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日期：2012-10-01 來源：天津網(wǎng)-新金融觀察報
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萬科、綠城、遠(yuǎn)洋等房企今年先后加速布局或者試水養(yǎng)老地產(chǎn)，使得這個被認(rèn)為是調(diào)控后房地產(chǎn)領(lǐng)域又一“避風(fēng)港”的開發(fā)模式引發(fā)關(guān)注。而隨著老齡化速度加快，養(yǎng)老需求潛力巨大，使得中國的養(yǎng)老地產(chǎn)更具前景。
“我們的房企目前開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，都愿意建出售型的，因為它的整個商業(yè)模式和房地產(chǎn)是類似的，但對于社會上更需要的持有型養(yǎng)老物業(yè)，目前在商業(yè)模式上、稅費上、融資方面、整個運營的管理方面，目前在中國只是起步階段。 ”2012中國（天津濱海）國際生態(tài)城市論壇暨博覽會組委會、天津環(huán)渤海房地產(chǎn)商會、天津工商聯(lián)房地產(chǎn)商會和天津國際會議展覽商會聯(lián)合承辦的首屆綠色中國與生態(tài)人居建設(shè)峰會上，精瑞（中國）不動產(chǎn)研究院院長張雪舟表示。
養(yǎng)老地產(chǎn)熱潮
近日連續(xù)幾則房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的消息，使得這個新地產(chǎn)形態(tài)，繼商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，成為社會關(guān)注的房企業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型熱點。
9月22日下午，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明與美國Emeritus集團(tuán)董事局主席DAN BATY進(jìn)行會晤，就中國養(yǎng)老市場行業(yè)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略合作進(jìn)行溝通。會晤結(jié)束后，李明公開表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)務(wù)領(lǐng)域的決心是非常堅定的，強(qiáng)大的市場需求指導(dǎo)著公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向，未來十年遠(yuǎn)洋養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍數(shù)擴(kuò)大，并成為公司的全新核心業(yè)務(wù)增長極。
此前，在2012中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果發(fā)布會上，綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理傅林江也公開表示，綠城未來將告別純高端地產(chǎn)發(fā)展模式，積極向養(yǎng)老、旅游多元化模式轉(zhuǎn)型。
8月13日，萬科與長春市人民政府簽署協(xié)議，萬科將投資120億元在長春市多個區(qū)域打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目。“未來15年中國住宅的機(jī)會還有很多，比如養(yǎng)老地產(chǎn)，萬科集團(tuán)愿意主動嘗試，在這方面做一些試點和前期準(zhǔn)備。 ”萬科總裁郁亮表示。
其實早在2010年在北京房山開發(fā)萬科幸福匯時，萬科即開始了在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的嘗試。萬科在幸福匯項目中，規(guī)劃了兩種模式，一種為“活躍長者之家”，利用“萬科幸福匯”的商業(yè)配套用地，建設(shè)戶型面積在60-80平方米的老年公寓，公寓周邊配套醫(yī)療服務(wù)站、心理咨詢、老年學(xué)校、專用浴池、圖書館、健身房等設(shè)施，以及24小時呼叫護(hù)理服務(wù)、送餐、果蔬超市等送貨上門、收費代繳等服務(wù)，公寓將以萬科自持出租經(jīng)營的方式運營。另一種為“活躍長者住宅”，這類產(chǎn)品面向市場銷售。該產(chǎn)品在戶型設(shè)計上更傾向于老年人的生理特點和生活需求，如配備電梯、防滑衛(wèi)生間和其他無障礙設(shè)計，以及由專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供遠(yuǎn)程體檢監(jiān)控等設(shè)施。
“萬科這種租售并舉的開發(fā)模式，基本沿襲于國外養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，有自身清晰的開發(fā)和盈利路徑。但即便是作為國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭的萬科，也在該項目操作過程中面臨著諸如地點過偏、針對老人的配套不夠成熟等方面的指責(zé)。”業(yè)內(nèi)人士表示。萬科集團(tuán)副總裁毛大慶也曾坦言，目前中國養(yǎng)老地產(chǎn)的概念還很籠統(tǒng)，萬科集團(tuán)在研究了三四年后發(fā)現(xiàn)其實并不那么簡單。
前景廣闊 困難重重
除了萬科、綠城、遠(yuǎn)洋之外，首創(chuàng)、保利等房企也表現(xiàn)出布局養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意向。其原因就在于老齡化大趨勢下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大前景。相關(guān)研究報告指出，我國老齡化已進(jìn)入“加速期”。按照老齡化定義，60歲以上人口比例達(dá)到10%，而我國目前的比例是14%。從發(fā)展趨勢看，60歲以上的人口占比在未來40年內(nèi)將持續(xù)增長，會提升至31%。
有社會需求的同時，地方政府也紛紛加大對養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持。北京市國土局啟動了《北京市2013年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》編制工作，“十二五”期間開始養(yǎng)老用地的專供。而就在長春與萬科集團(tuán)簽訂合作協(xié)議后不久，長春市人民政府即出臺了加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的補(bǔ)充意見，從土地供應(yīng)和財政支持等方面，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行支持。
然而與房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情成反比的，則是目前中國開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)驗的缺乏。“我們國家真正能夠叫得響的、建成以后能看得好的養(yǎng)老住區(qū)項目鳳毛麟角。‘十二五’養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中就提出，必須把房地產(chǎn)和養(yǎng)老住區(qū)的區(qū)別、臨界點分清楚。”張雪舟表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，都愿意建出售型，出售的開發(fā)方式，盈利模式清晰，建成以后能夠快速回款。而需求量更大的持有型養(yǎng)老物業(yè)，則由于回款周期長、相關(guān)配套投入大等原因，被大多數(shù)企業(yè)忽略。
對于房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)，有業(yè)內(nèi)人士甚至質(zhì)疑部分企業(yè)是在住宅受到調(diào)控打擊后，為了回避限購等政策進(jìn)行的被動轉(zhuǎn)型。“與房子相比，相關(guān)配套設(shè)施才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競爭力。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，如果企業(yè)真的想進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，長遠(yuǎn)看持有型物業(yè)才是最有市場潛力和競爭力的產(chǎn)品。
養(yǎng)老地產(chǎn)目前主要面臨著概念模糊、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)缺失的情況。據(jù)張雪舟介紹，去年精瑞（中國）不動產(chǎn)研究院和老齡委、中國醫(yī)院協(xié)會、美國老年住宅協(xié)會一起制定了一份《中國綠色養(yǎng)老住區(qū)的聯(lián)合評估體系》，它從設(shè)施、服務(wù)、安全，還有運營管理方面制定了一些養(yǎng)老社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。“在我們看來，養(yǎng)老社區(qū)的軟件比硬件要重要得多。這個體系中只有1/3是硬件，還有2/3是管理、運營、安全等軟的部分。我們也是試圖為中國養(yǎng)老社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)盡一份自己的力量。”張雪舟表示，養(yǎng)老社區(qū)在中國還是剛剛起步，還需要政府、房企和行業(yè)協(xié)會共同努力，探索一條健康、可持續(xù)發(fā)展的模式。
