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日期：2010-08-17 來源：地產(chǎn)海南
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在8月14日剛剛落下帷幕的2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，孟曉蘇提出了一個時尚創(chuàng)新的養(yǎng)老方式——“以房養(yǎng)老”，該話題隨即成為了本屆論壇盛會中的一大亮點。
從2000年開始，中國60歲以上的老年人就超過10%，65歲以上的則超過7%，這樣的比例均已超過了國際標準，也表示中國其實已經(jīng)步入了老年社會。然而實際上，我國當(dāng)前的養(yǎng)老金融保障體系，卻還難以滿足老齡化社會中老年人愜意生活之需求的現(xiàn)狀。
擁有百萬元房產(chǎn)的古稀老人，因食不果腹、無人照料而自尋短見；身居高位、即將退休的官員面臨有房無錢之尷尬，竟鋌而走險、貪污受賄跨不過59歲之檻……類似種種現(xiàn)象真實存在我們現(xiàn)今的社會里，因而業(yè)內(nèi)眾多專家便指出，“以房養(yǎng)老”的倒按揭模式將成為構(gòu)建和諧養(yǎng)老金融體系的破冰之舉。
何謂“以房養(yǎng)老”？
“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。專業(yè)人士指出，投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到身故，相當(dāng)于保險公司通過分期付款（按月支付）的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類似于把住房抵押貸款反過來做，因此也稱作“反向住房抵押貸款”（簡稱“倒按揭”）。
作為一種新型的養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”的概念從西方國家介紹到中國之初，就受到了來自社會各界的熱切關(guān)注。很多人認為，在老齡化現(xiàn)象日益突出、獨生子女負擔(dān)加重的中國社會，采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”，無疑是未來老年人減輕養(yǎng)老負擔(dān)的一種很好的方式。
“以房養(yǎng)老”VS“養(yǎng)兒防老”
正方：“以房養(yǎng)老”利國利民
長期以來我國不健全的社會養(yǎng)老保障體系，使國人形成并世代沿襲著“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，老年人的養(yǎng)老問題只有寄托在兒女的身上，否則必將孤苦面對余生。但自從1978年中國開始實行獨生子女政策以來，這種養(yǎng)老方式也幾乎失去了可能性。而對于目前已經(jīng)長大成人并剛剛走上社會的中國第一代獨生子女來說，養(yǎng)老問題可能只有依靠社會或市場來解決了。
目前的中國已經(jīng)迎來了“421家庭”時代。所謂“421家庭”，即一對獨生子女結(jié)婚生子后，他們的家庭結(jié)構(gòu)位，4個父母長輩、小夫妻2人和1個小孩。這種倒金字塔結(jié)構(gòu)，已經(jīng)讓身在塔尖的年輕人不堪重負；而教育、醫(yī)療、住房這“新三座大山”更使他們氣喘吁吁、舉步維艱。許多人感嘆：我們連自己的福祉都謀取不到，如何還有能力讓父母老有所養(yǎng)？
而“以房養(yǎng)老”的模式，首先從交易雙方看，其不僅盤活了老年人的固定資產(chǎn)――住宅，而且為金融機構(gòu)增加一種新型的獲利經(jīng)營手段。而從市場消費看，老年住房實現(xiàn)積極的使用，使老年人獲得穩(wěn)定收入，彌補最初買房時不得不付出的幾十年經(jīng)濟積蓄，同時又增加了老年生活的消費能力，激活老年消費市場。
