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日期：2012-05-25 來源：成都報道
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人口老齡化是一種全球性力量，同全球化一樣，足以改變未來。養(yǎng)老地產(chǎn)的市場機遇正在到來，但相關(guān)支持政策并未出臺，于是，掛著養(yǎng)老之名的開發(fā)在旅游地產(chǎn)邊緣搖擺，在商業(yè)地產(chǎn)邊緣搖擺；于是，開發(fā)商、運營機構(gòu)，各方都在等待。
等待國家給政策，等待享受養(yǎng)老帶來的福利，等待不再搖擺……
上海的親和源，這個被稱為目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)樣本的老年社區(qū)，經(jīng)常會有來自全國各地的開發(fā)商慕名前來考察學(xué)習(xí)。其實，五年前的親和源遠(yuǎn)沒有今天如此光鮮，它也經(jīng)歷了漫長的搖擺期，通過與市場的不斷磨合、改進創(chuàng)新，終于度過艱難的資金回收期。盡管現(xiàn)在的親和源已經(jīng)開始盈利，但它依然面臨著不少問題。
5月17日，上海世博展覽館，首屆中國國際養(yǎng)老服務(wù)博覽會在此開幕。在展館現(xiàn)場，一群身著統(tǒng)一紅色T恤的老人吸引了記者的注意，他們年齡普遍在六七十歲左右，三三兩兩相攜在展場內(nèi)閑逛。一位滿頭白發(fā)，年齡在七十歲左右的劉大爺停在一個展銷點前，很是豪爽地扔下2.8萬元，當(dāng)場將一輛老年輪椅買下推走。記者從他們穿著的T恤衫上得知，這群老人都來自上海親和源會員制社區(qū)。于是，記者決定跟隨這群老人，前往親和源，實地體驗這個被稱為國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)樣本的老年社區(qū)，究竟是炒作的噱頭，還是真的開創(chuàng)了全國養(yǎng)老地產(chǎn)的先河？
樣本親和源
中午11時30分，記者與這群老人一起登上親和源停在上海世博館外的班車，40分鐘后，終于到達親和源位于上海浦東新區(qū)秀沿路的項目現(xiàn)場。這是一個相對偏僻的小鎮(zhèn)，離上海市民出行的主要交通工具——地鐵的最近一個站點還有大約近10公里路程。小區(qū)外面的市政街道上，因為?？苛烁鞣N出租車而顯得相對雜亂，但親和源大門似乎就成了一道明顯的“老年桃花源”分界線，將外界紛擾阻隔在外。
走進親和源，一條木制屋頂?shù)娘L(fēng)雨長廊穿過綠茵茵的草坪，彎彎曲曲一直延伸至小區(qū)內(nèi)每一棟單元樓門前，又將每一棟大樓連接成片，小區(qū)開發(fā)商給這條走廊取了個很溫馨的名字：風(fēng)雨健身走廊。無論烈日炎炎還是刮風(fēng)下雨，住在小區(qū)里的老人都可以隨時出門鍛煉，而不用擔(dān)心因為天氣惡劣躲在家里。
熱情的劉大爺將記者帶進他居住的套房內(nèi)。這是一套約60平方米的小戶型，劉大爺和老伴一起在這里已經(jīng)居住快四年了。記者在這套房子里看到，它與普通商品房最明顯的不同在于，其衛(wèi)生間專門設(shè)置有方便老人手扶的固定欄桿，衛(wèi)生間與臥室均有緊急呼叫按鈕以及紅外報警裝置。劉大爺告訴記者，他的兒子和女兒都在美國，因為不愿跟隨子女出國，子女又不放心他們獨自在家無人照顧，所以老倆口便選擇了親和源。
“住在這里的全是老年人，大家有共同語言，可以經(jīng)常在會所下下棋、打打牌；身體有點小毛病也不用擔(dān)心，小區(qū)里就有醫(yī)院，挺方便。”說起自己的晚年養(yǎng)老生活，劉大爺和老伴的臉上溢滿了幸福。
會員制養(yǎng)老
親和源究竟采用一種什么樣的養(yǎng)老模式？與傳統(tǒng)的機構(gòu)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老模式相比，它有哪些地方值得借鑒學(xué)習(xí)？親和源的開發(fā)商——親和源股份有限公司董事長奚志勇接受了記者的采訪。
據(jù)了解，親和源老年公寓建成于2007年10月，其用地性質(zhì)為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)50年，占地10萬平方米，由12幢多層電梯住宅樓組成，共有838套居室，可供1600位左右的老人居住。和其它普通房地產(chǎn)項目不同的是，親和源被稱為老年社區(qū)，只允許老年人入住。入住親和源的男性必須滿60歲，女性滿55歲。這里有單獨的醫(yī)院，有為老人設(shè)計的健身房，有種類繁多的老年餐桌。室內(nèi)裝修也針對老年人需求設(shè)計，還有針對無法自理的老人開設(shè)的康復(fù)中心，提供專業(yè)的醫(yī)護人員看護服務(wù)。正因為此，親和源目前已經(jīng)有600余位老人入住。
