QQ
日期：2012-10-02 來源：央視財(cái)經(jīng)頻道《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
歡迎繼續(xù)收看經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播。我們?cè)賮黻P(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的概念。由于我國老齡人口不斷增加，眼下不少地產(chǎn)商把目光瞄準(zhǔn)了養(yǎng)老地產(chǎn)。那么到底什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？目前市場(chǎng)對(duì)它的認(rèn)可程度又怎樣？帶著這些疑問，我們的記者專門在上海進(jìn)行了一番調(diào)查。
親和源老年公寓是上海最早開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之一。從外觀看，這里和其他小區(qū)并沒有什么差別。但走進(jìn)小區(qū)后記者發(fā)現(xiàn)，這里除了工作人員住戶幾乎全都是老人。小區(qū)居民張大爺和張大媽夫婦，在搬到這里來之前，一直都是單獨(dú)居住在老式居民樓里的，由于沒有電梯、又腿腳不方便，給老兩口的日常生活帶來了很多困難。想去養(yǎng)老院吧，床位又太緊張，需要排隊(duì)等上好幾年。因此，最后選擇了這個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
張阿姨 張大叔
她經(jīng)常要看病配藥，最多的時(shí)候，一個(gè)禮拜跑四個(gè)醫(yī)院，這邊有值班電話，按一下就可以了。打電話都打不了了，就這么拉一下。( 張阿姨：)后面有一個(gè)醫(yī)院的，他們可以把我送到醫(yī)院里，醫(yī)生一看情況，根據(jù)情況處理，不行就打120。張大叔：這里的人陪我們?nèi)?，她眼睛不好，她要照顧，沒這個(gè)能力
記者注意到，這里所有的設(shè)計(jì)都充分考慮了老年人的需要，無障礙通道、軟硬適中的床墊，專門配備的食堂等。不過住在這里的費(fèi)用也相當(dāng)?shù)陌嘿F，這主要包括兩部分費(fèi)用，一部分叫卡費(fèi)，也就是相當(dāng)于租金，分為A、B兩種，其中A卡卡費(fèi)已經(jīng)從最初的50萬漲到了目前的89萬；B卡大套戶型的也從60萬漲到了現(xiàn)在的88萬元，小套的則從33萬漲到了45萬元。另一部分是年費(fèi)，也就是管理服務(wù)費(fèi)，最高每年每套為6.98萬元。
周阿姨 周大叔：60萬，(再加上)每個(gè)月管理費(fèi)是1500。我們買的B卡，B卡就是說六十萬交給他了，就是直到使用你到百年以后，這個(gè)房子他拿去了，這個(gè)六十萬是按照十五年來計(jì)算，如果在十五年以內(nèi)，你要搬走，那么你住了五年，那你還有十年的鈔票退給你
張大叔：外面房價(jià)跌了，它也不跌的，還是會(huì)漲的，這個(gè)房子也是這種樣子的，比如小的，比如大的，中套的，他們也要七十五萬的，不管房子大小，但是服務(wù)費(fèi)不一樣了，小的服務(wù)費(fèi)低一點(diǎn)，便宜一點(diǎn)，我們這里是四萬(管理服務(wù)費(fèi))，大的還要多。
為了支付如此高昂的費(fèi)用，這里的老人有不少都是把家里的老房子賣了才搬過來的。這也導(dǎo)致，從2007年運(yùn)營至今，老年公寓依然有很多房子是空著的。
上海親和源股份有限公司副總經(jīng)理、研究中心副主任王波
親和源總的規(guī)模建設(shè)是十萬平方，八百多套房子，那么我們這里就是說家庭式的，一家一戶的，老人相當(dāng)于把家搬到這里來，目前入住率是50%，住了四百多戶
標(biāo)題1：運(yùn)營模式五花八門 收費(fèi)價(jià)格一律很貴
由于目前是養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步階段，許多方面都還沒有現(xiàn)成的規(guī)矩可以遵循。因此，一時(shí)間市場(chǎng)上出現(xiàn)了各種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，有購買的、也有租用的，有終身制的、也有設(shè)定時(shí)限的，而且還有不少打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)，開發(fā)普通商品住宅的，可謂是亂象叢生。
目前比較流行的養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售方式是會(huì)員制，像上海的親和源采用的是會(huì)員卡的銷售模式，一次性支付45萬元到89萬元不等，再加上每年約3至7萬元不等的服務(wù)費(fèi)。也有的不需要一次性繳納入會(huì)費(fèi)，但服務(wù)費(fèi)較為昂貴。
北京某養(yǎng)老公寓項(xiàng)目客服人員：我們這個(gè)是按月租提供養(yǎng)老服務(wù)的這個(gè)模式 每個(gè)月是多少錢 一萬多吧 跟你說的1萬4 5左右 有的樓是賣的 有的樓是租的 2個(gè)樓挨一塊也有這種情況 很亂