在孟曉蘇看來，這種 “以房養(yǎng)老”模式可以實現(xiàn)五大利好。第一，啟動老年人的房產(chǎn)金庫，提高其生活質(zhì)量。第二，解除老年人經(jīng)濟顧慮，延長其壽命。據(jù)國外數(shù)據(jù)統(tǒng)計，獲得倒按揭房款的老年人平均壽命將延長2年左右。第三，增強老年人生活自信，保持老年人最基本的尊嚴及尊重。第四，保護弱勢群體，利于社會穩(wěn)定?！耙苑筐B(yǎng)老”可以幫助中低收入老年人改善自己的生活條件。同時，該模式還可以改變老年人消費觀念，擴大消費。第五，防腐倡廉。如官場上流行的“59歲現(xiàn)象”，就是因為一些官員在臨近退休之時，對未來生活預(yù)期不良，為了保持退休后的生活水平，做出貪污受賄之事。
綜合以上種種，由此看來這不失一種可行的養(yǎng)老模式。正如一些專家指出的那樣，“以房養(yǎng)老”是真正把錢花在最關(guān)鍵的地方。相對于年輕的子女而言，老人更加需要錢。在這種情況下，如果老人將自己的房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給了子女，按照庇古福利經(jīng)濟學(xué)的觀點，這無疑是一種福利損失：最需要用錢的人沒錢用，而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入。顯然，財富分配的不合理，會降低社會總體的福利水平，更會損害老年人的福利。從這個角度說，“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式不失為一個理性的選擇。
反方：“以房養(yǎng)老”是個餿主意
“以房養(yǎng)老”的思路對于中國而言，是一個標準的外國舶來品。一些觀點的反對者認為，在取用該思路的同時必須注意自己身后的土壤條件是否適合該外來新事物的生長。他們認為，無論是“反向住房抵押貸款”，還是“售房養(yǎng)老模式”，“以房養(yǎng)老”顯然不能只是從抵押或者出售房子開始———要抵押要出售，先前就必然要得到房子。這就不得不說到當(dāng)下的房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)市場正處于一個原始積累時期，暴利特征十分明顯。由于權(quán)力的介入乃至主導(dǎo)，開發(fā)商對土地資源和開發(fā)資格的獲取，對失控狀態(tài)下樓市價格的合謀操作，既不符合“獲得的正義”，也不符合“交易的正義”。房產(chǎn)商的一夜暴富，往往是建立在對普通民眾勞動積累的不道德侵占基礎(chǔ)上。此時推廣“以房養(yǎng)老”，將會加劇房地產(chǎn)商對房市的掌控權(quán)，強化購房者的被剝奪感。
住房是生存的必須，人們堅信政府不會容忍把購房的權(quán)利僅僅授予富人。但是，“以房養(yǎng)老”卻把房子和養(yǎng)老捆綁在了一起，無形當(dāng)中讓“住房的必須”和“養(yǎng)老的必須”處在了對立的位置：房價如果不能漲，至少亦不能降。
當(dāng)房產(chǎn)一頭挑起拉動消費的重任，另一頭又扛上保證養(yǎng)老的重擔(dān)，就算排除權(quán)力可能的私欲和資本的搶劫欲望，僅僅按照“少數(shù)服從多數(shù)”的簡單原則，“居者有其屋”也會受到擠壓和排斥，房產(chǎn)價格的亢奮狀態(tài)必然會一直持續(xù)下去。反過來，房價的堅挺又會影響到“以房養(yǎng)老”的覆蓋范圍和保障效果，從而陷入一個惡性循環(huán)。
因此，“以房養(yǎng)老”只能作為一種旨在提高養(yǎng)老質(zhì)量的民間私人規(guī)劃，而不能代替提供基本養(yǎng)老保障的公共服務(wù)。
“以房養(yǎng)老”在國外
“住房反向抵押貸款”的模式起源于荷蘭，而發(fā)展最成熟、最具代表性的則是美國和新加坡。在美國，這種“倒按揭”的起源可以追溯到上世紀80年代中期，是由美國新澤西州勞瑞山的一家銀行所創(chuàng)立的。到今天，這種“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”形式在美國日趨興旺。一般來說，放貸對象為62歲以上的老年人，年齡越大以及住房資產(chǎn)越高者，可貸款數(shù)額就越高，并按月領(lǐng)取貸款。
