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養(yǎng)老地產(chǎn): 噱頭下的"圈地運動" 虧損局面難破
日期：2014-11-20 來源：中國經(jīng)營報
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一方面是人口老齡化的提前到來讓中國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著巨大的需求，另一方面卻是開發(fā)商并沒有做好準備普遍面臨著養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難題。更有甚者，不少開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號賣房子。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)究竟面臨著什么樣的困局？如何才能破解這樣的困局，真正解決老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求？
建300畝養(yǎng)老地產(chǎn)，往往拿1000畝地，剩余700畝做住宅開發(fā)
養(yǎng)老地產(chǎn)：噱頭下的“圈地運動”
如果說2013年是被譽為養(yǎng)老地產(chǎn)的元年，那么2014年則是國內養(yǎng)老地產(chǎn)的沸騰年。
隨著近兩年政策的不斷傾斜和刺激，養(yǎng)老地產(chǎn)由徘徊觀望迅速進入沸騰期。大大小小的各類企業(yè)都對這塊蛋糕垂涎不已。據(jù)行業(yè)知情人士透露，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元人民幣，而到2030年有望增加至13萬億元。“因此，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的格局形成了"保險系""央企系""房企系"三足鼎立的格局，而僅房企系中，就有逾30家企業(yè)已經(jīng)在全國范圍內拓展養(yǎng)老地產(chǎn)，全國投資規(guī)模已超過千億元。”
正所謂，內行看門道，外行看熱鬧。在進入實操階段的房地產(chǎn)企業(yè)中，不少房地產(chǎn)企業(yè)人士向記者坦言，盡管不斷刷新的數(shù)據(jù)論證著這個行業(yè)的美好前景，卻由于拿地難、金融無法銜接、盈利周期過長、投入過大、模式不清晰、支付能力不足或無支付意愿等原因導致養(yǎng)老地產(chǎn)實際發(fā)展舉步維艱。不僅如此，部分房企還開啟了一輪以養(yǎng)老為名的“圈地運動”。
虧損局面難破
“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)過限購、限貸之后會進入到一個新的階段。傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)在這個新的階段不會像之前那么好做，無論是盈利水平，還是市場的競爭力，對于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商來說都遇到了新的挑戰(zhàn)，因此都在考慮轉型。”一位不愿具名的杭州養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)內人士說。而恰恰養(yǎng)老在近兩年成為一個非常熱點的話題，所以，對于很多的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，不能一股腦的整體都做養(yǎng)老地產(chǎn)，但卻有相當多的房地產(chǎn)開發(fā)商將轉型的突破口放在了養(yǎng)老上面。
盡管眾多企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，但盈利問題依然是擺在它們面前最大的困局。業(yè)內人士指出，完善的醫(yī)療配套、合理的建筑設計、人性化的服務體系，都是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)初期必備的要素，這無疑需要長期高額的資金投入。同時，長投資、長回報特點決定了服務才是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最終的盈利來源，但國內的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都處于較短期階段，前期的成本無法收回，日常的收支無法平衡，這些都給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營帶來了比較大的資金壓力，造成盈利困局。
據(jù)某大型券商房地產(chǎn)金融部門的相關負責人介紹，為了緩解資金壓力，一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目會通過收取一次性入門費、或者入會費的方式，用會員制來提供服務，能夠在項目運行前期就收回大部分投資資金。比如，去年5月開業(yè)的由復星集團與峰堡投資集團合資成立的星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)，除了一次性5萬元左右的入住費用外，還需要繳納每月7100~30000元不等的自理費。
除此以外，上海的天地健康城也被世人稱之為“天價”養(yǎng)老費。據(jù)了解，天地健康城目前有兩種消費模式，一種是10萬元的年消費卡，用于支付一年之內的所有服務消費；一種是100萬~150萬元不等的“恬愉會”會籍卡，然后每年繳納3000元左右的會籍管理費。
對此，上海某機構房地產(chǎn)研究院研究員告訴記者，對于目前大部分專項投入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)更容易吃掉它們的是可能長達30年的回收周期和龐大的資金投入。
今年4月，北京長青國際老年公寓有限公司八成股權被掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會所有。其開發(fā)的項目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。
然而，這只是國內養(yǎng)老機構虧損的一個縮影。因為入住率是保證養(yǎng)老地產(chǎn)盈利與否的決定性條件。一般來說，養(yǎng)老院入住率要達到70%~80%，才能實現(xiàn)盈虧平衡。而在國內，目前入住率良好的機構很少。
“由于養(yǎng)老地產(chǎn)更貼近商業(yè)，考驗的是運營能力，而且由于回款速度較慢，對企業(yè)的資金鏈也是考驗。又因為國內養(yǎng)老地產(chǎn)無融資渠道，這對投資企業(yè)壓力相當大。”上海某金融機構地產(chǎn)金融部負責人說。
