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地產老大不從地產角度做養(yǎng)老 萬科設計和服務處處“適老”
日期：2014-03-29 來源：網絡整理
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由于養(yǎng)老地產的用地性質還比較模糊，和傳統(tǒng)房地產項目相比，投資回報周期卻長達7~10年，高投入低回報，再加上養(yǎng)老社區(qū)必須配備完善的家政、醫(yī)療、保健等物業(yè)服務，盈利前景和模式并不明朗，這些因素讓房企和保險公司駐足不前。
作為房地產行業(yè)的龍頭老大，萬科在多個場合都表示，自己并不想做把老人集中在一起的養(yǎng)老地產，還是有興趣在養(yǎng)老服務方面。據了解，目前萬科在青島、杭州、北京都有對社區(qū)型養(yǎng)老產品進行探索，不少產品并不是通過銷售，而是通過自持出租經營的方式進行運營。萬科總裁郁亮最近表示，萬科對養(yǎng)老服務有興趣，但萬科的養(yǎng)老更多是服務屬性，不是地產屬性。對于從地產角度做養(yǎng)老，萬科興趣不大。
去年5月，萬科在杭州的首個高端養(yǎng)老產品“隨園嘉樹”推出首批約200套可出售入住權的單位，價格1.4萬~1.6萬元/m2，出售的是29年產權的入住權。其余單位可能會以15年租賃形式推出市場。此外，萬科還在青島與海爾家居合作開發(fā)長者公寓，也成為養(yǎng)老公寓的標桿產品，項目為自持運營的全租式長者公寓。
萬科股東大會傳遞哪些信號？
“面對行業(yè)的不確定性，萬科如何應對？”在28日舉行的萬科2013年度股東大會上，有股東如此發(fā)問。
這一問，在情理之中。當前樓市正處于十字路口，分化現象凸顯，作為房地產業(yè)的標桿企業(yè)，萬科如何應對，為人矚目。
絕不拿地王 寧可錯過絕不買錯
“對未來，萬科是謹慎樂觀。”萬科董事會主席王石說，“市場有不確定性，但萬科不做不確定的事情，比如我們絕不拿地王；我們會在手頭保持足夠現金。”
快速周轉，謹慎投資，是萬科始終堅持的重要策略。萬科多次表示，不囤地，不捂盤，反對過多的土地儲備，主張積極銷售，不當地王，甚至表示“寧可錯過絕不買錯。”
年報顯示，2013年萬科實現營業(yè)收入1354．2億元，凈利潤151．2億元，同比分別增長31．3％和20．5％。同時，萬科全面攤薄的凈資產收益率也繼續(xù)保持在1993年以來的歷史高位，為19．66％。
盡管目前地產板塊估值仍然較低，但近期一系列增持行為，卻彰顯出萬科管理層和大股東對公司發(fā)展的強大信心。
深交所網站信息顯示，3月10日，萬科總裁郁亮從二級市場購入100萬股萬科A，按照當日收市價估算，郁亮2013年所領取的稅后報酬在扣除捐贈額后基本已全部買成萬科股票。
另外，萬科大幅提高分紅派息力度，將以分紅派息股權登記日股份為基數，每10股派送人民幣4．1元（含稅）現金股息。相比2012年，此次萬科分紅比例由15．79％大幅提高至29．87％。
郁亮表示，依靠質量效益型的內生增長模式，萬科已經能通過自身積累支持發(fā)展需要，也有能力響應一部分投資者加大分紅的呼聲。他說，未來會在目前29．87％的基礎上，繼續(xù)穩(wěn)步提升派發(fā)現金紅利占合并報表凈利潤的比例。
轉型城市配套服務商 重點關注居家養(yǎng)老
作為房地產業(yè)的領跑者，萬科的銷售額已達千億元。有投資者問：萬科是否已經觸及增長天花板？
王石說：“對比美國、日本，前五大開發(fā)商的市場占有率都超過4％，萬科目前的市場份額只有2．1％。全國700多個城市，萬科只進了其中60個。在可預見的未來，還不存在天花板的問題。”
萬科研究發(fā)現，隨著城市規(guī)劃和居民生活水平的提升，消費者購房時的關注點，已經由住宅本身轉向配套、服務等更加全面的因素。
王石表示，萬科要完成從住宅開發(fā)商向城市配套服務商的轉型。萬科定義的城市配套，包括社區(qū)小配套和城市大配套。
郁亮說，這些服務都將貫徹互聯網思維，本身不以賺錢為目的，出發(fā)點在于提升萬科住宅的性價比。
郁亮還透露：“我們今年希望重點推進新的服務——長者服務，因為居家養(yǎng)老可能是未來中國養(yǎng)老的主要模式。”
學習互聯網思維 推出事業(yè)合伙人制度
本屆股東大會上，“互聯網”、“APP”、“合伙人”等熱點詞匯被頻頻提及。
郁亮認為，對房地產行業(yè)，互聯網目前主要不在于業(yè)務層面的沖擊，而是思維上的沖擊。
“經過學習，我們更有信心做好自己的傳統(tǒng)業(yè)務，”郁亮表示，“從互聯網企業(yè)身上，萬科學到了兩點：第一，對客戶要極致的好；第二，管理組織要扁平化。”
作為向小米等公司取經的成果之一，近期，萬科擬推出事業(yè)合伙人制度的消息已經引發(fā)投資者廣泛關注。同日發(fā)布的董事會決議公告證實了這一點。
根據公告，萬科目前已在著手準備建立項目跟投制度，即，對于今后所有新項目，除舊改及部分特殊項目外，原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監(jiān)事、高級管理人員以外的其他員工可自愿參與投資。員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5％。
“通過跟投，員工成為項目合伙人，”郁亮表示，“這更有助于形成背靠背的信任，進一步激發(fā)公司內的創(chuàng)業(yè)熱情和創(chuàng)造性，為股東創(chuàng)造更大的價值。”