談及親和源的盈利模式，奚志勇稱，親和源采用會員制養(yǎng)老模式，并設(shè)計了不記名卡和記名卡兩種形式：第一種為A卡，是不記名卡，擁有永久使用權(quán)，入會費69萬元，此卡可繼承和轉(zhuǎn)讓，可指定符合條件的老人入住（可住兩人，要求是合法夫妻或直系親屬）。根據(jù)選擇的房型大小每年支付不同數(shù)目管理費，小戶型（約60平方米）管理費29000元/年，中戶型（約90平方米）管理費39000元/年，大戶型（約140平方米）管理費69000元/年。第二種是B卡，是記名卡，擁有終身使用權(quán)，不可繼承和轉(zhuǎn)讓。根據(jù)選擇的房型大小付不同入會費，小戶型35萬元，中戶型是53萬元，大戶型是78萬元。此卡的管理費統(tǒng)一為23000元/年。在入住未滿15年期間，可以享受退款。住滿15年后，不需要再交入會費，只需要繼續(xù)繳納每年管理費。“可以轉(zhuǎn)讓的不記名卡已經(jīng)升值了，一對老夫妻在親和源住了三年，因為移民美國，之前花69萬元買的卡，以89萬元轉(zhuǎn)讓出去，相當(dāng)于白住三年。”說到此處，奚志勇帶笑的語氣里充滿了“驕傲”。
有錢人的養(yǎng)老？
奚志勇坦言，親和源從創(chuàng)辦至今，一直都在一片質(zhì)疑聲中走過。
親和源目前已接待的參觀人數(shù)超過2萬人，外界對這個新型的養(yǎng)老模式心存好奇。比如為何老人原意支付90萬元的費用購買一套只擁有使用權(quán)的住宅，每年上萬元的會員費是否有市場等等。此外，目前親和源的受眾群是否只是高端老年群體。甚至有人尖銳地指出，是否只是有錢的老年人才能享有該模式。
據(jù)介紹，老年住宅市場的定位有兩種，一種是依賴政府補貼給開發(fā)商的低端保障性老年住宅，還有就是屬于市場行為的中高端老年住宅?？v觀目前的養(yǎng)老地產(chǎn)，大多采用的是租售并舉，或者是高昂的會員入會制度。而親和源的這種會員制度，正是社會爭議之一。
親和源實行的會員制度，雖然50年居住權(quán)的價格折合每平方米僅8000余元，遠(yuǎn)低于上海整體的產(chǎn)權(quán)房價格，但入住小區(qū)還需支付每年2萬—7萬元的年費。按這個標(biāo)準(zhǔn)，一套58平方米的公寓，居住50年至少要花費195萬元，這其中還不包括餐飲、水電煤氣等日常開銷。
奚志勇也坦言，目前能選擇親和源的都是一些收入較高的群體，這和項目本身的投入有關(guān)。“作為企業(yè)，必然是有盈利目的，目前的收費標(biāo)準(zhǔn)，的確只能是一些中高端老年人才能負(fù)擔(dān)，但是這逐漸可以通過政府補貼來完成。”奚志勇認(rèn)為，高收入的老人也曾為社會做出過貢獻，也有養(yǎng)老的需求，傳統(tǒng)的養(yǎng)老院因為缺乏個性化的服務(wù)，導(dǎo)致很多機構(gòu)的產(chǎn)品浪費，這才促使這部分群體轉(zhuǎn)向高端的產(chǎn)品。要解決這一貧富問題，政府可以選擇把一部分補貼給予年長者，讓其自主選擇養(yǎng)老產(chǎn)品，這樣也可以同時解決中低端老年的養(yǎng)老問題。這是一個雙贏的局面。
搖擺中轉(zhuǎn)型
親和源這種養(yǎng)老模式，在國外不乏成功的范本，主要集中在美國、丹麥、日本以及中國臺灣，比如位于美國的太陽城，就是開發(fā)商建立的養(yǎng)老社區(qū)。到2009年，太陽城人口已達16萬。太陽城雖然是個老人社會，卻又不完全與世隔絕，和其它任何一個美國小型城區(qū)規(guī)劃一樣，這里的商店、醫(yī)院、娛樂設(shè)施及與老人有關(guān)的醫(yī)學(xué)研究都是年輕人在其中工作，只是這些小于55歲的人需居住在太陽城周圍。
親和源整體投資規(guī)模達6億元，但是在其會員卡出售之初，市場反響并不如人意。為了推動項目，奚志勇曾經(jīng)出售在全國包括黃山、海南的多個項目，以保證上海親和源項目的資金供應(yīng)。
2007—2008年，出售的會員卡不到幾十張。那時整個社區(qū)總共才有11戶人家。到2009年，親和源的銷售才迎來突破。這年5月，國務(wù)院批復(fù)同意上海南匯和浦東兩區(qū)合并，這對地處南匯地區(qū)的親和源養(yǎng)老社區(qū)是利好消息。2010年，親和源迎來了摯信資本1億元的風(fēng)險投資。
