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日期：2012-06-08 來源：成都報道
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中國人口紅利消退預期的背面，是老齡化日趨嚴重背景下隱現(xiàn)的商機。養(yǎng)老地產(chǎn)即是其中之一。“我們的市場調研認為，目前成都還沒有一個真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。”四川省建筑設計院副院長徐衛(wèi)對成都報道記者說道，“準確地說，不僅僅是成都，甚至全國范圍內(nèi)都沒有，目前中國的養(yǎng)老項目都還處于初級階段。”
老齡化
在四川省建筑設計院副院長徐衛(wèi)的辦公室，成都報道記者看到了這份全國首份《養(yǎng)老模式專題研究報告》（以下簡稱《報告》）。 《報告》的開頭有這樣一組數(shù)據(jù)：目前，我國60歲以上的人口達1.44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)進一步細化至成都：截至2010年底，成都市60歲以上老年人口就已達202.79萬人，占全市戶籍總人口的17.65%，比全國平均水平高4.35%。預計到2015年底，成都市60歲以上老年人口將達到244.8萬人，占全市戶籍總人口的19.15%以上。
成都已經(jīng)處在老齡化社會進程中，而且人口老齡化的速度正在加快，老齡化成為成都不得不面對的社會問題。
銀發(fā)商機
與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國最傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難。
四川省建筑設計院根據(jù)調查權威發(fā)布《報告》稱，首先，生育率下降直接導致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代的“421”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式。人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即4+2+1家庭）在我國至少會達到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人。其次，死亡率的下降推動壽命延長。1999年中國人口的平均預期壽命達到71歲，正在向發(fā)達國家的水平（74歲）邁進。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生。第三，21世紀將是老年人獨居的時代。1990年，我國老年人口中，有70%的人與子女同住。現(xiàn)如今，在許多城市老年人口中空巢家庭增長到40-50%，如北京市東城區(qū)安德里社區(qū)空巢化比例達到55％以上，有的甚至達到70-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難。
該份《報告》指出，目前我國社會養(yǎng)老服務體系仍不夠完善，而人口老齡化進程的加快及高齡老人的日益增多，又急需突破原有的家庭養(yǎng)老方式，建立多種適合中國國情的養(yǎng)老模式，以彌補家庭養(yǎng)老功能的不足。
一方面，中國的人口老齡化加速發(fā)展，但另一方面，國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和服務卻嚴重滯后，無法與之相匹配。于是，被稱為“銀發(fā)經(jīng)濟”的養(yǎng)老地產(chǎn)走上前臺，養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛在的巨大商機正在呈現(xiàn)。
房企試水
一系列關于人口老齡化的宏觀數(shù)據(jù)，以及調控持續(xù)深化導致諸多房地產(chǎn)開發(fā)商處于產(chǎn)品、業(yè)態(tài)轉型的關鍵時期，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個新興的房地產(chǎn)市場的細分產(chǎn)品，理所應當?shù)爻蔀椴糠址科笤囁男路较颉?/span>
據(jù)了解，今年2月，保利地產(chǎn)在北京宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，并成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，將在北京西山區(qū)域試點首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。 而早在2010年，地產(chǎn)大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領域鋪路。萬科集團相關負責人曾在接受媒體公開采訪時表示，萬科養(yǎng)老地產(chǎn)首先試點的是一線城市，因為這些城市年輕人工作繁忙，沒有時間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。在此之前，也有消息稱首創(chuàng)置業(yè)投資70億元在河北開發(fā)一個養(yǎng)老項目；華潤置業(yè)也組成了養(yǎng)老地產(chǎn)的研究團隊，伺機進入該領域。
其實早在2006年，成都就出現(xiàn)了號稱西部第一個養(yǎng)老社區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目——金秋樂園，該項目由四川寶光金秋老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司投資、成都新津花源置業(yè)有限公司開發(fā)，它借著其位于新津縣花源鎮(zhèn)的地理環(huán)境優(yōu)勢，在產(chǎn)品打造上按老年人住宅規(guī)范要求進行設計，算是成都第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。之后，陸續(xù)又有崇州、青城山、都江堰等區(qū)域的房地產(chǎn)項目打出“養(yǎng)老”或者“養(yǎng)生”的招牌，但這些養(yǎng)老項目幾乎都僅僅依賴于自然環(huán)境的優(yōu)勢，并沒有在產(chǎn)品設計上有所不同。
