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日期：2012-09-09 來(lái)源：北京青年報(bào)
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對(duì)于開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，其項(xiàng)目所采取的盈利模式直接影響?zhàn)B老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成敗?？v觀養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商所打出的運(yùn)營(yíng)模式可謂多樣，但其中一直備受關(guān)注且飽受爭(zhēng)議的集中在“會(huì)員制”及“保險(xiǎn)計(jì)劃”兩種模式上。
入住需辦“會(huì)員卡”“會(huì)員制”扎堆推行
提起“會(huì)員制”，首先想到的是運(yùn)營(yíng)會(huì)員制的“鼻祖”——上海親和源養(yǎng)老公寓。
據(jù)了解，親和源的入住者須符合會(huì)員條件，承認(rèn)會(huì)員章程，購(gòu)買會(huì)員卡并繳納年費(fèi)。目前親和源會(huì)員卡以A卡“永久卡”及B卡“終身卡”兩種為主。A卡卡費(fèi)為89萬(wàn)元，需一次性繳納，按戶型分，小套、中套、大套的年費(fèi)分別為2.98萬(wàn)、3.98萬(wàn)、6.98萬(wàn)元。A卡可繼承，可轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓需交卡費(fèi)10%的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。B卡年費(fèi)2.98萬(wàn)元，卡費(fèi)按照小套、中套、大套分，分別為45萬(wàn)、55萬(wàn)、88萬(wàn)元。B卡十五年內(nèi)可退，但是不能繼承和轉(zhuǎn)讓。
在北京，“五星級(jí)”養(yǎng)老院暮馨國(guó)際敬老園也采用會(huì)員制收費(fèi)模式。據(jù)銷售人員表示，入住暮馨要繳納20萬(wàn)至40萬(wàn)元不等的會(huì)員費(fèi)。此外每月還要繳納4000~5000元的住園費(fèi)，護(hù)理費(fèi)等其他費(fèi)用另算。
與此相類似的還有天津的云杉鎮(zhèn)高端養(yǎng)老俱樂(lè)部的地產(chǎn)項(xiàng)目。《廣廈時(shí)代》了解到，老人入住養(yǎng)老社區(qū)前需購(gòu)買一張會(huì)員卡，具體金額按照會(huì)員所選戶型的大小而相應(yīng)支付。據(jù)銷售人員介紹，目前會(huì)員卡主要分三種：分別為開間50萬(wàn)、一居70萬(wàn)和兩居90萬(wàn)。交付完畢后，會(huì)員沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)，但擁有永久性居住權(quán)，可繼承、可轉(zhuǎn)讓，也可以退。此外，還要繳納服務(wù)費(fèi)，服務(wù)費(fèi)按每年一位老人三萬(wàn)、兩位老人三萬(wàn)五的標(biāo)準(zhǔn)收取。如果行動(dòng)不便的老人需要特別護(hù)理，還要加收每天100元到150元的護(hù)理費(fèi)。
入住“門檻兒高”老年時(shí)光何處安放？
自從養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商推行會(huì)員制以來(lái)，其高額的入住費(fèi)便成了人們經(jīng)常探討的話題之一。對(duì)于經(jīng)濟(jì)狀況一般的老年人來(lái)說(shuō)，大多數(shù)人無(wú)力一次性繳納數(shù)十萬(wàn)的會(huì)員費(fèi)，這使他們就此打消了入住該類養(yǎng)老公寓的念頭。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件稍好的老年人來(lái)講，除會(huì)員費(fèi)外，每年所支付的服務(wù)費(fèi)累積起來(lái)也是一筆較大的開銷，在決定辦理會(huì)員卡之前也需謹(jǐn)慎思考。
在云杉鎮(zhèn)高端養(yǎng)老俱樂(lè)部北京銷售處現(xiàn)場(chǎng)，前來(lái)咨詢的人并不是很多，現(xiàn)場(chǎng)氛圍比較冷清。前來(lái)咨詢的孫女士表示，雖然她的積蓄能支付會(huì)員費(fèi)，但畢竟自己現(xiàn)在是靠養(yǎng)老金生活，想來(lái)想去，選擇這樣的公寓養(yǎng)老并不是很劃算。
而與一些保險(xiǎn)公司投資的養(yǎng)老項(xiàng)目相比，這類會(huì)員制項(xiàng)目的入住“門檻兒”是為“小巫見(jiàn)大巫”。據(jù)了解，在北京昌平新城中心白浮泉濕地公園附近，正在施工的是由泰康人壽投資的一個(gè)名為“泰康之家旗艦社區(qū)”的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。與該社區(qū)掛鉤的是由泰康保險(xiǎn)推出的養(yǎng)老社區(qū)壽險(xiǎn)產(chǎn)品——“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”。這意味著，老年人若想入住該社區(qū)就必須購(gòu)買保險(xiǎn)。該產(chǎn)品當(dāng)前的繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬(wàn)元，交費(fèi)方式分為一次性躉繳和十年期期繳。
從經(jīng)營(yíng)模式上看，不論是“會(huì)員制”還是“保險(xiǎn)計(jì)劃”，采用的都是“只租不售”的方式，入住者只享受房屋的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的分離勢(shì)必給會(huì)員帶來(lái)較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。再加上項(xiàng)目本身門檻兒偏高，這使得部分有購(gòu)買意向的老年人心中打鼓且“望而卻步”。
會(huì)員制模式發(fā)展或?qū)⑹芟?ldquo;真養(yǎng)老”運(yùn)營(yíng)為老年人解壓
據(jù)了解，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)出現(xiàn)的會(huì)員制及高額保證金的問(wèn)題，政府將很快出臺(tái)一些政策加以規(guī)范，具體會(huì)做出哪些規(guī)定，目前還在商討之中。另外在“保險(xiǎn)計(jì)劃”方面，隨著泰康人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目上的“試水”，新華人壽、中國(guó)人壽、合眾人壽等壽險(xiǎn)公司也看重養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)前景，紛紛投資養(yǎng)老社區(qū)。由于監(jiān)管及配套政策的缺乏，“養(yǎng)老地產(chǎn)”很容易就淪為開發(fā)商獲得廉價(jià)土地資源、買賣住宅的工具。但可以預(yù)計(jì)的是，隨著政策的不斷調(diào)整，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式將愈發(fā)規(guī)范。
對(duì)于開發(fā)商而言，如何在保持收支平衡的同時(shí)，惠及更多住房者的利益是必須去思考的問(wèn)題。對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展中心營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計(jì)明年6月落戶亦莊的首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目不圈地、不追求暴利，試圖打造“真養(yǎng)老”的建造、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)體系。項(xiàng)目首先考慮的并非是向客戶收取多高的費(fèi)用，而是考慮其本身能夠給老年人提供何種生活。
未來(lái)隨著“4+2+1”結(jié)構(gòu)的家庭越來(lái)越多，一對(duì)年輕夫婦將要面臨贍養(yǎng)4個(gè)老年人的困境，這勢(shì)必給家庭帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)壓力。開發(fā)商要在老年人可以承受的經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)，努力提供給他們適居的養(yǎng)老環(huán)境，真正做到“老有所依”，讓操勞了一輩子的老年人可以相對(duì)舒適地生活，安享晚年。
