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“中國(guó)式養(yǎng)老”方案有三，利弊各顯
日期：2014-07-21 來(lái)源：投資時(shí)報(bào)
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目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要是借鑒美國(guó)和日本模式。美國(guó)養(yǎng)老模式的特點(diǎn)是大規(guī)模開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)化運(yùn)作，專業(yè)化程度高，市場(chǎng)細(xì)分清晰，是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)傾向于學(xué)習(xí)的模式，從很多項(xiàng)目都叫“太陽(yáng)城”、“鳳凰城”就能夠看出來(lái)。
但是，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，形成完整的融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化專業(yè)體系。反觀國(guó)內(nèi)，養(yǎng)老市場(chǎng)剛剛起步，各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)力量還不夠，開(kāi)發(fā)企業(yè)獨(dú)力承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)高、壓力大。
另外，中美文化存在巨大的差異性，最典型的就是中國(guó)老人不能接受遠(yuǎn)離家人，完全在一個(gè)老人社區(qū)中的養(yǎng)老方式。所以，目前中國(guó)直接學(xué)美國(guó)模式會(huì)有問(wèn)題，不過(guò)美國(guó)的專業(yè)化市場(chǎng)分工模式肯定是大勢(shì)所趨，已經(jīng)有企業(yè)在嘗試“險(xiǎn)資出資并持有+開(kāi)發(fā)企業(yè)代建+專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)服務(wù)商代營(yíng)”的模式，類似于美國(guó)模式。
對(duì)于中國(guó)企業(yè)來(lái)講，有三種符合國(guó)內(nèi)實(shí)際情況的開(kāi)發(fā)模式原型可供考慮。
“老少配”的隔代親情社區(qū)模式
這種開(kāi)發(fā)模式打造的是一種適老化的生活社區(qū)，適合在城市外圍區(qū)域開(kāi)發(fā)（直接受城市公共交通輻射），開(kāi)發(fā)規(guī)模約500～600畝較為適宜。開(kāi)發(fā)企業(yè)需要自持少量養(yǎng)老物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)，依靠其他物業(yè)的銷售來(lái)盈利。整個(gè)社區(qū)是年輕人群與健康老人混合居住，并不是僅僅針對(duì)老年人的社區(qū)。
這種模式的優(yōu)點(diǎn)是多方面的，例如，“少量持有（少于30%）+大量銷售（大于70%）”可以讓企業(yè)有條件持續(xù)開(kāi)發(fā)；“年輕人+老人”的混合居住可以降低老人的孤獨(dú)感，整個(gè)社區(qū)中的老人組團(tuán)“分隔而不分離”，子女與父母既能夠相互照顧，又能避免生活習(xí)慣的相互干擾，整個(gè)社區(qū)既有年輕活力又有安寧安詳?shù)木幼》諊?，非常符合中?guó)人的“家文化”傳統(tǒng)，市場(chǎng)接受度很高。
本模式的整體盈利思路是“銷售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出”。前期銷售實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開(kāi)發(fā)補(bǔ)血；全程持有有利于樹(shù)立品牌，塑造核心價(jià)值，確定社區(qū)屬性，為長(zhǎng)期發(fā)展創(chuàng)造價(jià)值；中后期實(shí)現(xiàn)服務(wù)輸出，包括管理、標(biāo)準(zhǔn)、品牌、客戶資源。
完全持有的會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式
這種開(kāi)發(fā)模式打造的是一種專業(yè)化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，需要依托城市的醫(yī)療資源，適合在城市區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)。此種模式必然是全部持有物業(yè)，不能銷售產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目的占地規(guī)模不能太大，針對(duì)的客戶是高齡老人或者慢性病老人，需要提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)。
