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日期：2012-08-30 來源：北青網(wǎng)
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遠、貴、假、舊充斥養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè) 國外先進經(jīng)驗需要吸收的是理念
雖然目前市場上存在五花八門的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但依然難以獲得老年群體的認可，選擇門檻高、舒適度差、關(guān)懷少是老年人對于養(yǎng)老項目的普遍印象，與此同時，養(yǎng)老項目的開發(fā)和投資者也是怨聲載道，土地審批難、運營成本高等現(xiàn)實讓養(yǎng)老機構(gòu)難以盈利，長期面臨虧損等問題。對于養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展運營中暴露出的問題和解決之道，專家認為，這些問題的產(chǎn)生與國家對于養(yǎng)老行業(yè)政策支持不夠，金融保險相關(guān)體系不健全有很大關(guān)系。在服務(wù)理念上的落后也是國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展不盡如人意的主要原因。在這些方面，國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有很多值得借鑒的經(jīng)驗，應(yīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)的后續(xù)發(fā)展中，從中國國情出發(fā)，盡快引入。
養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀：遠、貴、假、舊
面對國內(nèi)五花八門的養(yǎng)老地產(chǎn)，多數(shù)老年人會感到迷惑，不知養(yǎng)老地產(chǎn)到底有多少種。
國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)按規(guī)模主要劃分為三種類型：一是單體住宅式的養(yǎng)老機構(gòu)，主要運營模式以借住、借護為主；二是大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)，這種養(yǎng)老地產(chǎn)下又涵蓋了多種商業(yè)運營模式；三是區(qū)域型養(yǎng)老地產(chǎn)，如香河愛晚工程，主打養(yǎng)老城的概念。
經(jīng)過了多年的發(fā)展，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)從最早的以圈地為目的的開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向真正是以做養(yǎng)老地產(chǎn)為目的，但目前養(yǎng)老地產(chǎn)依然存在四大問題：一是遠。
由于土地、金融政策上沒有有力的支持，養(yǎng)老地產(chǎn)很難拿到核心區(qū)的地塊，大都分布在城郊或更偏遠的地方，這其實與老年人真正的需求并不匹配。對此，全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會主任陳宏也表示，很多養(yǎng)老地產(chǎn)在選擇用地上存在誤區(qū)，認為有山有水的地方就是適合養(yǎng)老的地方，但實際上，這類地方配套設(shè)施落后，與城市脫節(jié)，根本無法滿足養(yǎng)老的需要。
二是貴。郝榮福指出，由于金融、保險體系的不健全，養(yǎng)老地產(chǎn)后期的運營成本和風險很高，這部分成本和風險就變成由選擇這些項目的老年人承擔，養(yǎng)老的費用變得很高。
三是假。因為開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的出發(fā)點不是為老年人提供服務(wù)，而是為了圈地等目的，所以后續(xù)的服務(wù)就無法跟上，提供不到位，沒有從老年人的需求出發(fā)。
四是舊。郝榮福表示，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的理念還比較陳舊，沒有奉行積極養(yǎng)老的觀念，只是單純停留在解決基本的生活需要。陳宏也提到，國內(nèi)很多養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施陳舊、配套落后，使用的產(chǎn)品也都是社會化產(chǎn)品，沒有引入老年專用的產(chǎn)品。
