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日期：2012-11-12 來(lái)源：理財(cái)周刊
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養(yǎng)老地產(chǎn)升溫
養(yǎng)老地產(chǎn)正慢慢升溫。表現(xiàn)得最為明顯的，就是包括保利、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的眾多知名房企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。
記者在采訪(fǎng)中得知，目前全國(guó)已有超過(guò)20家大、中型房企高調(diào)宣布進(jìn)軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，其中，萬(wàn)科集團(tuán)將投資120億元，在長(zhǎng)春市多個(gè)區(qū)域打造總體占地面積100萬(wàn)平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)規(guī)劃了6000多平方米的高端養(yǎng)老項(xiàng)目；綠城在臨平的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)建成，在桐鄉(xiāng)市的一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也于今年6月份開(kāi)工，正式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域；保利地產(chǎn)早在去年8月份，與北京安平投資有限公司共同出資2000萬(wàn)元，以各占50%的股權(quán)比例合作成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)管理公司。除此之外，金融機(jī)構(gòu)和投資資本也紛紛進(jìn)入這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，如中國(guó)人壽、泰康人壽，社保、紅杉、IDG等。
專(zhuān)家認(rèn)為，隨著中國(guó)老齡化社會(huì)加速的到來(lái)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將形成一個(gè)龐大的市場(chǎng)，而作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)組成部分，養(yǎng)老地產(chǎn)也將會(huì)迎來(lái)其發(fā)展的“春天”。種種跡象表明，針對(duì)老齡人口的服務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。波士頓咨詢(xún)公司發(fā)布的一份報(bào)告指出，到2050年，中國(guó)60歲以上的“銀發(fā)人群”將會(huì)達(dá)到近4.4億人，屆時(shí)將占全國(guó)總?cè)丝跀?shù)的34%左右。而現(xiàn)實(shí)情況是，目前平均每1000名老人只擁有20余張床位，缺口之大顯而易見(jiàn)。這么大的市場(chǎng)，自然會(huì)有先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)商提前搶灘布局。
現(xiàn)存諸多缺陷
市場(chǎng)存在缺口，但養(yǎng)老地產(chǎn)卻并未真正發(fā)展起來(lái)，并發(fā)揮其應(yīng)有的作用，為何會(huì)這樣呢？通過(guò)采訪(fǎng)調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)之所以面臨當(dāng)前這種狀況，在很大程度上與行業(yè)的定位、資源配置以及門(mén)檻太高等諸多因素有著直接的關(guān)系。
表現(xiàn)得最為明顯的是過(guò)于糾結(jié)政策扶持，而這一定程度上成為造成養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期停滯不前的主要原因。就目前而言，開(kāi)發(fā)商所關(guān)注的土地、金融等政策支持尚不會(huì)出現(xiàn)，但恰恰相反的是，房企希望在這方面得到更多的優(yōu)惠。至于與地方政府合作能夠拿到價(jià)格低廉的土地，進(jìn)行大規(guī)模組合開(kāi)發(fā)，不過(guò)是以養(yǎng)老地產(chǎn)為幌子，與地方政府急于發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)的政績(jī)結(jié)合，只具有個(gè)案效應(yīng)，不利于行業(yè)的整體發(fā)展。
其次是養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏清晰的定位。觀察開(kāi)發(fā)商正在實(shí)施的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)發(fā)現(xiàn)，所謂老年項(xiàng)目不過(guò)是社區(qū)配套，開(kāi)發(fā)主體仍然是傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目。上海五合智庫(kù)有關(guān)人士指出，用普通住宅的思維探索養(yǎng)老地產(chǎn)注定是要交學(xué)費(fèi)的。養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅是整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條的一環(huán)，離開(kāi)整個(gè)鏈條單純談養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際意義不大。
還有就是養(yǎng)老地產(chǎn)門(mén)檻太高，缺乏適合普通大眾的產(chǎn)品。從當(dāng)前部分項(xiàng)目運(yùn)作來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)目標(biāo)是要開(kāi)發(fā)成高端的、奢華的項(xiàng)目，其結(jié)果忽略了養(yǎng)老需求本身。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，天津某養(yǎng)老社區(qū)銷(xiāo)售的會(huì)員卡，根據(jù)房間面積大小不同，會(huì)員費(fèi)在50萬(wàn)～90萬(wàn)元之間，除此之外，會(huì)員還要每年繳納3萬(wàn)至3.5萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)。更有甚者，國(guó)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目會(huì)員費(fèi)甚至高達(dá)200萬(wàn)元，如此高的“門(mén)檻”，把大多數(shù)普通消費(fèi)者都擋在了市場(chǎng)之外。
