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為何中國(guó)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)老年公寓外援難覓？
日期：2014-06-13 來(lái)源：福布斯中文網(wǎng)
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數(shù)周前在香港，我有機(jī)會(huì)與一家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的人員交流了一番，這家機(jī)構(gòu)代表著中國(guó)最大、最成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。該公司迫切希望跟隨眾多中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)者的腳步，從事老年生活小區(qū)開(kāi)發(fā)，旨在抓住中國(guó)社會(huì)的快速老齡化所帶來(lái)的商業(yè)機(jī)遇。目前中國(guó)的成熟開(kāi)發(fā)商中，大多數(shù)都有這類意向。但是，這些中國(guó)地產(chǎn)商縱然擁有如此大的規(guī)模和市場(chǎng)實(shí)力，卻幾乎無(wú)法獲得歐美老年護(hù)理服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的認(rèn)真對(duì)待。
補(bǔ)充點(diǎn)或許有益的背景知識(shí)：中國(guó)幾乎每一家大型地產(chǎn)商，比如萬(wàn)科，都打算積極參與中國(guó)的老年公寓市場(chǎng)。在大多數(shù)外國(guó)市場(chǎng)，老年公寓的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求地產(chǎn)商與運(yùn)營(yíng)商開(kāi)展合作，地產(chǎn)商負(fù)責(zé)尋找土地并為工程建設(shè)籌措資金，一旦建成并迎來(lái)住戶，就由運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)生活輔助、醫(yī)療保健、招待與設(shè)施等方方面面。但對(duì)許多中國(guó)開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)老年公寓項(xiàng)目最初不過(guò)是從政府手中拿地一種便利手段罷了。
結(jié)果，很多開(kāi)發(fā)商只留出其中一小部分土地用于建設(shè)老年公寓，然后其他大部分土地都一如既往地被用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。對(duì)不少開(kāi)發(fā)商而言，換做是傳統(tǒng)的商業(yè)或住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的話，他們會(huì)希望越快退出投資越好。但老年公寓不太一樣，因?yàn)檫@類項(xiàng)目需要長(zhǎng)遠(yuǎn)地規(guī)劃，并要求開(kāi)發(fā)商潛心考慮很多無(wú)形因素。比如隨著住戶年齡的增長(zhǎng)，他們開(kāi)始需要小區(qū)內(nèi)提供越來(lái)越多的醫(yī)療保健服務(wù)，由此而來(lái)的問(wèn)題是，小區(qū)該如何去預(yù)見(jiàn)這類變化呢？中國(guó)開(kāi)發(fā)商與外國(guó)運(yùn)營(yíng)商之間的脫節(jié)，使得早期很多中國(guó)公司與美國(guó)、歐洲運(yùn)營(yíng)商的合作努力都泡了湯。
還記得，前任美國(guó)駐華大使駱家輝（Gary Locke）一次帶領(lǐng)一個(gè)聚焦老年公寓市場(chǎng)的貿(mào)易代表團(tuán)訪華，在北京時(shí)，其中一位美國(guó)代表向中國(guó)聽(tīng)眾指出，老年公寓不同于在座開(kāi)發(fā)商以往見(jiàn)過(guò)的任何商業(yè)形式：它兼酒店、公寓、醫(yī)院、餐廳和社區(qū)中心于一身。這種微妙差異很容易就會(huì)喪失，因?yàn)橹袊?guó)開(kāi)發(fā)商把大部分精力都放在建造華美的設(shè)施上，而在社區(qū)管理上，比如對(duì)于住戶需要的服務(wù)會(huì)隨著年齡變老越來(lái)越多這類問(wèn)題，卻沒(méi)有周全地考慮到。這在一定程度上解釋了（但并不足以完全說(shuō)明），為什么這家機(jī)構(gòu)會(huì)在香港向我提出那些問(wèn)題。其中一個(gè)被反復(fù)提及的問(wèn)題是：“我們是最大、最好的公司之一……為什么就得不到美國(guó)運(yùn)營(yíng)商的響應(yīng)呢？”
首先，我向他們指出了上文提到的那些種種原因——這種商業(yè)模式與傳統(tǒng)住宅區(qū)模式勢(shì)必大有不同，但對(duì)于這一點(diǎn)，大型中國(guó)開(kāi)發(fā)商似乎不愿花心思去理解，正是這一點(diǎn)嚇跑了美國(guó)運(yùn)營(yíng)商。