養(yǎng)老地產(chǎn)不能只單純蓋房
養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，不是單純的地產(chǎn)開發(fā)可以解決的問題。養(yǎng)老是一個社會問題，需要多方面共同努力，可以看到，政府近些年也在積極地轉(zhuǎn)變思想，承擔養(yǎng)老責任，但需要做的還有很多。尤其在政策上，對于養(yǎng)老地產(chǎn)從拿地到后期的商業(yè)運營，都應(yīng)給予更加細化的支持。
對于如何做好養(yǎng)老地產(chǎn)，陳宏認為，除了政策方面，提供養(yǎng)老地產(chǎn)的機構(gòu)也應(yīng)考慮更多。
第一，設(shè)計上一定要更符合中國人的文化習慣。他表示，中國人的親情觀比較重，養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)設(shè)置親子園，給老人的親情提供出口。另外，不能單純考慮設(shè)置無障礙設(shè)施，他更提倡無風險的“有障礙”，有一句長壽的流行詞“管住嘴、邁開腿”，老年人需要動起來。
第二，要解決好商業(yè)模式問題。商業(yè)模式的不完善會為養(yǎng)老地產(chǎn)的運營帶來巨大風險，出現(xiàn)爛尾等情況。
第三，要與政府緊密合作，整合多種資源。養(yǎng)老需要調(diào)動社會的多種資源，包括醫(yī)療、教育、產(chǎn)品等，這就需要多方面共同合作，開發(fā)商更多的是充當資源整合者的角色。
第四，要關(guān)注后期培訓和長期發(fā)展，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的后續(xù)性較差，團隊建設(shè)缺失，這就造成養(yǎng)老地產(chǎn)很難進行地域擴張。
第五，不能過分浮躁，要綜合考慮多種因素。比如在研究老年人需求上，除了基本生活需要外，應(yīng)該挖掘他們的潛能，發(fā)揮余熱，讓他們與社會有互動。陳宏舉例說明，幼兒園和養(yǎng)老機構(gòu)可以在音樂、藝術(shù)教育等方面進行互動，老年人大都愿意將自己的技能傳遞給第三代。另外，他也一直在倡導在養(yǎng)老機構(gòu)中引入義工制，讓年輕人參與到老年人服務(wù)中，參與的同時可以設(shè)立積分制度，用積分可以換取自己家的老人入住體驗的資格，這樣形成良性的互動機制。
最后，養(yǎng)老應(yīng)多引進國外的先進經(jīng)驗。不是照抄照搬，而是從國情出發(fā)，吸收先進經(jīng)驗，轉(zhuǎn)化成自己的優(yōu)勢。
國際經(jīng)驗：吸收理念最重要 先要讀懂老人需求再蓋房
以美國、日本、北歐國家為代表的國外養(yǎng)老地產(chǎn)，由于發(fā)展時間較早，已經(jīng)形成了很多值得借鑒的先進經(jīng)驗。郝榮福舉了幾個小例子。在美國的養(yǎng)老機構(gòu)中，積極養(yǎng)老的思想非常盛行，他們十分尊重老年人的生活規(guī)律和需求，并讓老年人積極參與到社會事務(wù)中。例如一個社區(qū)游泳館的改造，他們會征詢所有老人的意見，讓他們參與到改造中，同時鍛煉他們的思維。
在日本，他們習慣于將服務(wù)標準量化。日本與中國類似，居家養(yǎng)老是主流養(yǎng)老方式，老人住在家中，白天會由照顧中心用車將老人接至照顧中心照看，他們制定的標準中要求只能接送車程在一小時范圍以內(nèi)的老人，這是考慮到老年人的腎功能，憋尿的時間大都在一小時以內(nèi)。這種細節(jié)標準就直接體現(xiàn)了以老人為本的服務(wù)理念。另外，在日本很多養(yǎng)老機構(gòu)里，老年人之間吵架，他們是持鼓勵態(tài)度的，而不是訓斥，他們認為，老年人吵架也是一種活力的體現(xiàn)，只給予合理的勸告，反而有助于他們的健康。
在北歐的某個國家，老年人在食堂排隊買午飯，所有的價格都是有零有整，不能刷卡，這就是為了鍛煉老年人的腦力，驅(qū)動他們主動思考。硬件上，國內(nèi)外差距已經(jīng)越來越小，主要還是在服務(wù)理念上的差距。
陳宏也介紹道，在美國，養(yǎng)老機構(gòu)的土地獲取有完善的政策支持，有很多養(yǎng)老基金就是專注于投資養(yǎng)老事業(yè)，其進入和退出機制也已經(jīng)十分健全。在設(shè)計規(guī)劃上，他們的設(shè)計理念和設(shè)計實用性也非常高，而不是停留在普通住宅的設(shè)計階段。例如側(cè)開的浴缸、全透明的衣柜門、雙向開啟的浴室門等。最需要注意的是，國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)在借鑒這些經(jīng)驗時，不是單純的拍照，回來照做就能滿足國內(nèi)老年人的需求，而是要深入理解和認識設(shè)計理念，并轉(zhuǎn)化成適合我們的產(chǎn)品。