目前，親和源已經(jīng)銷售了450多張卡，有600余人入住，而整個社區(qū)可接納的入住總量為1600位左右。奚志勇透露，親和源眼下的盈利模式中，除了會員費，很大一部分來源于資產(chǎn)本身的升值。
不過，正當(dāng)親和源模式逐步被市場認(rèn)可的時候，奚志勇卻開始另辟蹊徑。去年以來，親和源和萬科、青島城投在內(nèi)的多家企業(yè)合作，由對方出資造房子，自己則承擔(dān)起運營的管理。奚志勇表示，這種擴張模式，有效規(guī)避了資金難題，未來，親和源主要會把精力投放在管理模式，擴大會員卡價值以及其它服務(wù)類的拓展。
據(jù)介紹，未來親和源將在遼寧、海南、黃山等區(qū)域開展親和源復(fù)制，會員可以選擇在不同城市的親和源公寓輪換居住，增加會員卡的價值。
采訪中，奚志勇不愿過多提及轉(zhuǎn)型問題，但從他屢次強調(diào)的“養(yǎng)老事業(yè)與經(jīng)濟密不可分”一語中，我們能看到親和源在經(jīng)營過程中遭遇的餐廳經(jīng)營不景氣問題，能看到家政自做還是外包的矛盾抉擇問題，能看到與老人打交道時的雞毛蒜皮瑣碎事情……
盡管業(yè)內(nèi)人士分析稱親和源的轉(zhuǎn)型是“迫于無奈的選擇”，但我們依然從親和源的養(yǎng)老模式中看到了創(chuàng)新，看到了中國養(yǎng)老地產(chǎn)的希望。
搖擺的市場
5月19日—20日，在上海召開的第二屆中國國際老年住區(qū)發(fā)展大會上，記者發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)大一部分參會房企并非純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，他們更多的是抱著觀摩先進樣本、打聽養(yǎng)老政策出臺預(yù)期而來，大量項目依然游走在養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的邊緣。
5月19日上午，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國社會福利協(xié)會和中國社會福利基金會共同主辦，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會等承辦的第二屆中國國際老年住區(qū)發(fā)展大會在上海召開。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼老年住區(qū)委員會主任朱中一、全國老齡工作委員會辦公室副主任閻青春等專家，來自全國各地的房企代表、建筑設(shè)計機構(gòu)，以及美國、英國、德國、日本等國優(yōu)秀的養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)運營機構(gòu)代表等共計500余人出席了此次為期兩天的論壇大會。
盡管目前有許多開發(fā)商紛紛宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，但是許多項目或以風(fēng)景優(yōu)勢借養(yǎng)老養(yǎng)生之名進行旅游地產(chǎn)開發(fā)，或僅僅只是以引入老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)進行商業(yè)地產(chǎn)投資，它們游走在養(yǎng)老地產(chǎn)的邊緣，左右搖擺。
政策不健全
“調(diào)控政策的實施加快了房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，市場進一步細(xì)分，新的業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，老年住區(qū)建設(shè)無疑是一個新的發(fā)展方向。”5月19日上午，在第二屆中國國際老年住區(qū)發(fā)展大會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰的一句開場白，提振了幾乎所有在場有志養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商的信心。但劉志峰接下來一瓢冷水，又澆滅了許多人蠢蠢欲動的心。