就看您覺得那種模式比較合適
記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，有許多項(xiàng)目都被強(qiáng)塞上養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)概念的，例如天津某養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，拿了6000畝地，總共只設(shè)計(jì)了60個(gè)養(yǎng)老公寓床位，而且只賣出1個(gè)，其他是別墅。
海南某老年地產(chǎn)客服人員：
記者：你好 我想問下我們這是不是有養(yǎng)老公寓賣呢？
對(duì) 對(duì) 對(duì) 是養(yǎng)老地產(chǎn) 我們這邊是很多老年人他買了房子在這邊度假養(yǎng)老 有些人是年輕人給父母買的 當(dāng)然有些也是年輕人自己住
湖南某老年地產(chǎn)客服人員：
電話鈴音：國際老年示范城 湖南首家老年生活社區(qū) 350畝
喂你好 (記者：年輕人可以買嗎 可以啊 可以買呀 沒有年齡的限制嗎 ，沒有 沒有 就是我們?nèi)诶镞呥€在建一些別墅
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，很多開發(fā)商其實(shí)都是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名義，但實(shí)際上開發(fā)的就是普通住宅，再搞些小配套，向社會(huì)公開銷售。
易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱：由于老年住宅這樣的一個(gè)概念，能夠享受到政策上的一些優(yōu)惠，那么他就用這個(gè)概念去圈地，這是目前國內(nèi)的，我說很多掛了老年住宅這樣一種名稱，但是做的不是老年住宅事情的這些開發(fā)商的常態(tài)的這個(gè)情況。
定位不明導(dǎo)致運(yùn)營困難 制度設(shè)計(jì)亟待規(guī)范
據(jù)我們記者了解，養(yǎng)老地產(chǎn)在我國還是一個(gè)新行業(yè)，很多知名的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，養(yǎng)老并不是項(xiàng)目的主體，單純的以養(yǎng)老為目的的養(yǎng)老公寓，還沒有很好的模式，那么如何破解養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，來聽聽業(yè)內(nèi)人士的分析。
真正的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盡管前景可觀，但回報(bào)的周期讓不少公司望而卻步。上海親和源項(xiàng)目從2005年運(yùn)行至今，也沒能實(shí)現(xiàn)盈利。
上海親和源股份有限公司副總經(jīng)理、研究中心副主任王波：回收周期特別長，對(duì)于投資人來說，這個(gè)資金的壓力就特別大，否則作為投資人來說，他的投資回收壓力比較大，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展來說會(huì)構(gòu)成一定的障礙。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展遇到幾重障礙，首先是養(yǎng)老地產(chǎn)到底是商業(yè)地產(chǎn)還是公益性地產(chǎn)定位不明晰，如果是按照商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，土地成本較高，再加上養(yǎng)老地產(chǎn)涉及醫(yī)療、護(hù)理等設(shè)施投入，項(xiàng)目要取得盈利壓力就比較大，但如果是以公益性地產(chǎn)項(xiàng)目來獲得土地，雖然土地成本較低，但又會(huì)在銷售方面碰到相關(guān)的政策性障礙。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張鴻銘：把它的公益性和商業(yè)性結(jié)合起來，在土地出讓上，即便是不以公益土地出讓，那么至少是優(yōu)惠出讓的，是要有補(bǔ)貼制度的設(shè)計(jì)。在產(chǎn)權(quán)制度上我們也要有一個(gè)設(shè)計(jì)，完了以后再轉(zhuǎn)讓制度，如果說我買了以后，以后的轉(zhuǎn)讓你也要有個(gè)設(shè)計(jì)
易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱：老年住宅在國外必須跟保險(xiǎn)、金融，這些能夠串聯(lián)起來，對(duì)接起來，因?yàn)閷?duì)于養(yǎng)老來說 通過金融的方式，通過保險(xiǎn)公司，通過保單的方式來做保障。金融是把錢的問題解決掉，運(yùn)營是把長期經(jīng)營的問題解決掉，如果一頭一尾都沒有的話，那你說這個(gè)老年地產(chǎn)怎么能在中國生根發(fā)芽呢。
