QQ
民辦養(yǎng)老機構用地難優(yōu)惠
日期：2013-07-24 來源：中國房地產(chǎn)報
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
早在10年前，四川省就已經(jīng)形成了養(yǎng)老地產(chǎn)雛形。去年5月，四川省又率先提出了養(yǎng)老用地目錄劃撥方案，一時間四川省成為了國內(nèi)突破養(yǎng)老用地桎梏的先行省份之一。
時至今日，四川省養(yǎng)老用地的進展卻十分緩慢，幾乎沒有正式的以養(yǎng)老用地名義進行的土地交易記錄。更有知情人士稱，四川省目前還沒有純粹的養(yǎng)老項目，不是以“養(yǎng)老”之名銷售地產(chǎn)項目，就是以旅游和養(yǎng)老結(jié)合的項目為主。
成都市國土資源局相關負責人在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時也證實了這一點。據(jù)他介紹，目前成都市針對養(yǎng)老項目的用地均是商業(yè)性質(zhì)，還沒有單獨的養(yǎng)老地產(chǎn)用地指標。根據(jù)相關規(guī)定，所有的商業(yè)用地必須統(tǒng)一以招拍掛的形式出讓。另據(jù)成都市國土資源局介紹，截至去年，沒有一處養(yǎng)老規(guī)劃用地的交易記錄。
一個值得期待的消息是，成都市養(yǎng)老用地或?qū)⑵票?。目前，成都市民政局正在向四川省國土資源廳申請一批養(yǎng)老機構專項用地，預計今年年內(nèi)就可獲得批準并投入使用，這對成都養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是一個極大促進。
民辦養(yǎng)老機構用地難優(yōu)惠
據(jù)四川省民政廳提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，全省60歲以上老人約1473萬人，占總戶籍人口的16.4%，高出全國平均水平3個多百分點，預計2015年末將達到1645萬人，約占總?cè)丝诘?0%。
日益嚴峻的老齡化趨勢及養(yǎng)老市場商機吸引了民營資本的關注與投入。然而，民營資本投資建設養(yǎng)老機構最大的困擾之一就是高價的土地。
針對這一問題，2012年5月，四川省民政廳就在其出臺的《關于開展“社會養(yǎng)老服務體系建設推進年”活動暨啟動“敬老愛老助老工程”的實施意見》中明確，符合相關條件要求的社會養(yǎng)老服務設施建設用地可按照土地劃撥目錄依法劃撥。規(guī)定將社會養(yǎng)老服務設施建設納入城鄉(xiāng)建設規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，按照土地劃撥目錄依法劃撥。
然而，據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，養(yǎng)老用地劃撥安排僅僅指向了新辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，新辦的營利性養(yǎng)老服務機構用地，依然得通過商業(yè)招標、拍賣、掛牌出讓方式取得。
四川省民政廳福利處相關負責人表示，雖然民政部提出在民辦養(yǎng)老機構用地上給予優(yōu)惠，但究竟是按劃撥方式還是低價有償供地方式，目前還沒有確定，省政府也沒有具體的細則出臺。
“目前國土資源廳確實沒有在養(yǎng)老用地出讓方式上有具體動作。養(yǎng)老用地出讓方式的試點任務落在了成都市國土資源局肩上。”四川省國土資源廳一工作人員表示。
中國房地產(chǎn)報記者也向成都市國土資源局進行了詢問，其工作人員表示，目前民辦養(yǎng)老機構拿地上是沒有任何優(yōu)惠政策，“因為是營利性質(zhì)的”。
即便是今年3月份，中石化與成都市郫縣簽約投資80億元打造的被譽為“成都民辦養(yǎng)老機構破冰”的千畝養(yǎng)老地產(chǎn)也因多種因素未能獲得用地方面的優(yōu)待。
成都的期待
