日期:2012-03-16 來源:解放牛網(wǎng) 新聞晚報
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專業(yè)服務不成熟,大多仍屬普通房地產(chǎn) “政策優(yōu)惠不多,投資周期長,回報率低,阻礙了更多房地產(chǎn)開發(fā)商進入這一領域的積極性?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為,在國內,尤其在上海,養(yǎng)老地產(chǎn)在中高端收入的人群中仍有較大市場潛力。 就養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)壁壘,業(yè)內專家直言,首先是技術存在巨大障礙。老人社區(qū)對軟件服務要求非常高,而且十分專業(yè),一般物業(yè)管理遠不能達到該水平。國外往往把老人細分為三大類:活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人。三類老人的養(yǎng)老生活有不同的關注點,產(chǎn)生對硬件設計和軟件服務不同的需求。 比如活躍老人以“養(yǎng)”為主,低度照顧老人需要“養(yǎng)”+“護”,高度護理老人需要“護”+“醫(yī)”。這三類老人的社區(qū)就涉及三個不同的主要專業(yè)服務領域:養(yǎng)生、護理和治療,而這三個專業(yè)領域進入的臺階都相當高,不是普通服務商能夠隨便跨越的。專家表示,目前在這樣的專業(yè)服務體系發(fā)育遠不成熟的情況下,讓普通房地產(chǎn)與之對接,肯定沒法找到“著力點”,因此所做的產(chǎn)品最終還是停留在普通房地產(chǎn)的水平,達不到頤養(yǎng)天年的要求。 土地價格居高不下致開發(fā)成本高企 還有觀點認為,要想開發(fā)業(yè)權不分散的集體養(yǎng)老社區(qū),目前政策法律下的開發(fā)商業(yè)模式并不具備吸引力,這一點妨礙了資本的進入。 “在國內融資背景下,對于絕大部分國內開發(fā)商而言,不能滾動開發(fā)的項目就不是好項目,”黎慶文指出,幾乎所有商業(yè)項目都需要短期能變現(xiàn)的產(chǎn)品。對于資本價值來看,項目不能快速復制,資金不能快速滾動就沒有資本價值。 “對于CEO來說,項目不能迅速產(chǎn)生營業(yè)額或利潤就不是好項目。 ” 遺憾的是,當前政策下國內集體養(yǎng)老社區(qū)三個方面的需求都不能滿足。一方面,當前集中式養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式缺乏吸引力,急需創(chuàng)新和政策扶持來打造新的商業(yè)開發(fā)模式。另一方面,國內土地價格居高不下,加之較重的稅收壓力,使養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)成本高企。 “一旦一種項目的投資盈利模式符合國際資本價值準則,同時又有巨量的消費需求,那就像今天蓬勃的房地產(chǎn)市場一樣,不但能吸引民間資金、公眾資金,也能吸引國際基金大量進入。 ”黎慶文表示,中國國情決定養(yǎng)老地產(chǎn)在政策突破的時間表和力度上具有很大的不確定性,在沒有政策大突破的情況下養(yǎng)老地產(chǎn)較難“突圍”。 展望 養(yǎng)老地產(chǎn)將在一線城市萌發(fā)“新芽” 還有業(yè)內人士建言,要想讓更多養(yǎng)老地產(chǎn)項目 “開花結果”,必須讓地產(chǎn)資本跨界進入專業(yè)服務領域,使專業(yè)服務也能通過長期收取服務費成為地產(chǎn)公司新的“產(chǎn)品線”。也就是說,不同定位的養(yǎng)老地產(chǎn)所對應的專業(yè)服務有所不同: 正如上面所說養(yǎng)生服務對應定位于活躍型老人的養(yǎng)老地產(chǎn),由于活躍型老人與養(yǎng)生服務要求集聚性相對其他較低,可以適合分散產(chǎn)權銷售的養(yǎng)老地產(chǎn)。護理服務和醫(yī)療服務對應定位于低度照顧或高度照顧老人的養(yǎng)老公寓,由于服務的集聚性要求該類的養(yǎng)老公寓不宜分散產(chǎn)權進行銷售。 在高端的養(yǎng)老地產(chǎn)中可嘗試“會籍制”,如鉆石會員可享受單人套間床位,一般會籍享受一般的多人房床位。會籍沒有年限,可以二手轉讓,具有流通價值。會籍等同于一種家庭對養(yǎng)老物業(yè)的投資,具有投資價值。這樣將刺激會籍的銷售。擁有會籍的家庭才能安排老人入住養(yǎng)老公寓,老人根據(jù)享受不同的專業(yè)服務另外支付月費。會籍費的定價相當于其對應使用的物業(yè)的價值。 專家認為,總體而言,上海等一線城市老人的文化水平較高,容易接受新觀念,有穩(wěn)定的醫(yī)療保障和退休保障,獨生子女比例高,經(jīng)濟條件尚可,他們接受集體養(yǎng)老的可能性相對更高。如能配置合理的開發(fā)商業(yè)模式和產(chǎn)品設計,中高端集體養(yǎng)老地產(chǎn)將在一線城市率先萌發(fā)“新芽”。