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日期：2010-08-16 來源：搜狐焦點網(wǎng)
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中房集團(tuán)理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長孟曉蘇
【孟曉蘇】：各位同仁，各位媒體朋友，我是第三次參加在博鰲的論壇了。雖然我的工作做了很大變動，但是我還經(jīng)常被請去參加房地產(chǎn)的活動。這件事，任志強就挺奇怪，他問我你都干保險了，還參加房地產(chǎn)的會干什么。是啊，人有房地產(chǎn)的愛好。但是工作再調(diào)整，還都是對房地產(chǎn)業(yè)情有獨鐘。所以讓我搞保險，我就研究以房養(yǎng)老。所以作為一個保險人士跟大家講一下以房養(yǎng)老的看法。這次我來博鰲就理直氣壯，我知道有不少保險公司，像平安保險的同仁也在這里，所以我們保險公司的同仁也可以參加房地產(chǎn)論壇。
我多次都發(fā)表了以房養(yǎng)老的著作，經(jīng)過我們研究，我們發(fā)現(xiàn)中國其實已經(jīng)進(jìn)入老年社會了，從2000年就進(jìn)入了。60歲以上超過10%，65歲以上超過7%，這已經(jīng)超過國際標(biāo)準(zhǔn)。中國人口老齡化有這樣幾個特點：第一，速度快、來勢猛，老齡人絕對數(shù)量巨大。第二，“四二一”家庭成為主題，老人撫養(yǎng)比明顯加大。第三，居民富裕與保障程度慢于老齡化速度，未富先老。
現(xiàn)在保險法修改，已經(jīng)允許保險公司投資不動產(chǎn)，但是還沒有出最后的細(xì)則。但是保險業(yè)很早就允許保險公司投資養(yǎng)老設(shè)施，收購養(yǎng)老設(shè)施這已經(jīng)是保險公司的共識，有一些公司已經(jīng)小規(guī)模做了一點。在哪里建養(yǎng)老住宅呢？很多公司都找到北京五環(huán)路以外去了。到這些地方建房子，我稱為荒山野嶺模式。老人們?yōu)榱藴p輕年輕人負(fù)擔(dān)，走向荒山野嶺。這種養(yǎng)老就不適合了。還有一種，在海南、博鰲這種一年一季的養(yǎng)老方式，這種方式不錯。我在中房公司工作了十五年，中房公司在我來之前就已經(jīng)建了很多小區(qū)，為什么當(dāng)年建了那么多呢。因為當(dāng)時是一個計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的時期，建房是要指標(biāo)的。
中房一家的建設(shè)指標(biāo)獨占全國的20%，全國80%的都分到各個省市，國家要求中房用20%指標(biāo)建了800多個成型的小區(qū)。這樣建就推動了城市綜合開發(fā)。建了就不是中房自主，就要賣，由此推動了中國的住房商品化，但是20多年過去，第一批建的小區(qū)老舊了。因為今天有內(nèi)蒙古的同志在這里，我特別把這個小區(qū)打出來。他們市委書記說當(dāng)年團(tuán)結(jié)小區(qū)是最好的小區(qū)。我補后面一句話，現(xiàn)在是最差的。四層、六層沒有電梯，沒有保溫，46平米一套，老百姓住不下，就沿街搭棚子，這些棚子已經(jīng)搭了20多年了。這些小區(qū)就要改造，但是他們所在的位置都是黃金位置。最近中房各地公司在推動住房改造計劃，總規(guī)模1.2億平方米，老年住宅比例在這里要占10-15%。有的建20%。為什么呢？因為這里的居民都老了，城市也需要住宅。我們設(shè)計了15%的老年住宅。像昆明的東華小區(qū)總共180萬平方米的小區(qū)中，除了有CBD以外，還要有一定的老年住宅。這個地方房價也不貴，因為我們一直是秉承著高品質(zhì)、低價位，把房屋價值上漲空間留給購房居民這樣一種理念。做這件事情不光需要我們自己的錢，也還需要我們作為保險來投資。我們盼望保險業(yè)能夠盡快參加PE，做LG，這種做法是國際上通用做法。中國也允許了。
除此之外，我還要介紹另外一個思路，以房養(yǎng)老。最近這些年我們引進(jìn)了很多國外成熟的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，其中包括以房養(yǎng)老的反向抵押貸款。我在2003年就把中國實行反向抵押貸款的建議提交給溫總理，溫總理當(dāng)時就批示了。在溫總理批示后，保監(jiān)會、建設(shè)部又發(fā)了文件，主張開辦，總理到副總理、國務(wù)委員都表示同意。保監(jiān)會覺得挺好，可以開辦了。結(jié)果等了七年。七年一直沒有辦，但是法律不完善的問題已經(jīng)解決了，現(xiàn)在應(yīng)該可以出辦了。
