QQ
日期：2012-05-30 來源：北京日報
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
新聞背景
香港去年7月為60歲以上老人推出安老按揭理財規(guī)劃項目，中國銀行等幾家銀行成為首批提供安老按揭貸款的金融機構(gòu)。至今年4月20日該計劃實施近10個月來，累計申請個案達225宗，申請人平均每月收取約13600港元年金，最高者收到8.32萬港元；平均物業(yè)價值370萬港元，最高者1950萬港元。有關(guān)方面稱，未來或考慮將安老按揭年齡門檻降至60歲以下。
香港安老按揭貸款的新型養(yǎng)老模式順利推出，引發(fā)內(nèi)地關(guān)于以房養(yǎng)老問題的新一輪討論，為什么內(nèi)地尚未推行以房養(yǎng)老以應(yīng)對日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老形勢呢？
上海以房養(yǎng)老計劃因條件苛刻夭折
香港安老按揭計劃是一項面向老人提供的，用自有房產(chǎn)貸款的金融業(yè)務(wù)。老人可以將自有房產(chǎn)抵押給銀行，銀行在估價之后向老人發(fā)放安老按揭貸款。抵押房產(chǎn)之后，老人仍然擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，并可以繼續(xù)使用房屋。
老人可以和銀行約定按揭貸款期限（香港稱年金期限），期限跨度可以是10年、15年、20年甚至直到老人去世，每月老人都可以從銀行取得一定現(xiàn)金（香港稱年金）；老人也可以選擇一次性提取一筆貸款，用來應(yīng)付特殊情況。當(dāng)按揭貸款期限屆滿時，申請人或其繼承人可以有兩種選擇：一是全額償還貸款，贖回抵押房產(chǎn)；二是不贖回房產(chǎn)，由銀行出售抵押房產(chǎn)以折抵老人的安老按揭貸款。
我國內(nèi)地并非完全沒有養(yǎng)老按揭。上海市公積金管理中心于2007年曾試推過以房養(yǎng)老模式，試圖以此解決老年人收入有限、生病開銷大的問題，但這項政策已于2011年夭折。2011年，中信銀行(601998,股吧)在上海針對55歲以上老人推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品，但鮮有人問津。原因是這款產(chǎn)品條件相當(dāng)苛刻，比如要求抵押品必須是老人或其贍養(yǎng)人的第二套房子，惟一住房不得抵押；抵押期限也不能超過10年；貸款利息相對較高，但對房屋估價相對較低；銀行每月實際支付養(yǎng)老金不超過兩萬元等。
70年產(chǎn)權(quán)大限影響房屋評估價值
內(nèi)地的以房養(yǎng)老產(chǎn)品之所以限制多，不能充分滿足老年人的養(yǎng)老需求，有著深刻的制度障礙與法律風(fēng)險。
由于我國相關(guān)行政法規(guī)規(guī)定居住用地的土地出讓最長年限為70年，直接導(dǎo)致了城鎮(zhèn)住宅70年產(chǎn)權(quán)大限的出現(xiàn)。根據(jù)物權(quán)法第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但物權(quán)法對如何續(xù)期、續(xù)期是否收費等問題都沒有規(guī)定，且至今未出臺相關(guān)司法解釋。
對于土地使用權(quán)續(xù)期問題如何處理，城市房地產(chǎn)管理法第22條有這樣的規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”由于物權(quán)法沒有明確規(guī)定，因此該條規(guī)定現(xiàn)行有效，有可能成為處理土地使用權(quán)續(xù)期問題的依據(jù)。
同樣，由于物權(quán)法留下的這一法律空白區(qū)，地方性法規(guī)也可能在土地使用權(quán)續(xù)期問題上“做文章”，比如上海市2011年公布了上海市《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》，其中關(guān)于土地使用權(quán)期滿后的處理方法為：“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”或“出讓人無償收回”。
土地出讓權(quán)如何續(xù)期，這一問題沒有根本解決，直接影響到老年人將房屋抵押給銀行時，銀行對房屋殘值的評估。
擔(dān)保人缺位致銀行和老人缺乏互信
按揭擔(dān)保是香港成功推行安老按揭計劃的關(guān)鍵，按揭證券公司在安老按揭計劃中承擔(dān)擔(dān)保人的職責(zé)。由于推行安老按揭計劃需要面對種種風(fēng)險，包括香港房地產(chǎn)的價格走勢和波幅、利率走勢和老年人口壽命預(yù)期等，加上安老按揭時間長，貸款機構(gòu)風(fēng)險高，按揭證券公司為貸款機構(gòu)提供保障后，當(dāng)房屋的變賣價值不足以償還安老按揭貸款時，按揭證券公司會向銀行補足差額，抵押人無須承擔(dān)。
而在內(nèi)地，擔(dān)保人的角色尚處于缺位狀態(tài)，銀行和老人之間沒有獨立第三方擔(dān)保風(fēng)險，導(dǎo)致銀行風(fēng)險大、老人負(fù)擔(dān)重，雙方缺乏互信。中信銀行推出的以房養(yǎng)老產(chǎn)品，在設(shè)計上將更多的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給抵押人，加重了抵押人的負(fù)擔(dān)，偏離了按揭貸款養(yǎng)老的本質(zhì)，因此市場遇冷。
征地拆遷為以房養(yǎng)老增加不確定性
不同于承襲英國法的香港，內(nèi)地法律對私權(quán)保護相對薄弱。2011年1月國務(wù)院通過《國有土地上房屋征收與補償條例》，明確規(guī)定了可以對房屋征收的情形：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
貸款機構(gòu)對抵押房屋價值進行評估是以房養(yǎng)老的關(guān)鍵一環(huán)，銀行通過這一環(huán)節(jié)確定一定數(shù)額，按約定期限支付給老人養(yǎng)老費用。而政府征地拆遷行為對房屋價值的影響難以預(yù)計，為以房養(yǎng)老的實施增加了不確定風(fēng)險。
延伸閱讀
以房養(yǎng)老不適用所有城市
我國是目前世界上惟一老年人口超過1億的國家，且老年人口每年以3%的速度快速增長，全國除青海、新疆、西藏外，其他地區(qū)均已進入老齡化社會?？焖侔l(fā)展的人口老齡化，已經(jīng)成為影響中國經(jīng)濟社會發(fā)展全局的重大戰(zhàn)略問題。
養(yǎng)老問題注定不能單純依靠政府主導(dǎo)的養(yǎng)老制度和公共資源傾斜來解決，像香港這樣制度健全的司法管轄區(qū)，養(yǎng)老金的經(jīng)營也是如履薄冰，難以避免虧損。因此，家庭、個人預(yù)先的財產(chǎn)規(guī)劃和理財安排無論作為國家養(yǎng)老體系的補充，還是作為個人老年生活的財產(chǎn)保障都是十分必要的。
各地房屋差價很大，以房養(yǎng)老模式并不適用于所有城市。香港推出的安老按揭計劃抵押的房產(chǎn)市值介于180-770萬港元之間，平均房齡30年，其中房齡最長的48年。52%的申請人選擇終生分期支取貸款，平均每月貸款區(qū)間介于3000-30000港元。由于不需要考慮申請人的信貸狀況及還款能力，房屋質(zhì)量便成為主要的估值標(biāo)準(zhǔn)。
香港模式確實適用于內(nèi)地一些城市，但效仿實施仍需在制度和法律兩個領(lǐng)域取得突破。完善物權(quán)法，明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期規(guī)定、建立按揭擔(dān)保人制度，或能為推廣以房養(yǎng)老打開局面。
