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求解中國養(yǎng)老地產市場：床位不足與錢難賺
日期：2012-06-12 來源：東方早報
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中國人口紅利消退預期的背面，是老齡化日趨嚴重背景下隱現的商機。養(yǎng)老地產即是其中之一。
“我們的市場調研認為，目前中國的養(yǎng)老市場已經開始爆發(fā)了。”中明控股集團董事長潘存滿近日信心滿滿地對早報記者說，“縣級以上的退休干部有多少？”中明控股目前專注于養(yǎng)老地產的開發(fā)投資。
中國養(yǎng)老地產的潛在市場版圖可謂龐大。
2010年第六次人口普查數據顯示，中國60歲及以上人口達1.78億，占13.4億總人口的比重為13.26%，其中65歲及以上人口有1.17億。
但潛在市場能否變現，眼下還是未知之數。
上海親和源股份有限公司副總經理、研究中心副主任王波直言，“不是說有1.78億的老人，就有1.78億的市場。很多(操盤者)都沒好好研究中國老人的心理，大部分老人還是喜歡住在家里，生活在原來的圈子里。”親和源目前在國內有數個在售的養(yǎng)老地產項目。
在更多受訪人士看來，中國的養(yǎng)老地產市場，眼下還是一個待解的方程。從市場定位到盈利模式，從政府角色到政策制定，各路人馬還在摸索、等待。
早報記者近日專訪了國內外多位養(yǎng)老專家、開發(fā)商、私募大佬、養(yǎng)老地產設計師、操盤者，試圖厘清脈絡。
目前是“混亂”的起步階段
按王波的劃分，中國養(yǎng)老產業(yè)可分作三個發(fā)展階段：第一階段是從2000年國務院頒發(fā)社會福利化政策到2010年，這10年是一個初級階段，主要是個人辦的小規(guī)模的機構，都是政府福利院的翻版。第二階段是從2011年開始的起步階段，企業(yè)為主體，地產商、保險公司、風投、國外養(yǎng)老管理公司都想分享養(yǎng)老蛋糕，比較混亂的狀態(tài)。一方面國家政策不清晰，另一方面企業(yè)的管理、運營模式也不清晰，這個階段也要10年的發(fā)展時間。第三階段，形成專業(yè)化的公司和項目。
當下即處于王波所說的“混亂的起步階段”。表象之一是，各路人馬都看中了養(yǎng)老地產，但標桿性的項目卻屈指可數。
王波說，“現在整個養(yǎng)老地產市場處于比較混亂的狀態(tài)，大家看到了老齡化的程度，處于盲動的狀態(tài)。究竟怎么做，大家的戰(zhàn)略都不是很清楚。”
“掛羊頭賣狗肉”的不在少數。
“很多開發(fā)商打著養(yǎng)老地產的名義，但實際上就是做普通住宅，再搞些小配套，賣給所有人。這就是養(yǎng)老地產了？”一位受訪業(yè)內人士如是說。
“大多就是以養(yǎng)老的名義圈地。”一位國企開發(fā)商直言，很多項目只是裝一個養(yǎng)老概念進去，“這也只是他們的拿地策略。”
梁開建筑設計事務所執(zhí)行合伙人、總經理、總建筑師開彥分析，“現在是調控背景，普通住宅不好賣了，能不能找一個噱頭來銷售？大多數房地產商還是抱著這種思想在做‘養(yǎng)老地產’。”
上海學匯建筑設計有限公司副總建筑師張喆則提到，現在養(yǎng)老地產總體比較火，少數開發(fā)商在嘗試做真正的養(yǎng)老地產，其中不少是采用和旅游地產相結合的做法。
戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文總結，現在中國的養(yǎng)老地產可分為三種類型，第一種就是忽悠型，并非真正意義上的養(yǎng)老項目。第二種是護理型，比如廣東的友好老人院。第三種是護理加療養(yǎng)型，比如北京太陽城[最新消息 價格 戶型 點評]和上海的親和源。
黎慶文認為，護理加療養(yǎng)是主流市場，因為市場更廣闊。沒事療養(yǎng)，有事照顧，給老人的感覺不是老人院。
眼下，中國養(yǎng)老地產領域的“招保萬金”還未浮出水面。
