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部分養(yǎng)老地產(chǎn)被疑圈地 政企勾兌獲利上億
日期：2014-06-29 來源：中國網(wǎng)
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政企利益“勾兌”后輕松獲利上億
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在資本逐利沖動下，不少養(yǎng)老地產(chǎn)項目盲目走高端化、大型化模式，但因后期服務(wù)、整體配套跟不上，“養(yǎng)老空城”開始一些城市相繼顯現(xiàn)，凸顯出政府相關(guān)政策存在短板。
國家政策缺失，規(guī)劃布局不夠合理。國家明確鼓勵社會資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，然而讓不少開發(fā)企業(yè)困惑的是，在用地供地政策方面，尚無明確的養(yǎng)老用地。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當前的養(yǎng)老項目用地五花八門，大致有醫(yī)療用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、農(nóng)村集體建設(shè)用地等4類，而較高的土地成本成為開發(fā)企業(yè)最大的負擔。同時，養(yǎng)老項目總體布局規(guī)劃也不盡合理。位于武漢偏遠郊區(qū)的合眾人壽優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)整個項目占地面積2400畝，規(guī)劃床位上萬張，目前一期已經(jīng)建成。遠遠望去，整個養(yǎng)老社區(qū)仿佛歐洲英倫小鎮(zhèn)，社區(qū)內(nèi)部設(shè)置完全仿照美國模式，并專門聘請一名美裔華人負責整個養(yǎng)老社區(qū)的管理運營。記者現(xiàn)場看到，該養(yǎng)老社區(qū)是一個綜合功能齊全的現(xiàn)代化社區(qū)，餐廳、超市、銀行、美容美發(fā)、休閑會所、老年大學、游泳池、健身房、圖書館、念佛堂等一應(yīng)俱全，可為老人提供從入住到病逝的全持續(xù)照料服務(wù)。然而，由于地理位置偏僻，距離武漢市區(qū)近90分鐘車程，目前入住老人不上百位。一名經(jīng)理說，這里沒有公交，醫(yī)院，政府公共配套設(shè)施建設(shè)又遙遙無期，如此“招商引資”凸顯當?shù)卣畬︷B(yǎng)老項目規(guī)劃、布局有欠考慮。
政企利益“勾兌”，后續(xù)監(jiān)管選擇性失明。截至目前，我國60歲以上老年人數(shù)量超過兩億，失能老人達到3700萬。根據(jù)國家十二五規(guī)劃，每千名老人的養(yǎng)老床位數(shù)須達到30張。業(yè)內(nèi)人士指出，為了完成這一目標，一些地方政府會比較傾向引進大企業(yè)搞養(yǎng)老地產(chǎn)。作為“利益置換”，一旦開發(fā)商將床位建好幫助地方政府完成考核指標，政府對企業(yè)后期運營監(jiān)管就會“選擇性”失明，變相銷售養(yǎng)老項目自然發(fā)生。張濱告訴記者，“實際上，入住率再低的養(yǎng)老地產(chǎn)項目都不愁利潤，等土地升值后，整體轉(zhuǎn)讓就可獲利上億。”
專家：防止利益輸送圈地套利
國家政策缺失，規(guī)劃布局不夠合理。國家明確鼓勵社會資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，然而讓不少開發(fā)企業(yè)困惑的是，在用地供地政策方面，尚無明確的養(yǎng)老用地。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當前的養(yǎng)老項目用地五花八門，大致有醫(yī)療用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、農(nóng)村集體建設(shè)用地等4類，而較高的土地成本成為開發(fā)企業(yè)最大的負擔。同時，養(yǎng)老項目總體布局規(guī)劃也不盡合理。位于武漢偏遠郊區(qū)的合眾人壽優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)整個項目占地面積2400畝，規(guī)劃床位上萬張，目前一期已經(jīng)建成。遠遠望去，整個養(yǎng)老社區(qū)仿佛歐洲英倫小鎮(zhèn)，社區(qū)內(nèi)部設(shè)置完全仿照美國模式，并專門聘請一名美裔華人負責整個養(yǎng)老社區(qū)的管理運營。記者現(xiàn)場看到，該養(yǎng)老社區(qū)是一個綜合功能齊全的現(xiàn)代化社區(qū)，餐廳、超市、銀行、美容美發(fā)、休閑會所、老年大學、游泳池、健身房、圖書館、念佛堂等一應(yīng)俱全，可為老人提供從入住到病逝的全持續(xù)照料服務(wù)。然而，由于地理位置偏僻，距離武漢市區(qū)近90分鐘車程，目前入住老人不上百位。一名經(jīng)理說，這里沒有公交，醫(yī)院，政府公共配套設(shè)施建設(shè)又遙遙無期，如此“招商引資”凸顯當?shù)卣畬︷B(yǎng)老項目規(guī)劃、布局有欠考慮。
