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日期：2012-08-11 來源：海峽財經(jīng)導(dǎo)報
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最新公布的中國房地產(chǎn)價格指數(shù)顯示，7月全國100個城市住宅均價環(huán)比上漲0.33%，這是自6月止跌后再次見漲。宏觀政策趨緊的信號，顯得愈加強烈。與此同時，近期延遲退休話題引發(fā)爭議，正在催生人們對養(yǎng)老問題的擔(dān)憂。
嗅覺靈敏的房地產(chǎn)開發(fā)商，正試圖從中尋找商機。近日，萬科、保利、綠地等開發(fā)商宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)項目，而福州眾多民間資本也躍躍欲試。
養(yǎng)老地產(chǎn)不是玩概念
數(shù)據(jù)顯示，目前福州60周歲以上老年人口已近100萬人，約占人口總數(shù)的14%。預(yù)計到2015年，福州60周歲及以上老年人口將達(dá)到108萬人，約占全市總?cè)丝诘?5.8%，且人口高齡化繼續(xù)上升。
“這是一個龐大的市場，養(yǎng)老地產(chǎn)很有前景。”福州景升投資公司的總經(jīng)理翁先生告訴記者，進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為公司今后發(fā)展的主要戰(zhàn)略。7月以來，翁先生和他的團隊就開始在閩侯等地考察，物色好的地塊開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
在福州，覬覦養(yǎng)老地產(chǎn)的不僅是景升投資，一家名為樂福的投資公司最近也頻頻在福州周邊物色合適的地塊，并向福州市政府有關(guān)部門遞交報告，希望通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式獲得地塊進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)了解，這家公司的幕后老板原來從事實體經(jīng)濟，在能源領(lǐng)域投資收獲頗豐，欲以養(yǎng)老地產(chǎn)為切入點轉(zhuǎn)型進入房地產(chǎn)開發(fā)。
市民對于養(yǎng)老問題的重視，讓這些資本看到養(yǎng)老地產(chǎn)廣闊的前景。據(jù)福州某機構(gòu)的調(diào)查，福州55%的市民認(rèn)為養(yǎng)老問題需慎重對待，77%認(rèn)為未來的社會養(yǎng)老保障制度可以包含以房養(yǎng)老這一項。
養(yǎng)老地產(chǎn)較為豐富的利潤回報，也讓資本垂涎。據(jù)福建省住宅產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長陳烙透露，在他所接觸的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，樓盤的售價可以比周邊樓盤高出30%。但是陳烙同時認(rèn)為，作為一個新興的概念，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目在福州目前沒有成熟的模式可以借鑒，更主要的還是理念和觀念問題，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是有資金就可操作，必須做好后期的配套服務(wù)體。
在福州市老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃中，提出將積極開發(fā)老年人宜居住宅和代際親情住宅，鼓勵老人與家庭成員共同生活或就近居住，減少老年人空巢現(xiàn)象，并將社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施納入社會公建配套設(shè)施建設(shè)規(guī)劃、統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計、同步建設(shè)、同步交付使用。
這似乎為民營資本介入養(yǎng)老地產(chǎn)提供了一個參照。但在陳烙看來，應(yīng)該要有相應(yīng)的政策鼓勵民營資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵在于養(yǎng)老，地產(chǎn)只是一個載體，因為政策要同時設(shè)置準(zhǔn)入門檻，對后期服務(wù)要有一個規(guī)范，避免社會資本利用養(yǎng)老的概念去套取投資房地產(chǎn)的機會。
“以房養(yǎng)老”仍是主流
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，雖然眾多民間資本看好養(yǎng)老地產(chǎn)，但要真正落地還需要時間，畢竟養(yǎng)老地產(chǎn)的投資較大，回報期也較長。
福州景升投資公司的總經(jīng)理翁先生表示，養(yǎng)老地產(chǎn)有市場，但市場的培育需要時間。他們公司在福州做完市場調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在福州，多數(shù)市民對養(yǎng)老地產(chǎn)的概念并不熟悉。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在福州市民的觀念中，以房養(yǎng)老仍是主流。不少老夫婦把房子出租，再搬到老年公寓去住，用租金來養(yǎng)老。福州市老齡委有關(guān)人士稱，近兩年以房養(yǎng)老的老人逐漸增多。而在一項針對福州市民的養(yǎng)老新觀念調(diào)查中，78%的受訪者認(rèn)為房屋作為固定資產(chǎn)可進行再投資；67%的受訪者表示，房屋作為固定資產(chǎn)來投資，在領(lǐng)取養(yǎng)老保障金之外還獲得額外收入，保障作用大。
在福州房地產(chǎn)專家劉福泉看來，在當(dāng)前高物價、社會保障不完善的情況下，如果老年人就靠一點退休金生活，很難活得比較有尊嚴(yán)，以房養(yǎng)老可以是增加老人生活質(zhì)量的一個途徑。
今年4月份，福建省政府出臺的重點改革意見中就專門提出，福建將全面建設(shè)城市社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心，鼓勵民間資本投資養(yǎng)老機構(gòu)。養(yǎng)老機構(gòu)的增加，或?qū)⒆尭嗟娜诉x擇以房養(yǎng)老。
但陳烙認(rèn)為，傳統(tǒng)的觀念很難讓人接受以房養(yǎng)老的做法，會讓老人覺得需要用房子養(yǎng)活自己，讓自己和孩子感到難為情，孩子也難以接受。事實上，以房養(yǎng)老也需要一個前提，就是要有自己的房子，并且能夠出租，租金與在老年公寓的開支相當(dāng)或比之略高。
據(jù)了解，以房養(yǎng)老模式在美國、加拿大、新加坡獲得較多認(rèn)同，這些國家的老年人以出租全部或部分居室來換取養(yǎng)老收入，或者以現(xiàn)有大面積住房置換小住房獲得凈收入用作日常開支，還有一種做法是倒按揭，即將住房抵押給金融機構(gòu)，按月獲得現(xiàn)金收入。