黎慶文說，“老年地產技術臺階很高，跨行業(yè)整合能力高[簡介 最新動態(tài)]，商業(yè)模型在目前的國家法律之下基本上不成立。游擊隊無所謂，正規(guī)軍很難。”
“投養(yǎng)老項目我肯定感興趣。”盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司首席投資官、筑石股權投資基金管理(上海)有限公司總裁張健說，但現在盈利模式不是很理想，有盈利的規(guī)模都很小，“我們希望這個模式是可復制性的，不是額外成功的項目，第一個成功了第二個就不好投。”
中國企業(yè)的復制能力不容置疑。但在張健看來，中國的養(yǎng)老地產鮮有成功的項目，即使有也很難復制，不能夠像商業(yè)地產一樣，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。”
“養(yǎng)老地產的模式有出租及出售兩種類型。目前的主要方式是租售并舉。”第一太平戴維斯中國研究部負責人簡可表示，養(yǎng)老地產可以進行非常細化的劃分，從國外來看可能有數百種，譬如具體到每一個年齡段，具體到是否提供醫(yī)療、餐飲等等。
看似龐大的市場蛋糕
但混沌起步中的中國養(yǎng)老地產市場，依然可以畫出一塊巨大的蛋糕。
據聯合國《世界人口統(tǒng)計》預測，至2015年，中國60歲以上的人口將達2億。
上海同淶物業(yè)管理有限公司執(zhí)行董事、總經理翁國強說，上海老齡化很嚴重，老齡人口有330萬。但能夠提供的不同標準的床位也就在4.5萬至6萬，遠遠滿足不了需求。
開彥認為，目前為止，國家投入的養(yǎng)老機構只能滿足1%的老年需求。從整個養(yǎng)老模式來講，基本上處在解決老年人吃住等基本生活物質需求，醫(yī)療比較弱。
綠城房地產集團有限公司副總經理、綠城頤樂教育投資有限公司總經理馮雨峰認為，隨著今后家庭的變化，送養(yǎng)老院的會越來越多。家里養(yǎng)老不太可能，以后老年人住到養(yǎng)老機構去的比例，會達到5%～10%。社會上的床位數，只能滿足1%～2%。而且2%里邊，據他的抽樣調查，1個縣有1000張床位，但有500張床位是沒有錢的人都不愿意去住的，純粹是給五保戶住的。
馮雨峰認為，“真正有尊嚴的養(yǎng)老床位還是非常緊缺，我們做多少都不會多。”
政策未明的前提下，民間資本優(yōu)先考慮的是高端市場。
開彥認為，從高端開始，摸出路子來，再往下拓展，困難小點。
在黎慶文看來，目前的需求主要是三類人群，第一代名企老板、政府副廳級以上的退休官員、大學教授，“他們退休金高，而且觀念更為開放。”
潘存滿稱，“半退休階段，50歲左右的老人會是我們的主力市場。市場蛋糕太大，我們準備建立國家級老干部中心，給中央辦公廳退休老干部免費做。”
但這樣的描述依然是粗線條的。放到顯微鏡下，中國的養(yǎng)老地產市場，或許并沒有想象中那么大。
黎慶文的調研發(fā)現，全國來看，光沿海地區(qū)以上三類群體不到10萬人。
翁國強也表示，高端群體只占了老年人口數量的1%。
且不必說，以后大量的高端養(yǎng)老項目在同一階段入市，還將面臨巨大的競爭壓力。
此外，一位國企開發(fā)商還提到，“老人家的錢很難賺。”他表示，“養(yǎng)老地產沒有那么大市場。10年內這個市場不太會火熱。等我們老了，二三十年以后還差不多。”
可見的是，目前市場上在售的養(yǎng)老地產項目銷售得并不快。以上海親和源為例，2008年開始對外營運，截至3月14日的數據顯示，該項目推出房源總套數834套，已售出569套，入住戶數414戶。
對此，黎慶文分析，中國老人和國外的老人不一樣，比較考慮到兒女問題，有錢不會自己花，會留給小孩。奢侈的東西不舍得買。另外，現在掌握財富的主流還不是老人，調研顯示，目前在中國最能掌握財富的人群是45歲至55歲。相信5年后，有新的需求入市，養(yǎng)老市場會漸入佳境。
“今天需求不是很大，但未來市場化養(yǎng)老可行。” 黎慶文認為，市場化養(yǎng)老的突破，最早會在京滬穗深。因為一線城市老人身家豐厚，視野見識廣，一胎率很高，小孩去國外的比例很大，空巢老人很多。
資金回籠難題
現在是否已經是進入養(yǎng)老地產的時機，還要打個問號。
