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日期：2013-04-11 來(lái)源：荊楚網(wǎng)
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老年人集中居住在一個(gè)社區(qū)里，每天社區(qū)都會(huì)組織各種娛樂(lè)活動(dòng)，慰藉孤獨(dú)的老年人……在我國(guó)老齡化背景下，這種養(yǎng)老社區(qū)看起來(lái)市場(chǎng)潛力無(wú)限。近年來(lái)，很多房企也看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“藍(lán)海”，紛紛宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。但實(shí)際上，這個(gè)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，嘗鮮者還僅僅是少數(shù)孤單的拓荒者。由于投資回報(bào)前景不夠明朗，雖然大量資本看好養(yǎng)老地產(chǎn)，很多還處于觀望階段。
投資業(yè)主不高興
四年過(guò)后租金沒(méi)有了 開(kāi)發(fā)商代租難以為繼
不少人買(mǎi)養(yǎng)老房，是看好它的長(zhǎng)期租賃回報(bào)價(jià)值，但有時(shí)候?qū)嶋H情況并非盡如人意。家住漢口航空路的嚴(yán)女士就有這樣的感受。
2007年，嚴(yán)女士在蔡甸的僑亞頤樂(lè)園買(mǎi)了一套房子，一室一廳、面積72平米的養(yǎng)老房總價(jià)17.8萬(wàn)元。她向記者回憶，當(dāng)初樓盤(pán)的宣傳很誘人：“房子包租，每月有穩(wěn)定的租金收益。”2008年，她與開(kāi)發(fā)商武漢僑亞置業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂了《租賃合同》，由僑亞公司來(lái)承租嚴(yán)女士這套房子，每月固定返還租金700元。承租日期是2008年4月1日至2009年3月31日。
簽合同后，僑亞公司按時(shí)給嚴(yán)女士開(kāi)設(shè)的存折上打款。存折信息顯示，2008年4月至2011年1月28日，僑亞公司一次性給嚴(yán)女士存入了租金23119元；隨后的租金是每月存入的，一直到2012年2月。
2012年3月份開(kāi)始，僑亞公司不再給嚴(yán)女士的存折打租金，嚴(yán)女士有點(diǎn)納悶。到僑亞頤樂(lè)園物業(yè)公司咨詢(xún)得知，僑亞公司不再跟業(yè)主簽訂租賃協(xié)議了，業(yè)主的房子由自己入住或者自行出租。對(duì)不能持續(xù)回報(bào)租金，嚴(yán)女士感到很氣憤。
4月1日，記者來(lái)到位于蔡甸區(qū)鐵鋪村的僑亞頤樂(lè)園。
僑亞頤樂(lè)園是2003年開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的，是一個(gè)典型的養(yǎng)老小區(qū)，食堂、網(wǎng)球場(chǎng)、醫(yī)護(hù)中心等配套設(shè)施比較齊全。
僑亞頤樂(lè)園物業(yè)管理公司一位華姓經(jīng)理接待了記者。她解釋?zhuān)c嚴(yán)女士當(dāng)初只簽了一年代租合同，僑亞公司已經(jīng)按合同約定承租并支付租金，現(xiàn)在終止租賃協(xié)議，是合情合理的。
針對(duì)嚴(yán)女士“協(xié)議只簽一年卻付了近4年租金”的疑問(wèn)，華經(jīng)理解釋?zhuān)?dāng)初僑亞公司也想盡可能地回報(bào)業(yè)主，但迫于公司經(jīng)營(yíng)壓力，不能一直承租下去。
入住老人不夠多
經(jīng)營(yíng)十年入住率仍低 養(yǎng)老房想轉(zhuǎn)手賣(mài)也難
嚴(yán)女士希望僑亞繼續(xù)承租自己的房子，或者幫忙將房子賣(mài)掉。她說(shuō)，自己還不到退休養(yǎng)老的年齡，不會(huì)自??；而房子當(dāng)初買(mǎi)的價(jià)格就比周邊的房子高一截，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上不好賣(mài)；自己也很難打理出租，因?yàn)槔锩婧枚喾孔舆€沒(méi)租出去。
華經(jīng)理坦言，小區(qū)入住率還不高。小區(qū)里共6棟房子，被一座小橋分割成兩個(gè)區(qū)域。記者看到，其中小橋北側(cè)的三棟樓已經(jīng)住滿(mǎn)了老人，小橋南邊的三棟，每棟只住了幾十戶(hù)。華經(jīng)理介紹，小區(qū)的10、11和12棟入住戶(hù)數(shù)很少，公司為了集中照顧老人，只運(yùn)營(yíng)了小橋北側(cè)的三棟。嚴(yán)女士反映的12棟，還沒(méi)有集中入住和運(yùn)營(yíng)，這些年業(yè)主的租金回報(bào)一直是僑亞公司在貼錢(qián)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，僑亞公司在蔡甸的頤樂(lè)園項(xiàng)目深耕十年，才獲得這樣的入住率，不能算高。
在江夏藏龍島，也有一個(gè)僑亞公司開(kāi)發(fā)的升級(jí)版養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。這個(gè)名為“中華孝莊”的項(xiàng)目，位于湖北美院校區(qū)對(duì)面。該項(xiàng)目配套設(shè)施更齊全，還配套了一座2萬(wàn)平方米的醫(yī)院。
記者4月7日在現(xiàn)場(chǎng)看到，小區(qū)5棟樓全用連廊連接在一起，每個(gè)戶(hù)型都配套了大陽(yáng)臺(tái)。據(jù)介紹，房子是精裝修交房，廚衛(wèi)家電、客廳和臥室的家具交房時(shí)一應(yīng)俱全，床頭還有呼叫系統(tǒng)，老人只需拎包就可入住。
武漢僑亞置業(yè)集團(tuán)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)唐蔡奎告訴記者，中華孝莊項(xiàng)目2011年開(kāi)售，656套房子一年時(shí)間賣(mài)了90%，現(xiàn)在已基本售罄。
