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“以房養(yǎng)老”萬(wàn)花筒
日期：2014-01-25 來(lái)源：新財(cái)富
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“以房養(yǎng)老”這一新的理念定會(huì)在中華大地生根開(kāi)花。當(dāng)然，這株舶來(lái)的嫩苗能否茁壯成長(zhǎng)以及其所需時(shí)間的長(zhǎng)短，將取決于政府的推動(dòng)、媒體的引導(dǎo)和社會(huì)價(jià)值觀念的轉(zhuǎn)變。即便在美國(guó)，過(guò)去50多年對(duì) “以房養(yǎng)老”的批評(píng)也從未間斷過(guò)，但整體而言，它還是功大于過(guò)。
自國(guó)務(wù)院公布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》并明確提出要推出“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”（俗稱(chēng)“以房養(yǎng)老”）的試點(diǎn)后，這一新型養(yǎng)老、理財(cái)與消費(fèi)的方式在中國(guó)引發(fā)了熱烈的討論，涉及的社會(huì)階層之廣泛，討論的程度之激烈，出現(xiàn)的觀點(diǎn)之迥異，居近年來(lái)出臺(tái)的各項(xiàng)政策之前列。
為什么社會(huì)和老百姓對(duì)“以房養(yǎng)老”如此關(guān)心，反響如此之大？其根本原因在于文化和價(jià)值觀，因?yàn)檫@個(gè)舶來(lái)品好像一頭闖進(jìn)了瓷器店的大象，正在沖撞著中國(guó)太多傳統(tǒng)價(jià)值的鍋碗瓢盆。在這場(chǎng)外來(lái)文化和傳統(tǒng)文化的沖撞中，改變正在悄悄地發(fā)生。
顧名思義“以房養(yǎng)老”
“以房養(yǎng)老”的英文原文Reverse Mortgage，直接翻譯過(guò)來(lái)是“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，頗為生澀難懂。其實(shí)，“以房養(yǎng)老”說(shuō)白了就是“吃房子”。在明白它的真正含義前，有必要重提一下“凈資產(chǎn)”這個(gè)概念。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，凈資產(chǎn)就是一個(gè)家庭的全部資產(chǎn)減去全部債務(wù)之后的剩余，即：凈資產(chǎn)=家庭的全部資產(chǎn)–家庭全部債務(wù)。但在美國(guó)傳統(tǒng)的退休養(yǎng)老概念里，凈資產(chǎn)往往還要刨除住房的部分，因?yàn)榫S持退休生活的主要是來(lái)自房產(chǎn)以外的資產(chǎn)回報(bào)，比如存款的利息、股票的盈利以及有限的退休金或社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)。房子再值錢(qián)，總不能每天拆磚賣(mài)瓦。但美國(guó)夢(mèng)一個(gè)很重要的組成部分就是擁有自己的住房，很多美國(guó)人夢(mèng)寐以求的事就是在退休前付清房貸，這樣就可以不再擔(dān)心因?yàn)樽児识鵁o(wú)家可歸。結(jié)果多數(shù)人尷尬地發(fā)現(xiàn)：他們高估了退休后的收入，低估了退休后的支出，月月入不敷出，捉襟見(jiàn)肘。而自己的凈資產(chǎn)竟然全部或大部分被壓在房子里，好像是拿著金飯碗要飯的乞丐—雖然富有卻沒(méi)有現(xiàn)金。
于是，銀行創(chuàng)造了這么一個(gè)所謂的“住房反向抵押”：過(guò)去是拿房子作抵押借錢(qián)買(mǎi)房子，做的是房奴；退休了則是拿房子作抵押借錢(qián)生活；過(guò)去是整筆借，月月給銀行還貸，現(xiàn)在是月月銀行給錢(qián)花，人死了用房子做抵押還債。中國(guó)人有句老話“人不死，債不爛”，“以房養(yǎng)老”是“人雖死，債不爛”。這是“吃房子”的本質(zhì)，也是“反向”的由來(lái)。
