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養(yǎng)老地產(chǎn)：三大瓶頸亟待突破
日期：2014-09-05 來(lái)源：中國(guó)消費(fèi)者報(bào)
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養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)再迎利好消息。近日，中央財(cái)政下?lián)芊?wù)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金24億元，支持在吉林、山東等8個(gè)省份以市場(chǎng)化方式發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)。
預(yù)計(jì)到2015年，我國(guó)60歲以上的老年人口將達(dá)到2.16億，約占總?cè)丝诘?6.7%。開(kāi)發(fā)商正是看到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，養(yǎng)老地產(chǎn)才乘勢(shì)興起。有人說(shuō)，只要1/10的老年人成為養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)者，那么養(yǎng)老地產(chǎn)就會(huì)迎來(lái)市場(chǎng)爆發(fā)。不過(guò)，這個(gè)看上去前景很好的產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)實(shí)中卻遭遇了重重困難。
市場(chǎng)供需缺口巨大
用“正在以奔跑的速度迅速變老”這句話來(lái)形容中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)的速度一點(diǎn)也不為過(guò)。全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室副主任朱勇告訴記者：“截至2013年年底，全國(guó)60歲以上老年人總數(shù)已經(jīng)達(dá)到2.02億，占總?cè)丝诘?4.9%。據(jù)預(yù)測(cè)，老齡人口數(shù)到2025年將超過(guò)3億，2033年超過(guò)4億，2053年將達(dá)到最高峰，4.87億。可以說(shuō)，在未來(lái)的40年時(shí)間里，我國(guó)將面臨非常嚴(yán)峻的人口老齡化問(wèn)題。”
面對(duì)我國(guó)迅速“變老”的現(xiàn)實(shí)，無(wú)論何種養(yǎng)老方式，都顯得準(zhǔn)備不足。業(yè)內(nèi)人士曾以“杯水車薪”來(lái)形容目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老需求之間的關(guān)系。日前，記者向公辦養(yǎng)老院北京（樓盤(pán)）第一社會(huì)福利院咨詢后得知，該院目前有1100張床位，已有8000多人在排隊(duì)等待床位，“老人要想住進(jìn)來(lái)，至少得等10年。”該福利院的工作人員表示。
朱勇表示，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，相關(guān)政策和制度都很不完善，養(yǎng)老體系普遍存在投入不足、設(shè)施較少、服務(wù)不夠多樣、運(yùn)營(yíng)效益低、專業(yè)人員匱乏等問(wèn)題，而且這一狀況短期內(nèi)并不能得到改善。因此，引入民間資本成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迫切要求，必須讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用，打開(kāi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新天地。
贏利模式不明確
北京大學(xué)人口研究所穆光宗教授指出，未來(lái)中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將分為三大層次：第一層次是社會(huì)福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由政府開(kāi)辦，具有社會(huì)福利的性質(zhì)；第二層次是中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由政府或民營(yíng)資本開(kāi)辦，自負(fù)盈虧或有一定盈利能力；第三層次是奢華型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由民營(yíng)資本或外資開(kāi)辦，具有盈利能力。
雖然養(yǎng)老地產(chǎn)迎來(lái)了發(fā)展的東風(fēng)，但運(yùn)營(yíng)狀況卻并不盡如人意，沒(méi)有明確的贏利模式，前期投入大、利潤(rùn)產(chǎn)出時(shí)間較長(zhǎng)是當(dāng)前存在的主要問(wèn)題。“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)投入大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)產(chǎn)出時(shí)間長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，絕對(duì)不會(huì)像房地產(chǎn)業(yè)那樣有高利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率，預(yù)計(jì)毛利潤(rùn)率僅有10%—20%。”天地控股總裁張華綱表示，“按照企業(yè)運(yùn)營(yíng)的常規(guī)心態(tài)，這種盈利水平的項(xiàng)目往往導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的參與度很低。”因此，企業(yè)在做養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)亟須在經(jīng)營(yíng)模式上轉(zhuǎn)變思路，探索到底應(yīng)該如何運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)。