黎慶文坦言，現在養(yǎng)老地產面臨的一個大問題是，看不到錢怎么回來。專業(yè)護理公司也想做，但找不到老人聚集場所，行業(yè)不能快速發(fā)展起來。商業(yè)模型不成熟，最大的問題就是資金回籠，怎么讓老年地產既能夠符合護理對于老年人聚集的要求，又能符合社會資金的要求。
“像親和源這樣賣會籍的模式，我們算了一些項目，提供2000個床位的老年公寓，賣會籍，才能賣10億元。”黎慶文稱，對于一個大開發(fā)商，一年內能夠完成還湊合，但他們計算，2000個床位的使用權要賣5年甚至8年，因為都是高端市場，賣得慢。做1000億生意的開發(fā)商，怎么看得上這個買賣？
張健給出的一個思路是，做配套養(yǎng)老。
“有一些醫(yī)療配套。有護理，有食堂。養(yǎng)老產權式和非產權式結合。”張健舉例，澳大利亞的養(yǎng)老模式分幾種，一種是家庭養(yǎng)老，一種是老年公寓，市區(qū)不用配套，郊區(qū)配套。
還有規(guī)劃建設的問題。住建部政策研究中心副主任王玨林認為，如果養(yǎng)老地產不能做到先規(guī)劃后建設，就很難達到預期的設施和功能完善以及配套，也很難滿足老年人的需要和市場發(fā)展要求。另外養(yǎng)老地產不僅僅是地產的事情，而是一種特定區(qū)域的綜合體建設。
王玨林指出，“美國的經驗是，老人喜歡生活在各種公共設施當中。如果你要建養(yǎng)老地產，把它作為總體規(guī)劃中的一部分，其他的還有房地產，有青年人生活的社區(qū)，或許老人的子女就住在養(yǎng)老社區(qū)的對面。這樣的項目才更有可能被老人接受。”
部分已經試水養(yǎng)老地產的龍頭開發(fā)商，似乎更多把它當成配套來做。
“萬科、金地這樣的企業(yè)，有它們的思路，萬科還是專注于做它們的地產項目，但會拿出一兩幢樓來做老年公寓，所以是配套，不是發(fā)展業(yè)務的核心。我覺得這是未來大部分地產商可能采取的模式。養(yǎng)老作為項目的亮點，但不會作為業(yè)務的核心。金地也是這樣的思路。”王波還表示，現在真正投入運營的養(yǎng)老項目少，在建項目多。
實際上，若養(yǎng)老地產作為配套，那么市中心也能做養(yǎng)老地產，不必特意到郊區(qū)再去建龐大的配套，節(jié)約了投資商的成本。動輒幾十萬、幾百萬平方米的體量門檻，也讓很多企業(yè)被拒之門外。
張健稱，“很多老人愿意住在市中心。澳大利亞很多老年公寓就建在市中心。”
王波也表示，“我們也希望這么做，體量小，去化速度快，市中心老人更愿意選擇。就上海的情況來說，老人更愿意在市中心，郊區(qū)很多人不愿意去。”
跨行業(yè)整合門檻
養(yǎng)老地產發(fā)展面臨的問題還不止這些。
一位國企開發(fā)商表示，養(yǎng)老地產比商業(yè)地產還要復雜，要跨行業(yè)，醫(yī)療、餐飲等。而且要很大投入，回報周期也長。
“老人社區(qū)對軟件服務要求非常高，而且十分專業(yè)，一般物業(yè)管理遠不能達到該水平。”黎慶文認為，國外往往把老人細分為三大類：活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人。三類老人的養(yǎng)老生活有不同的關注點，產生對硬件設計和軟件服務不同的需求。比如活躍老人以“養(yǎng)”為主，低度照顧老人需要“養(yǎng)”+“護”，高度護理老人需要“護”+“醫(yī)”。這三類老人的社區(qū)就涉及三個不同的主要專業(yè)服務領域：養(yǎng)生、護理和治療，而這三個專業(yè)領域進入的臺階都相當高，不是普通服務商能夠隨便跨越的。
“傳統(tǒng)開發(fā)商做硬件這一塊是很強的，但一旦做到護理、醫(yī)療，就不大專業(yè)。這個和物業(yè)管理不一樣，現在很多開發(fā)商自己做物業(yè)管理，物業(yè)管理的專業(yè)性容易掌握，而護理、醫(yī)療、養(yǎng)生專業(yè)不容易掌握。”黎慶文透露，有一些大型開發(fā)商曾經在上海跟一些護理機構合作做養(yǎng)老地產，但理念不一樣。開發(fā)商最希望馬上賣走，護理機構希望物業(yè)永遠都有人住。有一個規(guī)模效應，護理的服務才做得好。樓盤賣散了，護理很難做，醫(yī)療服務也是如此。