“以房養(yǎng)老”最初的創(chuàng)新頗有點(diǎn)慈善性質(zhì)。1961年，一位高中橄欖球教練不幸去世，他的遺孀失去了丈夫的工資收入無(wú)法維持生計(jì)。當(dāng)?shù)氐你y行出于同情，設(shè)計(jì)了這樣一個(gè)“以房養(yǎng)老”的借貸方式幫助這位遺孀安度晚年。過(guò)去半個(gè)世紀(jì)里，“以房養(yǎng)老”蓬勃發(fā)展，成為在美國(guó)司空見(jiàn)慣的一種金融養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，僅在2010年就有8萬(wàn)多位62歲以上的老人申請(qǐng)辦理了“以房養(yǎng)老”。專(zhuān)家預(yù)測(cè)，隨著“嬰兒潮”一代開(kāi)始退休并符合申請(qǐng)年齡，“以房養(yǎng)老”將會(huì)被推向前所未有的高度。但是“以房養(yǎng)老”之所以生于美國(guó)、發(fā)展和成熟于美國(guó)，與美國(guó)人的民族特性和文化有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。
獨(dú)立自主、自食其房的美國(guó)人
獨(dú)立是美利堅(jiān)民族的DNA。雖然養(yǎng)育下一代受到法律的保護(hù)，但是不贍養(yǎng)老人不但不違法，也不會(huì)受到社會(huì)道德的譴責(zé)。既然養(yǎng)兒不防老，自然就要自食其力，無(wú)力可食的時(shí)候“自食其房”，可謂順理成章。不但退休老人覺(jué)得天經(jīng)地義，他們的子女也不會(huì)反對(duì)，反而會(huì)很欣慰，因?yàn)樽约旱母改赣蟹靠?ldquo;吃”，自己就不需要在經(jīng)濟(jì)上擔(dān)心他們的需求。
講到美國(guó)人的獨(dú)立，說(shuō)一個(gè)家庭小故事。前幾年金融危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)政府為刺激房市給初次買(mǎi)房的人提供一次性8000美元的現(xiàn)金補(bǔ)貼。我的兒子受到“誘惑”決定買(mǎi)房，卻沒(méi)有足夠的錢(qián)付首付，于是向我和太太借了7萬(wàn)美元。幾個(gè)月后他開(kāi)始“還貸”，我和太太平時(shí)雖從未在經(jīng)濟(jì)上幫助兒子，但這次借錢(qián)也壓根沒(méi)有想過(guò)要他還?？墒撬廊粓?jiān)持：“我不想欠別人的錢(qián)！”“別人？”我和太太面面相覷，頗有失落感。我們居然被自己的孩子看作是別人。但這就是獨(dú)立精神，說(shuō)到財(cái)產(chǎn)，父母是別人，孩子根本就沒(méi)有這樣的期望值要將你的財(cái)產(chǎn)擁為己有。當(dāng)然別忘了，在他的個(gè)人理財(cái)項(xiàng)目中也沒(méi)有養(yǎng)老這一說(shuō)。
“以房養(yǎng)老”很容易讓人聯(lián)想到中國(guó)的成語(yǔ)“坐吃山空”，當(dāng)然這里空的不是山，而是房。“坐吃房空”往往令中國(guó)人毛骨悚然。“以房養(yǎng)老”其實(shí)是一種新的價(jià)值觀的引進(jìn)，也是對(duì)傳統(tǒng)文化價(jià)值的沖擊，不從這個(gè)角度去看，很難理解社會(huì)和民眾的反響和疑慮，也很難讓這一舶來(lái)品在中華大地落地生根。其實(shí)在中國(guó)，很多老人不愿意“以房養(yǎng)老”，這在很大程度上不僅源自社會(huì)、家庭和子女的壓力，同樣也來(lái)自傳宗接代的文化和價(jià)值觀影響。老人自己覺(jué)得責(zé)無(wú)旁貸要留給孩子家產(chǎn)，孩子也有相當(dāng)高的期望值。這恰恰是“以房養(yǎng)老”引起熱議的根源之一，它顛覆的是根深蒂固的社會(huì)價(jià)值和文化。
寅吃卯糧的美國(guó)人
“以房養(yǎng)老”之所以能在短短50年間風(fēng)靡美國(guó)社會(huì)，還得益于他們明顯不同于中國(guó)文化的寅吃卯糧的消費(fèi)習(xí)慣。這里不能不提美國(guó)人一個(gè)重要的人生觀和價(jià)值理念：人生是旅途，走好每一步。它強(qiáng)調(diào)的是生命的短暫，所以要把現(xiàn)在和今天看作是禮物（英文中“現(xiàn)在”和“禮物”是同一個(gè)詞present），好好享受。
