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日期：2012-10-02 來源：央視財經頻道《經濟信息聯(lián)播》
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歡迎繼續(xù)收看經濟信息聯(lián)播。我們再來關注養(yǎng)老地產的概念。由于我國老齡人口不斷增加，眼下不少地產商把目光瞄準了養(yǎng)老地產。那么到底什么是養(yǎng)老地產？目前市場對它的認可程度又怎樣？帶著這些疑問，我們的記者專門在上海進行了一番調查。
親和源老年公寓是上海最早開發(fā)的養(yǎng)老地產項目之一。從外觀看，這里和其他小區(qū)并沒有什么差別。但走進小區(qū)后記者發(fā)現(xiàn)，這里除了工作人員住戶幾乎全都是老人。小區(qū)居民張大爺和張大媽夫婦，在搬到這里來之前，一直都是單獨居住在老式居民樓里的，由于沒有電梯、又腿腳不方便，給老兩口的日常生活帶來了很多困難。想去養(yǎng)老院吧，床位又太緊張，需要排隊等上好幾年。因此，最后選擇了這個養(yǎng)老地產項目。
張阿姨 張大叔
她經常要看病配藥，最多的時候，一個禮拜跑四個醫(yī)院，這邊有值班電話，按一下就可以了。打電話都打不了了，就這么拉一下。( 張阿姨：)后面有一個醫(yī)院的，他們可以把我送到醫(yī)院里，醫(yī)生一看情況，根據(jù)情況處理，不行就打120。張大叔：這里的人陪我們去，她眼睛不好，她要照顧，沒這個能力
記者注意到，這里所有的設計都充分考慮了老年人的需要，無障礙通道、軟硬適中的床墊，專門配備的食堂等。不過住在這里的費用也相當?shù)陌嘿F，這主要包括兩部分費用，一部分叫卡費，也就是相當于租金，分為A、B兩種，其中A卡卡費已經從最初的50萬漲到了目前的89萬；B卡大套戶型的也從60萬漲到了現(xiàn)在的88萬元，小套的則從33萬漲到了45萬元。另一部分是年費，也就是管理服務費，最高每年每套為6.98萬元。
周阿姨 周大叔：60萬，(再加上)每個月管理費是1500。我們買的B卡，B卡就是說六十萬交給他了，就是直到使用你到百年以后，這個房子他拿去了，這個六十萬是按照十五年來計算，如果在十五年以內，你要搬走，那么你住了五年，那你還有十年的鈔票退給你
張大叔：外面房價跌了，它也不跌的，還是會漲的，這個房子也是這種樣子的，比如小的，比如大的，中套的，他們也要七十五萬的，不管房子大小，但是服務費不一樣了，小的服務費低一點，便宜一點，我們這里是四萬(管理服務費)，大的還要多。
為了支付如此高昂的費用，這里的老人有不少都是把家里的老房子賣了才搬過來的。這也導致，從2007年運營至今，老年公寓依然有很多房子是空著的。
上海親和源股份有限公司副總經理、研究中心副主任王波
親和源總的規(guī)模建設是十萬平方，八百多套房子，那么我們這里就是說家庭式的，一家一戶的，老人相當于把家搬到這里來，目前入住率是50%，住了四百多戶
標題1：運營模式五花八門 收費價格一律很貴
由于目前是養(yǎng)老地產還處于起步階段，許多方面都還沒有現(xiàn)成的規(guī)矩可以遵循。因此，一時間市場上出現(xiàn)了各種模式的養(yǎng)老地產，有購買的、也有租用的，有終身制的、也有設定時限的，而且還有不少打著養(yǎng)老地產的旗號，開發(fā)普通商品住宅的，可謂是亂象叢生。
目前比較流行的養(yǎng)老地產的銷售方式是會員制，像上海的親和源采用的是會員卡的銷售模式，一次性支付45萬元到89萬元不等，再加上每年約3至7萬元不等的服務費。也有的不需要一次性繳納入會費，但服務費較為昂貴。
