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日期：2010-08-11 來源：都市世界
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與發(fā)達(dá)國家相比，中國目前的老齡化有著老年人口基數(shù)大、老齡化增速快、高齡化趨勢明顯、未富先老、少子化等特點，造成中國的老齡化問題具有一定的特殊性和復(fù)雜性。因此，在養(yǎng)老模式、養(yǎng)老服務(wù)、居住和醫(yī)療保障等方面都需要探索符合中國國情的解決途徑。
居家養(yǎng)老的主流養(yǎng)老模式
在中國傳統(tǒng)居住文化的影響下，大部分老年人更愿意與子女共同居住或鄰近子女獨自居住，這不僅可以盡享天倫之樂，而且也更容易實現(xiàn)家庭內(nèi)的代際互助，方便老年人幫助子女照顧孫輩、子女照顧父母。
根據(jù)中國老齡科研中心2006年對我國九大城市老年人口居住狀況和意愿的調(diào)查結(jié)果顯示，85.05%的老人仍選擇晚年在家居住，只有6.69%的老人表示愿意入住養(yǎng)老機構(gòu)。
養(yǎng)老機構(gòu)不足
未富先老和快速老齡化的國情使得養(yǎng)老機構(gòu)不足問題尤為突出，主要體現(xiàn)在兩個方面：其一是絕對數(shù)量不足——即與國際上老年人口入住老年機構(gòu)4%~6%的比率相比，我國目前養(yǎng)老設(shè)施所提供的床位數(shù)與老年人的比率僅為1%左右；其二是有效供給不足——目前國內(nèi)建設(shè)的養(yǎng)老設(shè)施有兩種類型，一種是豪華型的，即面積標(biāo)準(zhǔn)比較高，區(qū)位也比較好，但價格高得普通人難以接受；另一種是平民型的，即價格可以接受，標(biāo)準(zhǔn)一般，但離市區(qū)太遠(yuǎn)，老人出行很不方便。因此，這兩種類型的養(yǎng)老設(shè)施都存在一定的“門檻”，把相當(dāng)數(shù)量的老人拒絕在外。這在一定程度上也造成了真正發(fā)揮作用的養(yǎng)老機構(gòu)并不多的現(xiàn)實。
國際經(jīng)驗借鑒
事實上，歐美、日本等發(fā)達(dá)國家在20世紀(jì)50~80年代先后步入老齡化社會后，都先后出臺了老人福利措施和養(yǎng)老政策法規(guī)，也先后經(jīng)歷了從設(shè)施養(yǎng)老、照護(hù)殘病困難老人轉(zhuǎn)向完善老年人住宅供應(yīng)和社區(qū)護(hù)理、養(yǎng)老福利惠及全體老年人的發(fā)展歷程。早期推廣的設(shè)施養(yǎng)老模式暴露出各種問題，如醫(yī)療服務(wù)資源的過度投入、老人原有住宅資源的浪費、遠(yuǎn)離原有生活環(huán)境、對老人身心不利等。近二三十年來，隨著各國在老年人比例上升到一定的階段后，歐美、日本等國家開始關(guān)注居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老，推行社區(qū)老年護(hù)理服務(wù)，即為居家老年人提供多種不同形式的養(yǎng)老服務(wù)，形成覆蓋廣泛、種類多樣的老年居住建筑和服務(wù)設(shè)施體系。各國的養(yǎng)老模式都逐漸由設(shè)施養(yǎng)老向居家養(yǎng)老的模式轉(zhuǎn)變。
基于上述國情和國際經(jīng)驗，以及考慮我國傳統(tǒng)居住文化的特點，國家和地方政府確立了基本養(yǎng)老保障政策——即以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機構(gòu)養(yǎng)老為補充——并提出構(gòu)建“9073”養(yǎng)老格局——即90％的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧實現(xiàn)養(yǎng)老，7％的老年人通過社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3％的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)集中養(yǎng)老?？梢钥闯觯瑹o論從政策角度、養(yǎng)老意愿角度還是發(fā)展趨勢，居家養(yǎng)老將成為我國老人主要的養(yǎng)老方式。而面對越來越多的居家養(yǎng)老需求，適應(yīng)老年居住生活需求的住宅建設(shè)量會越來越大，如何在建設(shè)領(lǐng)域解決老年居住問題迫在眉睫，這同時也為老年地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間和潛力。
結(jié)合居家養(yǎng)老的地產(chǎn)發(fā)展機遇
就普通住房而言，中國大城市在未來幾年的購房需求以“80后”首次置業(yè)為主?！?0后”則是逐步進(jìn)入養(yǎng)老階段的人群，而且是老齡人口中最富活力也最具財力的人群。而“80后”與“50后”的密切家庭關(guān)系以及高房價帶來的共同置業(yè)可能，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了新的發(fā)展機遇。