這本身無(wú)可非議，但是過(guò)度強(qiáng)調(diào)這樣的人生觀和價(jià)值理念就變成了及時(shí)行樂(lè)。中國(guó)人的及時(shí)行樂(lè)還有所節(jié)制，所謂“今朝有酒今朝醉”；美國(guó)人就不一樣了，他們是“今朝無(wú)酒舉債醉”?？梢赃@么說(shuō)，舉債是美國(guó)消費(fèi)的核心所在。
最能說(shuō)明美國(guó)人和中國(guó)人消費(fèi)觀點(diǎn)不同的就是在國(guó)內(nèi)廣為流傳的兩個(gè)老太太的故事，版本不同，但大意都是：美國(guó)老太太靠貸款買(mǎi)房子、買(mǎi)車(chē)，一邊消費(fèi)，一邊奮斗，到老時(shí)享受了一輩子也還清了所有的貸款；中國(guó)老太太呢？一輩子省吃?xún)€用，但是絕對(duì)信奉“無(wú)債一身輕”的古訓(xùn)，所以到老時(shí)一天福也沒(méi)享到，房子雖然買(mǎi)了但卻只能給兒子作婚房，或是賣(mài)了房子讓兒子出國(guó)留學(xué)。這個(gè)故事的寓意是美國(guó)老太太的消費(fèi)方式才是聰明的和現(xiàn)代的，而中國(guó)老太太的消費(fèi)方式是愚蠢的和落伍的。
這個(gè)故事用在“以房養(yǎng)老”也非常貼切，美國(guó)人是非常“以自我為中心”的，老人亦不例外。所以如果人到晚年，房貸已還清，房子有所增值，他們會(huì)很自然地考慮“吃房子”，讓自己過(guò)得舒服一些。美國(guó)有一本很有名的理財(cái)書(shū)叫《花光用光死（Die Broke）》，意思是到死的時(shí)候最好把錢(qián)用光，不要留下遺產(chǎn)。這并不是說(shuō)不照顧自己的孩子，因?yàn)樵谑赖臅r(shí)候依然可以選擇幫他們付學(xué)費(fèi)，乃至買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)。所以美國(guó)人的“以房養(yǎng)老”，解決的不僅僅是老人自己的衣食住行，還包括幫助自己的下一代甚至第三代和第四代，盡到做長(zhǎng)輩的責(zé)任。
筆者一對(duì)30多年的美國(guó)朋友去年相繼溘然辭世，子女在清理他們留下的遺產(chǎn)時(shí)驚訝地發(fā)現(xiàn)，父母居然在10多年前開(kāi)始“以房養(yǎng)老”借貸消費(fèi)。其實(shí)以朋友的退休金，他們夫婦根本就不需要額外的收入維系生活。但是，大家族每年一度的海外旅游，送給兒孫輩和甚至第四、五代的圣誕禮物以及在兒孫們遇到婚姻、學(xué)業(yè)和法律麻煩時(shí)候的慷慨解囊，這些都需要真金白銀的支持。
“以房養(yǎng)老”是一把雙刃劍
即便在美國(guó)，對(duì)“以房養(yǎng)老”的批評(píng)也從未中斷過(guò)。一是申請(qǐng)和獲得貸款的費(fèi)用幾乎和傳統(tǒng)的房貸相當(dāng)，這對(duì)于本來(lái)就捉襟見(jiàn)肘、入不敷出的退休老人來(lái)說(shuō)往往力不從心；二是“以房養(yǎng)老”貸款的利息往往高于傳統(tǒng)的房貸；三是“以房養(yǎng)老”的借貸人并不歸還利息，所以利息生利息加上每月的費(fèi)用，“吃”起房子來(lái)的速度頗為可觀，如果借貸人貸款的時(shí)間較長(zhǎng)，很可能眼睜睜地著自己辛苦一輩子的積蓄被吃光—這不僅是經(jīng)濟(jì)上的壓力，對(duì)很多老人來(lái)說(shuō)更是難以承受的巨大心理壓力。所幸，借貸人最終的債務(wù)總額不得超過(guò)抵押房產(chǎn)的市值，且銀行不得以借貸人的其他資產(chǎn)還貸，否則還不知道要出現(xiàn)多少黃世仁逼債楊白勞的故事；第四則是“以房養(yǎng)老”的程序復(fù)雜，概念不夠清晰，加上借貸人往往是老年人，所以時(shí)有欺詐和哄騙的事件發(fā)生，大多是過(guò)度渲染“以房養(yǎng)老”的好處，隱藏或縮小房主有可能失去房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，因此引起的訴訟案也時(shí)有所聞。