為什么要提出這個問題？很多國家包括發(fā)達(dá)國家他們都存在著像我們現(xiàn)在存在的情況，叫住房富人、貨幣窮人。有很多老年人有了房產(chǎn)，但卻沒有多少資金來源養(yǎng)老，現(xiàn)行制度下這種房子只能傳給子女。但是如果老人把房子賣了，就沒有房子住了。有沒有辦法讓老人住著房，又能夠領(lǐng)到房子的銷售資金？有辦法，這就是歐洲起源的反向抵押貸款。最近這十年，美國人改變了過去大房換小房、小房換公寓的養(yǎng)老方式。把房子抵押拿出來作為養(yǎng)老。這種方式發(fā)展很快，原來一年只能賣十幾萬件，現(xiàn)在一年幾十萬件，美國有100多萬老人采取以房養(yǎng)老方式，根據(jù)房屋品質(zhì)評估，確定給老人每個月多少錢，老人活著又住房又領(lǐng)錢，可以住到去世，這是人生資源非常好的配置，人活著需要錢、也需要房，人死了就不需要錢了，也不需要房了。所以這是一個人生資源的好配置，老人把未來的房屋賣給了保險公司，他得到了是現(xiàn)世的錢。這種產(chǎn)品在日本也得到了發(fā)展，日本人是大約和我們同時提出了反向抵押貸款這樣的產(chǎn)品。但是短短七年，日本已經(jīng)有1/3老人通過反向抵押貸款實現(xiàn)以房養(yǎng)老，而我們還在原地踏步。我們在創(chuàng)新理念上和日本人相比是不是出現(xiàn)什么毛病了？其實反向抵押貸款非常適合中國國情，中國老人沒有多少工資，又沒有辦法給老人再買養(yǎng)老保險，但是中國老人通過房改，很多人就有了產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在通過購買商品房，很多人也有了第二三套房，就不能拿出一套為自己解決養(yǎng)老問題嗎？如果老人把房子抵押了，一個月可以得多少錢呢？比如65歲的男性老人，房子是380萬現(xiàn)值，平均壽命12年，這樣每個月可以得2萬，而且終生源源不斷。再分析分析女性，女性比男性活的長，所以每個月得的少，我們算下來這個老人一個月可以得1.4萬。北京一個老部長問我一個月可以得多少錢，我說一個月可以得4萬。因為這個老部長房改的時候是20萬買的，按照4萬元，一年就可以給他50萬。
對投保老年居民的好處：第一，啟動房產(chǎn)金庫，補償老年生活。第二，解除經(jīng)濟(jì)顧慮，愉快延長生命。第三，增強生活自信，保持社會尊重。第四，保護(hù)弱勢群體，有利社會穩(wěn)定第五，實現(xiàn)遺產(chǎn)稅后，可以依法避稅。
有人說我不入，我傳給子女行不行？但是不要忘記了，全世界144個國家都有遺產(chǎn)稅。中國一旦推出遺產(chǎn)稅，你的房子對不起要交稅，按照西方標(biāo)準(zhǔn)35%-65%的遺產(chǎn)稅。但是做了反向抵押貸款就沒事了，因為房子在有生當(dāng)年就已經(jīng)領(lǐng)光了它的全部。我這句話說明白沒有？就是命里有的，都領(lǐng)走了，剩下就不是你的了。這樣就可以依法避稅了。有人說夫妻兩個買一套好，還是每個人壓一套好，當(dāng)然一個人壓一套好，兩個人買一套，每個月給的少。特別是現(xiàn)在老夫少妻盛行。
對社會觀念影響很大，使得中年人不必攢錢防老，也不用跑到市場去炒房。還可以防止59歲現(xiàn)象，根治腐敗。現(xiàn)在很多官員腐敗就產(chǎn)生在59歲，到那個時候就想撈一把。你比如說田鳳山，國土資源部前任部長，他就是為了500萬的受賄把自己斷送了。一個有700、800房產(chǎn)的老人，一個月可以得5、6萬，你為什么還要為了500萬受賄呢？不就是沒有這個反向抵押貸款嗎？根據(jù)中紀(jì)委的同志說，有了反向抵押貸款后，有一半現(xiàn)在犯罪的部級干部就不再犯罪了。
當(dāng)代人觀念已經(jīng)不是把房子傳給子女了，他們說人生最大的遺憾是人死了錢還沒花完。人生最大悲哀是人還沒死，錢完了。反向抵押貸款恰好解決了這個問題?，F(xiàn)在保險公司缺乏創(chuàng)新精神，整天拿著爛保單去追人家買，我們金融界這么調(diào)侃自己，一個人賣保險，全家不要臉。為什么不做呢？保險公司擔(dān)心之一，房價下跌。第二，七十年后怎么辦？還擔(dān)心中國老人傳統(tǒng)觀念難轉(zhuǎn)變。中國畢竟有10%老人沒有子女的，現(xiàn)在把他們叫丁克家庭，指望兒女養(yǎng)老是不可能的。這些有子女的家庭也指望不上，再不要說你自己房子已經(jīng)有好幾套了。所以根據(jù)調(diào)研，很多老人是愿意入這個保險的，有了這個保險，就可以多了一個選擇，就是以房養(yǎng)老。所以現(xiàn)在老百姓急切地希望保險機構(gòu)能夠推出以后，這就使得老人自己可以獲得經(jīng)濟(jì)能力。這樣房屋就可以多一種功能，養(yǎng)老功能。這是我的老師厲以寧加上的。這樣做我們才可以更好構(gòu)建和諧社會，所以我們提倡用創(chuàng)新方式實現(xiàn)以房養(yǎng)老。謝謝大家！
