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養(yǎng)老企業(yè)須冷靜應(yīng)對細(xì)分趨勢
日期：2014-08-18 來源：中國房地產(chǎn)報(bào)
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在我國跑步進(jìn)入老齡化社會(huì)、傳統(tǒng)住宅市場接近飽和、調(diào)控日趨嚴(yán)厲的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)開始為開發(fā)商提供無限遐想空間。
隨著越來越多企業(yè)的進(jìn)入，養(yǎng)老地產(chǎn)也逐漸由房屋售賣增添砝碼的噱頭概念，演變?yōu)槲磥矸康禺a(chǎn)市場的重要價(jià)值洼地。但與此同時(shí)也面臨著投資成本大、資金回收期長、盈利風(fēng)險(xiǎn)大等挑戰(zhàn)。在第16屆CIHAF中國住交會(huì)養(yǎng)老論壇召開前夕，記者特邀沉淀業(yè)內(nèi)多年的資深企業(yè)家和專家共同探討?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展之困與解決之道。
記者：從10多年前概念初成到漸成投資“藍(lán)海”，養(yǎng)老地產(chǎn)在中國的發(fā)展之路并不順暢，中國養(yǎng)老地產(chǎn)亟待解決的難題有哪些？
朱鳳泊：政策傾斜方面，國家已出臺(tái)各項(xiàng)政策。但到目前沒有形成一個(gè)完整的具有法律效力的鼓勵(lì)性實(shí)施環(huán)境，最終導(dǎo)致政策不落地；又由于養(yǎng)老業(yè)涉及各個(gè)部門，沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)單位，也導(dǎo)致政策執(zhí)行不完整，碎片化。
應(yīng)該說是迅速的人口老齡化和結(jié)構(gòu)性問題讓政府措手不及，對產(chǎn)業(yè)本身來說更是措手不及。養(yǎng)老地產(chǎn)并不是那么賺錢，而且周期長，回款慢，利潤低，無法取得貸款，產(chǎn)業(yè)在毫無經(jīng)驗(yàn)背景的情況下難以完善雛形?，F(xiàn)在中國的養(yǎng)老企業(yè)缺失商業(yè)模式，缺失經(jīng)驗(yàn)，特別是缺失成功的經(jīng)驗(yàn)，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)過程中怎么樣去建設(shè)？建設(shè)成什么樣的產(chǎn)品？給誰用？市場價(jià)格是什么？這些都比較混亂，正因?yàn)榛靵y就導(dǎo)致一些有些抱著不良目的的企業(yè)、個(gè)人，打著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的旗號也去圈地，破壞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)界風(fēng)氣。應(yīng)該說未來前景還不是那么明朗。
趙軍：還是從土地上來講，一方面土地的性質(zhì)會(huì)增高養(yǎng)老成本，再加上土地性質(zhì)不明確，導(dǎo)致無法給投資者帶來回報(bào)，或者不可能讓投資者更多地利用杠桿來降低整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成本，這就是為什么投資者都喜歡做高端產(chǎn)品的原因。
其次從我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)格局或者從需求量來看，97%左右的老人選擇在家或者社區(qū)，通過現(xiàn)有的載體接受服務(wù)，而不是重新另尋找新的機(jī)構(gòu)。也就是說老齡人口只有3%~4%的人有入住機(jī)構(gòu)需求。而這一小部分人不足以支撐整個(gè)從保險(xiǎn)到地產(chǎn)業(yè)的巨大投入，即真正的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可能沒有這么大市場，現(xiàn)在只不過靠著大數(shù)據(jù)的結(jié)論在支撐具體一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，未來入住率恐難實(shí)現(xiàn)。而且現(xiàn)在無論什么單位或資本，都是一哄而上，也可能導(dǎo)致整個(gè)產(chǎn)業(yè)良莠不齊。
除此之外，大家總期望由一個(gè)企業(yè)或機(jī)構(gòu)解決養(yǎng)老的所有問題，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)賦予了過高的期望值，幾百個(gè)老人的不同需求要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要構(gòu)建大而全或小而全的體制，這種架構(gòu)無形中增加了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營成本。這個(gè)產(chǎn)業(yè)剛剛興起，細(xì)分會(huì)是未來的方向。
