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養(yǎng)老市場誘惑：養(yǎng)老地產(chǎn)成開發(fā)商幌子
日期：2013-05-09 來源：新財經(jīng)
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“養(yǎng)老地產(chǎn)很熱，但其實并不好做。”劉達(dá)指著酒店窗外一個正在動工的養(yǎng)老公寓項目對記者說。那一刻，他的表情略帶興奮，但也有些茫然。興奮的是，他進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的愿望開始實現(xiàn)；茫然的是，他擔(dān)心自己找不到合適的養(yǎng)老項目運營模式。
劉達(dá)是湖南一家房地產(chǎn)開發(fā)商老板。6年前，因看好長沙地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和巨大商機，他雄心勃勃地加入到住宅開發(fā)的隊伍中來，得益于過去幾年國內(nèi)房價一路飛漲，劉達(dá)也賺得盆滿缽滿。但隨著最近兩年地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，銷售壓力就此到來。
通過朋友的介紹和實地調(diào)查，劉達(dá)萌生了轉(zhuǎn)型之意，目標(biāo)是時下方興未艾的養(yǎng)老地產(chǎn)。目前他在長沙望城區(qū)的養(yǎng)老園區(qū)已經(jīng)開工，但他只打算建少部分養(yǎng)老設(shè)施，多半還是住宅和商業(yè)配套。
“道理很簡單，因為全做成養(yǎng)老公寓根本經(jīng)營不下去，國內(nèi)純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)沒有成功模式。”劉達(dá)對記者直言。
劉達(dá)的做法和想法代表了目前眾多養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的行為。隨著中國快步進(jìn)入老齡社會，養(yǎng)老事業(yè)備受關(guān)注，養(yǎng)老地產(chǎn)也吸引著各地產(chǎn)開發(fā)商爭相涌入。但養(yǎng)老地產(chǎn)最終不為養(yǎng)老，大多成為開發(fā)商從事商業(yè)開發(fā)的幌子。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，開發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)為名頭去拿地，在土地市場價格日益走高的市場背景下，“養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)進(jìn)行‘圈地運動’的工具”。
2萬億元養(yǎng)老市場的誘惑
劉達(dá)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)并非心血來潮，在此之前，他曾嘗試過向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但經(jīng)歷了一番考察后，最終選擇了養(yǎng)老地產(chǎn)，“因為養(yǎng)老地產(chǎn)有很大發(fā)展前景和市場空?間”。
養(yǎng)老地產(chǎn)空間到底有多大呢？先看看國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場需求。
中國老齡研究中心主任黨俊武提到了兩個數(shù)字，第一個是老齡委此前公布的未來我國老年人口數(shù)量，到2053年是4.87億；第二個數(shù)字是失能老年人以及半失能老年人，目前這一數(shù)字有3300萬。
世聯(lián)地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問事業(yè)部副總經(jīng)理楊文斌接受媒體采訪時表示，預(yù)計2025?2040年，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費用計算，整個市場產(chǎn)值有2萬多億元。
事實上，中國人口老化還有結(jié)構(gòu)性的問題。北京太陽城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊認(rèn)為，中國從20世紀(jì)70年代末開始實施計劃生育，形成了一批“421”家庭，上面有四個老人，中間一代兩個人，下面一個孩子。朱鳳泊認(rèn)為，“421”家庭出現(xiàn)以后，對家庭的養(yǎng)老功能形成了沖擊，也就為未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了市場空間。
在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊大蛋糕中，養(yǎng)老地產(chǎn)能分享到多大份額呢？
國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《“十二五”社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011—2015)》中提出90/07/03模式，即老年人90%為居家養(yǎng)老、7%為社會養(yǎng)老、3%為機構(gòu)養(yǎng)老。這也意味著要想實現(xiàn)90%的居家養(yǎng)老，就要有更多的社會資本加入適老居住區(qū)的建設(shè)。