此外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目選址不當(dāng)，也讓此類(lèi)項(xiàng)目無(wú)法得到市場(chǎng)的認(rèn)可。為了壓縮成本，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在選址方面只能考慮較為偏遠(yuǎn)一些的市郊，周邊配套并不成熟，連開(kāi)發(fā)普通住宅的條件都不成熟，何況是老年住宅。如綠城在臨平的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目綠城藍(lán)庭項(xiàng)目，距離市中心有很有一段距離，周邊配套并不是很成熟。有業(yè)內(nèi)人士指出，這是當(dāng)前諸多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不得不共同面臨的困境，即遠(yuǎn)離市中心區(qū)域。相反，市中心區(qū)域配套成熟，適合開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)，同時(shí)也適合探望，但高昂的地價(jià)讓這類(lèi)項(xiàng)目無(wú)法生存下去。
更難的是軟件配套。有學(xué)者指出，養(yǎng)老地產(chǎn)并非修建住宅讓老人過(guò)去居住，而是為了實(shí)現(xiàn)“安心養(yǎng)老”。為了達(dá)到這種要求，則必須地產(chǎn)項(xiàng)目配套良好的老年康復(fù)中心，此外還應(yīng)該配備具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)的護(hù)理人員等。而這些，則是當(dāng)前最為緊缺的，因?yàn)橐话愕酿B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也并不具備這些軟件配套。
如何適應(yīng)需求
什么樣的養(yǎng)老地產(chǎn)適合市場(chǎng)的實(shí)際需求？
洲聯(lián)集團(tuán)副總經(jīng)理盧求表示，目前我國(guó)適合老年人居住的建筑的市場(chǎng)有效供給不足，其建設(shè)無(wú)論從數(shù)量還是質(zhì)量上講都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求。以養(yǎng)老設(shè)施為例，國(guó)際上老人入住老年設(shè)施一般為4%～6%，我國(guó)僅為1%左右。
此外，在項(xiàng)目本身功能設(shè)計(jì)也應(yīng)符合市場(chǎng)實(shí)際需求，也應(yīng)該借鑒海外國(guó)家和地區(qū)的一些做法。盧求表示，由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國(guó)家養(yǎng)老對(duì)策的共同之處是依賴(lài)“社會(huì)養(yǎng)老”功能：在社會(huì)保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對(duì)老年人的生理情況，采用不同層次、不同類(lèi)別的設(shè)計(jì)。以美國(guó)為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類(lèi)：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類(lèi)輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。亞洲國(guó)家中，日本、新加坡等也逐步進(jìn)入了老年型國(guó)家之列，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開(kāi)發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵(lì)“多代同居”。
養(yǎng)老地產(chǎn)在軟件配套方面必須完善。要做到這一點(diǎn)，單靠開(kāi)發(fā)商或者其他機(jī)構(gòu)，無(wú)法完成這樣的工作。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)有能力建造房產(chǎn)，但在療養(yǎng)、護(hù)理和醫(yī)療方面卻是短板；而醫(yī)療、護(hù)理機(jī)構(gòu)雖有能力發(fā)揮自己的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)，但卻受到經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的限制。鑒于此，專(zhuān)家建議可以考慮讓開(kāi)發(fā)商與療養(yǎng)、護(hù)理和醫(yī)療機(jī)構(gòu)展開(kāi)深度合作，共同促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。
另一方面，也是非常實(shí)際的一個(gè)問(wèn)題，就是通過(guò)規(guī)模化運(yùn)作，降低養(yǎng)老地產(chǎn)的使用成本，同時(shí)開(kāi)發(fā)符合各個(gè)層次需求的產(chǎn)品。針對(duì)國(guó)內(nèi)動(dòng)輒收取超過(guò)50萬(wàn)元，甚至達(dá)到200萬(wàn)元的高額會(huì)員費(fèi)，以及每年還要收取三、五萬(wàn)元護(hù)理費(fèi)做法，這實(shí)際上超過(guò)了絕大多數(shù)老年人的經(jīng)濟(jì)承受能力。因此，除了要降低門(mén)檻之外，還有必要發(fā)展多層次的產(chǎn)品，滿(mǎn)足各個(gè)層次的需求。
結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情，專(zhuān)家建議可以因地制宜，開(kāi)發(fā)出具有中國(guó)特色的養(yǎng)老地產(chǎn)。中國(guó)人比較看中居家養(yǎng)老方式，因此開(kāi)發(fā)商可以考慮在小區(qū)里設(shè)置老年公寓，并做到獨(dú)立配套，獨(dú)立服務(wù)。