這種開(kāi)發(fā)模式有兩個(gè)開(kāi)發(fā)要點(diǎn)。第一個(gè)要點(diǎn)是采用“會(huì)員制模式”盈利，這是受到不可銷售產(chǎn)權(quán)的限制條件所決定的。雖然“會(huì)員制”有種種優(yōu)點(diǎn)，但是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證和深入了解，我們發(fā)現(xiàn)并不是隨便一個(gè)項(xiàng)目都可以采用“會(huì)員制”模式，因?yàn)槠湓O(shè)計(jì)前提是“銷售服務(wù)”而不是“銷售使用權(quán)”，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有能力提供豐富的養(yǎng)老服務(wù)，僅僅提供物業(yè)供老人居住，那么市場(chǎng)是很難買單的（目前多個(gè)會(huì)員制名義的養(yǎng)老項(xiàng)目都遭遇了市場(chǎng)瓶頸）。
在有豐富服務(wù)內(nèi)容的前提之下，運(yùn)用“會(huì)員金字塔”模式，可以解決企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金流問(wèn)題。終身類會(huì)員的數(shù)量最少，但是會(huì)費(fèi)金額最高；押金類會(huì)員可分為使用物業(yè)和不使用物業(yè)兩種；消費(fèi)類會(huì)員可以形成一個(gè)很大的會(huì)員服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和會(huì)員需求鏈條，其盈利空間很大（市場(chǎng)上已經(jīng)有成功的類似項(xiàng)目）。
各類會(huì)員的費(fèi)用結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和金額確定實(shí)際上是一個(gè)非常具體和有創(chuàng)造性的工作，需要結(jié)合企業(yè)的財(cái)務(wù)情況和項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件進(jìn)行詳細(xì)的多方案財(cái)務(wù)測(cè)算。
第二個(gè)要點(diǎn)是“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”。物業(yè)提供一定的“醫(yī)療”功能，引入康復(fù)醫(yī)院、中醫(yī)院等機(jī)構(gòu)，這類醫(yī)療機(jī)構(gòu)既可以提供老人需要的康復(fù)和養(yǎng)生服務(wù)，又可以使用醫(yī)保，降低老人的支付門檻，這是項(xiàng)目的核心吸引力。同時(shí)，物業(yè)中的老年公寓、護(hù)理院等提供了專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)，支撐了會(huì)員制模式。“醫(yī)養(yǎng)綜合體”在建筑形式上可以是單棟樓體的底層為醫(yī)療功能，樓上為養(yǎng)老功能；也可以是多棟樓體中的一棟為醫(yī)療功能，其余為養(yǎng)老功能。
關(guān)鍵設(shè)施驅(qū)動(dòng)的養(yǎng)生目的地模式
此類模式打造的是一種“旅游+養(yǎng)生+養(yǎng)老”的主題社區(qū)，是“強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老”的功能定位。此類項(xiàng)目的區(qū)位一般比較遠(yuǎn)，距離主城區(qū)的車程在半小時(shí)到1個(gè)半小時(shí)不等，自然資源較優(yōu)良，地塊規(guī)模較大，但是配套條件非常不足。
這種模式針對(duì)的主要客戶并不單單是老人，還有更多具備高保健意識(shí)的中高端家庭。之所以稱之為“養(yǎng)生目的地”是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)必須持有一定規(guī)模的養(yǎng)生主題設(shè)施來(lái)保證項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力，以克服距離問(wèn)題。此模式依靠物業(yè)銷售、會(huì)員服務(wù)銷售和持有設(shè)施的經(jīng)營(yíng)來(lái)盈利。
主題社區(qū)的打造主要從四大方面入手，包括環(huán)境體系、項(xiàng)目體系、服務(wù)體系和居住體系；功能平臺(tái)要圍繞保障身體健康、資產(chǎn)健康、精神健康、日常生活和生活空間這五大需求來(lái)構(gòu)建。
養(yǎng)老地產(chǎn)的三種開(kāi)發(fā)模式總結(jié)的僅僅是一種開(kāi)發(fā)原型，項(xiàng)目操作中會(huì)有具體的情況和更加復(fù)雜的條件，并不是簡(jiǎn)單照搬某一種原型就能直接解決問(wèn)題的，實(shí)際的項(xiàng)目可能需要幾種模式的組合，或者項(xiàng)目在不同發(fā)展階段運(yùn)用不同模式。