一直從事物業(yè)管理的翁國強透露，現在在嘗試做一些商業(yè)計劃，真正的居家養(yǎng)老模式。老人就在自己家里，由他們提供后期管理，照顧、醫(yī)護合二為一。既有簡單的醫(yī)療服務，還有老人的照顧。這種形式在社區(qū)有，但做的還不夠。
醫(yī)療的資源整合并不容易。
一位知情人士透露，某個資產超過2萬億元的央企去年成立了專門的醫(yī)療公司，通過收購醫(yī)院獲取醫(yī)療和護理的技術，用央企背景圈地搞養(yǎng)老地產?？焖購椭?，政策迫使有一些改變。沒做光提不合理，做了提出來政策可能有改變。
馮雨峰表示，“綠城在浙江臨平的養(yǎng)老地產項目，就配有自己的醫(yī)院，目前可以刷杭州的醫(yī)?？ā?rdquo;
翁國強認為，日常的護理費用，600元每月也好，700元每月也好，都不算低。所以現在做低端和普通的，客戶群就很小，干脆定位高端。重要的還是政策支持，允許從醫(yī)保承擔。
若服務整合難度系數太高，何不外包？
王波認為，養(yǎng)老地產如果做全產業(yè)鏈太復雜。地產商專注于做開發(fā)，運營管理服務可以交給專業(yè)的服務公司。
“我覺得應該有專業(yè)的分工，就像美國一樣。我不太習慣用養(yǎng)老地產、養(yǎng)老服務來說，分得很清楚：投資商、開發(fā)商、運營商。這樣就構成一個完整的生態(tài)鏈，專門投資的，專門做建設的，專門做運營管理，這樣大家在各自的領域都很專業(yè)。目前在中國這樣的生態(tài)鏈還沒有形成。”
開彥認為，專業(yè)化是指從業(yè)人員有一定專業(yè)素質，懂得老年人特點，有一套市場化的管理，“現在沒看過幾家比較好的。”
當然，外包會帶來價格的水漲船高，這是另一個難點。
嫁接旅游區(qū)的嘗試
也有相對成功的案例。
三亞某龍頭房企的副總裁直呼，“三亞的老年公寓都賣完了，沒有了。不過，老年公寓界限很寬，不一定只賣給老年人，賣給所有人。老年公寓的配套全一些，有喝茶、醫(yī)療、下棋、鍛煉設備等等，也有24小時的服務中心。”
上述人士稱，雖然三亞其他房子也賣得好，但老年公寓賣得更好。很多業(yè)主都是給父母買一套，用來度假養(yǎng)老。養(yǎng)老社區(qū)三亞還沒有形成氣候，是因為現在三亞沒有地了，下面有地的縣會去做。
在風景優(yōu)美的旅游度假勝地，養(yǎng)老地產大賣的呼聲頗高。
“現在老人需求的來源會是沿海城市。”黎慶文認為，項目反而會建在風景優(yōu)美的地方，比如海南、云南等。
“休閑度假，每年住兩三個月還可以，長期居住難。”一位國企開發(fā)商提醒，度假型的養(yǎng)老地產要結合休閑的功能才會有市場。
黎慶文稱，很多老板很注意養(yǎng)生，每個季度都出去玩。養(yǎng)生人士購買會員卡之后，可以冬天去海南島，夏天去北戴河。每個季度都有安排，并通過旗下旅行社安排出國游。
張健表示，養(yǎng)老和養(yǎng)生要結合，而不是和等死結合，如此市場就廣了。一個好的養(yǎng)老項目，住在里面的人也要舒服?，F在大家都覺得前景很好，但具體做很難。像夏威夷[最新消息 價格戶型 點評]和海南這樣有得天獨厚地理優(yōu)勢的，相對適合養(yǎng)老，市場也容易自然形成。
放到更為宏觀的視角來看，養(yǎng)老地產的定位目前仍是個問題。
“退休了，老人覺得很失落，不知道該干什么。退休以后，應該是個人真正價值的開始，更好地享受。家里有條件的不愿意去養(yǎng)老院，精神層面的東西太少。”開彥認為，要打造令老人向往的住處，愿意變換自己的家產、房產住進去，因為有很好的服務和管理，可以放開去享受人生。這才是今天打造老年地產的需求。
開彥描述他眼中的養(yǎng)老地產模型，不論是老年公寓還是大型養(yǎng)老社區(qū)都該是有富有生氣的，不脫離社會的。體量在100萬-200萬平方米，老年人比例占60%～70%，還有30%是年輕人、小孩子。老人走10分鐘就到了年輕人住的地方。有托兒所、中學。
張健也說，“養(yǎng)老地產目標客戶要搞清楚，是給生病的老人，還是健康的老人打造的？”