北京某養(yǎng)老公寓項目客服人員：我們這個是按月租提供養(yǎng)老服務的這個模式 每個月是多少錢 一萬多吧 跟你說的1萬4 5左右 有的樓是賣的 有的樓是租的 2個樓挨一塊也有這種情況 很亂
就看您覺得那種模式比較合適
記者在調查中還發(fā)現(xiàn)，有許多項目都被強塞上養(yǎng)老地產這個概念的，例如天津某養(yǎng)老地產項目，拿了6000畝地，總共只設計了60個養(yǎng)老公寓床位，而且只賣出1個，其他是別墅。
海南某老年地產客服人員：
記者：你好 我想問下我們這是不是有養(yǎng)老公寓賣呢？
對 對 對 是養(yǎng)老地產 我們這邊是很多老年人他買了房子在這邊度假養(yǎng)老 有些人是年輕人給父母買的 當然有些也是年輕人自己住
湖南某老年地產客服人員：
電話鈴音：國際老年示范城 湖南首家老年生活社區(qū) 350畝
喂你好 (記者：年輕人可以買嗎 可以啊 可以買呀 沒有年齡的限制嗎 ，沒有 沒有 就是我們三期里邊還在建一些別墅
業(yè)內人士告訴記者，很多開發(fā)商其實都是打著養(yǎng)老地產的名義，但實際上開發(fā)的就是普通住宅，再搞些小配套，向社會公開銷售。
易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱：由于老年住宅這樣的一個概念，能夠享受到政策上的一些優(yōu)惠，那么他就用這個概念去圈地，這是目前國內的，我說很多掛了老年住宅這樣一種名稱，但是做的不是老年住宅事情的這些開發(fā)商的常態(tài)的這個情況。
定位不明導致運營困難 制度設計亟待規(guī)范
據(jù)我們記者了解，養(yǎng)老地產在我國還是一個新行業(yè)，很多知名的養(yǎng)老地產項目，養(yǎng)老并不是項目的主體，單純的以養(yǎng)老為目的的養(yǎng)老公寓，還沒有很好的模式，那么如何破解養(yǎng)老地產發(fā)展的瓶頸，來聽聽業(yè)內人士的分析。
真正的養(yǎng)老地產項目盡管前景可觀，但回報的周期讓不少公司望而卻步。上海親和源項目從2005年運行至今，也沒能實現(xiàn)盈利。
上海親和源股份有限公司副總經理、研究中心副主任王波：回收周期特別長，對于投資人來說，這個資金的壓力就特別大，否則作為投資人來說，他的投資回收壓力比較大，對項目的發(fā)展來說會構成一定的障礙。
業(yè)內人士認為目前國內養(yǎng)老地產的發(fā)展遇到幾重障礙，首先是養(yǎng)老地產到底是商業(yè)地產還是公益性地產定位不明晰，如果是按照商業(yè)地產運作，土地成本較高，再加上養(yǎng)老地產涉及醫(yī)療、護理等設施投入，項目要取得盈利壓力就比較大，但如果是以公益性地產項目來獲得土地，雖然土地成本較低，但又會在銷售方面碰到相關的政策性障礙。
上海社科院城市與房地產研究中心主任張鴻銘：把它的公益性和商業(yè)性結合起來，在土地出讓上，即便是不以公益土地出讓，那么至少是優(yōu)惠出讓的，是要有補貼制度的設計。在產權制度上我們也要有一個設計，完了以后再轉讓制度，如果說我買了以后，以后的轉讓你也要有個設計
易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱：老年住宅在國外必須跟保險、金融，這些能夠串聯(lián)起來，對接起來，因為對于養(yǎng)老來說 通過金融的方式，通過保險公司，通過保單的方式來做保障。金融是把錢的問題解決掉，運營是把長期經營的問題解決掉，如果一頭一尾都沒有的話，那你說這個老年地產怎么能在中國生根發(fā)芽呢。