孟曉蘇說，最近這十年，美國人改變了過去大房換小房、小房換公寓的養(yǎng)老方式。把房子抵押拿出來作為養(yǎng)老。這種方式發(fā)展很快，原來一年只能賣十幾萬件，現(xiàn)在一年幾十萬件，美國有100多萬老人采取以房養(yǎng)老方式，根據(jù)房屋品質(zhì)評估，確定給老人每個月多少錢，老人活著又住房又領(lǐng)錢，可以住到去世，這可謂是人生資源非常好的配置，人活著需要錢、也需要房，人死了就不需要錢了，也不需要房了。老人把未來的房屋賣給了保險公司，他得到了是現(xiàn)世的錢。于是美國的這種“倒按揭”模式如今已廣泛成為世界上其他國家的參考藍本。“日本大約是和中國同時提出了反向抵押貸款這樣的產(chǎn)品，但是短短七年，日本已經(jīng)有1/3老人通過反向抵押貸款實現(xiàn)以房養(yǎng)老，中國卻還屬于原地踏步”。孟曉蘇認為中國人在創(chuàng)新理念的執(zhí)行上應(yīng)該要更有效率才行。
目前除了美國模式最為流行之外，新加坡的“倒按揭”模式也很值得參考，即60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)，由公益性機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處分，“剩余價值”（房價減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。
“以房養(yǎng)老”在中國
孟曉蘇認為，其實反向抵押貸款非常適合中國國情，中國老人沒有多少工資，又沒有辦法給老人再買養(yǎng)老保險，但是中國老人通過房改，很多人就有了產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在通過購買商品房，很多人也有了第二三套房，就不能拿出一套為自己解決養(yǎng)老問題嗎？如果老人把房子抵押了，一個月可以得多少錢呢？他舉了一個例子：“比如65歲的男性老人，房子是380萬現(xiàn)值，平均壽命12年，這樣每個月可以得2萬，而且終生源源不斷。再分析分析女性，女性比男性活的長，所以每個月得的少，我們算下來這個老人一個月可以得1.4萬。北京一個老部長問我一個月可以得多少錢，我說一個月可以得4萬。因為這個老部長房改的時候是20萬買的，按照4萬元，一年就可以給他50萬”。
其實，早在2004年底，中國保監(jiān)會就擬在廣州、北京、上海等全國幾大重點城市，試點推出主要面向老年群體的住房逆向抵押貸款的壽險品種。時至今日，這一模式產(chǎn)品還未落地，仍處于一個研究領(lǐng)域。原因何在？
缺乏相關(guān)政策支持是一重要原因。我國雖已頒布《個人住房貸款管理辦法》等法規(guī)條文，但對于倒按揭的住宅逆抵押信貸模式，目前尚缺乏正規(guī)的法律規(guī)范?！段餀?quán)法》出臺之后，雖然解決了房屋70年產(chǎn)權(quán)后的物業(yè)自動續(xù)期問題，為“以房養(yǎng)老”的倒按揭模式掃除了一定障礙，但是面對一些具體糾紛，政府機構(gòu)如何監(jiān)管等問題，還有待落實與細化。
除去國家政策及具體實施細則的缺失，評估、精算的復(fù)雜也讓有關(guān)金融機構(gòu)望而卻步。
據(jù)悉，中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、華夏銀行等多家銀行機構(gòu)，都沒有此類養(yǎng)老金融產(chǎn)品。據(jù)銀行工作人員介紹，倒按揭的評估標準非常復(fù)雜，除了估算房屋價值以及未來房價走勢，還要估算老人壽命，潛在風(fēng)險巨大。同時，銀行還要培育一批類似保險精算人的測算人群，這不是短期內(nèi)能夠解決的。
此外，由于中國傳統(tǒng)文化中根深蒂固的買房傳子女觀念，再加上中國目前還未實行遺產(chǎn)稅，也使得“以房養(yǎng)老”模式前進步伐緩慢?！霸趪?，若要為子女留下房產(chǎn)，至少要向國家繳納35%~65%的遺產(chǎn)稅，這也是國外更多人接受‘以房養(yǎng)老’的重要原因之一。”孟曉蘇如是說。
雖然，作為一種新型的經(jīng)濟模式，“以房養(yǎng)老”的運行必然面臨著種種困難，但正如國人對“按揭買房”的接受過程一樣，隨著制度的完善和健全，“以房養(yǎng)老”必將成為我們面對養(yǎng)老問題可供選擇的方式之一。
