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日期：2012-06-01 來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)
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隨著中國(guó)老齡化的逐漸到來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)，一邊是養(yǎng)老地產(chǎn)前景看好，不斷有名企業(yè)進(jìn)入這一領(lǐng)域；另一邊則是現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目陷入了運(yùn)營(yíng)茫然的困境，那么，養(yǎng)老地產(chǎn)將何去何從，成都養(yǎng)老地產(chǎn)又面臨著哪些困境？近日，記者就此專訪了戴德梁行成都區(qū)研究部。
現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)有哪幾種常見形式？
戴德梁行成都區(qū)研究部：目前，我們了解到的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)按其盈利模式大致有三種類型。一是進(jìn)入債券式養(yǎng)老院地產(chǎn)，此類地產(chǎn)物業(yè)要求住戶搬進(jìn)養(yǎng)老院須繳付進(jìn)入債券款項(xiàng)，價(jià)格通常相等于該物業(yè)的市值。在某些情況下，該物業(yè)可能會(huì)以市價(jià)一定的折讓或溢價(jià)出售，而實(shí)際售價(jià)視乎管理公司、開發(fā)商的品牌和聲譽(yù)來(lái)決定。第二種是收取租金的老年公寓和養(yǎng)老院，這種物業(yè)開發(fā)會(huì)采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，以收取租金為盈利手段，服務(wù)于老年人群，是一種社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅。最后一種是老年類住宅物業(yè)，它是針對(duì)老年人開發(fā)的出售住宅物業(yè)，這種項(xiàng)目社區(qū)通常配有有老年人活動(dòng)中心和醫(yī)護(hù)設(shè)施中心，入住者主要為老年人。
養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展中面臨哪些困境？
戴德梁行成都區(qū)研究部：在國(guó)外，養(yǎng)老地產(chǎn)有投資回收期短、回報(bào)高、稅務(wù)優(yōu)惠和政府支持等特點(diǎn)，而國(guó)內(nèi)在引入并實(shí)施養(yǎng)老地產(chǎn)的過(guò)程中也遇到不少困難。
比如，國(guó)家關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)方面缺乏政策、法規(guī)和服務(wù)準(zhǔn)則的支持。服務(wù)式養(yǎng)老院如老年住宅在我國(guó)發(fā)展較晚，雖然國(guó)家在制定《老年人權(quán)益保障法》中有“國(guó)家鼓勵(lì)、扶持社會(huì)組織或者個(gè)人興辦老年福利院、敬老院、老年住宅、老年醫(yī)療康復(fù)中心和老年文化體育活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施”。并且在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優(yōu)惠政策。但是在實(shí)施過(guò)程中這些準(zhǔn)則和政策優(yōu)惠難以落到實(shí)處。同時(shí)，開發(fā)商和投資者也很難找到進(jìn)入老年住宅市場(chǎng)的誘因。
再次，在缺乏政策鼓勵(lì)和扶持下，老年住宅物業(yè)開發(fā)成本高于一般住宅，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)更高。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目由于消費(fèi)群體的特殊性，其在前期建設(shè)和后期服務(wù)中投入成本均大于普通住宅，比如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無(wú)障礙通道、慢速電梯的投入和醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備等，這些投入都會(huì)極大增加開發(fā)商的資金負(fù)擔(dān)和后期回收風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)處于起步階段，缺乏專業(yè)的開發(fā)模式和管理方法。與國(guó)外相比，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展還不夠成熟，缺乏針對(duì)老年人的生活用品、康復(fù)設(shè)施以及老年人理財(cái)產(chǎn)品。而老年地產(chǎn)的發(fā)展是依托于這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈而運(yùn)營(yíng)的，所以在設(shè)施建設(shè)和后期老年人生活、醫(yī)療管理方面還不夠健全。 并且，國(guó)人接受的養(yǎng)老方式主要是家庭為主，沒有在觀念上接受養(yǎng)老物業(yè)這一概念，所以養(yǎng)老地產(chǎn)客戶購(gòu)買力不強(qiáng)。
成都養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀如何？
戴德梁行成都區(qū)研究部：成都養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度在逐漸提高，目前養(yǎng)老類物業(yè)大致有以下三種。政策性質(zhì)的治療型養(yǎng)老院：主要針對(duì)生活無(wú)法自理的老年病人而進(jìn)行的治療護(hù)理院；區(qū)域政府扶持的老年人福利院：是由各區(qū)政府扶持的老年人集中居住的物業(yè)，配有保健咨詢醫(yī)生但無(wú)系統(tǒng)醫(yī)護(hù)設(shè)施；少數(shù)民營(yíng)養(yǎng)老院：價(jià)格較政府福利院較高，提供一定的保健護(hù)理服務(wù)。以上三種養(yǎng)老物業(yè)均是收取租金的形式，價(jià)格一般在1000元/月—2000元/月之間。總的來(lái)說(shuō)成都養(yǎng)老地產(chǎn)嘗試不多。
嚴(yán)格來(lái)講，就住宅項(xiàng)目而言，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)接受程度不高，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈整合不足，還處于起步階段。但由于國(guó)內(nèi)人口基數(shù)大，年齡結(jié)構(gòu)老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)在未來(lái)有較大的需求，這一市場(chǎng)是值得開辟和探索的。
“養(yǎng)老地產(chǎn)”在很多項(xiàng)目中成為了開發(fā)商爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、方便項(xiàng)目“拿地”的一種手段，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況，您對(duì)此怎么看？
戴德梁行成都區(qū)研究部：在全國(guó)來(lái)看，開發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)的概念作為拿地籌碼，而最后進(jìn)行普通住宅項(xiàng)目開發(fā)的情況是有的。 政府在涉及養(yǎng)老概念時(shí)會(huì)給予一些優(yōu)惠政策和稅費(fèi)減免，這吸引了開發(fā)商以此為目的進(jìn)行拿地，但隨著制度的完善這一現(xiàn)象將會(huì)越來(lái)越少，而養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也將會(huì)更加規(guī)范。同時(shí)，為了避免開發(fā)企業(yè)借老年住宅的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)獲利，一些地方政府在出讓土地時(shí)都會(huì)做出詳細(xì)而嚴(yán)格的規(guī)定。比如，在2010年合眾健康產(chǎn)業(yè)在武漢蔡甸區(qū)拍得的兩塊居住(養(yǎng)老社區(qū))用地就規(guī)定，該項(xiàng)目不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，且不會(huì)予以核發(fā)和辦理房屋預(yù)銷售許可證。