劉志峰稱，當(dāng)前我國養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展存在四個方面的問題：一是中國有養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念，國內(nèi)目前社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)多屬于公辦社會福利型，設(shè)施簡陋，功能單一，而老年公寓、老年住區(qū)等建設(shè)剛剛起步，法規(guī)政策不健全，概念不清，在開放模式、運行管理等方面還處于探索階段。二是老年住區(qū)建設(shè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，專業(yè)層面缺乏在老年住區(qū)發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃，將老年住區(qū)發(fā)展居家、社區(qū)、社會養(yǎng)老體系缺乏統(tǒng)籌安排，在數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量上缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。三是老年住區(qū)建設(shè)投入不足，對政府而言，由于養(yǎng)老資金不足，主要集中用于基本養(yǎng)老保障和福利型養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)；專門老年住區(qū)相對普遍住宅小區(qū)開放，配套和設(shè)施要求都比較高，開發(fā)成本較大；租賃型老年公寓投資期長，沒有相應(yīng)的土地、稅收等支持，開發(fā)企業(yè)積極性不高，市場在資源配置中還沒有得到充分發(fā)揮。四是老年住區(qū)規(guī)劃設(shè)計和管理服務(wù)不能滿足養(yǎng)老需求。盡管現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)對老年人居住建筑和公共建筑做了相應(yīng)的規(guī)定，但是規(guī)定很不健全，有些也沒有得到很好的實行。在衛(wèi)生間、廚房、戶外環(huán)境設(shè)計上，都有一些不利于老人居住生活的因素，大量社區(qū)缺乏老年服務(wù)設(shè)施。更重要的不但硬件建設(shè)缺乏，在醫(yī)療護理、休閑娛樂等軟件服務(wù)方面嚴(yán)重不足。
定位邊緣化
對于劉志峰的觀點，與會的四川省建筑設(shè)計院副院長徐衛(wèi)表示了贊同。徐衛(wèi)表示，目前國內(nèi)絕大部分打著養(yǎng)老地產(chǎn)牌的地產(chǎn)項目，其實都不是真正的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，因為定位的不準(zhǔn)確，使得更多項目徘徊在養(yǎng)老地產(chǎn)的邊緣地帶。它們或是傾向于旅游度假型地產(chǎn)，或是掛著養(yǎng)老養(yǎng)生的名號吸引人投資的商業(yè)地產(chǎn)。
據(jù)了解，目前全國已開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目至少有上百個，以高爾夫、海景房、山地、溫泉等為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店公寓成為目前旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要形式。一些地產(chǎn)項目不但打出旅游旗號，還加上了養(yǎng)老的名號，將項目稱為“旅游養(yǎng)老地產(chǎn)”。而這一類項目從規(guī)劃設(shè)計上看，很多與養(yǎng)老并沒有多大關(guān)系，旅游的概念要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強于養(yǎng)老的概念。
“究其原因，還是與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的難度有關(guān)。一方面，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，尚沒有成熟的經(jīng)驗可供借鑒；另一方面，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式和周期，開發(fā)商還很難算清楚這筆賬。”徐衛(wèi)稱，在這樣的情況下，旅游地產(chǎn)迎合老齡化的趨勢，打出養(yǎng)老的名號，卻無養(yǎng)老之實，實在也不難理解。
一味高端