“新一代老年人的訴求，不但是有人照料和溫飽，還要追求更高品質的生活。這是親和源的理念。”王波認為，養(yǎng)老項目的頂層設計要考慮到新一代老年人的需求，模式和服務的理念要著眼于這點?！?/span>
“我們的市場調研認為，目前中國的養(yǎng)老市場已經開始爆發(fā)了。”中明控股集團董事長潘存滿近日信心滿滿地對早報記者說，“縣級以上的退休干部有多少？”中明控股目前專注于養(yǎng)老地產的開發(fā)投資。
中國養(yǎng)老地產的潛在市場版圖可謂龐大。
2010年第六次人口普查數據顯示，中國60歲及以上人口達1.78億，占13.4億總人口的比重為13.26%，其中65歲及以上人口有1.17億。
但潛在市場能否變現，眼下還是未知之數。
上海親和源股份有限公司副總經理、研究中心副主任王波直言，“不是說有1.78億的老人，就有1.78億的市場。很多(操盤者)都沒好好研究中國老人的心理，大部分老人還是喜歡住在家里，生活在原來的圈子里。”親和源目前在國內有數個在售的養(yǎng)老地產項目。
在更多受訪人士看來，中國的養(yǎng)老地產市場，眼下還是一個待解的方程。從市場定位到盈利模式，從政府角色到政策制定，各路人馬還在摸索、等待。
早報記者近日專訪了國內外多位養(yǎng)老專家、開發(fā)商、私募大佬、養(yǎng)老地產設計師、操盤者，試圖厘清脈絡。
目前是“混亂”的起步階段
按王波的劃分，中國養(yǎng)老產業(yè)可分作三個發(fā)展階段：第一階段是從2000年國務院頒發(fā)社會福利化政策到2010年，這10年是一個初級階段，主要是個人辦的小規(guī)模的機構，都是政府福利院的翻版。第二階段是從2011年開始的起步階段，企業(yè)為主體，地產商、保險公司、風投、國外養(yǎng)老管理公司都想分享養(yǎng)老蛋糕，比較混亂的狀態(tài)。一方面國家政策不清晰，另一方面企業(yè)的管理、運營模式也不清晰，這個階段也要10年的發(fā)展時間。第三階段，形成專業(yè)化的公司和項目。
當下即處于王波所說的“混亂的起步階段”。表象之一是，各路人馬都看中了養(yǎng)老地產，但標桿性的項目卻屈指可數。
王波說，“現在整個養(yǎng)老地產市場處于比較混亂的狀態(tài)，大家看到了老齡化的程度，處于盲動的狀態(tài)。究竟怎么做，大家的戰(zhàn)略都不是很清楚。”
“掛羊頭賣狗肉”的不在少數。
“很多開發(fā)商打著養(yǎng)老地產的名義，但實際上就是做普通住宅，再搞些小配套，賣給所有人。這就是養(yǎng)老地產了？”一位受訪業(yè)內人士如是說。
“大多就是以養(yǎng)老的名義圈地。”一位國企開發(fā)商直言，很多項目只是裝一個養(yǎng)老概念進去，“這也只是他們的拿地策略。”
梁開建筑設計事務所執(zhí)行合伙人、總經理、總建筑師開彥分析，“現在是調控背景，普通住宅不好賣了，能不能找一個噱頭來銷售？大多數房地產商還是抱著這種思想在做‘養(yǎng)老地產’。”
上海學匯建筑設計有限公司副總建筑師張喆則提到，現在養(yǎng)老地產總體比較火，少數開發(fā)商在嘗試做真正的養(yǎng)老地產，其中不少是采用和旅游地產相結合的做法。
戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文總結，現在中國的養(yǎng)老地產可分為三種類型，第一種就是忽悠型，并非真正意義上的養(yǎng)老項目。第二種是護理型，比如廣東的友好老人院。第三種是護理加療養(yǎng)型，比如北京太陽城[最新消息 價格 戶型 點評]和上海的親和源。
黎慶文認為，護理加療養(yǎng)是主流市場，因為市場更廣闊。沒事療養(yǎng)，有事照顧，給老人的感覺不是老人院。
眼下，中國養(yǎng)老地產領域的“招保萬金”還未浮出水面。
黎慶文說，“老年地產技術臺階很高，跨行業(yè)整合能力高[簡介 最新動態(tài)]，商業(yè)模型在目前的國家法律之下基本上不成立。游擊隊無所謂，正規(guī)軍很難。”