據(jù)成都市民政局統(tǒng)計，截至去年9月，成都市民政局已登記的198家養(yǎng)老機構中，僅有34家為民辦，占17%，遠低于北京、上海等城市約50%的比例。而現(xiàn)有的34家民辦養(yǎng)老院，33家都是通過租地建房。
按照規(guī)定，新建的固定建筑需要獲得土地所有權，租地建房并不合法，且隨時面臨著政府征地拆遷的風險，“征地意味著搬遷，搬遷會導致客戶流失，這會使民營機構的日子更加難過。”成都一養(yǎng)老機構負責人表示。
要想購買土地，企業(yè)只能選擇商業(yè)用地。雖然養(yǎng)老規(guī)劃用地在去年已納入省政府規(guī)劃，但這一規(guī)劃都指向了非營利性養(yǎng)老機構，民間企業(yè)很難獲得相應的土地支持。
商業(yè)用地雖有供應量，但會導致企業(yè)前期開發(fā)成本大大增加，加上開發(fā)周期長、收益率低，致使很多民營資本在養(yǎng)老機構投資建設方面卻步，也制約了民間資本開發(fā)養(yǎng)老項目的熱情。
“營利性養(yǎng)老機構就應通過招拍掛方式獲得土地。”一些業(yè)內(nèi)人士認為，民辦養(yǎng)老機構屬于商業(yè)行為，理應遵循市場規(guī)則，且優(yōu)惠的土地政策可能會使養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)圈地的工具。
對此，四川省老齡辦調(diào)研處處長聶奎并不贊同，“目前，用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地仍舊缺乏，拿地已是困難，因此不存在囤積圈地的情況。”他認為養(yǎng)老地產(chǎn)具有特殊的社會性和收益特點，不能等同于一般商業(yè)項目，政策應該盡快配套，盡快解決土地問題。在他看來，如果成都能夠仿效北京推出養(yǎng)老綜合用地，成都的養(yǎng)老機構發(fā)展一定會大大加快。
另據(jù)聶奎透露，為了推動養(yǎng)老機構的發(fā)展，成都市民政局正在向四川省國土資源廳申請一批養(yǎng)老機構專項用地，預計在今年年內(nèi)就可以獲得批準并投入使用。
此外，根據(jù)《成都市養(yǎng)老設施布局規(guī)劃》，到2020年成都市共規(guī)劃機構養(yǎng)老設施總面積11709畝。民間資本可以通過掛牌方式、以不低于土地成本的優(yōu)惠價格購買。
時至今日，四川省養(yǎng)老用地的進展卻十分緩慢，幾乎沒有正式的以養(yǎng)老用地名義進行的土地交易記錄。更有知情人士稱，四川省目前還沒有純粹的養(yǎng)老項目，不是以“養(yǎng)老”之名銷售地產(chǎn)項目，就是以旅游和養(yǎng)老結(jié)合的項目為主。
成都市國土資源局相關負責人在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時也證實了這一點。據(jù)他介紹，目前成都市針對養(yǎng)老項目的用地均是商業(yè)性質(zhì)，還沒有單獨的養(yǎng)老地產(chǎn)用地指標。根據(jù)相關規(guī)定，所有的商業(yè)用地必須統(tǒng)一以招拍掛的形式出讓。另據(jù)成都市國土資源局介紹，截至去年，沒有一處養(yǎng)老規(guī)劃用地的交易記錄。
一個值得期待的消息是，成都市養(yǎng)老用地或?qū)⑵票?。目前，成都市民政局正在向四川省國土資源廳申請一批養(yǎng)老機構專項用地，預計今年年內(nèi)就可獲得批準并投入使用，這對成都養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是一個極大促進。
民辦養(yǎng)老機構用地難優(yōu)惠
據(jù)四川省民政廳提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，全省60歲以上老人約1473萬人，占總戶籍人口的16.4%，高出全國平均水平3個多百分點，預計2015年末將達到1645萬人，約占總?cè)丝诘?0%。
日益嚴峻的老齡化趨勢及養(yǎng)老市場商機吸引了民營資本的關注與投入。然而，民營資本投資建設養(yǎng)老機構最大的困擾之一就是高價的土地。
