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日期：2012-11-12 來源：理財周刊
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養(yǎng)老地產(chǎn)升溫
養(yǎng)老地產(chǎn)正慢慢升溫。表現(xiàn)得最為明顯的，就是包括保利、萬科、遠洋等在內(nèi)的眾多知名房企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。
記者在采訪中得知，目前全國已有超過20家大、中型房企高調(diào)宣布進軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，其中，萬科集團將投資120億元，在長春市多個區(qū)域打造總體占地面積100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目；遠洋地產(chǎn)規(guī)劃了6000多平方米的高端養(yǎng)老項目；綠城在臨平的養(yǎng)老地產(chǎn)項目已經(jīng)建成，在桐鄉(xiāng)市的一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目也于今年6月份開工，正式進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域；保利地產(chǎn)早在去年8月份，與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元，以各占50%的股權(quán)比例合作成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司。除此之外，金融機構(gòu)和投資資本也紛紛進入這個細分市場，如中國人壽、泰康人壽，社保、紅杉、IDG等。
專家認為，隨著中國老齡化社會加速的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將形成一個龐大的市場，而作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的一個組成部分，養(yǎng)老地產(chǎn)也將會迎來其發(fā)展的“春天”。種種跡象表明，針對老齡人口的服務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。波士頓咨詢公司發(fā)布的一份報告指出，到2050年，中國60歲以上的“銀發(fā)人群”將會達到近4.4億人，屆時將占全國總?cè)丝跀?shù)的34%左右。而現(xiàn)實情況是，目前平均每1000名老人只擁有20余張床位，缺口之大顯而易見。這么大的市場，自然會有先知先覺的開發(fā)商提前搶灘布局。
現(xiàn)存諸多缺陷
市場存在缺口，但養(yǎng)老地產(chǎn)卻并未真正發(fā)展起來，并發(fā)揮其應(yīng)有的作用，為何會這樣呢？通過采訪調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)之所以面臨當(dāng)前這種狀況，在很大程度上與行業(yè)的定位、資源配置以及門檻太高等諸多因素有著直接的關(guān)系。
表現(xiàn)得最為明顯的是過于糾結(jié)政策扶持，而這一定程度上成為造成養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)長期停滯不前的主要原因。就目前而言，開發(fā)商所關(guān)注的土地、金融等政策支持尚不會出現(xiàn)，但恰恰相反的是，房企希望在這方面得到更多的優(yōu)惠。至于與地方政府合作能夠拿到價格低廉的土地，進行大規(guī)模組合開發(fā)，不過是以養(yǎng)老地產(chǎn)為幌子，與地方政府急于發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)的政績結(jié)合，只具有個案效應(yīng)，不利于行業(yè)的整體發(fā)展。
其次是養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏清晰的定位。觀察開發(fā)商正在實施的養(yǎng)老地產(chǎn)項目將會發(fā)現(xiàn)，所謂老年項目不過是社區(qū)配套，開發(fā)主體仍然是傳統(tǒng)住宅項目。上海五合智庫有關(guān)人士指出，用普通住宅的思維探索養(yǎng)老地產(chǎn)注定是要交學(xué)費的。養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅是整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條的一環(huán)，離開整個鏈條單純談養(yǎng)老地產(chǎn)實際意義不大。
還有就是養(yǎng)老地產(chǎn)門檻太高，缺乏適合普通大眾的產(chǎn)品。從當(dāng)前部分項目運作來看，養(yǎng)老地產(chǎn)目標(biāo)是要開發(fā)成高端的、奢華的項目，其結(jié)果忽略了養(yǎng)老需求本身。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，天津某養(yǎng)老社區(qū)銷售的會員卡，根據(jù)房間面積大小不同，會員費在50萬～90萬元之間，除此之外，會員還要每年繳納3萬至3.5萬元的服務(wù)費。更有甚者，國內(nèi)個別項目會員費甚至高達200萬元，如此高的“門檻”，把大多數(shù)普通消費者都擋在了市場之外。
此外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址不當(dāng)，也讓此類項目無法得到市場的認可。為了壓縮成本，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在選址方面只能考慮較為偏遠一些的市郊，周邊配套并不成熟，連開發(fā)普通住宅的條件都不成熟，何況是老年住宅。如綠城在臨平的養(yǎng)老地產(chǎn)項目綠城藍庭項目，距離市中心有很有一段距離，周邊配套并不是很成熟。有業(yè)內(nèi)人士指出，這是當(dāng)前諸多養(yǎng)老地產(chǎn)項目不得不共同面臨的困境，即遠離市中心區(qū)域。相反，市中心區(qū)域配套成熟，適合開展養(yǎng)老服務(wù)，同時也適合探望，但高昂的地價讓這類項目無法生存下去。
更難的是軟件配套。有學(xué)者指出，養(yǎng)老地產(chǎn)并非修建住宅讓老人過去居住，而是為了實現(xiàn)“安心養(yǎng)老”。為了達到這種要求，則必須地產(chǎn)項目配套良好的老年康復(fù)中心，此外還應(yīng)該配備具備專業(yè)知識的護理人員等。而這些，則是當(dāng)前最為緊缺的，因為一般的養(yǎng)老地產(chǎn)項目也并不具備這些軟件配套。
如何適應(yīng)需求
什么樣的養(yǎng)老地產(chǎn)適合市場的實際需求？
洲聯(lián)集團副總經(jīng)理盧求表示，目前我國適合老年人居住的建筑的市場有效供給不足，其建設(shè)無論從數(shù)量還是質(zhì)量上講都遠遠不能滿足需求。以養(yǎng)老設(shè)施為例，國際上老人入住老年設(shè)施一般為4%～6%，我國僅為1%左右。
此外，在項目本身功能設(shè)計也應(yīng)符合市場實際需求，也應(yīng)該借鑒海外國家和地區(qū)的一些做法。盧求表示，由于有經(jīng)濟實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對策的共同之處是依賴“社會養(yǎng)老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經(jīng)濟能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計。以美國為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老年型國家之列，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”。
養(yǎng)老地產(chǎn)在軟件配套方面必須完善。要做到這一點，單靠開發(fā)商或者其他機構(gòu)，無法完成這樣的工作。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)有能力建造房產(chǎn)，但在療養(yǎng)、護理和醫(yī)療方面卻是短板；而醫(yī)療、護理機構(gòu)雖有能力發(fā)揮自己的專業(yè)特長，但卻受到經(jīng)營場所的限制。鑒于此，專家建議可以考慮讓開發(fā)商與療養(yǎng)、護理和醫(yī)療機構(gòu)展開深度合作，共同促進市場的發(fā)展。
另一方面，也是非常實際的一個問題，就是通過規(guī)?；\作，降低養(yǎng)老地產(chǎn)的使用成本，同時開發(fā)符合各個層次需求的產(chǎn)品。針對國內(nèi)動輒收取超過50萬元，甚至達到200萬元的高額會員費，以及每年還要收取三、五萬元護理費做法，這實際上超過了絕大多數(shù)老年人的經(jīng)濟承受能力。因此，除了要降低門檻之外，還有必要發(fā)展多層次的產(chǎn)品，滿足各個層次的需求。
結(jié)合我國實際國情，專家建議可以因地制宜，開發(fā)出具有中國特色的養(yǎng)老地產(chǎn)。中國人比較看中居家養(yǎng)老方式，因此開發(fā)商可以考慮在小區(qū)里設(shè)置老年公寓，并做到獨立配套，獨立服務(wù)。