政企利益“勾兌”，后續(xù)監(jiān)管選擇性失明。截至目前，我國60歲以上老年人數(shù)量超過兩億，失能老人達到3700萬。根據(jù)國家十二五規(guī)劃，每千名老人的養(yǎng)老床位數(shù)須達到30張。業(yè)內(nèi)人士指出，為了完成這一目標，一些地方政府會比較傾向引進大企業(yè)搞養(yǎng)老地產(chǎn)。作為“利益置換”，一旦開發(fā)商將床位建好幫助地方政府完成考核指標，政府對企業(yè)后期運營監(jiān)管就會“選擇性”失明，變相銷售養(yǎng)老項目自然發(fā)生。張濱告訴記者，“實際上，入住率再低的養(yǎng)老地產(chǎn)項目都不愁利潤，等土地升值后，整體轉(zhuǎn)讓就可獲利上億。”
專家：防止利益輸送圈地套利
業(yè)內(nèi)人士認為，作為社會資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要力量，國家應(yīng)從政策上對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展給予鼓勵引導(dǎo)，也要防止重復(fù)建設(shè)無序競爭。同時，還需要加大監(jiān)管力度，防止利益輸送圈地套利。
專家表示，加大政策扶持力度。當前養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最大成本就是土地成本和融資成本。目前全國只有北京、深圳等地在土地政策方面劃分出“養(yǎng)老設(shè)施用地”類型。深圳市前瞻投資顧問有限公司研究員陳少華建議，養(yǎng)老設(shè)施用地應(yīng)該從國家土地政策層面給予明確，土地出讓金價格也應(yīng)該低于商業(yè)地產(chǎn)。還可以嘗試類似于保障性住房用地的做法定向供應(yīng)，從而降低建設(shè)成本。中國城市規(guī)劃協(xié)會副秘書長趙云偉表示，養(yǎng)老地產(chǎn)沒有政策傾斜，激烈競爭很可能演變成純房地產(chǎn)項目，“金融信貸、稅費減免等方面，政府必須給予支持，才能讓讓企業(yè)在利潤與公益間找到平衡點。”
長沙民政職業(yè)技術(shù)學院醫(yī)學院院長黃巖松等專家表示，相比美日等國家而言，養(yǎng)老地產(chǎn)還是新生事物，地方民政、國土、規(guī)劃等部門在政策方面反應(yīng)滯后，如果任由資本逐利沖動，而沒有總體規(guī)劃，將會造成養(yǎng)老地產(chǎn)項目重復(fù)建設(shè)，甚至空置爛尾，建議相關(guān)部門從滿足市民養(yǎng)老需求實際出發(fā)，引導(dǎo)社會資本流向社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，從而實現(xiàn)合理布局。政府前期放寬門檻讓社會資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，后期就必須嚴格監(jiān)管。
上?；浇糖嗄陼撠熑藚墙s表示，土地和建筑的用途一旦改變就必須整體退出，另外對養(yǎng)老項目的啟動時間、入住率等都要設(shè)置最低指標考核。
專家表示，加大政策扶持力度。當前養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最大成本就是土地成本和融資成本。目前全國只有北京、深圳等地在土地政策方面劃分出“養(yǎng)老設(shè)施用地”類型。深圳市前瞻投資顧問有限公司研究員陳少華建議，養(yǎng)老設(shè)施用地應(yīng)該從國家土地政策層面給予明確，土地出讓金價格也應(yīng)該低于商業(yè)地產(chǎn)。還可以嘗試類似于保障性住房用地的做法定向供應(yīng)，從而降低建設(shè)成本。中國城市規(guī)劃協(xié)會副秘書長趙云偉表示，養(yǎng)老地產(chǎn)沒有政策傾斜，激烈競爭很可能演變成純房地產(chǎn)項目，“金融信貸、稅費減免等方面，政府必須給予支持，才能讓讓企業(yè)在利潤與公益間找到平衡點。”
長沙民政職業(yè)技術(shù)學院醫(yī)學院院長黃巖松等專家表示，相比美日等國家而言，養(yǎng)老地產(chǎn)還是新生事物，地方民政、國土、規(guī)劃等部門在政策方面反應(yīng)滯后，如果任由資本逐利沖動，而沒有總體規(guī)劃，將會造成養(yǎng)老地產(chǎn)項目重復(fù)建設(shè)，甚至空置爛尾，建議相關(guān)部門從滿足市民養(yǎng)老需求實際出發(fā)，引導(dǎo)社會資本流向社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，從而實現(xiàn)合理布局。政府前期放寬門檻讓社會資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，后期就必須嚴格監(jiān)管。
上?；浇糖嗄陼撠熑藚墙s表示，土地和建筑的用途一旦改變就必須整體退出，另外對養(yǎng)老項目的啟動時間、入住率等都要設(shè)置最低指標考核。
