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日期：2012-10-19 來(lái)源：南方都市報(bào)
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中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)起步了嗎？貌似還沒(méi)有。中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)爆發(fā)了嗎？似乎已經(jīng)爆發(fā)。談起養(yǎng)老地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商大多表現(xiàn)出十足的關(guān)注熱情和誠(chéng)意，但是若再深入探索，什么是養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)究竟需要什么，未來(lái)如何與中國(guó)的保障體系對(duì)接，就難免陷入悄無(wú)聲息的尷尬之中。這便是當(dāng)前我們所見(jiàn)到的身未動(dòng)，聲已遠(yuǎn)，尚未起步，便已經(jīng)爆發(fā)的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)之怪現(xiàn)象。
初衷之困
一場(chǎng)變相的圈地運(yùn)動(dòng)
盡管養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)廣闊，但是其資金回籠慢，回報(bào)周期長(zhǎng)，利潤(rùn)率低過(guò)常規(guī)物業(yè)，運(yùn)營(yíng)模式復(fù)雜的諸多特點(diǎn)，原本不該是趨利商家熱衷的產(chǎn)品，為何如今全國(guó)有超過(guò)20家中、大型房企高調(diào)宣布涉足其中？人們不免聯(lián)想到過(guò)去兩年，自從限購(gòu)之后，開(kāi)發(fā)商不斷尋找平衡住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品，寫(xiě)字樓、商業(yè)、綜合體、旅游地產(chǎn)紛紛被當(dāng)做圈地融資的概念工具，反復(fù)熱炒。這一輪，養(yǎng)老地產(chǎn)被推上了風(fēng)口浪尖，會(huì)不會(huì)再度成為圈地融資游戲中的一枚道具？
一位開(kāi)發(fā)商直言，不少房企是在打著養(yǎng)老的概念去圈地。“按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)講，一般300畝純養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際操作的極端案例中，開(kāi)發(fā)商甚至有可能拿地超過(guò)1000畝甚至更多，在剩余700畝做部分配套和住宅開(kāi)發(fā)，這其實(shí)和當(dāng)下多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)租售并舉模式一脈相承。”有媒體援引一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的話，他也表示出同樣的擔(dān)憂，“受利益驅(qū)使，需要謹(jǐn)防養(yǎng)老地產(chǎn)淪為開(kāi)發(fā)商低價(jià)圈地的工具。”
曾有一位地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)人士告訴記者，如果某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目號(hào)稱“養(yǎng)老地產(chǎn)”，項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有老年公寓，一般來(lái)說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目的土地不會(huì)是通過(guò)正規(guī)土地招拍掛拿的，是沒(méi)有辦法才打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的噱頭開(kāi)發(fā)住宅并進(jìn)行銷售的，他還提醒購(gòu)房者遇到類似物業(yè)最好多注意土地的使用年限。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也碰到過(guò)開(kāi)發(fā)商希望以開(kāi)發(fā)老年住宅為幌子去爭(zhēng)取政府政策優(yōu)惠的情況，“變相去搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，他認(rèn)為目前的老年住宅研究應(yīng)該是一個(gè)商業(yè)化運(yùn)作，而目前的情況來(lái)看肯定是要先付出先投入來(lái)為目標(biāo)客戶服務(wù)。綠城房地產(chǎn)的傅林江也在南都記者的專訪中指出有企業(yè)并不是完整地考慮具體滿足老年人哪些需求，如何做出養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)特的一條發(fā)展之路，而是以此作為宣傳的噱頭。
“現(xiàn)在認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，我覺(jué)得很危險(xiǎn)。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生直言在去三亞之前收到一封郵件，美國(guó)最大的養(yǎng)老集團(tuán)在中國(guó)考察以后決定退出中國(guó)市場(chǎng)，因?yàn)樗J(rèn)為中國(guó)老年住區(qū)的發(fā)展走入了房地產(chǎn)的陷阱。但聶梅生也看好養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，認(rèn)為具有政策性支持、收益穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)、可持續(xù)性發(fā)展等優(yōu)勢(shì)。
理念之困
設(shè)計(jì)規(guī)范形同虛設(shè)
