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資本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迷途
日期：2013-05-04 來源：中國房地產(chǎn)報
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一般而言，哪里有強(qiáng)大的市場需求哪里就會有投資者逐利的蹤影，然而，面對中國接近兩億人口的“銀發(fā)市場”，卻很少有真正的財務(wù)投資者涉足。
它們并不是沒有動作。2009年大族創(chuàng)投出資 1 .5億元參股建立了海南頤和投資有限公司，然而兩年不到便轉(zhuǎn)讓退出；美國摯信資本在 2010年 12月投資 1億元入股親和源股份有限公司，初涉中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但這也只是簡單意義上的風(fēng)險投資；而曾計劃投資 10億美元到中國養(yǎng)老住宅市場的美國城堡投資，在分析了中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀后也沒有實質(zhì)性投資行動……
是什么阻礙了它們的投資腳步？
在業(yè)內(nèi)人士看來，資本追求的高回報率與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的回收周期長、盈利能力低形成的反差使得其猶豫不決，也使它們從當(dāng)初的熱情高漲逐漸回落到觀望態(tài)勢，但是，它們卻從來沒有放棄過這個市場。
猶豫的大多數(shù)
對于中國的養(yǎng)老市場，看熱鬧的遠(yuǎn)比實際參與的多。業(yè)內(nèi)普遍看好這個行業(yè)，也在探索合適的參與模式和機(jī)會，但真正進(jìn)入到這個行業(yè)的投資者卻是鳳毛麟角，即便是已經(jīng)進(jìn)行過投資的也是一陣云煙后便銷聲匿跡。
2011年 1月底，美國城堡投資創(chuàng)始人韋斯·埃登斯（ WesEdens）在中國會晤了政府官員與企業(yè)高管，計劃將一種老年人住宅模式帶至中國，并為一只中國基金募資約 10億美元，投向中國迅速擴(kuò)大的老年住宅產(chǎn)業(yè)，這在當(dāng)時引起了很大轟動，但之后是否真的進(jìn)行了投資和模式的引入便無從考證。多位業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，只是聽說過這件事情，但確實沒有注意到其此后的動作，“很多投資者多是在一片雄心壯志之后便暗淡退場。”卓達(dá)天津集團(tuán)常務(wù)副總裁王忠強(qiáng)如是說。
同樣沉默的還有 2011年 8月聯(lián)想控股獨資成立的北京安信頤和控股有限公司，該公司注冊資本 2000萬元，計劃投向老年宜居社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)等項目，但此消息發(fā)布后，了無下文。近日，本報記者多次撥通該公司辦公電話追尋這些事，但其電話一直無人接聽。通過網(wǎng)上信息查詢，記者發(fā)現(xiàn)該公司一直在進(jìn)行各種崗位的招聘。據(jù)知情人士透露，該公司目前正看好江蘇常州一地塊，未來或有動作。
“目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有成熟的模式，還不適合追求短期回報的多數(shù)投資者投資。”黃金灣投資集團(tuán)副董事長全亮表示。對此，樂成集團(tuán)老年事業(yè)投資中心總經(jīng)理高俊松也有同感，“相比更高收益、周期更短的傳統(tǒng)地產(chǎn)項目，投資者現(xiàn)在確實沒有進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)的理由”。
讓資金猶豫的還有另一個擔(dān)憂，就是所投的資金是否真的進(jìn)入到了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。王忠強(qiáng)向記者表示，現(xiàn)在很多所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)的融資對這個行業(yè)是一種傷害，他認(rèn)為部分企業(yè)的行為會讓社會資金對養(yǎng)老地產(chǎn)更加失望。
現(xiàn)在，我國老年人消費水平仍相對較低，盡管具有數(shù)萬億消費市場潛力，但短期內(nèi)能夠取得商業(yè)化成功的投資項目較少；其次，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資周期最長約 10年，相對追求短期回報的很多資金來說投資周期并不契合。同時，長期以來政府部門對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位是公益性，導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“非產(chǎn)業(yè)化”，難以出現(xiàn)商業(yè)成功的企業(yè)。此外，這一行業(yè)對政策的過度依賴，也使得作為財務(wù)投資者難以評估其投資風(fēng)險。面對這樣的投資環(huán)境，資金的進(jìn)入自然是謹(jǐn)慎為好。
多題待解
社會資金的猶豫使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在融資中更加被動，渠道也更加有限。自有資金 +商業(yè)銀行貸款成為主要的資金支撐，然而，這對開發(fā)商或運營商來說卻是極大的考驗。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)，通過快速的產(chǎn)品銷售就能回籠資金，從而實現(xiàn)有效流轉(zhuǎn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能夠收回成本至少需要十多年的時間，多位行業(yè)先行者在與記者交流時均表示，現(xiàn)在是“咬緊牙關(guān)往下走”。
高俊松在談到其所在北京的雙井恭和苑項目的資金來源時說：“因為樂成養(yǎng)老在雙井片區(qū)有已經(jīng)成形的商業(yè)開發(fā)項目，自有資金比較充足，通過商業(yè)貸款融資壓力也不是很大。”但對于沒有實業(yè)做支撐的企業(yè)來說，既沒有充足的抵押物進(jìn)行貸款，也不能通過銷售回款獲得資金，在目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資渠道有限的情況下，生存就非常危險。
在 2009年由 5家公司一起參股成立的海南頤和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司就是因為資金的重壓而難以喘息，最后不得不退出。
然而，隨著老齡人口的增加，養(yǎng)老地產(chǎn)確實是一塊充滿潛力的市場，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域已成為諸多房地產(chǎn)企業(yè)的計劃，萬科、綠城、保利等企業(yè)一直在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所探索。
4月 12日，中石化還斥資 80億元砸向了養(yǎng)老地產(chǎn)，計劃在四川郫縣規(guī)劃建設(shè)一個占地 2000畝、 1萬張以上養(yǎng)老床位的養(yǎng)老園區(qū)；同樣在四川，4月 17日，宗申產(chǎn)業(yè)集團(tuán)計劃投資 60億元在綿陽仙海區(qū)建設(shè)占地 6000畝的養(yǎng)老基地，并計劃在年內(nèi)啟動一期建設(shè)。對于如此激進(jìn)的行為，業(yè)內(nèi)有不同的聲音，但整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的融資困境卻是需要共同面對的問題。
由于養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏完善的商業(yè)模式，導(dǎo)致該產(chǎn)業(yè)面臨不小的開發(fā)風(fēng)險。其項目占地面積通常較大，且多位于郊區(qū)，在土地獲取的過程中容易遭遇政策“紅線”，金融和土地政策支持已成為破解養(yǎng)老地產(chǎn)困境的關(guān)鍵。