高峻松：養(yǎng)老地產(chǎn)從前面臨的最主要問題拿地困難、公辦為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不重視生活氛圍設(shè)計(jì)，經(jīng)營管理者專業(yè)性不夠以及整個(gè)行業(yè)對老年人居住環(huán)境的認(rèn)識(shí)不足等問題。
與此同時(shí)，城市規(guī)劃本身也存在問題，政府會(huì)把靠近城區(qū)的土地選擇供給高收益的項(xiàng)目，供給養(yǎng)老的土地一般比較偏僻，遠(yuǎn)離城區(qū)的醫(yī)療配套，交通不便，不利于老人生活。
馮雨峰：由于中國特殊的人口結(jié)構(gòu)、人口政策帶來的問題，以及與之伴隨的快速人口城鎮(zhèn)化，讓中國的人口老齡化和人口城鎮(zhèn)化交疊在一起，使得問題更加突出。
這幾年國家對養(yǎng)老開始重視，民政部門也出臺(tái)了相關(guān)政策。但養(yǎng)老是個(gè)復(fù)雜的問題，不但需要民政部門，還需要衛(wèi)生等部門參與，與老人相關(guān)的醫(yī)保是個(gè)大問題。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)保不能打通，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就舉步維艱。同時(shí)養(yǎng)老行業(yè)還受到人才、社會(huì)觀念方面制約，法律法規(guī)不健全，民眾意識(shí)不健全，很多人不愿意從事這個(gè)行業(yè)，致使社會(huì)基礎(chǔ)薄弱，難以發(fā)展壯大。
記者：我們也看到從今年開始，企業(yè)逐漸從沸騰中降溫，開始思考這些問題。那么面對這些養(yǎng)老地產(chǎn)的“頑疾”，有何解決之道？企業(yè)有何應(yīng)對計(jì)劃和發(fā)展目標(biāo)？
朱鳳泊：我覺得還得從政府方面入手，政府的頂層設(shè)計(jì)要完整連貫，而且還要法制化。中國的養(yǎng)老問題是一個(gè)國家、民族、社會(huì)問題，不能僅依靠一些普通文件，下發(fā)通知來操作。必須法律化，制度建設(shè)完整化、持續(xù)化。只有政府動(dòng)真格的，我相信這個(gè)產(chǎn)業(yè)才能真正推動(dòng)起來。
對市場而言，我還是要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，多做市場調(diào)研，不要著急上馬。
太陽城的目標(biāo)是最終實(shí)現(xiàn)把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中一部分企業(yè)和項(xiàng)目整合起來。好處在于可以在全國建成一個(gè)養(yǎng)老體系，通過對這個(gè)體系進(jìn)行制度化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)品牌一體化、產(chǎn)品一體化、市場策略一體化、未來測試一體化、軟件管理一體化等10個(gè)一體化。運(yùn)用一體化標(biāo)準(zhǔn)把合作的體系越做越強(qiáng)，越做越大。
趙軍：大家也都提到了老人消費(fèi)不積極的問題，老人消費(fèi)被動(dòng)一方面是觀念使然，然而更多也與他們對未來生活不確定性有關(guān)。就是說整個(gè)社會(huì)保障體系沒有讓老人或者家屬更安心，對應(yīng)的是大政策上的配套問題。如果養(yǎng)老行業(yè)想發(fā)展，大的配套體系一定要讓人們明確在30~40年的退休生活中資金來源的保障會(huì)有哪些部分，比如說政府、子女、個(gè)人儲(chǔ)蓄、相應(yīng)的商業(yè)保險(xiǎn)各占多少比例等。
對企業(yè)來說解決養(yǎng)老問題，最主要還是心態(tài)問題，發(fā)展的速度、規(guī)模應(yīng)該適當(dāng)降低。在土地政策上，企業(yè)應(yīng)自己努力突破，促使地方政策樣本出現(xiàn)，促進(jìn)更加宏觀層面政策的調(diào)整。在人才培養(yǎng)上應(yīng)該采取更扎實(shí)的培養(yǎng)方式，采用過去的商業(yè)模式培養(yǎng)人才的方式應(yīng)該摒棄。
安信頤和現(xiàn)在開始嘗試居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的銜接，同時(shí)也在嘗試機(jī)構(gòu)與醫(yī)院甚至更大層面上與健康管理方面的融合?，F(xiàn)在我們是全方位嘗試，將來的項(xiàng)目我們希望能專注到某一個(gè)具體領(lǐng)域。
高峻松：隨著政策、市場、品牌完善，應(yīng)該說土地、設(shè)計(jì)、和業(yè)內(nèi)認(rèn)知問題上都得到了很大解決，現(xiàn)在關(guān)鍵是資本流動(dòng)性問題依然沒有解決。