不過(guò)總體上說(shuō)，“以房養(yǎng)老”還是功大于過(guò)。2006年的一項(xiàng)民意測(cè)驗(yàn)表明，93%的借貸人表示，“以房養(yǎng)老”貸款改善了自己的晚年生活，僅有3%的人持相反的意見(jiàn)。
至于筆者本人，上面提到的心理折磨大于經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以個(gè)人絕不會(huì)選擇“坐吃房空”的“以房養(yǎng)老”。一方面，作為窮怕了的一代人，一輩子未雨綢繆，多年的儲(chǔ)蓄早就有備無(wú)患。另一方面，由于近幾年利息奇低，筆者就用房子抵押貸款出來(lái)投資（同樣是有風(fēng)險(xiǎn)的）。如果用房屋抵押按2.75%的利息貸出100萬(wàn)美元，再在股市上得到5.5%的回報(bào)（比較保守和安全的投資），那么一年的凈收入就是27500美元。這雖然不是“反向抵押”，但卻是地地道道的“以房養(yǎng)老”。
另外，筆者較為認(rèn)同的消費(fèi)觀念是：與其留遺產(chǎn)給下一代，不如在世的時(shí)候與他們分享財(cái)富?，F(xiàn)代人越活越長(zhǎng)，等父輩90歲的時(shí)候，孩子也60歲了，他繼承了那么多錢(qián)又能干什么呢？因此，我們更愿意在他最需要的時(shí)候與他分享財(cái)富，比如換個(gè)大點(diǎn)的房子、結(jié)婚生子、重返學(xué)?；蚴撬妥优纤搅W(xué)校，這樣比較大的人生轉(zhuǎn)折和用錢(qián)比較多的事件。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)比在身后留下一筆財(cái)富給他更讓人感到欣慰，錢(qián)也花得更在地方、更是時(shí)候。
國(guó)內(nèi)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)的討論很多，但是很少有從消費(fèi)者行為和習(xí)慣這個(gè)根源來(lái)探討的。其實(shí)說(shuō)白了一句話就是那位美國(guó)老太太（當(dāng)然也包括小媳婦、小伙子和形形色色的美國(guó)人）寅吃卯糧。次貸危機(jī)不但涉及窮人、中產(chǎn)階級(jí)，富人和名流也都陷入其泥潭而不能自拔。雖然他們買(mǎi)房子的價(jià)格可能從數(shù)萬(wàn)美元至上千萬(wàn)美元不等，但病根都是一樣：入不敷出的舉債。內(nèi)需消費(fèi)本身并不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的仙丹妙藥，它是一把雙刃劍，弄得不好也會(huì)傷到自己。而“以房養(yǎng)老”也是這樣一把雙刃劍。
“以房養(yǎng)老”的實(shí)質(zhì)是舉債消費(fèi)，也是有風(fēng)險(xiǎn)的，房子的價(jià)值被越“吃”越少，如果突然來(lái)一個(gè)房地產(chǎn)危機(jī)，房子就變成了負(fù)資產(chǎn)，銀行會(huì)怎樣？它不但不會(huì)再發(fā)養(yǎng)老金，而且說(shuō)不定會(huì)賣(mài)房子并把你掃地出門(mén)呢—雖然理論上來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”禁止將房主掃地出門(mén)。但銀行的本性不會(huì)變：總是錦上添花，絕不雪中送炭；天生嫌貧愛(ài)富，一定落井投石。這是銀行作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的本質(zhì)決定的，它借給你錢(qián)是因?yàn)槟阌绣X(qián)，而且具備還錢(qián)的能力；如果沒(méi)有，那就賣(mài)房子還錢(qián)。未必合情合理，但是絕對(duì)合法。
“以房養(yǎng)老”能否在中國(guó)生根開(kāi)花？
雖然“以房養(yǎng)老”在中國(guó)社會(huì)引發(fā)了熱議，甚至有不少的質(zhì)疑。但是，筆者認(rèn)為這一新的理念肯定會(huì)在中華大地生根開(kāi)花。當(dāng)然這株舶來(lái)的嫩苗能否茁壯成長(zhǎng)以及其所需時(shí)間的長(zhǎng)短，將會(huì)取決于政府的推動(dòng)、媒體的引導(dǎo)和社會(huì)價(jià)值觀念的轉(zhuǎn)變。