讓老年人成為消費(fèi)主角
北京匯晨養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司總經(jīng)理馬劍告訴記者，從目前一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況看，大多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目是子女為父母購(gòu)買的，真正由老年人自己掏錢購(gòu)買的比例非常低。由于經(jīng)濟(jì)條件所限，大多數(shù)老年人還是愿意選擇傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式，或者選擇公辦養(yǎng)老院。“中國(guó)的養(yǎng)老人群存在消費(fèi)天花板的現(xiàn)象，也就是說(shuō)，六七十歲以上的老人大多不愿意花費(fèi)幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)，目前購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的并不是老年人。同時(shí)，現(xiàn)在部分開(kāi)發(fā)商打造的養(yǎng)老地產(chǎn)在產(chǎn)品規(guī)劃上增設(shè)了一些老年人的配套設(shè)施，其造價(jià)成本顯然要比普通住宅項(xiàng)目高出一截，因此售價(jià)也高，去化很慢。”華銀·天鵝湖營(yíng)銷總監(jiān)陳乾對(duì)記者表示。
但是，隨著購(gòu)買人群年齡結(jié)構(gòu)的變化，這一狀況可能會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。陳乾認(rèn)為，四五十歲的人是當(dāng)今經(jīng)濟(jì)購(gòu)買力最強(qiáng)的人群，再過(guò)10多年他們將逐步成為老年人。當(dāng)整個(gè)社會(huì)的養(yǎng)老觀念發(fā)生變化時(shí)，這群人掏錢為自己購(gòu)買心儀養(yǎng)老公寓的可能性就會(huì)增大。
正是因?yàn)榭吹搅诉@一點(diǎn)，位于河北淶水、緊鄰北京房山的華銀·天鵝湖國(guó)際生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城把握了四五十歲消費(fèi)者“儲(chǔ)備養(yǎng)老”的需求，打造了規(guī)劃占地達(dá)56平方公里的醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)新城，其憑借優(yōu)越的山水景觀和完善的配套得到了置業(yè)者的追捧。據(jù)悉，近日華銀·天鵝湖國(guó)際生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城開(kāi)盤(pán)，當(dāng)全國(guó)樓市還處在一片低迷中時(shí)，該項(xiàng)目卻僅用2小時(shí)就售完了500套房源，銷售額達(dá)5億元，平均每分鐘就會(huì)有4套房源售出。
創(chuàng)新模式謀求四方共贏
由于養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性，其如何盈利是開(kāi)發(fā)商一直糾結(jié)的問(wèn)題。一方面，老年消費(fèi)者會(huì)覺(jué)得花費(fèi)巨資買一套房子住10—20年不劃算；另一方面，如果產(chǎn)品只售給即買即住的消費(fèi)者，那么客戶群會(huì)比較窄，房子空置現(xiàn)象就比較嚴(yán)重。華銀地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，與其他產(chǎn)品相比，養(yǎng)老地產(chǎn)的回款周期是商業(yè)地產(chǎn)的2倍，是普通住宅的4倍以上，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，壓力不小。
為了探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，華銀·天鵝湖國(guó)際生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城進(jìn)行了7年的實(shí)踐，為實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)良性運(yùn)營(yíng)提供了新思路，其創(chuàng)新的“代管經(jīng)營(yíng)”模式既能夠讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速回款，又能夠給消費(fèi)者帶來(lái)持續(xù)的收益。
據(jù)華銀地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，華銀·天鵝湖將房子賣給消費(fèi)者后，還會(huì)與其簽訂返租合同，由企業(yè)對(duì)房源進(jìn)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，將經(jīng)營(yíng)所得反哺給消費(fèi)者，讓其也能盈利。“我們的模式實(shí)現(xiàn)了四方共贏：首先，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，通過(guò)房子出租可以獲得可觀的收益，讓閑置的房子變成資產(chǎn)；其次，把房子統(tǒng)一租給一些經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，可讓真正有需要的養(yǎng)老人群能以較低的成本享受到最佳的養(yǎng)老服務(wù)；第三，對(duì)于出租房源的運(yùn)營(yíng)公司來(lái)說(shuō)，他們可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲得收益；第四，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目面對(duì)的客戶群將大大拓寬，可以將房子快速銷售出去，再利用銷售回款加快開(kāi)發(fā)速度，同時(shí)還能給項(xiàng)目帶來(lái)人氣，把商業(yè)和酒店等配套做起來(lái)。”
