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日期：2016-05-08 來源：搜狐公眾平臺
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多年的呼吁、逐漸加劇的老齡化趨勢以及頂層設計，讓養(yǎng)老設施用地政策終于在更高層面有了具體的定調，養(yǎng)老服務設施普遍存在的用地難題有望“破冰”。
4月23日，國土資源部對外發(fā)布了《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》（以下稱《意見》）?！兑庖姟分刑岬剑涴B(yǎng)老主管部門認定的非營利性養(yǎng)老服務機構，其養(yǎng)老服務設施用地可采取劃撥方式供地；營利性養(yǎng)老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，將在不設置競買人限制條件的情況下以招拍掛方式供地。
《意見》還界定了養(yǎng)老服務設施用地范圍、用途、年期，以及供地方式，并明確規(guī)定養(yǎng)老服務設施用地應當納入國有建設用地供應計劃。
該《意見》旨在落實國務院去年9月份發(fā)布的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》所提出的任務要求，保障養(yǎng)老服務設施用地供應，規(guī)范養(yǎng)老服務設施用地開發(fā)利用管理。
在投身養(yǎng)老設施建設的企業(yè)來看，《意見》最大的亮點是，出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權，但以劃撥方式取得的建設用地使用權應補繳相應款項后方可優(yōu)先受償。
“目前，養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展存在投資額大、資金回收期長、盈利考驗等風險，土地政策缺失一直是民營資本進入養(yǎng)老產業(yè)的掣肘，這次國土部的政策將在一定程度上激發(fā)民間資本活力，為即將到來的老齡化需求高潮做好準備。”養(yǎng)老地產研究人士認為。
土地可抵押
據接近國土部人士介紹，國土部部長姜大明本人一直欲在養(yǎng)老用地方面有所作為，多次指導支持相關工作開展。
國務院相關領導就養(yǎng)老用地的工作對國土部也有具體要求，后由國土部土地利用管理司承擔《意見》制定工作。
此后，國土部土地利用管理司先后和北京市國土局等相關部門進行了溝通以及意見收集，并開始了對養(yǎng)老機構的調研工作。
2013年5月《意見》初稿出臺，國土部土地利用管理司組織研討會，邀請養(yǎng)老機構負責人、專家、北京市國土局等業(yè)內人士參與探討。經過近一年醞釀，2014年4月17日，《意見》正式印發(fā)。
曾參與《意見》初稿討論的高峻松稱，初稿討論雖然未能改變養(yǎng)老服務設施用地“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”的性質，但是獲取方式突破了“慈善”定位，出讓、租賃形式享有可抵押權。
《意見》規(guī)定，養(yǎng)老服務機構的土地用途應確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，養(yǎng)老主管部門認定的非營利性養(yǎng)老服務機構，其養(yǎng)老服務設施用地可采取劃撥供地。營利性養(yǎng)老服務設施用地應當以租賃、出讓等有償方式供應，出讓年限最高不超過50年，原則上以租賃方式為主。
以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。 專家分析表示，依據同類用途土地，科技、醫(yī)療、保健等類綜合一宗地最長50年的期限，租賃年限最長同樣不超過50年。
《意見》指出，簽訂出讓合同和租賃合同時，應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。劃撥建設用地要設定抵押權，在核發(fā)劃撥決定書時，應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權，設定房地產抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。
“這開了一個大口子，意味著從政策層面給營利性養(yǎng)老機構一個估值定位，養(yǎng)老機構可以完成資產估值，實現(xiàn)資本流動，對資本的進入有很大的促進作用。”高峻松評價道。
高峻松說，目前養(yǎng)老市場上尚未有明確的盈利模式，養(yǎng)老服務回收周期過長，而資本都是逐利的，長此以往難以調動資本積極性。這一政策出臺，有利于養(yǎng)老開發(fā)商資本增值。出讓或租賃用地抵押值明晰，劃撥用地自建房產設施后，估值拍賣時只需要補繳土地出讓金即可。“這一次的政策是很全面的，沒有漏洞。”
“另外，給養(yǎng)老設施用地一個明確定位本身就是很大進步，《意見》主要是向營利性養(yǎng)老機構放開，對應國務院強調的社會力量將主導養(yǎng)老產業(yè)的定位。”高峻松補充道。
在盤活存量用地上，《意見》明確對營利性養(yǎng)老服務機構利用存量建設用地從事養(yǎng)老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。
“不改變土地性質，意味著不需要政府收回再出讓，對企業(yè)來說成本降低了，程序更明確了，對社會資本主動性有引導作用。”高峻松分析說。
針對協(xié)議出讓土地，規(guī)定如果存在兩個或兩個以上意向者，采取招拍掛方式供應，不設置門檻。同時也沒有規(guī)定最高額度限制。“不會限定最高額，各地土地招拍掛價格制定都有一套完整而嚴謹?shù)牧鞒谭桨?，國土部門制定過程中會綜合考慮土地性質用途，但既然是市場化行為，就不可能設置上限。”高峻松表示。
5年試驗期
就供地方式，《意見》明確，養(yǎng)老服務設施用地應當納入國有建設用地供應計劃。對閑置土地依法處置后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先作為養(yǎng)老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。