在清華大學(xué)住宅與社區(qū)研究所副所長周燕珉看來，在90/07/03模式中，90%居家養(yǎng)老、7%社會養(yǎng)老都是養(yǎng)老地產(chǎn)的機會所在。
除了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間大外，養(yǎng)老地產(chǎn)熱的另一個原因是，目前我國機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老模式存在不少弊端。
一方面，數(shù)量極其有限的養(yǎng)老機構(gòu)很難滿足日益龐大的老年人群體；另一方面，養(yǎng)老院等福利性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)普遍面臨床位緊缺、人手不足的問題，而以行政區(qū)劃分的社區(qū)養(yǎng)老，又往往缺乏專門為老人服務(wù)的資源，在養(yǎng)老服務(wù)方面的專業(yè)性上存在不足。
“社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)滯后，住宅設(shè)計適合老年人的程度低等，這些因素對實現(xiàn)居家養(yǎng)老提出了較大的挑戰(zhàn)。”周燕珉如是說。
正是由于家庭養(yǎng)老日益困難，養(yǎng)老機構(gòu)及社區(qū)養(yǎng)老又不夠?qū)I(yè)，一種能將“居家性”及“專業(yè)性”相結(jié)合的養(yǎng)老模式就有了新的市場。其中，專為老年人設(shè)計、打造的老年人公寓或?qū)I(yè)化運營的養(yǎng)老機構(gòu)將是兩大發(fā)展方向。這正是近年養(yǎng)老地產(chǎn)快速升溫的原因。
房企、險企扎堆養(yǎng)老地產(chǎn)
事實上，除了對全國養(yǎng)老行業(yè)和養(yǎng)老設(shè)施的了解外，劉達(dá)此前也花了大半年時間了解長沙當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老情況和市場需求。他的初步判斷是，未來10年，長沙這個城市的社會養(yǎng)老就會有很大起色。
為此，他歷經(jīng)波折，終于在長沙望城區(qū)一個青山掩映、綠水懷抱的村落處拿了地，開始打造他期待已久的養(yǎng)老公寓，并于2012年年初開始動工修建。
就在劉達(dá)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，長沙各地打著養(yǎng)老公寓旗號的項目如雨后春筍般開建。“僅望城區(qū)就有好幾個在建的養(yǎng)老公寓項目”，據(jù)劉達(dá)介紹，由于地理位置和環(huán)境不錯，有兩個養(yǎng)老項目離他的項目所在地不到一公里。
國內(nèi)許多房地產(chǎn)公司也扎堆進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。
早在2008年，保利地產(chǎn)已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)研究，直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小區(qū)才開發(fā)建設(shè)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2010年即開始啟動了對老年地產(chǎn)的研究工作，其首個機構(gòu)養(yǎng)老的產(chǎn)品模型亦莊項目也于今年啟動。
2010年年底，萬科也高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支。萬科總裁郁亮要求萬科北京、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運營模式。綠城集團(tuán)也多次表示，未來將告別純高端地產(chǎn)發(fā)展模式，積極向養(yǎng)老、旅游多元化模式轉(zhuǎn)型。
有媒體統(tǒng)計，現(xiàn)已有超過三成的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。除了房企積極進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也積極圈地建中高端養(yǎng)老社區(qū)。
2012年12月，新華保險與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。在此之前，新華保險明確將養(yǎng)老地產(chǎn)作為重要戰(zhàn)略，并已經(jīng)注冊了兩家項目公司來支持其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
泰康人壽此前聘請專業(yè)公司針對不同地區(qū)進(jìn)行專門的養(yǎng)老調(diào)查，花了兩年的時間于2012年在北京、上海等地圈地成立養(yǎng)老社區(qū)。2012年6月，泰康人壽旗下第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平區(qū)奠基開工。
