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日期：2013-01-22 來源：北方網(wǎng)
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據(jù)中國社科院老年研究所公布的測算數(shù)據(jù)顯示，到2030年，我國養(yǎng)老市場的商機(jī)有望增至13萬億元。特別是老年住宅市場，巨大的投資潛力正吸引越來越多的私人投資者及開發(fā)商。但是，現(xiàn)階段的“養(yǎng)老房”與真正的“養(yǎng)老地產(chǎn)”，在模式上還有很大的差距。
老年人對“養(yǎng)老地產(chǎn)”要求高
“我今年69歲了，隨著年紀(jì)的增大，身體的各種病痛也給我的生活帶來了一些不便。尤其是我還患有心臟病，所以，我希望我所居住的小區(qū)附近一定要有相應(yīng)的大中型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以便于生病時得到及時的搶救和治療。同樣，周邊還要有公園，因為我們老年人可以到公園鍛煉身體、散步等。”
“我還希望小區(qū)附近有銀行、購物等配套。距離超市和菜市場近的小區(qū)，可以方便我們老年人日常生活和購物。而且小區(qū)無障礙通道的設(shè)置、社區(qū)志愿服務(wù)和家政服務(wù)、寵物商店等設(shè)施也值得重視。”
“當(dāng)然，交通也必須要順暢，這樣不僅能保證我們老年人的出行便利，也為子女及其他親友探望提供了良好的交通環(huán)境。對于我們老年人居住的房屋最好選擇在一層至三層，如果是高層，必須要有電梯且24小時運(yùn)行。盡量選擇南北通透結(jié)構(gòu)，至少要保證臥室和客廳朝南或東南。因為我們老年人大多喜歡溫暖、亮堂的感覺。因此采光好、通風(fēng)好是首選。”
這是一位老年受訪者近期與記者的談話。由此我們可以看出，老年人對于“養(yǎng)老地產(chǎn)”及物業(yè)有著豐富與細(xì)致的市場需求。
投資和運(yùn)營“養(yǎng)老地產(chǎn)”興漸濃
隨著地產(chǎn)及險資大佬的蜂擁而入，市場中越來越多的開發(fā)企業(yè)開始重新審視養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在市場版圖。全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，中國老年人群上升的速度不亞于城市化的速度，老年公寓在國內(nèi)屬于稀缺產(chǎn)品，如何解決這塊剛性需求很重要。
據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的一個報告指出，中國老年住宅市場正吸引越來越多的私人投資者及開發(fā)商，盡管目前大部分老年住宅機(jī)構(gòu)由政府及公共機(jī)構(gòu)運(yùn)營。雖然該市場具有巨大的投資潛力，但私營領(lǐng)域的開發(fā)商在識別合適且可行的商業(yè)機(jī)會方面仍面臨著挑戰(zhàn)。世邦魏理仕亞太區(qū)研究部負(fù)責(zé)人表示，盡管進(jìn)入新市場永遠(yuǎn)會有挑戰(zhàn)，但投資者和運(yùn)營商對老年住宅市場的興趣很可能會提升，這是人口老齡化和高層政策支撐穩(wěn)定的長期需求。世邦魏理仕中國區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來將有更多老年住宅項目推出，這些項目在規(guī)模、設(shè)計、運(yùn)營方式、地理位置方面都更加精細(xì)、成熟，完全適合中國市場。隨著主要開發(fā)商進(jìn)入該市場，通過詳細(xì)的市場研究來減少潛在挑戰(zhàn)，這將是他們成功的關(guān)鍵。
“養(yǎng)老地產(chǎn)”面臨諸多問題
中國指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝指出，中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”面臨的最大問題，從開發(fā)商的角度來講，就是開發(fā)商在開發(fā)的過程中并沒有想好開發(fā)模式和經(jīng)營模式；從開發(fā)模式來講，“養(yǎng)老地產(chǎn)”，除了房子設(shè)計會更加適合老年人，更主要的是依賴服務(wù)和配套設(shè)施，不僅要有醫(yī)療、交通等配套設(shè)施，還要有精神上的配套設(shè)施；從產(chǎn)業(yè)的角度來看，養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是一個“小社會”，老百姓的觀念需要轉(zhuǎn)變，不要覺得我去養(yǎng)老院就是“低人一等”。
在養(yǎng)老服務(wù)社會化、養(yǎng)老設(shè)施集約化以及養(yǎng)老服務(wù)高端化的整體背景下，老年住宅需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅增長將保持在10%左右的較高水準(zhǔn)。對此，某業(yè)內(nèi)人士指出，盡管地產(chǎn)業(yè)已看到養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)，但一個成熟的、可持續(xù)且能復(fù)制推廣的商業(yè)模式，目前還沒有看到。
據(jù)中國社科院老年研究所公布的測算數(shù)據(jù)顯示，到2030年，我國養(yǎng)老市場的商機(jī)有望增至13萬億元。顯然，這將催生一個龐大的商業(yè)藍(lán)海。對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當(dāng)看好的，但現(xiàn)階段所謂的養(yǎng)老房與真正養(yǎng)老地產(chǎn)的模式還有差距。處于初級發(fā)展階段的“養(yǎng)老地產(chǎn)”亟需做跨行業(yè)的前沿性研究。中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”目前存在以下問題：養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低；普遍缺乏開發(fā)全過程的經(jīng)驗；產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不健全；居住功能過于單一，養(yǎng)老設(shè)施配套功能和養(yǎng)老專業(yè)服務(wù)能力尚待提高；市場定位不清晰，老年客戶群細(xì)分不夠；涉及養(yǎng)老的醫(yī)保、財稅政策還不能有效對接；老年心理咨詢、教育休閑、臨終關(guān)懷等為老服務(wù)尚沒有得到足夠重視或有效落實(shí)。