“投養(yǎng)老項目我肯定感興趣。”盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司首席投資官、筑石股權投資基金管理(上海)有限公司總裁張健說，但現在盈利模式不是很理想，有盈利的規(guī)模都很小，“我們希望這個模式是可復制性的，不是額外成功的項目，第一個成功了第二個就不好投。”
中國企業(yè)的復制能力不容置疑。但在張健看來，中國的養(yǎng)老地產鮮有成功的項目，即使有也很難復制，不能夠像商業(yè)地產一樣，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。”
“養(yǎng)老地產的模式有出租及出售兩種類型。目前的主要方式是租售并舉。”第一太平戴維斯中國研究部負責人簡可表示，養(yǎng)老地產可以進行非常細化的劃分，從國外來看可能有數百種，譬如具體到每一個年齡段，具體到是否提供醫(yī)療、餐飲等等。
看似龐大的市場蛋糕
但混沌起步中的中國養(yǎng)老地產市場，依然可以畫出一塊巨大的蛋糕。
據聯合國《世界人口統(tǒng)計》預測，至2015年，中國60歲以上的人口將達2億。
上海同淶物業(yè)管理有限公司執(zhí)行董事、總經理翁國強說，上海老齡化很嚴重，老齡人口有330萬。但能夠提供的不同標準的床位也就在4.5萬至6萬，遠遠滿足不了需求。
開彥認為，目前為止，國家投入的養(yǎng)老機構只能滿足1%的老年需求。從整個養(yǎng)老模式來講，基本上處在解決老年人吃住等基本生活物質需求，醫(yī)療比較弱。
綠城房地產集團有限公司副總經理、綠城頤樂教育投資有限公司總經理馮雨峰認為，隨著今后家庭的變化，送養(yǎng)老院的會越來越多。家里養(yǎng)老不太可能，以后老年人住到養(yǎng)老機構去的比例，會達到5%～10%。社會上的床位數，只能滿足1%～2%。而且2%里邊，據他的抽樣調查，1個縣有1000張床位，但有500張床位是沒有錢的人都不愿意去住的，純粹是給五保戶住的。
馮雨峰認為，“真正有尊嚴的養(yǎng)老床位還是非常緊缺，我們做多少都不會多。”
政策未明的前提下，民間資本優(yōu)先考慮的是高端市場。
開彥認為，從高端開始，摸出路子來，再往下拓展，困難小點。
在黎慶文看來，目前的需求主要是三類人群，第一代名企老板、政府副廳級以上的退休官員、大學教授，“他們退休金高，而且觀念更為開放。”
潘存滿稱，“半退休階段，50歲左右的老人會是我們的主力市場。市場蛋糕太大，我們準備建立國家級老干部中心，給中央辦公廳退休老干部免費做。”
但這樣的描述依然是粗線條的。放到顯微鏡下，中國的養(yǎng)老地產市場，或許并沒有想象中那么大。
黎慶文的調研發(fā)現，全國來看，光沿海地區(qū)以上三類群體不到10萬人。
翁國強也表示，高端群體只占了老年人口數量的1%。
且不必說，以后大量的高端養(yǎng)老項目在同一階段入市，還將面臨巨大的競爭壓力。
此外，一位國企開發(fā)商還提到，“老人家的錢很難賺。”他表示，“養(yǎng)老地產沒有那么大市場。10年內這個市場不太會火熱。等我們老了，二三十年以后還差不多。”
可見的是，目前市場上在售的養(yǎng)老地產項目銷售得并不快。以上海親和源為例，2008年開始對外營運，截至3月14日的數據顯示，該項目推出房源總套數834套，已售出569套，入住戶數414戶。
對此，黎慶文分析，中國老人和國外的老人不一樣，比較考慮到兒女問題，有錢不會自己花，會留給小孩。奢侈的東西不舍得買。另外，現在掌握財富的主流還不是老人，調研顯示，目前在中國最能掌握財富的人群是45歲至55歲。相信5年后，有新的需求入市，養(yǎng)老市場會漸入佳境。
“今天需求不是很大，但未來市場化養(yǎng)老可行。” 黎慶文認為，市場化養(yǎng)老的突破，最早會在京滬穗深。因為一線城市老人身家豐厚，視野見識廣，一胎率很高，小孩去國外的比例很大，空巢老人很多。
資金回籠難題
現在是否已經是進入養(yǎng)老地產的時機，還要打個問號。
黎慶文坦言，現在養(yǎng)老地產面臨的一個大問題是，看不到錢怎么回來。專業(yè)護理公司也想做，但找不到老人聚集場所，行業(yè)不能快速發(fā)展起來。商業(yè)模型不成熟，最大的問題就是資金回籠，怎么讓老年地產既能夠符合護理對于老年人聚集的要求，又能符合社會資金的要求。
