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日期：2012-11-01 來源：網(wǎng)絡
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當前，中國老齡化日益突出的市場背景下，開發(fā)商紛紛進軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場，想從這個市場分得一杯羹。作為一個企業(yè)來講，哪一個企業(yè)的投資都不是做“公益”，進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場賺取應得的利潤的目的是無可厚非的。
但是，養(yǎng)老地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)在政策層面仍然屬于“非盈利機構”的范疇，如要做養(yǎng)老地產(chǎn)及相關服務行業(yè)，工商注冊方面企業(yè)首先得注冊一個“非盈利機構”，然后再注冊另外一個公司實體，這個公司實體在“非盈利機構”之下進行操作，這讓投資者難免會繞了一大圈，在具體做事情時也會同樣受到“非盈利機構”的牽制。
當前，至今被業(yè)內(nèi)廣泛稱道為養(yǎng)老地產(chǎn)標桿項目或企業(yè)的，多數(shù)是由于前期通過多輪溝通，政府相關部門特批的一些政策保留下來的一些項目。這些項目被“歪打正著”，在經(jīng)歷多年生死線上苦苦掙扎等待之后，迎來了市場的關注和“熱捧”。有一些企業(yè)也開始以自己的模式為標桿進行品牌輸出，或者進行項目復制開發(fā)。
但是，對于想進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場的企業(yè)來講，并不是一件容易的事情。其面臨的政策、市場準入門檻等諸多方面的障礙，使其需要想法設法進行規(guī)避。此外，純養(yǎng)老地產(chǎn)項目部分運營回報周期較長也使得開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)而進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，這使得養(yǎng)老地產(chǎn)本身資產(chǎn)保值增值的程度超過了項目通過運營而增值的價值，這就導致開發(fā)企業(yè)不愿意在運營上投入過多，從而不重視運營從中獲得中長期的運營價值。
當前養(yǎng)老地產(chǎn)市場除了政策層面的壁壘需要打破之外，還需要引入多元化的市場競爭機制，允許多元化的資本進入這個市場。換一句話說，無論黑貓還是白貓，只要操作規(guī)范、專業(yè)，能夠盈利的養(yǎng)老地產(chǎn)運營機構才能夠持續(xù)生存和發(fā)展下去，才是值得學習的好榜樣，才是一只好貓。運營盈利在養(yǎng)老地產(chǎn)市場就顯得非常重要，而不是一味的“非盈利”。這就需要我們整個市場需要不斷進行創(chuàng)新、改變。
首先， 對于缺乏投資渠道的民間資本、REITs、PE等應該給予準入的政策，并且破除政策上的壁壘，鼓勵民間資本、REITs、PE等進入養(yǎng)老地產(chǎn)及養(yǎng)老服務相關產(chǎn)業(yè)。只有養(yǎng)老地產(chǎn)市場吸引了多元化的資本進入，整個市場才會具有競爭，市場也才會有活力和發(fā)展動力，市場也才會不斷走向成熟。
從美國的養(yǎng)老地產(chǎn)市場來看，美國養(yǎng)老地產(chǎn)的主流投資商是REITs。養(yǎng)老/醫(yī)療地產(chǎn)類的REITs公司大多成立于上世紀70-80年代，大型REITs公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達600多處，其中，80-90%的物業(yè)都是自有的，其余物業(yè)通過與運營商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺持有?？傎Y產(chǎn)規(guī)?？蛇_百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業(yè)。中國的養(yǎng)老地產(chǎn)市場應該在這方面向美國學習。
其次、養(yǎng)老地產(chǎn)市場需要通過“市場化”的方式進行，政策應該給予這個市場充分的、公平的競爭環(huán)境，哪些企業(yè)或者資本能夠在這樣苛刻的養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境中求得生存，哪些企業(yè)或資本或許就成為未來市場復制和學習的榜樣。
第三、對于操作規(guī)范、專業(yè)，能夠盈利的養(yǎng)老地產(chǎn)運營機構，樹立市場標桿，并且通過行業(yè)操作標準化的體系建立，向整個市場進行推廣，這樣整個市場會不斷成熟起來，更多的人才會享受到優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務。