中國(guó)本來(lái)就是一個(gè)適應(yīng)變化的民族，而網(wǎng)絡(luò)的存在大大加速了全球化的進(jìn)程，其中包括很多價(jià)值觀和文化的全球化?，F(xiàn)在中國(guó)年輕一代的“月光族”，與美國(guó)寅吃卯糧的老師們比大有青出于藍(lán)而勝于藍(lán)的架勢(shì)。中國(guó)的文化土壤在變，中國(guó)消費(fèi)者的觀念也在變，“以房養(yǎng)老”存在和發(fā)展在很大程度上已經(jīng)證明了它的合理性，它在中國(guó)也一定會(huì)生根開(kāi)花。
值得一提的，是法律在新價(jià)值的出現(xiàn)和發(fā)展期所起到的特殊作用。“以房養(yǎng)老”在上世紀(jì)80年代開(kāi)始受到美國(guó)政府的關(guān)注，參議院下屬的特別委員會(huì)發(fā)表了一個(gè)特別報(bào)告，強(qiáng)調(diào)“以房養(yǎng)老”標(biāo)準(zhǔn)化的需求和重要性。1987年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)法案，給“以房養(yǎng)老”的貸款提供“聯(lián)邦住房管理局”（FHA）保險(xiǎn).一年后，時(shí)任美國(guó)總統(tǒng)里根簽署“以房養(yǎng)老”法案。從此，“以房養(yǎng)老”受到法律的保護(hù)和聯(lián)邦的保險(xiǎn)。
而從中國(guó)的情況來(lái)看，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》從某種意義上起到了一定的倡導(dǎo)和保護(hù)的作用。但是在條件合適的情況下應(yīng)盡快對(duì)“以房養(yǎng)老”以立法的方式來(lái)保護(hù)，扶植和完善。作為“以房養(yǎng)老”主體消費(fèi)者的老年人常常是弱勢(shì)群體，更容易成為受害者。無(wú)規(guī)矩不成方圓，行業(yè)的自律和政府的監(jiān)管以及法律的制約、威懾和保護(hù)，缺一不可。
最后，筆者想要強(qiáng)調(diào)的是，發(fā)展內(nèi)需莫忘中國(guó)國(guó)情。
其實(shí)，美國(guó)的消費(fèi)者在經(jīng)歷了次貸危機(jī)和金融海嘯后已經(jīng)痛定思痛，很多家庭開(kāi)始減少債務(wù)。從零售業(yè)的角度觀察，美國(guó)的消費(fèi)者正在變得更為挑剔、更斤斤計(jì)較、更講究實(shí)際。有些已經(jīng)退休或是打算退休的“嬰兒潮”一代選擇重返工作崗位，或是延遲退休的時(shí)間而不是“吃房子”。“以房養(yǎng)老”雖然依然流行，但是美國(guó)消費(fèi)者的價(jià)值觀也在改變，他們多了一點(diǎn)未雨綢繆的思維方式。
美國(guó)的內(nèi)需消費(fèi)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的70%，這一點(diǎn)常常為眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家津津樂(lè)道。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型有意無(wú)意地受到美國(guó)經(jīng)濟(jì)模式的影響也是不爭(zhēng)的事實(shí)。那么，中國(guó)在發(fā)展消費(fèi)內(nèi)需戰(zhàn)略時(shí)能從中得到什么啟迪呢？一是節(jié)儉的美德不能丟，二是中國(guó)的一大國(guó)情在于13億人口，發(fā)展內(nèi)需消費(fèi)的重點(diǎn)應(yīng)該首先放在解決就業(yè)問(wèn)題。發(fā)展就業(yè)就能培育中國(guó)的消費(fèi)者群體和中產(chǎn)階級(jí)，只有消費(fèi)群體的成長(zhǎng)和壯大，內(nèi)需消費(fèi)才能得到可持續(xù)的健康發(fā)展。所謂本固則末茂，源浚則流清。任何過(guò)度的刺激，無(wú)節(jié)制的舉債消費(fèi)，畸形的金融創(chuàng)新等都只能是拔苗助長(zhǎng)，欲速則不達(dá)。