針對這一問題，2012年5月，四川省民政廳就在其出臺的《關于開展“社會養(yǎng)老服務體系建設推進年”活動暨啟動“敬老愛老助老工程”的實施意見》中明確，符合相關條件要求的社會養(yǎng)老服務設施建設用地可按照土地劃撥目錄依法劃撥。規(guī)定將社會養(yǎng)老服務設施建設納入城鄉(xiāng)建設規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，按照土地劃撥目錄依法劃撥。
然而，據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，養(yǎng)老用地劃撥安排僅僅指向了新辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，新辦的營利性養(yǎng)老服務機構用地，依然得通過商業(yè)招標、拍賣、掛牌出讓方式取得。
四川省民政廳福利處相關負責人表示，雖然民政部提出在民辦養(yǎng)老機構用地上給予優(yōu)惠，但究竟是按劃撥方式還是低價有償供地方式，目前還沒有確定，省政府也沒有具體的細則出臺。
“目前國土資源廳確實沒有在養(yǎng)老用地出讓方式上有具體動作。養(yǎng)老用地出讓方式的試點任務落在了成都市國土資源局肩上。”四川省國土資源廳一工作人員表示。
中國房地產(chǎn)報記者也向成都市國土資源局進行了詢問，其工作人員表示，目前民辦養(yǎng)老機構拿地上是沒有任何優(yōu)惠政策，“因為是營利性質(zhì)的”。
即便是今年3月份，中石化與成都市郫縣簽約投資80億元打造的被譽為“成都民辦養(yǎng)老機構破冰”的千畝養(yǎng)老地產(chǎn)也因多種因素未能獲得用地方面的優(yōu)待。
成都的期待
據(jù)成都市民政局統(tǒng)計，截至去年9月，成都市民政局已登記的198家養(yǎng)老機構中，僅有34家為民辦，占17%，遠低于北京、上海等城市約50%的比例。而現(xiàn)有的34家民辦養(yǎng)老院，33家都是通過租地建房。
按照規(guī)定，新建的固定建筑需要獲得土地所有權，租地建房并不合法，且隨時面臨著政府征地拆遷的風險，“征地意味著搬遷，搬遷會導致客戶流失，這會使民營機構的日子更加難過。”成都一養(yǎng)老機構負責人表示。
要想購買土地，企業(yè)只能選擇商業(yè)用地。雖然養(yǎng)老規(guī)劃用地在去年已納入省政府規(guī)劃，但這一規(guī)劃都指向了非營利性養(yǎng)老機構，民間企業(yè)很難獲得相應的土地支持。
商業(yè)用地雖有供應量，但會導致企業(yè)前期開發(fā)成本大大增加，加上開發(fā)周期長、收益率低，致使很多民營資本在養(yǎng)老機構投資建設方面卻步，也制約了民間資本開發(fā)養(yǎng)老項目的熱情。
“營利性養(yǎng)老機構就應通過招拍掛方式獲得土地。”一些業(yè)內(nèi)人士認為，民辦養(yǎng)老機構屬于商業(yè)行為，理應遵循市場規(guī)則，且優(yōu)惠的土地政策可能會使養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)圈地的工具。
對此，四川省老齡辦調(diào)研處處長聶奎并不贊同，“目前，用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地仍舊缺乏，拿地已是困難，因此不存在囤積圈地的情況。”他認為養(yǎng)老地產(chǎn)具有特殊的社會性和收益特點，不能等同于一般商業(yè)項目，政策應該盡快配套，盡快解決土地問題。在他看來，如果成都能夠仿效北京推出養(yǎng)老綜合用地，成都的養(yǎng)老機構發(fā)展一定會大大加快。
另據(jù)聶奎透露，為了推動養(yǎng)老機構的發(fā)展，成都市民政局正在向四川省國土資源廳申請一批養(yǎng)老機構專項用地，預計在今年年內(nèi)就可以獲得批準并投入使用。
此外，根據(jù)《成都市養(yǎng)老設施布局規(guī)劃》，到2020年成都市共規(guī)劃機構養(yǎng)老設施總面積11709畝。民間資本可以通過掛牌方式、以不低于土地成本的優(yōu)惠價格購買。