關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部于1995年發(fā)布了《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，1999年有所升級(jí)，在這個(gè)6000多字的規(guī)范中，對(duì)于出入口、樓梯間、噪音和空氣的標(biāo)準(zhǔn)、甚至老人床鋪的尺寸都進(jìn)行了規(guī)范，只是大家不知道哪些物業(yè)該納入這個(gè)設(shè)計(jì)規(guī)范之中。
目前在建的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是一些僅在項(xiàng)目中占據(jù)一棟、兩棟的老年公寓，更是沒(méi)有按照規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。于是設(shè)計(jì)規(guī)范起到更多的是購(gòu)房指南和裝修指南的作用，只是讓購(gòu)房者知道這樣的設(shè)計(jì)，會(huì)令老人家住起來(lái)舒服一些。
如果說(shuō)技術(shù)上的問(wèn)題只要前期考慮周全，還有可能解決，那么養(yǎng)老地產(chǎn)軟性配套的邊界在哪里則成為如今更為困擾行業(yè)的問(wèn)題。究竟該建多少，是否需要360度全方位配套？后期運(yùn)營(yíng)如何處理？甚至，養(yǎng)老地產(chǎn)中的多種配套服務(wù)能否融入社會(huì)保險(xiǎn)體系中去？
已經(jīng)成熟的美國(guó)太陽(yáng)城項(xiàng)目，始建于1960年，是目前養(yǎng)老地產(chǎn)界時(shí)常被觀摩的典范，到現(xiàn)在已經(jīng)有50多年歷史，是一個(gè)自然沉淀的過(guò)程，先是老人們自然地聚集于此，開(kāi)發(fā)商再順其自然的進(jìn)行配套。我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，建筑設(shè)計(jì)方面，太陽(yáng)城完全按照老年人的需求設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)；社區(qū)的空間導(dǎo)向被強(qiáng)調(diào)對(duì)方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實(shí)施嚴(yán)格的人車(chē)分流，車(chē)輛限速50公里。但在配套設(shè)施方面，它選擇以便于盈利運(yùn)營(yíng)的會(huì)所和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)為主，醫(yī)療和護(hù)理則依靠市政配套。
而目前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)所面臨的問(wèn)題恰如毛大慶所言，“養(yǎng)老地產(chǎn)只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)載體，其中很多內(nèi)容還需要社會(huì)去填充，同時(shí)需要完善和合理的制度設(shè)置。”
運(yùn)營(yíng)之困
福利事業(yè)如何對(duì)接市場(chǎng)
盡管萬(wàn)科對(duì)于試水養(yǎng)老地產(chǎn)不止一次的表示志在長(zhǎng)遠(yuǎn)，毛大慶亦強(qiáng)調(diào)幸福匯中的老人公寓“不為賺錢(qián)，只為模式探索”。但是作為企業(yè)，賺錢(qián)是其天然的責(zé)任，即便是“福利性事業(yè)，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”養(yǎng)老地產(chǎn)，找不到切實(shí)可行的商業(yè)模式，也幾乎可以預(yù)告這個(gè)市場(chǎng)的完結(jié)。“養(yǎng)老住區(qū)的項(xiàng)目絕不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也不是房地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)型。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)也曾提醒開(kāi)發(fā)商，養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目總體的商業(yè)模式需要審慎考慮，還有運(yùn)營(yíng)成本也很關(guān)鍵，應(yīng)該精心測(cè)算。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前中國(guó)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面先行先試的“北有太陽(yáng)城，南有親和源”，便是指北京的太陽(yáng)城和上海的親和源。公開(kāi)資料顯示，親和源以會(huì)員制模式擴(kuò)張，參考當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的7折繳納會(huì)費(fèi)，成為親和源會(huì)員，擁有公寓的使用權(quán)，每年還要繳納一定額度的年費(fèi)，才能享受服務(wù)。據(jù)其高層公開(kāi)介紹，成立7年投入資金超過(guò)6億，才首度實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)持平，前5年都相當(dāng)艱難。如今，剛剛實(shí)現(xiàn)盈利，其會(huì)員制的模式是否在打法律的擦邊球，又引起了地產(chǎn)和金融行業(yè)的討論。
如今的商業(yè)模式多在銷售、持有、或兩者兼顧中糾結(jié)。著名的美國(guó)太陽(yáng)城選擇的是產(chǎn)權(quán)銷售為主，租賃運(yùn)營(yíng)等收益為輔的模式。銷售時(shí)嚴(yán)格遵守客戶定位標(biāo)準(zhǔn)，只賣(mài)給55歲以上活躍健康的老人，并且售價(jià)僅為市內(nèi)房?jī)r(jià)的1/3。太陽(yáng)城所在的亞利桑那州鳳凰城原本就是旅游城市，其中近一半人口來(lái)自于季節(jié)性旅游，其對(duì)外開(kāi)放的配套設(shè)施也為其帶來(lái)穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益，令配套設(shè)施能夠長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)下去。