第二個(gè)原因相對(duì)要難一點(diǎn)，只因它反映了美國(guó)方面對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的某種無(wú)奈和無(wú)力感。過(guò)去五年來(lái)，外國(guó)老年公寓運(yùn)營(yíng)商幾乎被中國(guó)公司的合作邀請(qǐng)所淹沒(méi)，近36個(gè)月里這種情況更是日益白熱化。
在這些運(yùn)營(yíng)商中，選擇將中國(guó)作為戰(zhàn)略擴(kuò)張目的地的公司如此之少，這已經(jīng)不是什么巧合，要知道，其中很多運(yùn)營(yíng)商都在密切關(guān)注著那些率先入局的同行，眼看著它們因?yàn)榕c市場(chǎng)接納、人員配備和產(chǎn)能利用率等相關(guān)的各種基本問(wèn)題陷入困局。那些進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)商眼看著一些再好不過(guò)的交易化成泡影，卻無(wú)法即刻辨明原因。
第三個(gè)原因是，美國(guó)也在經(jīng)歷自身社會(huì)的老齡化，很多美國(guó)公司在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)就擁有風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更低的選擇，既然如此，又何苦一頭扎入并不十分了解的海外市場(chǎng)呢？
這一切導(dǎo)致的結(jié)果就是，中國(guó)開(kāi)發(fā)商與他們的中間商陷入了一個(gè)特殊局面：對(duì)于中國(guó)的人口現(xiàn)狀和潛在市場(chǎng)規(guī)模，美國(guó)運(yùn)營(yíng)商基本不會(huì)懷疑。但他們顧慮三件事：我們（運(yùn)營(yíng)商）能否在中國(guó)選中合適的開(kāi)發(fā)商合作伙伴；對(duì)于我們這類服務(wù)，中國(guó)市場(chǎng)是否已經(jīng)成熟；以及我們公司有沒(méi)有足夠的運(yùn)籌能力在拓展國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的同時(shí)，在中國(guó)實(shí)施戰(zhàn)略擴(kuò)張？
就在美國(guó)和歐洲運(yùn)營(yíng)商自問(wèn)之時(shí)，中國(guó)正在發(fā)生一件簡(jiǎn)單而影響深遠(yuǎn)的事情：中國(guó)開(kāi)發(fā)商正在自己摸索這個(gè)市場(chǎng)。誠(chéng)然，他們犯下了一些代價(jià)高昂的錯(cuò)誤（坦白說(shuō)，他們現(xiàn)在所走的彎路美國(guó)人在上世紀(jì)80年代初就已經(jīng)走過(guò)了），但中國(guó)開(kāi)發(fā)商正在迅捷且不動(dòng)聲色地從美國(guó)與歐洲物色外國(guó)人才，并吸引他們來(lái)到中國(guó)。這樣一來(lái)，中國(guó)開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始學(xué)習(xí)老年公寓課題并針對(duì)市場(chǎng)的獨(dú)特需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而這個(gè)過(guò)程的推進(jìn)速度為很多外國(guó)運(yùn)營(yíng)商所低估。
不少外國(guó)公司一直援引萬(wàn)豪（Marriott）、希爾頓（Hilton）和威斯?。╓estin）等西方酒店品牌的例子，認(rèn)為跟這些公司一樣，在高端老年生活小區(qū)領(lǐng)域，外國(guó)公司也同樣會(huì)勝過(guò)中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但這些西方酒店品牌最初進(jìn)入中國(guó)之時(shí)，主要服務(wù)的還是西方客戶，一直到近些年才不得不對(duì)服務(wù)進(jìn)行本地化改造，將富裕的中國(guó)商旅人士作為服務(wù)目標(biāo)。
老年生活社區(qū)的特殊之處在某些方面對(duì)外國(guó)品牌更加有利（包括一種對(duì)中國(guó)而言全新的融資模式，醫(yī)療保健服務(wù)，還有如何預(yù)見(jiàn)老年人隨年齡增長(zhǎng)所需的額外設(shè)施并將它們納入建設(shè)規(guī)劃，等等），但這個(gè)機(jī)遇也有對(duì)外國(guó)品牌不利的地方（該如何制定適合中國(guó)老年人的生活安排，老人家庭的支付預(yù)期和意愿與西方人有何不同，如何以老人家屬能夠理解的方式溝通他們的需求，等等）。
等到外國(guó)運(yùn)營(yíng)商確定想擴(kuò)張到中國(guó)市場(chǎng)的時(shí)候，他們可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)開(kāi)發(fā)商早已摸索出自己的門(mén)道，早已知道該如何像外國(guó)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一樣建造、銷售和運(yùn)營(yíng)老年生活設(shè)施。