中國人壽首個養(yǎng)老養(yǎng)生基地國壽(廊坊)生態(tài)健康城于2011年11月在河北廊坊開工。據(jù)記者了解，中國人壽在福建廈門也有養(yǎng)生基地項目，在全國共有6個養(yǎng)老養(yǎng)生基地，其規(guī)劃的“一南一北”養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地的格局已經(jīng)形成。
之前在此領(lǐng)域表現(xiàn)相對保守的中國平安也不甘落后。2012年9月，中國平安進(jìn)軍養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個項目“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”在浙江省桐鄉(xiāng)市正式啟動。一名保險從業(yè)人員對記者透露，按照目前中國平安內(nèi)部規(guī)劃，未來將在“環(huán)渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
令人大跌眼鏡的是，一些與地產(chǎn)和保險無關(guān)的企業(yè)也在布局養(yǎng)老地產(chǎn)。比如中石化今年4月上旬就斥資80億元在四川布局養(yǎng)老項目。中石化四川銷售公司董事長黃久長目前表示，公司欲將該項目打造成國內(nèi)最好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
“養(yǎng)老”只是幌子
養(yǎng)老地產(chǎn)如此熱，最終建成的項目是否真的用來養(yǎng)老呢？答案是否定的。
自2012年下半年以來，國內(nèi)一直處于調(diào)控之下的住宅型房地產(chǎn)又開始抬頭，北京、上海的房價有所松動，長沙當(dāng)?shù)匾恍┬聵潜P也陸續(xù)開盤，價格正在上漲。精明的地產(chǎn)人劉達(dá)便選擇這個時候開始出售其養(yǎng)老社區(qū)樓盤。
據(jù)劉達(dá)介紹，該樓盤雖然在郊區(qū)，但不錯的環(huán)境和宣傳中主打的“養(yǎng)老”概念還是吸引了不少顧客前往。但實地了解之后，顧客們發(fā)現(xiàn)，這個所謂的養(yǎng)老社區(qū)只是象征性地有一個面積不大且級別較高的養(yǎng)老院，而大部分都是住宅和配套商業(yè)。這讓他們大為不解，甚至有上當(dāng)受騙的感覺。
一名兩年來一直在長沙尋找養(yǎng)老公寓的人士就憤然表示：“幾乎每個養(yǎng)老地產(chǎn)都不是真正建養(yǎng)老社區(qū)，都是搞商業(yè)開發(fā)，真是不能相信這些樓盤的宣傳。”
但劉達(dá)有自己的解釋，他對記者表示：“你可以說我們是打著養(yǎng)老的幌子做項目，但我們有難處，要是全建成養(yǎng)老公寓不但賣不出去，就算賣出去了也看不到收益。因為目前開發(fā)商基本沒有探索出有效的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。”
劉達(dá)的難處也是各大開發(fā)商共同面臨的困惑?，F(xiàn)在全國多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)最終都以商業(yè)開發(fā)為主，只是象征性地配備極少部分養(yǎng)老項目。
“我開始做養(yǎng)老地產(chǎn)后，接觸了上百家企業(yè)，真正能做好的不到10%，另外60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。原因在于，我們沒有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計機構(gòu)，沒有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機構(gòu)，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來運營，這當(dāng)然不能成功。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會主任陳宏對記者表示。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，開發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)為名頭去拿地，在土地市場價格日益走高的市場背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)進(jìn)行“圈地運動”的工具，成為房企曲線拿地的“拿地模式”。
據(jù)其介紹，從具體案例情況來看，比如一個養(yǎng)老地產(chǎn)只需要300畝土地，而開發(fā)商有可能拿地超過1000畝甚至更多，那么剩余的700畝做部分配套和住宅開發(fā)，開發(fā)企業(yè)通過1000畝的圈地，從總體上實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的整體盈利。
養(yǎng)老項目盈利難
為何熱衷從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商都不愿運營養(yǎng)老項目呢？
對從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商而言，最大的難處是，土地審批難造成的運營成本高等現(xiàn)實情況讓養(yǎng)老機構(gòu)很難盈利，甚至可能長期面臨虧損。
