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萬科良渚養(yǎng)老項目學習筆記
日期：2014-09-01 來源：I-Altus頤訊
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2014年8月28日有幸到杭州萬科良渚文化村內的養(yǎng)老項目現(xiàn)場參觀學習，并與第一線的管理人員進行了深入交流。本來當晚打算通過微信和圈內的朋友們分享一下，但后來發(fā)現(xiàn)內容其實挺多，不太適合通過微信分享，最終決定周末回來花多點時間寫一篇文章發(fā)布出來。本人雖有近六年的從業(yè)經驗，但目前還是半桶水，還在不斷學習中，本文的內容如有與事實不符的地方或錯漏之處還要請各位前輩和了解相關情況的人士斧正（文章末尾有我的聯(lián)系方式）。
良渚文化村內以隨園嘉樹為主體的養(yǎng)老項目很久以前就有聽過，業(yè)內關于這個項目亦真亦假的傳言也很多。知名度這么大和積極的宣傳推廣是分不開的。杭州萬科幾年前就開始對這個項目進行宣傳造勢了。我記得是前年看到并關注隨園嘉樹的官方微博的。杭州萬科2012年11月還在良渚承辦了第九屆世界華人地區(qū)長期照護會議。我們董事長Patrick當時以私人名義贊助了包括Professor Gindin在內的四位專家作為演講嘉賓。所以我對這個項目映像很深，也很關注。百聞不如一見。這次終于有機會近距離看一下這個項目了。根據(jù)安排，我們先是去實地看項目，然后再到會議室和杭州萬科的管理人員面對面交流。以下對具體情況逐一說明。
隨園嘉樹
良渚文化村內以隨園嘉樹為主體的養(yǎng)老項目很久以前就有聽過，業(yè)內關于這個項目亦真亦假的傳言也很多。知名度這么大和積極的宣傳推廣是分不開的。杭州萬科幾年前就開始對這個項目進行宣傳造勢了。我記得是前年看到并關注隨園嘉樹的官方微博的。杭州萬科2012年11月還在良渚承辦了第九屆世界華人地區(qū)長期照護會議。我們董事長Patrick當時以私人名義贊助了包括Professor Gindin在內的四位專家作為演講嘉賓。所以我對這個項目映像很深，也很關注。百聞不如一見。這次終于有機會近距離看一下這個項目了。根據(jù)安排，我們先是去實地看項目，然后再到會議室和杭州萬科的管理人員面對面交流。以下對具體情況逐一說明。
隨園嘉樹
位于整個良渚地塊的核心，總用地面積63853平方米，包含4500平米的“隨園會”配套。容積率1.0，綠地率35%，共有615戶。土地性質是旅游用地，只有40年使用年限，目前還剩下30年。所以現(xiàn)在銷售的實際上是30年的使用權，是沒有房產證的，可以一次買斷也可以長租15年。銷售情況很不錯，已經賣出130多套，基本上推出來就賣光。目前還沒有開放入住，聽管理人員說杭州萬科的目標是年底實現(xiàn)百分之百銷售和百分之百入住。估計前者比較容易實現(xiàn)，后者就不太可能了。個人認為能實現(xiàn)90%入住就很不錯了。在后面的交流環(huán)節(jié)，很多人提到使用權的轉讓和繼承問題。對于這個重要問題，杭州萬科好像還沒想好具體的做法，只是說還沒有具體的規(guī)定。整個項目的布局：地下一層是配套公共設施隨園會（包括公共洗手間），地面一層主要是接待大廳、入戶門廳等公共設施，樓上才是住人的地方。地下一層的配套設施非常全，包括景觀餐廳、健康管理中心、閱覽室、理發(fā)室、棋牌室等。每個設施都很寬敞。映像比較深的是里面還有一個小型游樂場，可供過來看老人的小孩子玩耍。地上一層的接待大廳用來展示一些老人的活動還有領導參觀等。給我映像比較深刻的是入戶門廳，因為一般養(yǎng)老項目沒有。入戶門廳的墻上有一個液晶顯示器，顯示當天的天氣情況和活動安排。樓上的房間有三個戶型：A戶型建筑面積75平米（一房二廳一廚一衛(wèi)）；B戶型建筑面積100平米（二房二廳一廚一衛(wèi)）；C戶型建筑面積110平米（三房二廳一廚一衛(wèi)）。杭州萬科說隨園嘉樹有四十多項適老化設計。實際上如果仔細看的話，里面只有幾項是實打實的適老化設計，其它都是普通的住宅設計。限于篇幅，這里就不一一列出來討論了。對這個項目的整體映像是稍加改造的普通住宅樓。個人認為里面插卡取電的設計特別不好，讓人感覺是在住酒店，沒有家的感覺。另外了解了幾個管理人員的背景，發(fā)現(xiàn)以前都是做酒店行業(yè)的，包括他們副總經理。這下這個項目就更加象酒店了。另外覺得中央空調的設計也不好，開關時間和出故障會影響到所有住戶，而且讓人沒有家的feel。后面這點對活躍長者的養(yǎng)老項目來說是很要命的。
