直接銷售的模式，因為公司對于這部分顧客情況較為熟悉，保持了良好的聯(lián)系，故采用直銷模式，,銷售過程中發(fā)生的費用也完全可由開發(fā)商來控制，高效從嚴支出可以大大降低物業(yè)銷售的費用。而且從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團隊和部門相對委托代理方式更容易管理和控制。
    （2）、隨著消費者消費行為的理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面要擴大規(guī)模追求規(guī)模經(jīng)濟；另一方面又要走專業(yè)化道路，細分產(chǎn)業(yè)市場，企業(yè)為了發(fā)揮專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，經(jīng)常將銷售工作委托給更具專業(yè)優(yōu)勢的銷售代理商來完成。因此，對于面向社會銷售的住房的80%，秋實公司決定委托給專門的房地產(chǎn)銷售代理商執(zhí)行。這種銷售模式的優(yōu)勢在于：①它簡化了商品市場的交易活動，節(jié)約開發(fā)商和顧客共同的時間和精力，緩解了開發(fā)商人力、物力和力的不足,提高企業(yè)運作的效率和效益；②相對于直銷模式，委托代理分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風險；③由于專門從事代理銷售工作，代理商一般都有較多的銷售業(yè)務員和更廣泛的客戶關系；④企業(yè)在推廣新產(chǎn)品的時候，它更快的將產(chǎn)品推向了市場并為顧客了解，實現(xiàn)房地產(chǎn)商品的銷售。
    （3）、21世紀是信息化的世紀，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國大地的時候，也正是中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時候。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合必將引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的營銷革命。網(wǎng)絡營銷實質(zhì)是營造網(wǎng)上經(jīng)營環(huán)境，包括網(wǎng)站本身、顧客、網(wǎng)絡服務商、合作伙伴、供應商、銷售商相關行業(yè)的網(wǎng)絡環(huán)境。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)可以對開發(fā)項目進行網(wǎng)上宣傳對客戶進行項目產(chǎn)品的網(wǎng)上調(diào)研，接受意見反饋或通過商品房網(wǎng)上競拍給項目造勢，提升項目人氣。作為傳統(tǒng)的營銷方式的補充和發(fā)展，網(wǎng)絡營銷能更有效地促成消費者與企業(yè)或企業(yè)與企業(yè)之間交易活動的實現(xiàn)。
    我們已經(jīng)清楚地意識到，網(wǎng)絡營銷必然是未來房地產(chǎn)銷售的重要趨勢，秋實公司需要盡快適應這一潮流，并盡可能的占據(jù)有利地位，所以秋實公司的房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷勢在必行。此次，“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的銷售就是秋實公司進入這一模式的大好時機，公司將投入一定的人力、物力和財力，建設起網(wǎng)絡銷售的平臺。公司將拿出面向社會銷售的住房中的20%，作為網(wǎng)絡銷售的對象，嘗試網(wǎng)絡銷售，為將來公司的銷售積累經(jīng)驗、奠定基礎。
    5、促銷
    此次的“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的促銷將采用廣告、銷售促進、公共關系、人員推銷和直接營銷并用的模式：
    （1）、廣告
    由于銷售主要針對成都地區(qū)進行，故“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的廣告將主要當?shù)貓罂?、專門針對老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時在市區(qū)內(nèi)老年人常出入的醫(yī)療、健身等場所附近設立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺廣告、車身廣告等吸引特定顧客群的注意。
    （2）、銷售促進、公共關系與人員推銷
    選擇節(jié)假日，在市區(qū)內(nèi)選擇場所為老年人提供免費的健康咨詢、簡單體檢等服務，以吸引目標消費者的注意、調(diào)動其參與性；
    在同一場所可同時進行“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)模型的展覽會，在當場派發(fā)公司印制的“秋麗”社區(qū)的宣傳資料，并有公司專門安排的咨詢?nèi)藛T進行現(xiàn)場咨詢與推銷展示陳說；
    （3）、直接營銷
    從專業(yè)的老年醫(yī)療、健身等機構尋找特定目標顧客的聯(lián)系方式，采用郵寄銷售目錄的方式進行促銷
    七、財務計劃與財務分析
    （鑒于資源限制，這里只提供了簡單的現(xiàn)金流量表）

    八、其他

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