“養(yǎng)老地產(chǎn)”強(qiáng)調(diào)“人老心不老”
就養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展與落地成熟度而言，“中國式養(yǎng)老”顯然還存在問題重重。今年35歲的王鳳桐參加工作已經(jīng)11個年頭，如今在天津市區(qū)安了小家后的他，最牽掛的還是住在山西老家的父母。最近他計劃著為父母買套養(yǎng)老房，希望退休后的父母能夠健康地生活，所以他希望在這個小區(qū)里無論是綠化環(huán)境，還是規(guī)劃設(shè)施或者是社區(qū)管理都要滿足父母平時的生活習(xí)慣，而且最好要有健身器材、醫(yī)護(hù)設(shè)施、家政公司等。“但是，我在天津市內(nèi)六區(qū)轉(zhuǎn)了一圈下來也沒有感覺有針對老年人設(shè)計的樓盤。”
天津合富輝煌市場研究部總監(jiān)任炯分析認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)要發(fā)展，開發(fā)商需要做好如下方面：老年地產(chǎn)項目的選址必須站在城市未來發(fā)展的角度上進(jìn)行判斷，避免周邊客群與項目關(guān)聯(lián)度不高從而影響經(jīng)營效果的現(xiàn)象出現(xiàn)；定位需要準(zhǔn)確，精準(zhǔn)掌握老年人的生活習(xí)慣以及思維方式，社區(qū)以老年功能為中心，同時要社會化、多元化，避免排他性的同時也要注意避免老年人“人老心不老”對于生理年齡的排斥性；社區(qū)配套應(yīng)該生活化、多元化、以老年人的日常生活必需為大前提，根據(jù)項目不同定位和地理位置判斷定位人群的需求；最后是營銷前置，改變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念相對困難，同時借力政府相關(guān)政策支持，放大社會傳播效應(yīng)。
國外“養(yǎng)老地產(chǎn)”主要模式
加拿大：成功發(fā)展個性化倒按揭。在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。老年人可用這筆倒按揭貸到的錢給子女支付買房的首付，旅游、裝修房屋等。
新加坡：以房養(yǎng)老形式多樣。新加坡“住房養(yǎng)老”模式具體情況有以下三種：第一，允許符合條件的房屋擁有者出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入。第二，對于一些居住在原來較大面積的已退休夫婦來說，如果子女長大成人并且已經(jīng)搬到他處居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風(fēng)險小的產(chǎn)品來獲得收益。第三，就是平常所說的倒按揭。
美國：最健全的住房養(yǎng)老保障體制。在美國住房養(yǎng)老模式已有20多年的經(jīng)驗。住房保障的發(fā)放對象為62歲以上的老年居民，分為三種：第一種，聯(lián)邦住房管理局“有保險”的住房“倒按揭”貸款，用戶可以盡可能長地生活在自己的住房內(nèi)，只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。第二種，聯(lián)邦住房管理局“無保險”的“倒按揭”貸款。這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及還貸計劃后才能獲得貸款。第三種，放貸者有保險的倒按揭貸款。這種貸款由一般金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對象資格不需政府認(rèn)可。
“養(yǎng)老地產(chǎn)”潛藏?zé)o限機(jī)遇
任炯介紹說：“2010年12月27日，萬科正式宣布進(jìn)入老齡化住宅開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域。與此同時，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、保利、華潤等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。一時間，各方對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度來到了新的高位。而我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展在井噴式的爆發(fā)開局后，后續(xù)的發(fā)展動力卻稍顯不足，主要表現(xiàn)在幾個方面，第一是資金不足，二是消費(fèi)者認(rèn)同度低。”
盡管先行者們已率先試水，然而中國養(yǎng)老地產(chǎn)仍然處于初級階段。鐘文輝告訴記者：“目前在中國逐漸進(jìn)入老齡化階段的背景下，有越來越多的老人對養(yǎng)老地產(chǎn)有了需求，可是由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)起步相對較晚，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式和它相匹配的資源又是不相符的，所以導(dǎo)致如今市面上的‘養(yǎng)老地產(chǎn)’不是真正意義上的‘養(yǎng)老地產(chǎn)’。如今養(yǎng)老地產(chǎn)‘炒得熱，做得冷’是因為市場調(diào)查不夠，多元化需求考慮不足，市民還不適應(yīng)這種生活方式，需要有典型示范。在開發(fā)中應(yīng)尊重老人的需求，開發(fā)商想涉足應(yīng)充分了解養(yǎng)老服務(wù)理念，培訓(xùn)醫(yī)護(hù)人員，建立支撐硬件機(jī)構(gòu)的服務(wù)體系。”