嘉木養(yǎng)生公寓
2014年1月開業(yè)，到6月就租完了，現(xiàn)在有十幾戶在排隊輪候。項目一共有70間房，已經入住60多人。入住年齡冊子上寫的是50歲以上，但實際上感覺應該沒那么嚴（隨園嘉樹的入住年齡感覺也不清晰，反復詢問后說是退休年齡）。在后面的交流中了解到目前入住的人當中至少有十幾個是購買了隨園嘉樹，但因為還不能入住，所以才在這里暫時住幾個月。這里的房子只租不賣，買二送一，至少租三個月。這點和很多養(yǎng)老機構不一樣，養(yǎng)老機構一般會提供按日計費的試住。一問價格，一間房頭三個月每月才收一千多，一般都是夫妻入住，平均每月一個人才幾百塊。這價格把很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的敬老院都比下去了。滿三個月后，每月也才收兩千塊。里面的服務員看起來都很年輕，沒有護理員，更不要說護士了。服務員在一樓一個很nice的小餐廳用餐，環(huán)境看起來還不錯。這個項目配套設施比不上隨園嘉樹。有在一樓走廊里看到一張桌子，上面擺了副象棋。工作人員說是很多人入住后才擺的，以前沒有。戶型都是65平米的小套間。房間里比隨園嘉樹更加象普通住宅，竟然還有不銹鋼的門檻。門鎖和隨園嘉樹的都是比較新型的智能門鎖，可以通過刷卡、按密碼、指紋等方式開門。在參觀的過程中有一個小插曲，工作人員誤把一個參觀的隊友鎖在房間里了，那位朋友忙著拍照，沒來得及出來。結果他打不開門，折騰了幾分鐘最后雖然成功打開了。但留給我的疑慮是這樣高級、昂貴、復雜的鎖是否適合養(yǎng)老項目。這棟樓的電梯是普通電梯，而且比較小。房子后面有個小庭院，看起來很不錯?？傮w感覺這個項目是拿現(xiàn)成普通民房改的，沒經過仔細規(guī)劃，可能是杭州萬科拿來做試點的。
隨園護理院
參觀的安排里沒有隨園護理院。雖然我們都強烈要求看護理院，最后還是沒看成，因為護理院還沒開始裝修，還是毛胚房。后面交流的時候聽說計劃2015年6月才開業(yè)，也有可能更晚。雖然很久以后才開業(yè)，但確實請了一個護理總監(jiān)，而且參與了后面的交流。是一個二十出頭的姑娘，從澳大利亞回來的，杭州本地人。開頭我誤認為她是翻譯（她有給隊里的四個外國朋友做翻譯），后來交流了才知道是護理總監(jiān)，她說在澳大利亞有從業(yè)經驗，但沒說做了多長時間。至于團隊，她說無可奉告，其它管理人員有提到還沒開始招聘，所以應該暫時只有她一個人。關于護理院的床位數(shù)，三個工作人員有三個不同的說法，總經理劉肖PPT上120床的數(shù)字應該比較可靠，因為按照規(guī)劃沒有單人房，所以房間數(shù)應該不超過60個。按中國大陸的標準這只能算是一個很小的護理院。主打市場是臨終關懷。這個定位實際上有點問題，因為需要長期護理的人比需要臨終關懷的人應該多很多。我看到一些幾乎住滿了的成功護理機構里，一般都是拿一個大房間或一小片地區(qū)來做臨終關懷的。另外這個護理院在申請醫(yī)保資質。按照開業(yè)后一年才能接醫(yī)保的規(guī)定，真正可以用醫(yī)保至少要到兩年后。
北宸之光養(yǎng)老公寓
北宸之光養(yǎng)老公寓
項目定位是社區(qū)共生式養(yǎng)老住宅，規(guī)劃總戶數(shù)144戶，剛開建，年底開盤，7月份銷售接待點就開放了。很奇怪為什么叫這個名字，感覺命名有點凌亂，沒有一個清晰的品牌。
隨園長者服務培訓學院
隨園長者服務培訓學院