“我非常擔(dān)心的一個問題是，我聽到看到的很多被稱為航母級的地產(chǎn)開發(fā)商，動不動就稱要打造高端產(chǎn)品，規(guī)劃怎么樣豪華，怎么樣宏偉，有多少畝地……做養(yǎng)老地產(chǎn)，高端不等于好，好不等于高端。”論壇上，有著多年澳大利亞養(yǎng)老機構(gòu)運營管理及服務(wù)經(jīng)驗的北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星，對目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀表示無比擔(dān)擾。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國目前65歲以上的老齡人口已經(jīng)達1.13億人，占我國人口總數(shù)的8.47%。據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機大約有4 萬億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬億元。
2011年9月，國務(wù)院頒布了《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，從國家戰(zhàn)略的高度部署了“十二五”期間的老齡工作，鼓勵社會力量參與公辦養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)和運行管理。“十二五”規(guī)劃中對養(yǎng)老事業(yè)的重視，市場釋放了積極的信號。于是，更多的開發(fā)企業(yè)開始相繼涌入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。
面對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大的市場潛力，中國房產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一在論壇會上發(fā)言時提醒與會的開發(fā)商說，休閑旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)項目有一個總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理的問題，還要考慮與老百姓的消費觀念、消費水平相適應(yīng)。
運營團隊缺失
其實無論是那種類別，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)都需要大量針對老年人服務(wù)的專業(yè)性人才，需要一個完整的產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈，就開發(fā)商而言，其專業(yè)性顯然不夠，開發(fā)商應(yīng)該如何解決這個問題？
專程從成都趕赴上海出席此次論壇的成都同野惠澤投資有限公司營銷策劃總監(jiān)周健在接受成都報道記者采訪時稱，要使老年人在社區(qū)中享受到高品質(zhì)的“銀齡”生活，運營和服務(wù)這類軟件才是核心競爭力。而從目前來看，僅依靠開發(fā)商自己的能力，甚至是在國內(nèi)找這樣一個專業(yè)性的養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理商，這還比較困難。周健透露，該公司正在青城山開發(fā)一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，公司考慮從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為成熟、經(jīng)驗更豐富，理念更先進的發(fā)達國家引入相應(yīng)的后期運營管理商。“只有建立了適合國人的高水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和有效的運營管理流程，整個養(yǎng)老社區(qū)的軟件才算真正建立起來了。”
從目前實際情況來看，養(yǎng)老方面的運營管理人才，包括服務(wù)從業(yè)人員相對匱乏，未來必將成為制約養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸之一。要突破養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展瓶頸，必須從整個行業(yè)的高度來考慮。