“80后”當(dāng)前年齡為20~30歲，大多來自于獨生子女家庭。由于12年義務(wù)教育普及，高校擴招等社會因素，受高等教育的比例高，是目前社會各個單位的生力軍。由此可以說，“80后”經(jīng)濟(jì)購買力是比較強的。但同時“80后”也面臨著就業(yè)難、高房價、競爭大、照顧長輩等壓力，而且自身經(jīng)濟(jì)積累不夠，因此在面對住房問題時，除了首次購房壓力巨大外，住宅區(qū)位、面積大小、還貸等都會對這一代的生活質(zhì)量造成巨大影響。
“50后”是“80后”的父輩，其目前年齡為50~60歲，正逐步退出工作崗位而面臨如何養(yǎng)老問題。盡管這一代人在經(jīng)歷“文化大革命”、“上山下鄉(xiāng)”、恢復(fù)高考、改革開放、企業(yè)轉(zhuǎn)型改制等社會變革后，受教育程度和經(jīng)濟(jì)能力因機遇、職業(yè)、職務(wù)等因素差異較大，但大部分“50后”都或多或少地?fù)碛辛俗约旱淖》?。而計劃生育國策使得?0后”大多育有1個或2個子女。
受傳統(tǒng)代繼關(guān)系影響，“50后”愿意幫助和照顧子女，照顧第三代，也愿意與子女共享天倫之樂；但同時，“50后”也接受新思想、新觀念，愿意保證兩代人私密、獨立的生活。因此大部分“50后”對居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老都能接受。
基于“80后”和“50后”人群目前社會角色、面臨困境、居住問題等特征，不難看出其遷居行為、購房行為和家庭生活模式，為未來大城市老年地產(chǎn)發(fā)展提供了相當(dāng)多的可能。
遷居行為：
向大城市集聚是未來趨勢
根據(jù)調(diào)查，“80后”在出生籍貫地與生活城市之間已經(jīng)出現(xiàn)了大規(guī)模流動現(xiàn)象，未來將有6成以上的“80后”生活在京、深、廣、滬四個一線城市和較發(fā)達(dá)的二線城市中。
“80后”的大規(guī)模進(jìn)城已替代農(nóng)民工進(jìn)城，成為未來城 (論壇 新聞)市化的主要生力軍。而未來5~10年中，隨著“50后”逐漸進(jìn)入退休養(yǎng)老階段，“80后”逐步進(jìn)入生育期，“50后”隨“80后”遷徙、老齡人口集中于大城市的態(tài)勢日趨明顯。伴隨醫(yī)療保障突破跨地域限制，異地養(yǎng)老將越來越多地成為常態(tài)。這為大城市老年地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的市場。
購房行為：
兩代人經(jīng)濟(jì)合作、財富繼承
隨著“80后”逐步進(jìn)入婚育期，在高房價背景之下，為了幫助子女盡快解決安居、婚育等問題，很多“50后”在經(jīng)濟(jì)上幫助子女實現(xiàn)首次置業(yè)，有的甚至傾囊相助。根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，55%的“80后”置業(yè)得到了父輩的支持。此外，超過一半的“80后”都有“50后”的房產(chǎn)可以繼承，這主要是由于大部分“50后”在住房福利制時代通過低廉的成本解決了首套房產(chǎn)，在近10-20年間，相當(dāng)比例的“50后”還在市場上購買了商品房。隨著“4+2+1”代際構(gòu)成普遍化，不僅使兩代家庭之間包括生活照料、經(jīng)濟(jì)資助在內(nèi)的代際互助關(guān)系更為緊密，而且財富傳遞和繼承流向更為集中和明確。因此，購置房產(chǎn)往往要兼顧兩代家庭的需求。
家庭模式：
家庭小型化與代際互助
家庭小型化已經(jīng)是社會發(fā)展的主流趨勢。同時，受到中國傳統(tǒng)觀念的影響，育兒、養(yǎng)老等問題大多是由家庭代際之間同心協(xié)力共同完成?！?0后”作為今后幾年老齡人口中最年輕的組成部分，其身體狀況、豐富的生活閱歷、受教育程度和經(jīng)濟(jì)能力不僅可以承擔(dān)其獨立的生活，而且還是子女“80后”育兒階段最重要的幫手。
伴隨著“50后”的逐步衰老，“80后”子女又是唯一可以照護(hù)他們的家庭力量。為了維持各自獨立又能相互扶持，無論是富有家庭還是一般家庭“住得近”“分得開”都是這兩代人最主要的意愿，如圖2所示。
事實上，適應(yīng)不同家庭、不同階段兩代家庭之間的互助需求，提供多元化的老年居住選擇是發(fā)展老年地產(chǎn)的重要機遇。
不同區(qū)位的老年地產(chǎn)發(fā)展可能
隨著家庭財富的積累和需求的多樣性，除了提供專門的養(yǎng)老機構(gòu)以及在普通住區(qū)內(nèi)提供老年住宅、兩代居住宅、老年公寓之外，還可以提供專門的老年住區(qū)和適應(yīng)老年修養(yǎng)的度假居住設(shè)施。而不同的城市區(qū)位對開發(fā)老年地產(chǎn)也有著各自的優(yōu)勢和選擇。