一個不爭的事實是，如果養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取途徑和商業(yè)地產(chǎn)一樣，那么兩者的成本也就相當(dāng)，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期卻要長很多，一般都要7?10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。
“普通的商業(yè)地產(chǎn)都是可以用來銷售的，但如果做養(yǎng)老地產(chǎn)，則需要進(jìn)行相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)，比如無障礙設(shè)施建設(shè)、醫(yī)院等，這些都需要開發(fā)商來投資，但不可能立刻見到收益。”中國房地產(chǎn)協(xié)會老年住區(qū)專家委員會執(zhí)行主任朱文俊表示，“如此一來，若不是大的地產(chǎn)企業(yè)，很難有實力進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。”
業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出，在這種情況下，若非出于無奈，并沒有任何一家開發(fā)商會拿高價拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)這種投資大、回報期長的項目。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，更多的企業(yè)是打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號低價圈地，然后賣住宅。
國內(nèi)最早專門面向老年人的房地產(chǎn)項目——北京太陽城國際老年公寓的開發(fā)商朱鳳泊對此深有感觸。
十多年前，朱鳳泊以每畝30萬元的價格拿到了623畝土地，按照國家規(guī)定可以開發(fā)40萬平方米的住宅，但是因為要建設(shè)醫(yī)院、護(hù)理院、養(yǎng)老院等配套設(shè)施，太陽城只開發(fā)了31萬平方米的住宅。以6200萬元作為啟動資金的朱鳳泊通過銷售1600單元的住宅緩解了前期的開發(fā)資金短缺，用于下一階段的開發(fā)。之后，5座老年公寓陸續(xù)投入使用，太陽城靠收取會員費以及年服務(wù)費才緩慢地實現(xiàn)了盈利。
與太陽城齊名的親和源也是如此，據(jù)其高層公開介紹，成立7年、在投入資金超過6億元之后，該項目才首度實現(xiàn)財務(wù)持平，前5年都相當(dāng)艱難。
除了拿地難，養(yǎng)老項目的經(jīng)營更是擺在企業(yè)面前的一大難題?；幽昕偛门塑娫寡裕B(yǎng)老地產(chǎn)的核心競爭力不是開發(fā)能力，也不是投資能力，而是管理能力。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一名養(yǎng)老業(yè)務(wù)營銷經(jīng)理就表示，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個涉及較多產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)雜行業(yè)，其中除了適老化設(shè)施營造之外，還包含老年活動、老年教育、老年醫(yī)療護(hù)理等方面。她認(rèn)為，這其中最重要的就是護(hù)理人員的培訓(xùn)和保留。
戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文指出，不同類型老人對硬件設(shè)計和軟件服務(wù)有不同的需求，包括養(yǎng)生、護(hù)理和治療，而這三個專業(yè)領(lǐng)域進(jìn)入的臺階都相當(dāng)高，不是普通服務(wù)商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專業(yè)服務(wù)體系發(fā)育遠(yuǎn)不成熟的情況下，讓普通房地產(chǎn)與之對接，肯定沒法找到著力點。
在黎慶文看來，房地產(chǎn)商有拿地關(guān)系多、開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗多、融資渠道多、有營銷資源和經(jīng)營管理經(jīng)驗等優(yōu)勢，但缺乏養(yǎng)生、護(hù)理和治療等技術(shù)資源。
而擁有養(yǎng)生、護(hù)理和治療等技術(shù)資源的療養(yǎng)機構(gòu)、護(hù)理機構(gòu)和醫(yī)療機構(gòu)又缺乏房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢，做起物業(yè)開發(fā)力不從心。
房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機構(gòu)合作的開發(fā)也罕有成功案例，原因是房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機構(gòu)的盈利模式大不相同：一個是追求短期套現(xiàn)，一個是追求長期服務(wù)獲利。
對于有地產(chǎn)商宣稱已通過養(yǎng)老地產(chǎn)盈利，多名業(yè)內(nèi)人士對記者表示，這些利潤不是純養(yǎng)老地產(chǎn)項目部分，而是養(yǎng)老地產(chǎn)部分之外的住宅開發(fā)、商業(yè)配套的開發(fā)，開發(fā)商通過這些利潤來補充、支援養(yǎng)老項目，從而總體上實現(xiàn)項目的利潤平衡或盈利。