參觀的安排里是有的，但我們都沒興趣看。不過自己培養(yǎng)人才的思路目前應該是對的，因為國內還沒有特別好的養(yǎng)老人才培養(yǎng)機構，自己培養(yǎng)可以保證質量。這個學院是和杭州師范大學還有浙醫(yī)合作的。2014年7月份完成了首期30人的培訓。目前沒有培訓安排，暫時空置。
里仁日照中心
里仁日照中心
里仁日照中心是萬科的第一個社區(qū)長者日間照護中心，我們都極有興趣看。但詢問后才知道，這個日照中心根本就不在良渚項目內，在杭州市區(qū)，離良渚文化村應該至少有18公里遠，最后當然沒看成。在后面的交流中了解到，這個中心已經發(fā)展了三百多會員。
幾點感觸
幾點感觸
整個項目的進度比我想象的要慢很多。實際上萬科在養(yǎng)老方面起步是比較早的，從2006年到現(xiàn)在至少有八年了。但到目前為止還沒有比較有規(guī)模的項目在實際運作。泰康、遠洋和保利等公司的動作反而比較快。特別是保利，從決定做到第一個項目開業(yè)的時間不到一年，速度極快。這可能和萬科的最高管理層有很大關系，他們好像很糾結的樣子，沒有下很大決心推動。其它公司，例如泰康就不一樣，老板陳東升親自抓。望京項目失敗后花兩年時間親自帶著高管到國外學習，再繼續(xù)搞，今年就有三個大項目開始試住。萬科從集團到地方的一把手很少聽說有親自抓養(yǎng)老項目的。時不時在媒體上看到一些萬科高管的言論還不能確定是他們本人說的還是市場部代表他們說的。
整個項目看起來更像是普通地產項目。沒多少養(yǎng)老項目的感覺。有點借養(yǎng)老的噱頭賣房子的樣子（當然房子的質量還是很不錯的）。作為一個一萬畝面積，最終有五萬居民的小鎮(zhèn)，里面沒有日托中心，暫時也沒有護理院，有點不可想象。有個我參觀的200多戶的養(yǎng)老項目本來是沒有護理床位的，后來發(fā)現(xiàn)不行，又更改了規(guī)劃，在樓下的日托中心里放了20張護理床位。隊友們多次問工作人員，如果需要護理了怎么辦。答復是暫時可以去小區(qū)里的社區(qū)醫(yī)院。當然萬科做這樣的安排，可能也有原因。這個小區(qū)離市區(qū)有十幾公里，房價相對便宜，住的人可能是一些買不起市區(qū)高價房的年輕人。所以暫時沒什么護理需求。這只是我的猜測。不過杭州萬科的人確實有說過他們本來的規(guī)劃是很大的，后來發(fā)現(xiàn)需求沒那么多，就縮小規(guī)劃了。
不管自己會不會做，自己的項目都要自己管，而且還想輸出管理，去管別人的項目。后面交流結束的時候，萬科蘇總說了一段我聽過好多次的話。雖然萬科自認為在養(yǎng)老方面只作對了60%，但還是想做管理輸出，去管理外面的項目，希望將來有機會和今天來參觀的公司合作。這話我在大中小各種規(guī)模的公司那里都聽過好多遍了。幾乎都想做輕資產的營運、顧問咨詢和項目策劃。既然大家都有這個想法，這個市場應該就很難做了。還是做好自己的項目再說吧。
理念符合時代潮流。杭州萬科總經理劉肖在研討會上演講時說中國式養(yǎng)老的核心是維系長者的社會關系，讓長者在熟悉的社區(qū)生活。所以杭州萬科提出了霸氣側漏的宣傳口號“中國鄰里式養(yǎng)老領袖品牌”。這個理念實際上就是國際上提倡的“Aging in place”，也就是就地養(yǎng)老，去年香港還搞過一個就地安老的研討會。另外，劉肖強調“誰把握住服務誰就把握住了養(yǎng)老的未來”。這個理念被幾乎所有資深業(yè)內人士認可。
志愿者服務是亮點。良渚文化村非常重視志愿者服務，目前有包括總經理劉肖在內的三百多位志愿者。國內志愿者服務一直比較落后，只有廣東受香港的影響目前有非常發(fā)達的志愿者組織。其它地方例如上海都還需要養(yǎng)老機構自己組織志愿者，數(shù)量也不多。良渚項目在這方面是走的比較前的。當然，將來在養(yǎng)老板塊引入社工服務就更好了。國內地產商大部分對社工服務還沒什么概念。
沒聽到有居家服務。在研討會上聽過杭州萬科高層的兩場演講，再加上后面的現(xiàn)場參觀和交流，始終沒有聽到有居家服務。隨園嘉樹的實際購買主體是75歲以上的老人，等他們需要照顧時，會有相當一部分不愿意住進護理院。這一點不光在中國，我在日本的項目里也看到有類似案例。這種情況下就需要上門服務。我覺得長城物業(yè)在這方面比較領先，他們去年底從世界最大的居家養(yǎng)老服務品牌Home Instead那里獲得了中國區(qū)授權。大家要是有興趣的話可以到他們深圳的旗艦店去看看。
