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日期：2013-11-30 來源：中證網(wǎng)-中國(guó)證券報(bào)
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“以房養(yǎng)老”即住房反向抵押貸款，是房屋抵押貸款的逆向運(yùn)作，由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的借款人將房屋抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，依借款人年齡及預(yù)期壽命，房屋凈值、預(yù)期折舊及未來增值等因素綜合評(píng)估，定出貸款額，以定期或一次性方式向借款人給付現(xiàn)金。
貸款合約期間，房屋所有權(quán)仍屬于借款人，可在原屋居住，并要按合約維護(hù)房屋。當(dāng)借款人死亡、永久搬離或出售抵押房屋時(shí)，合約到期償付，住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移到貸款人，由其處置房屋，收回貸款本息。
美國(guó)社會(huì)在上世紀(jì)六七十年代就興起這一住房貸款模式。隨著養(yǎng)老保障壓力增大，國(guó)會(huì)于“1987年國(guó)家住宅法”中，授權(quán)聯(lián)邦房屋發(fā)展部（HUD）設(shè)計(jì)被稱作“住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款”（Home Equity Conversion Mortgage ，簡(jiǎn)稱HECM）的住房反向抵押貸款計(jì)劃，由聯(lián)邦住房管理局（FHA）實(shí)施，具體由合作的銀行、貸款公司、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)放款。房利美1995年推出的“住房持有者貸款”（Home Keeper）亦較為流行，相對(duì)HECM而言，貸款額度高，但利息也高。而房地美同樣開發(fā)了相關(guān)計(jì)劃，并像FHA和房利美一樣提供貸款擔(dān)保。
在住房抵押貸款新品不斷出現(xiàn)的市場(chǎng)，HECM最受歡迎，市場(chǎng)占有率達(dá)九成。該計(jì)劃申請(qǐng)人須是62歲以上單身老人或夫婦，擁有一套已經(jīng)還清貸款或欠貸數(shù)額不多的自住房。如果房屋有夫妻或其他人聯(lián)名擁有，則聯(lián)名屋主須簽字同意。
美國(guó)的住房反向抵押貸款市場(chǎng)雖已相對(duì)成熟，但是這一住房融資產(chǎn)品的普及率并不高。2008年次貸危機(jī)爆發(fā)，通過反向抵押用房屋借得固定額度的未來現(xiàn)金流，成為房產(chǎn)保值的一種方法而受歡迎，但違約風(fēng)險(xiǎn)同步增加，讓FHA住房抵押貸款的兩大合作機(jī)構(gòu)——美國(guó)商業(yè)銀行、富國(guó)銀行于2011年相繼停止該服務(wù)。據(jù)富國(guó)銀行一名業(yè)務(wù)員透露，該行在2012年秋季才低調(diào)恢復(fù)相關(guān)業(yè)務(wù)。
那么，又是誰在使用這種貸款呢？事實(shí)上，一度流行的面向高值房產(chǎn)的“財(cái)務(wù)自由貸款”，已因開發(fā)商老年人財(cái)務(wù)自由基金公司于2011年倒閉而退出市場(chǎng)。利用反向抵押貸款的多是住房一般、現(xiàn)金貧困的中低收入孤寡耆老，可住在自己家中，花用房屋凈值。相對(duì)于房屋凈值貸款，其在合約期內(nèi)無需還款，基本上是靠房吃喝到老死合約到期時(shí)。很多耆老因?yàn)榧毙枰还P大額資金支付醫(yī)藥費(fèi)、修繕維護(hù)房屋時(shí)，他們無從計(jì)較該產(chǎn)品成本高昂的缺點(diǎn)，但也常因合約期間無能力支付地稅、房屋保險(xiǎn)而違約。