在國外可以通過資產(chǎn)證券化、長期貸款等與養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利周期相匹配的金融機(jī)制解決流動(dòng)性問題，目前國內(nèi)還沒有這種機(jī)制。相應(yīng)的解決之道是，如果入住率達(dá)到一定程度或財(cái)務(wù)指標(biāo)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，可以給養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目特別通道，讓社會(huì)上的資本購買養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的債權(quán)，讓更廣泛的社會(huì)資本參與到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中來。另一個(gè)是寄希望于下一代老人的支付能力有所提升。
樂成會(huì)堅(jiān)定不移地做高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的機(jī)構(gòu)，同時(shí)以機(jī)構(gòu)為支撐也發(fā)展居家和社區(qū)服務(wù)，但這種服務(wù)更傾向于居家的醫(yī)療健康服務(wù)和個(gè)人的臨床護(hù)理，而不會(huì)去做普通的生活照料。在一些規(guī)模不大、市區(qū)和郊區(qū)分界不是特別清晰的城市，我們也會(huì)嘗試布局規(guī)模較大的項(xiàng)目，配套一些可以銷售的宜老住宅產(chǎn)品。
馮雨峰：養(yǎng)老服務(wù)現(xiàn)在政策上有所傾斜，但整個(gè)產(chǎn)業(yè)的問題依然無法解決。我覺得養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在最大的問題是促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)解夠健康地發(fā)展，專業(yè)人做專業(yè)事，開發(fā)商把養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建起來，專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)做服務(wù)，但現(xiàn)在問題是找不到這樣的團(tuán)隊(duì)，急需建立專業(yè)隊(duì)伍。
政府不能簡單發(fā)幾個(gè)文件，而是要深入分析養(yǎng)老服務(wù)業(yè)到底存在哪些問題，從醫(yī)療、生活照料、老年教育等層面分層次分析，然后針對不同的問題，政府要提出不同的鼓勵(lì)政策。
在人才培養(yǎng)和科學(xué)研究方面，在大學(xué)應(yīng)該開設(shè)老年病、老年護(hù)理這樣的專業(yè)，國家對這樣的大學(xué)、專業(yè)應(yīng)有傾斜政策，在社會(huì)上多做宣傳，逐漸消除對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的偏見。
綠城的未來發(fā)展方向就是逐漸把養(yǎng)老服務(wù)滲透到文化教育中，既突出文化教育，也把基礎(chǔ)的配套服務(wù)做到位。成立子公司，圍繞機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)和居家養(yǎng)老服務(wù)，做相關(guān)的試點(diǎn)，建立相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，培養(yǎng)專業(yè)人才。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老相結(jié)合會(huì)是綠城未來的方向。
記者：此前已連續(xù)舉辦六屆養(yǎng)老論壇，對于今年CIHAF中國住交會(huì)養(yǎng)老論壇有什么期待和建議？
朱鳳泊：養(yǎng)老論壇有望成為中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的推手，成為一個(gè)思想平臺(tái)，讓大家有充足的熱情，但是企業(yè)在做動(dòng)作的時(shí)候一定要冷靜下來。
趙軍：住交會(huì)是中國房地產(chǎn)界的品牌盛會(huì)，我一直都在關(guān)注。我期望養(yǎng)老論壇能一直舉辦下去，無論從養(yǎng)老角度解讀地產(chǎn)，還是從地產(chǎn)角度解讀養(yǎng)老，希望大家能坐下來研討兩者的結(jié)合，找出能適合老人、同時(shí)能給投資者帶來回報(bào)的商業(yè)模式。
高峻松：我期待在養(yǎng)老論壇上能夠見到一些好的養(yǎng)老居住模式、養(yǎng)老居住產(chǎn)品，能對老年人將來消費(fèi)觀念的形成和引導(dǎo)起到正向作用。
馮雨峰：針對養(yǎng)老論壇，我期待能將選題做得更專業(yè)一些，與業(yè)界聯(lián)系和互動(dòng)更緊密一些。