后記
整個項目看起來更像是普通地產項目。沒多少養(yǎng)老項目的感覺。有點借養(yǎng)老的噱頭賣房子的樣子（當然房子的質量還是很不錯的）。作為一個一萬畝面積，最終有五萬居民的小鎮(zhèn)，里面沒有日托中心，暫時也沒有護理院，有點不可想象。有個我參觀的200多戶的養(yǎng)老項目本來是沒有護理床位的，后來發(fā)現(xiàn)不行，又更改了規(guī)劃，在樓下的日托中心里放了20張護理床位。隊友們多次問工作人員，如果需要護理了怎么辦。答復是暫時可以去小區(qū)里的社區(qū)醫(yī)院。當然萬科做這樣的安排，可能也有原因。這個小區(qū)離市區(qū)有十幾公里，房價相對便宜，住的人可能是一些買不起市區(qū)高價房的年輕人。所以暫時沒什么護理需求。這只是我的猜測。不過杭州萬科的人確實有說過他們本來的規(guī)劃是很大的，后來發(fā)現(xiàn)需求沒那么多，就縮小規(guī)劃了。
不管自己會不會做，自己的項目都要自己管，而且還想輸出管理，去管別人的項目。后面交流結束的時候，萬科蘇總說了一段我聽過好多次的話。雖然萬科自認為在養(yǎng)老方面只作對了60%，但還是想做管理輸出，去管理外面的項目，希望將來有機會和今天來參觀的公司合作。這話我在大中小各種規(guī)模的公司那里都聽過好多遍了。幾乎都想做輕資產的營運、顧問咨詢和項目策劃。既然大家都有這個想法，這個市場應該就很難做了。還是做好自己的項目再說吧。
理念符合時代潮流。杭州萬科總經理劉肖在研討會上演講時說中國式養(yǎng)老的核心是維系長者的社會關系，讓長者在熟悉的社區(qū)生活。所以杭州萬科提出了霸氣側漏的宣傳口號“中國鄰里式養(yǎng)老領袖品牌”。這個理念實際上就是國際上提倡的“Aging in place”，也就是就地養(yǎng)老，去年香港還搞過一個就地安老的研討會。另外，劉肖強調“誰把握住服務誰就把握住了養(yǎng)老的未來”。這個理念被幾乎所有資深業(yè)內人士認可。
志愿者服務是亮點。良渚文化村非常重視志愿者服務，目前有包括總經理劉肖在內的三百多位志愿者。國內志愿者服務一直比較落后，只有廣東受香港的影響目前有非常發(fā)達的志愿者組織。其它地方例如上海都還需要養(yǎng)老機構自己組織志愿者，數(shù)量也不多。良渚項目在這方面是走的比較前的。當然，將來在養(yǎng)老板塊引入社工服務就更好了。國內地產商大部分對社工服務還沒什么概念。
沒聽到有居家服務。在研討會上聽過杭州萬科高層的兩場演講，再加上后面的現(xiàn)場參觀和交流，始終沒有聽到有居家服務。隨園嘉樹的實際購買主體是75歲以上的老人，等他們需要照顧時，會有相當一部分不愿意住進護理院。這一點不光在中國，我在日本的項目里也看到有類似案例。這種情況下就需要上門服務。我覺得長城物業(yè)在這方面比較領先，他們去年底從世界最大的居家養(yǎng)老服務品牌Home Instead那里獲得了中國區(qū)授權。大家要是有興趣的話可以到他們深圳的旗艦店去看看。
后記
今天寫這篇文章的時候，正好看到王石在亞布力高峰論壇上的演講稿。他說萬科仍然困惑企業(yè)下一個十年的轉型問題，正在做第四個十年規(guī)劃，討論了八個月還是沒結論，擔心下一個倒下的是萬科。但我相信有這種危機感的公司是不會輕易倒下的。就像華為一樣，任正非總說華為不行了，但現(xiàn)在都做成世界級的公司了。所以在養(yǎng)老方面我認為萬科會走一些彎路，但最終應該還是會做起來的，而且會是這個行業(yè)重要的一員，絕不是小配角。
（作者：楊汪寶 微信：billyang1998 郵箱：bill.yang
i-altus.com）
（作者：楊汪寶 微信：billyang1998 郵箱：bill.yang
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