“去年4月27日開(kāi)業(yè)，到現(xiàn)在入住了100多戶(hù)。”唐蔡奎解釋?zhuān)胱÷实奶嵘袀€(gè)過(guò)程，老人最看重的醫(yī)療配套——2萬(wàn)平方米的醫(yī)院還在建設(shè)中，“等醫(yī)院建好，入住率會(huì)逐步提升。”
開(kāi)發(fā)公司不賺錢(qián)
老人樂(lè)住但費(fèi)用不低 開(kāi)發(fā)獲益遠(yuǎn)低商品房
入住率低是因?yàn)槔先藗儾唤邮苓@種養(yǎng)老方式嗎？記者探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)很多老人都愛(ài)上這種集中養(yǎng)老。
住在13棟的陳爹爹、譚婆婆夫婦，4年前從漢口六渡橋的老房子搬過(guò)來(lái)。當(dāng)記者問(wèn)起在頤樂(lè)園居住的感受，老兩口連連稱(chēng)“好”。“每天都有節(jié)目，唱歌啊、跳舞啊，都排滿(mǎn)了。”譚婆婆興致勃勃地告訴記者。“有什么事都有工作人員和護(hù)理工，住這里也給孩子們減負(fù)了。”陳爹爹說(shuō)。
不過(guò)，老年人雖然對(duì)環(huán)境滿(mǎn)意，居住成本卻是不得不考慮的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
陳爹爹給記者算了一筆賬：他們住的一室一廳月租1500元，加上護(hù)理費(fèi)和伙食費(fèi)，每月3300元。“我倆的養(yǎng)老金肯定是不夠的，平時(shí)主要靠六渡橋的房租補(bǔ)貼。”住在15棟101室的童婆婆也稱(chēng)，如果不靠子女幫忙或者老房子出租，普通工薪退休老人，很難承受每月兩三千元的費(fèi)用。
以中華孝莊為例，按戶(hù)型面積不同房租1000元-2100元，服務(wù)費(fèi)600元/月，伙食費(fèi)600元/月/人。一個(gè)身體健康、不需要特殊護(hù)理的老人，入住養(yǎng)老社區(qū)，每月最低要2200元。
入住率低意味著投資業(yè)主、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利情況根本無(wú)法與普通商品房相比。
唐蔡奎告訴記者，養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)是偏公益性的事業(yè)，但在獲取土地、建設(shè)成本、相關(guān)稅費(fèi)等方面，并沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠。也就是說(shuō)，企業(yè)用商品房的成本在做養(yǎng)老房。而且，養(yǎng)老房后期的運(yùn)營(yíng)成本也很高。僑亞頤樂(lè)園僅護(hù)理人員就有100多人。“僑亞2002年進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，目前也還能說(shuō)是微利，一般地產(chǎn)商肯定是看不上這個(gè)利潤(rùn)的。”唐蔡奎笑稱(chēng)。
地產(chǎn)行業(yè)不積極
商業(yè)模式仍不夠成熟 房企觀望或變通入市
據(jù)武漢市老齡辦統(tǒng)計(jì)，2011年武漢60歲以上老齡人口有132.05萬(wàn)，平均每6個(gè)武漢人中就有1位老年人，且老齡人口的比例不斷在增長(zhǎng)。
看好養(yǎng)老市場(chǎng)潛力，早在幾年前就有一線(xiàn)房企、大型保險(xiǎn)公司等各路英豪，紛紛宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。但多年過(guò)去了，目前真正進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段的，在武漢還只有“孤獨(dú)”堅(jiān)守了十年的僑亞。
“很多房企都來(lái)我們的項(xiàng)目考察過(guò)。”唐蔡奎說(shuō)，對(duì)做慣了商品房的企業(yè)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)率低、回報(bào)太慢。
省社科院經(jīng)濟(jì)所副所長(zhǎng)葉學(xué)平認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體有特殊性：雖然需求量大，但對(duì)價(jià)格敏感度高，不能承受較高的消費(fèi)，這也導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上盈利能力較弱，回報(bào)空間小。
放眼國(guó)內(nèi)，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，都處于虧損或微利狀態(tài)，導(dǎo)致一些房企不敢輕易涉足。葉學(xué)平稱(chēng)，養(yǎng)老地產(chǎn)還沒(méi)有一個(gè)成熟的、可持續(xù)且能復(fù)制推廣的商業(yè)模式，基本都是“賣(mài)房子—老人入住—后期護(hù)理”這種模式。
省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專(zhuān)家殷躍建認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)該是與商品房項(xiàng)目一樣的政策待遇，考慮到它的社會(huì)公益性，政府在土地取得、貸款融資和稅費(fèi)減免等方面也應(yīng)該推出優(yōu)惠政策。
不過(guò)，看好老齡化商機(jī)，部分房企做了變通。萬(wàn)科在光谷的新項(xiàng)目，雖然不是養(yǎng)老地產(chǎn)，但也專(zhuān)門(mén)配套了兩棟老年公寓。在萬(wàn)科看來(lái)，今后老年公寓將成為住宅產(chǎn)品中不可或缺的一個(gè)分類(lèi)。老年公寓里的各類(lèi)配備都從老年人的生活需求出發(fā)而設(shè)置，在物業(yè)管理方面也將提供老年人配餐、醫(yī)療看護(hù)等服務(wù)
“樓市調(diào)控后，商品房開(kāi)發(fā)利潤(rùn)低了，或許地產(chǎn)商會(huì)逐漸關(guān)注到養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的。”唐蔡奎說(shuō)。
