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日期：2012-03-06 來源：搜狐
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近日，民政部發(fā)布社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃，提出鼓勵(lì)引導(dǎo)企業(yè)、公益慈善組織及其他社會(huì)力量資助或興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或設(shè)施。根據(jù)測(cè)算，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有巨大商機(jī)，于是，許多專家預(yù)測(cè)：養(yǎng)老地產(chǎn)將是開發(fā)商應(yīng)積極進(jìn)入的領(lǐng)域。從未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商機(jī)、社會(huì)需求以及無任何松動(dòng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策等方面的情況看，推斷出開發(fā)商應(yīng)積極進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)論似乎是正確的。
但是，理性地分析，開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，政府、專家和學(xué)者、開發(fā)者需要十分清楚：養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是休閑度假地產(chǎn)的市場(chǎng)細(xì)分，在休閑地產(chǎn)發(fā)展仍不成熟的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式更不成熟，國(guó)內(nèi)還少有成功的案例，即使要開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，需要突破三個(gè)難以解決的問題：
一是在養(yǎng)老的觀念上、客戶的細(xì)分上，要理性分析，需要突破和解決選擇養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)的客戶群體過窄問題。雖然我國(guó)目前已經(jīng)逐步進(jìn)入老齡化的社會(huì)，但是，中國(guó)人幾千年來的養(yǎng)老觀念和生活習(xí)慣，“三代同堂”被視為最幸福的老年時(shí)光，有著根深蒂固的理念，因此，希望和子女甚至是孫子女住在一起的老人很普遍。盡管養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在物業(yè)設(shè)計(jì)中，充分考慮了老年人的消費(fèi)習(xí)慣，例如，設(shè)立無障礙通道等，但這些硬件設(shè)施的吸引力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與親人的照顧相提并論。為什么我國(guó)老年人喜歡與子女住一起？一方面，老年人都普遍害怕孤獨(dú)，需要下一代或隔代陪伴，渴望與子女交流，享受天倫之樂;另一方面，作為30-40歲左右的社會(huì)主力軍，按照中國(guó)的傳統(tǒng)，也需要父母幫忙照顧孩子及家庭。因此，離退休的老人，真正選擇自己?jiǎn)为?dú)居住或遠(yuǎn)離子女單獨(dú)居住的仍然是少數(shù)。時(shí)下，許多老年人條件好的，會(huì)選擇與子女在同一小區(qū)或距離比較近的地方購(gòu)房居住，以便互相照應(yīng)。同時(shí)，如果一個(gè)項(xiàng)目，明確是單純的“養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目”，這類客戶群未免過窄，這是開發(fā)者首先面臨的一個(gè)問題。
二是在地址的選擇上，如果設(shè)立在市區(qū)，那么，土地緊張而且價(jià)格高昂，開發(fā)商則需要充分考慮開發(fā)效益和資金快速回籠問題。由于市區(qū)道路和空間擁擠、汽車噪音和尾氣污染等，難以找到環(huán)境優(yōu)美和安靜的環(huán)境，在市區(qū)做休閑式的養(yǎng)老地產(chǎn)有難度;如果選擇在城市的郊區(qū)，那么，必然是靠近市區(qū)的位置，如果遠(yuǎn)離市區(qū)的位置，包括距離城市幾十公里的地方，顯然不適合養(yǎng)老——養(yǎng)老項(xiàng)目最重要的是能解決老年人的保健及看病等問題，我們不可能在項(xiàng)目上設(shè)立一個(gè)大醫(yī)院，只能設(shè)一些普通的診所等，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的健康、看病需求，這個(gè)問題如果得不到解決，許多老年人難以選擇在偏遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目上居住。所以，必須是在靠近城市的郊區(qū)等特定的區(qū)域，才有可能做成養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
三是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的定位，是高端還是低端難以把握。如果做成低端的養(yǎng)老院、老年公寓等，則無法與普通地段、普通價(jià)格的樓盤競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)者將面臨著尷尬的局面，與其做這個(gè)“養(yǎng)老名義的地產(chǎn)”，還不如做普通商品房的受眾多;如果定位于高端，又不適合于我國(guó)傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣。目前，越是老年人，消費(fèi)越慎重，受中國(guó)傳統(tǒng)文化的影響，在多數(shù)老年人的潛意識(shí)中，還是希望將積蓄留給子孫后代，而不是自己大筆消費(fèi)或?qū)⒎e蓄全部消費(fèi)完，所以，能選擇高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶群體將是更窄，不利于項(xiàng)目的推廣和銷售。
綜上所述，雖然理論上應(yīng)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，但實(shí)際操作中，專門做養(yǎng)老地產(chǎn)難度大，可操作性比較差，比較可行的操作方式是：在郊區(qū)的旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目中，在一些戶型上，適當(dāng)考慮老年人的需要，可以滿足養(yǎng)老的需求，而不是全部定位于“養(yǎng)老地產(chǎn)”。例如，在廣東清遠(yuǎn)獅子湖等一些高端旅游休閑地產(chǎn)中，就有部分40-50歲的珠三角的客戶購(gòu)買后，明確表示將來作為自己的養(yǎng)老物業(yè)用，這也是因?yàn)椋哼@些項(xiàng)目距離市區(qū)僅僅幾分鐘車程，方便滿足醫(yī)療等生活保健需求，而且，在這些僅有3層的別墅物業(yè)中，安裝了運(yùn)行平穩(wěn)的便于老人上下的液壓式電梯，充分考慮了老年人的特殊需求等。此項(xiàng)目中類似考慮老年人行動(dòng)方便的細(xì)節(jié)有很多，這種充分考慮老年人的需要，設(shè)立老年房并完善、滿足老年人需要的設(shè)施，非常受成功人士的歡迎。
相反，如果將一個(gè)樓盤打出“養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目”的旗號(hào)或直接定位于“養(yǎng)老地產(chǎn)”，反而難以讓客戶接受。解決養(yǎng)老物業(yè)問題，最現(xiàn)實(shí)的辦法仍然是：政府及專家、學(xué)者要呼吁甚至強(qiáng)制要求：開發(fā)商在開發(fā)各種的高、中、低端的樓盤，包括市區(qū)住宅或郊區(qū)休閑地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分考慮老年人的需要，這才是最符合我國(guó)消費(fèi)習(xí)慣、也是最現(xiàn)實(shí)的選擇。