“像親和源這樣賣會籍的模式，我們算了一些項目，提供2000個床位的老年公寓，賣會籍，才能賣10億元。”黎慶文稱，對于一個大開發(fā)商，一年內能夠完成還湊合，但他們計算，2000個床位的使用權要賣5年甚至8年，因為都是高端市場，賣得慢。做1000億生意的開發(fā)商，怎么看得上這個買賣？
張健給出的一個思路是，做配套養(yǎng)老。
“有一些醫(yī)療配套。有護理，有食堂。養(yǎng)老產權式和非產權式結合。”張健舉例，澳大利亞的養(yǎng)老模式分幾種，一種是家庭養(yǎng)老，一種是老年公寓，市區(qū)不用配套，郊區(qū)配套。
還有規(guī)劃建設的問題。住建部政策研究中心副主任王玨林認為，如果養(yǎng)老地產不能做到先規(guī)劃后建設，就很難達到預期的設施和功能完善以及配套，也很難滿足老年人的需要和市場發(fā)展要求。另外養(yǎng)老地產不僅僅是地產的事情，而是一種特定區(qū)域的綜合體建設。
王玨林指出，“美國的經驗是，老人喜歡生活在各種公共設施當中。如果你要建養(yǎng)老地產，把它作為總體規(guī)劃中的一部分，其他的還有房地產，有青年人生活的社區(qū)，或許老人的子女就住在養(yǎng)老社區(qū)的對面。這樣的項目才更有可能被老人接受。”
部分已經試水養(yǎng)老地產的龍頭開發(fā)商，似乎更多把它當成配套來做。
“萬科、金地這樣的企業(yè)，有它們的思路，萬科還是專注于做它們的地產項目，但會拿出一兩幢樓來做老年公寓，所以是配套，不是發(fā)展業(yè)務的核心。我覺得這是未來大部分地產商可能采取的模式。養(yǎng)老作為項目的亮點，但不會作為業(yè)務的核心。金地也是這樣的思路。”王波還表示，現在真正投入運營的養(yǎng)老項目少，在建項目多。
實際上，若養(yǎng)老地產作為配套，那么市中心也能做養(yǎng)老地產，不必特意到郊區(qū)再去建龐大的配套，節(jié)約了投資商的成本。動輒幾十萬、幾百萬平方米的體量門檻，也讓很多企業(yè)被拒之門外。
張健稱，“很多老人愿意住在市中心。澳大利亞很多老年公寓就建在市中心。”
王波也表示，“我們也希望這么做，體量小，去化速度快，市中心老人更愿意選擇。就上海的情況來說，老人更愿意在市中心，郊區(qū)很多人不愿意去。”
跨行業(yè)整合門檻
養(yǎng)老地產發(fā)展面臨的問題還不止這些。
一位國企開發(fā)商表示，養(yǎng)老地產比商業(yè)地產還要復雜，要跨行業(yè)，醫(yī)療、餐飲等。而且要很大投入，回報周期也長。
“老人社區(qū)對軟件服務要求非常高，而且十分專業(yè)，一般物業(yè)管理遠不能達到該水平。”黎慶文認為，國外往往把老人細分為三大類：活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人。三類老人的養(yǎng)老生活有不同的關注點，產生對硬件設計和軟件服務不同的需求。比如活躍老人以“養(yǎng)”為主，低度照顧老人需要“養(yǎng)”+“護”，高度護理老人需要“護”+“醫(yī)”。這三類老人的社區(qū)就涉及三個不同的主要專業(yè)服務領域：養(yǎng)生、護理和治療，而這三個專業(yè)領域進入的臺階都相當高，不是普通服務商能夠隨便跨越的。
“傳統(tǒng)開發(fā)商做硬件這一塊是很強的，但一旦做到護理、醫(yī)療，就不大專業(yè)。這個和物業(yè)管理不一樣，現在很多開發(fā)商自己做物業(yè)管理，物業(yè)管理的專業(yè)性容易掌握，而護理、醫(yī)療、養(yǎng)生專業(yè)不容易掌握。”黎慶文透露，有一些大型開發(fā)商曾經在上海跟一些護理機構合作做養(yǎng)老地產，但理念不一樣。開發(fā)商最希望馬上賣走，護理機構希望物業(yè)永遠都有人住。有一個規(guī)模效應，護理的服務才做得好。樓盤賣散了，護理很難做，醫(yī)療服務也是如此。