老城區(qū)
老城區(qū)一般建設(shè)歷史比較久遠(yuǎn)，城市各種服務(wù)資源經(jīng)過長期的積累和沉淀形成的可選擇性比較高，比如中小學(xué)優(yōu)教資源多，醫(yī)院、公園、商業(yè)設(shè)施等類型多樣，使用十分方便。同時由于老城區(qū)一般為傳統(tǒng)社區(qū)，舊建筑比較多，建筑密度比較高，主要的建設(shè)行為以零星改建、插建為主，很難成片開發(fā)建設(shè)。此外，老城區(qū)老齡化現(xiàn)象比較突出，以北京和上海為例，老城區(qū)的老年人口比例往往高出其他地區(qū)5%~10%。
因此，在老城區(qū)可以結(jié)合舊建筑更新改造，嵌入式地改建、加建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，如老年日間照護(hù)中心（托老所），老年活動中心等。
建成區(qū)
老城區(qū)以外的城市建設(shè)區(qū)，一般多為近20~30年建設(shè)的地區(qū)，建筑密度也比較高，城市配套服務(wù)設(shè)施相對齊備。住宅多以居住小區(qū)為基本特征，人口年齡構(gòu)成相對均衡，住宅區(qū)內(nèi)配備有必要的幼兒園、中小學(xué)以及商店、衛(wèi)生所等各種便民服務(wù)設(shè)施。伴隨著老齡化趨勢和家庭少子女化趨勢，很多住宅小區(qū)內(nèi)的托幼和小學(xué)設(shè)施面臨空置的問題。因此，在建成區(qū)的現(xiàn)有普通社區(qū)中，可以結(jié)合托幼設(shè)施改建，增加老年日間照護(hù)中心和老年活動中心，以滿足不斷增加的老年人口的使用需求；也可以在適當(dāng)?shù)貐^(qū)嵌入式配建老年公寓，提供給與普通住區(qū)內(nèi)核心家庭比鄰而居的老年家庭使用，也可以為定期探望子女的老年人提供可供出租使用的臨時住所。當(dāng)然，如果有成片新建住區(qū)的機會，應(yīng)該在住區(qū)中嵌入式建設(shè)一定數(shù)量的適老型住宅戶型、兩代家庭比鄰而居的老少戶、老年公寓等滿足老年人居住需求的多樣化住宅類型，同時配建多樣化的老年服務(wù)設(shè)施。
建成區(qū)外圍以及交通便捷的近郊地區(qū)
在建成區(qū)外圍以及交通便捷的近郊地區(qū)，是目前建設(shè)量最大、也是最集中的地區(qū)。由于城市中心區(qū)用地緊張、地價高昂，導(dǎo)致在城市中心區(qū)養(yǎng)老成本很高。因此老人可以通過將原有住宅出售、租賃或者給下一代繼承，自己在郊外環(huán)境良好、配套完善的老年社區(qū)居住，如北京太陽城、東方太陽城 (論壇 新聞)等。專門化的老年社區(qū)應(yīng)該提供不同類型、不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和不同建設(shè)檔次的老年住宅，從單間老年公寓、普通的二室戶、三室戶老年住宅到獨立別墅，從完全自住型住宅和公寓到提供陪護(hù)，甚至提供特別護(hù)理的公寓。同時，由于這一地區(qū)的城市服務(wù)設(shè)施并不十分完善，建設(shè)專門化的老年社區(qū)可以在社區(qū)內(nèi)部提供醫(yī)院、護(hù)理中心、文化活動站等滿足老年居住需求的各種設(shè)施。當(dāng)然，在建成區(qū)外圍以及交通便捷的近郊地區(qū)的新建普通住區(qū)中，應(yīng)該按照一定比例配建適老型住宅和老少戶，適當(dāng)配建老年公寓。甚至在普通住區(qū)中建設(shè)老年組團(tuán)，形成復(fù)合型社區(qū)。
遠(yuǎn)郊區(qū)
由于遠(yuǎn)郊區(qū)建設(shè)密度低，周邊生態(tài)環(huán)境好，有條件營造出更為宜人的養(yǎng)生環(huán)境，因此，建設(shè)老年養(yǎng)生度假設(shè)施，為老年人提供候鳥式的療養(yǎng)度假型居住場所，是適用于遠(yuǎn)郊區(qū)的方興未艾的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。這類養(yǎng)生度假老年村，除了滿足基本的居住生活、創(chuàng)造宜人環(huán)境之外，還應(yīng)該為療養(yǎng)、養(yǎng)生提供知識講授、醫(yī)療照護(hù)、健身康復(fù)等服務(wù)，以及休閑、文化、娛樂等服務(wù)和設(shè)施，以滿足消費能力比較高的老齡人群的個性化需求。
當(dāng)然，隨著城市的不斷生長和變化，很多近郊地區(qū)會逐漸融入城市建成區(qū)，很多建設(shè)密度低的地區(qū)逐漸成為城市高密度地區(qū)，城市服務(wù)和服務(wù)設(shè)施也逐步完善。因此這些地區(qū)的老年地產(chǎn)和養(yǎng)老設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)應(yīng)該具有一定的可生長性和靈活性，以便更有效地發(fā)揮為老年社會服務(wù)的功效。
