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日期：2012-05-12 來源：搜狐房產(chǎn)
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英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》近期刊登的一篇“杭州養(yǎng)老院人滿為患”的文章，引起了人們的關(guān)注。
這篇文章講述的大概內(nèi)容是，一位92歲的老人，因?yàn)樽优疅o暇照顧而搬進(jìn)了杭州養(yǎng)老院。這家養(yǎng)老院每增加一個(gè)床位，可享受當(dāng)?shù)卣蝗f元人民幣的補(bǔ)貼，此外還享受了基督教的捐款。但進(jìn)入該院的老人必須是基督教徒或者愿意成為基督教徒。
來自北京民政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2011年年底，北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總數(shù)401家，其中公辦215家，民辦186家，每百名老人擁有的床位數(shù)是2.9張。北京養(yǎng)老，一床難求。
在此背景之下，包括美國、日本、丹麥等在內(nèi)的國家紛紛看準(zhǔn)了中國養(yǎng)老市場這塊“誘人的蛋糕”。
養(yǎng)老地產(chǎn)的誘惑
4月25日，美國駐華大使駱家輝以及房地產(chǎn)商會會長聶梅生、全國老齡工作委員會辦公室副主任肖才偉均出現(xiàn)在“中美綠色醫(yī)院與養(yǎng)老建設(shè)研討會”上。
表面上看，這是一場中美關(guān)于養(yǎng)老社區(qū)等方面的交流，但實(shí)際上它更是一場美資企業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的推介會。美國人對中國老齡市場的興趣很大，包括凱健、貝爾蒙特、哥倫比亞醫(yī)院等機(jī)構(gòu)紛紛向在場的中國開發(fā)商推介。
凱健一位代表告訴記者，他們已經(jīng)率先在上海租地運(yùn)營養(yǎng)老社區(qū)，7月份將有養(yǎng)老項(xiàng)目開業(yè)。由于租金較高，他們已經(jīng)做好了失損的準(zhǔn)備。不過，他們的目標(biāo)是，當(dāng)模式運(yùn)行成功之后，能與有地有錢的中國開發(fā)商合作。
據(jù)日本經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，日本公司SECOM和上海陸家嘴近期宣布聯(lián)手進(jìn)軍上海養(yǎng)老地產(chǎn)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2015年開業(yè)，將提供120間公寓。SECOM于1996年在日本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，目前運(yùn)營著8家老年公寓，今后計(jì)劃在北京、天津、廣州等大城市開設(shè)10家以上的類似設(shè)施。
丹麥駐華大使H.E.Friis Arne Petersen前不久也表示，丹麥致力于在中國西部建立擁有500張床位、低碳環(huán)保的“丹麥-中國西部養(yǎng)老中心”。20余家丹麥養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司及組織，將赴成都考察并積極尋求合作機(jī)會。
中國多家知名開發(fā)商，包括富力、保利、首創(chuàng)、萬科等品牌房企，均透露了將投資養(yǎng)老地產(chǎn)的興趣。綠城集團(tuán)計(jì)劃于浙江嘉興的安吉做一個(gè)兼具旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的大型項(xiàng)目，規(guī)劃中的安吉項(xiàng)目，占地近萬畝，集會務(wù)、酒店、學(xué)校、山地人居等于一體。
投資機(jī)構(gòu)對養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情，源自中國未來養(yǎng)老問題的日益凸顯。上海五合智庫數(shù)據(jù)稱，人口結(jié)構(gòu)的老齡化，將給整個(gè)社會帶來沉重的撫養(yǎng)壓力，2000年中國每個(gè)需要贍養(yǎng)的老人有6個(gè)勞動人口為其提供養(yǎng)老金，到2030年變?yōu)?養(yǎng)1。國家現(xiàn)在能提供的養(yǎng)老床位數(shù)缺口巨大，僅能覆蓋到1.6%的60歲以上老人，而發(fā)達(dá)國家的平均比例是8%。
還有數(shù)據(jù)顯示，中國勞動年齡人口(15-59歲)2015年后將逐年減少。到2050年，60歲及以上人口將激增至近4.4億人，占中國人口總數(shù)34%左右。2050年中國將成金磚四國中人口老齡化最嚴(yán)重國家。中國目前的社會保障體系將難以應(yīng)對人口老齡化所帶來的壓力
模式之痛
雖然眾多企業(yè)早就表達(dá)了對養(yǎng)老地產(chǎn)的興趣，但養(yǎng)老地產(chǎn)模式仍處在摸索之中。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會市場委員會副秘書長 、中國某房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天稱，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是有錢就可以做的，而是專業(yè)做好配套的服務(wù)體系，養(yǎng)老地產(chǎn)核心在養(yǎng)老兩字，地產(chǎn)只是載體，目前很多企業(yè)還只是玩概念，沒太多實(shí)質(zhì)行動。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生稱，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，也不是純粹的醫(yī)療保健，而是整合投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、醫(yī)療、保險(xiǎn)、服務(wù)、設(shè)計(jì)設(shè)備等各個(gè)層面資源的系統(tǒng)工程。合理的資金組合、長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略、獨(dú)特的成本分析、國際運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，都是必備條件。
中國城市規(guī)劃協(xié)會副秘書長、洲聯(lián)集團(tuán)總裁趙云偉更愿意將養(yǎng)老地產(chǎn)看作為“叢林中的探索”。趙云偉稱，養(yǎng)老地產(chǎn)，似乎呼聲高亢，但表現(xiàn)的是市場響而社會淡，社會憂而政府漠的態(tài)勢。
趙云偉表示，在目前的養(yǎng)老服務(wù)中，政府依舊扮演著主力軍的角色。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有形成清晰的概念和定位。大家傾向于把養(yǎng)老和地產(chǎn)分割開來：養(yǎng)老是福利性的，政府應(yīng)該予以支持;地產(chǎn)是營利性的，開發(fā)商需要獲取利潤。如何將二者有機(jī)結(jié)合起來，是一個(gè)難題。
“由于缺乏足夠的政府支持，包括特殊的金融政策、稅收政策、土地政策等，目前開發(fā)商運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的過程較為艱辛，像在叢林中摸索著前進(jìn)。養(yǎng)老地產(chǎn)很容易演變成以養(yǎng)老名義進(jìn)行的純房地產(chǎn)項(xiàng)目，而沒被當(dāng)成一項(xiàng)全民的產(chǎn)業(yè)得到重視。”趙云偉稱。
趙云偉認(rèn)為，美國的反向抵押貸款模式可供參考：即老人以房產(chǎn)為抵押，向銀行申請貸款，在居住期內(nèi)無需還款，在老人死亡的情況下，以出售住房所得資金來歸還本息及其它費(fèi)用。這樣，老人就可以通過以房養(yǎng)老的方式來享受高品質(zhì)的老年生活。
美國凱健公司提出的合作建議方式是，以三種方式存在，一是政府規(guī)劃，定向建設(shè)，即政府給予優(yōu)惠的土地政策，公司購地投資建設(shè)，政府全程監(jiān)管，杜絕變相銷售養(yǎng)老房產(chǎn);二是公建民營，即政府建設(shè)再由公司收購或承包運(yùn)營;三是可以對現(xiàn)有建筑進(jìn)行升級改造，建立單純租賃型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