一直從事物業(yè)管理的翁國強透露，現在在嘗試做一些商業(yè)計劃，真正的居家養(yǎng)老模式。老人就在自己家里，由他們提供后期管理，照顧、醫(yī)護合二為一。既有簡單的醫(yī)療服務，還有老人的照顧。這種形式在社區(qū)有，但做的還不夠。
醫(yī)療的資源整合并不容易。
一位知情人士透露，某個資產超過2萬億元的央企去年成立了專門的醫(yī)療公司，通過收購醫(yī)院獲取醫(yī)療和護理的技術，用央企背景圈地搞養(yǎng)老地產?？焖購椭?，政策迫使有一些改變。沒做光提不合理，做了提出來政策可能有改變。
馮雨峰表示，“綠城在浙江臨平的養(yǎng)老地產項目，就配有自己的醫(yī)院，目前可以刷杭州的醫(yī)?？ā?rdquo;
翁國強認為，日常的護理費用，600元每月也好，700元每月也好，都不算低。所以現在做低端和普通的，客戶群就很小，干脆定位高端。重要的還是政策支持，允許從醫(yī)保承擔。
若服務整合難度系數太高，何不外包？
王波認為，養(yǎng)老地產如果做全產業(yè)鏈太復雜。地產商專注于做開發(fā)，運營管理服務可以交給專業(yè)的服務公司。
“我覺得應該有專業(yè)的分工，就像美國一樣。我不太習慣用養(yǎng)老地產、養(yǎng)老服務來說，分得很清楚：投資商、開發(fā)商、運營商。這樣就構成一個完整的生態(tài)鏈，專門投資的，專門做建設的，專門做運營管理，這樣大家在各自的領域都很專業(yè)。目前在中國這樣的生態(tài)鏈還沒有形成。”
開彥認為，專業(yè)化是指從業(yè)人員有一定專業(yè)素質，懂得老年人特點，有一套市場化的管理，“現在沒看過幾家比較好的。”
當然，外包會帶來價格的水漲船高，這是另一個難點。
嫁接旅游區(qū)的嘗試
也有相對成功的案例。
三亞某龍頭房企的副總裁直呼，“三亞的老年公寓都賣完了，沒有了。不過，老年公寓界限很寬，不一定只賣給老年人，賣給所有人。老年公寓的配套全一些，有喝茶、醫(yī)療、下棋、鍛煉設備等等，也有24小時的服務中心。”
上述人士稱，雖然三亞其他房子也賣得好，但老年公寓賣得更好。很多業(yè)主都是給父母買一套，用來度假養(yǎng)老。養(yǎng)老社區(qū)三亞還沒有形成氣候，是因為現在三亞沒有地了，下面有地的縣會去做。
在風景優(yōu)美的旅游度假勝地，養(yǎng)老地產大賣的呼聲頗高。
“現在老人需求的來源會是沿海城市。”黎慶文認為，項目反而會建在風景優(yōu)美的地方，比如海南、云南等。
“休閑度假，每年住兩三個月還可以，長期居住難。”一位國企開發(fā)商提醒，度假型的養(yǎng)老地產要結合休閑的功能才會有市場。
黎慶文稱，很多老板很注意養(yǎng)生，每個季度都出去玩。養(yǎng)生人士購買會員卡之后，可以冬天去海南島，夏天去北戴河。每個季度都有安排，并通過旗下旅行社安排出國游。
張健表示，養(yǎng)老和養(yǎng)生要結合，而不是和等死結合，如此市場就廣了。一個好的養(yǎng)老項目，住在里面的人也要舒服?，F在大家都覺得前景很好，但具體做很難。像夏威夷[最新消息 價格戶型 點評]和海南這樣有得天獨厚地理優(yōu)勢的，相對適合養(yǎng)老，市場也容易自然形成。
放到更為宏觀的視角來看，養(yǎng)老地產的定位目前仍是個問題。
“退休了，老人覺得很失落，不知道該干什么。退休以后，應該是個人真正價值的開始，更好地享受。家里有條件的不愿意去養(yǎng)老院，精神層面的東西太少。”開彥認為，要打造令老人向往的住處，愿意變換自己的家產、房產住進去，因為有很好的服務和管理，可以放開去享受人生。這才是今天打造老年地產的需求。
開彥描述他眼中的養(yǎng)老地產模型，不論是老年公寓還是大型養(yǎng)老社區(qū)都該是有富有生氣的，不脫離社會的。體量在100萬-200萬平方米，老年人比例占60%～70%，還有30%是年輕人、小孩子。老人走10分鐘就到了年輕人住的地方。有托兒所、中學。
張健也說，“養(yǎng)老地產目標客戶要搞清楚，是給生病的老人，還是健康的老人打造的？”
“新一代老年人的訴求，不但是有人照料和溫飽，還要追求更高品質的生活。這是親和源的理念。”王波認為，養(yǎng)老項目的頂層設計要考慮到新一代老年人的需求，模式和服務的理念要著眼于這點?！?/span>