“這些所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，都不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，它們只是養(yǎng)老地產(chǎn)的初級階段。”四川省建筑設計院生產(chǎn)經(jīng)營處副處長李陽春向成都報道記者解讀《報告》稱，我國目前養(yǎng)老社區(qū)的運營模式主要分為以下三種：單體養(yǎng)老機構、養(yǎng)老服務嵌入式住宅小區(qū)、綜合型的養(yǎng)老社區(qū)。單體養(yǎng)老機構是指專門的養(yǎng)老院或者老年公寓，一般不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，由專業(yè)的養(yǎng)老機構負責運營。養(yǎng)老服務嵌入式住宅小區(qū)和綜合型養(yǎng)老社區(qū)均屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，二者的區(qū)別是養(yǎng)老服務嵌入式住宅小區(qū)沒有專業(yè)養(yǎng)老運營機構提供服務，其項目中養(yǎng)老服務主要是為老年人提供一個活動的場所，從精神層面關懷老年人，所設置的老年人活動場所一般規(guī)模不大；綜合型養(yǎng)老社區(qū)則由開發(fā)商自行運營或由專業(yè)的運營機構負責運營，這種養(yǎng)老社區(qū)模式已經(jīng)成為我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展主流。
運營之困
“雖然養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求前景光明，但是我國現(xiàn)階段開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)與真正養(yǎng)老社區(qū)的職能及運營模式還存在一定差距。”這是四川省建筑設計院實地調研了國內(nèi)外大量養(yǎng)老地產(chǎn)項目后得出的報告結論。
據(jù)了解，目前市場上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場細分上傾向于老年人居住，其銷售的結果必然是另一種房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目也就有“掛羊頭賣狗肉”之嫌。在相當長的一段時間內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)對于大多數(shù)人來說，僅僅是簡單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產(chǎn)品或旅游度假產(chǎn)品成為此類概念的主力承載者。但事實上，此類產(chǎn)品往往遠離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對于年老的購房者來說，根本無法實現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標。
《報告》指出，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展難點主要有四點：一是政策優(yōu)惠無保障，由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會福利性質，所以政府的政策扶持對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一；二是新興市場不穩(wěn)定，由于人們多對這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應期，再加上老年人風險意識很強、行事謹慎等原因，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費群體卻賣不出房子的風險，而且出售使用權的項目風險更高；三是投資額高，養(yǎng)老地產(chǎn)消費群體的特殊性，求投資者在建造老年社區(qū)時，要投入比普通住宅項目更多的資金，養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品社區(qū)要高30%-50%；四是回收期長，目前我國老年人更青睞于租賃或購買（所有權）的方式入住養(yǎng)老地產(chǎn)，因養(yǎng)老地產(chǎn)配套設施較多，養(yǎng)老地產(chǎn)項目需要投資者進行一定時期的經(jīng)營才可以收回投資，這種長時間的占用資金一方面增加了機會成本，另一方面也在無形中擴大了投資者的風險；五是后期物業(yè)管理要求高，養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其有更加完善的后期物業(yè)服務，包括為老年人提供管家式服務、醫(yī)護服務、保健服務、活動組織、日常課程、特殊飲食護理服務等，這些服務對房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。
“由于這些困難的存在，雖然目前很多房地產(chǎn)公司在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商很少。”談及成都養(yǎng)老地產(chǎn)的未來，徐衛(wèi)的感慨是任重而道遠。
