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養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新模式，不知能走多遠(yuǎn)

CFP供圖

    □晚報(bào)記者 楊冬 報(bào)道

    50萬元，在上海買得到豪車，卻買不到房子。同樣是這筆錢，或許可以讓正步入老年的人們頤養(yǎng)天年。記者昨天獲悉，一種被稱為“老年社區(qū)”的房地產(chǎn)形態(tài)逐步出現(xiàn)，而早些時(shí)候滬上某建成投運(yùn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目亮出入住門檻——最低45萬元。有專家認(rèn)為，這種以預(yù)繳費(fèi)會(huì)員制為基礎(chǔ)的社區(qū)養(yǎng)老模式，要想為社會(huì)廣泛接受，尚需時(shí)日。

“這個(gè)項(xiàng)目不出售也不出租”

    “我們這兒不是養(yǎng)老院，準(zhǔn)確的講法是老年社區(qū)。 ”昨天，滬上一個(gè)打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念的老年社區(qū)項(xiàng)目的工作人員在電話中向記者這樣介紹。

    經(jīng)過一番交談，記者得知，這一坐落于本市東部地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)，建成運(yùn)營已有一段時(shí)間。其不是傳統(tǒng)意義上的“寄養(yǎng)制”，而是采取了與國際接軌的會(huì)員制，即要想入住這一社區(qū)，必須首先成為會(huì)員，繳納一定會(huì)費(fèi)，45萬元至89萬元不等；不同會(huì)費(fèi)可享受不同等級(jí)的住宿、服務(wù)，房間從58平方米到100多平方米都有?！拔覀冞@個(gè)項(xiàng)目不出售也不出租。 ”該工作人員強(qiáng)調(diào)，數(shù)十萬元會(huì)費(fèi)必須一次性付清，每年按照3萬元—7萬元不等的年費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施扣除。據(jù)其透露，目前社區(qū)內(nèi)已有近700名老年人入住，其可承受的入住總?cè)萘考s1000名老人左右。

    這個(gè)項(xiàng)目只是“養(yǎng)老地產(chǎn)”這一新興事物在申城樓市中最為直觀的縮影之一。記者從有關(guān)渠道獲悉，近期，某國內(nèi)超大型地產(chǎn)公司在上海與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，但具體推進(jìn)并不順暢。業(yè)內(nèi)人士直言，房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的開發(fā)罕有成功案例，原因是房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利模式大不相同：一個(gè)是追求短期套現(xiàn)，一個(gè)是追求長期服務(wù)獲利。

專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)寥寥無幾

    記者在采訪中了解到，隨著社會(huì)對(duì)老人生活重視的呼聲越來越高，養(yǎng)老地產(chǎn)的概念在國內(nèi)地產(chǎn)界出現(xiàn)了好幾年，但真正能建造出來的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)卻寥寥無幾，大部分只是圈地的噱頭，遠(yuǎn)不能達(dá)到社會(huì)所期待的、能滿足老人頤養(yǎng)天年的養(yǎng)老社區(qū)。

    DTZ戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文表示，除了那些由政府開發(fā)的物業(yè)外，市場(chǎng)上的物業(yè)均由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，他們擁有其他企業(yè)沒有的優(yōu)勢(shì)：拿地關(guān)系多、開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)多、融資渠道多、有營銷資源和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，但房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏養(yǎng)生、護(hù)理和治療等技術(shù)資源。 “擁有養(yǎng)生、護(hù)理和治療等技術(shù)資源的療養(yǎng)機(jī)構(gòu)、護(hù)理機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)又缺乏房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)，做物業(yè)開發(fā)力不從心。 ”黎慶文指出。

    因此，很多房地產(chǎn)型的養(yǎng)老社區(qū)最后是建成別墅社區(qū)，專業(yè)服務(wù)欠缺?！爱?dāng)然這比規(guī)劃成老年公寓賣掉，沒有專業(yè)服務(wù)提供，把老人晾在里面的結(jié)果好些。 ”黎慶文談到，國外的老年社區(qū)一般業(yè)權(quán)不分散，因?yàn)榉稚⒑罄先司幼↑c(diǎn)不受控制，反而影響到專業(yè)服務(wù)的效率，最終讓老人的權(quán)益受損。

觀點(diǎn)

專業(yè)服務(wù)不成熟，大多仍屬普通房地產(chǎn)

    “政策優(yōu)惠不多，投資周期長，回報(bào)率低，阻礙了更多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入這一領(lǐng)域的積極性。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，在國內(nèi)，尤其在上海，養(yǎng)老地產(chǎn)在中高端收入的人群中仍有較大市場(chǎng)潛力。

    就養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)壁壘，業(yè)內(nèi)專家直言，首先是技術(shù)存在巨大障礙。老人社區(qū)對(duì)軟件服務(wù)要求非常高，而且十分專業(yè)，一般物業(yè)管理遠(yuǎn)不能達(dá)到該水平。國外往往把老人細(xì)分為三大類：活躍老人、低度照顧老人和高度護(hù)理老人。三類老人的養(yǎng)老生活有不同的關(guān)注點(diǎn)，產(chǎn)生對(duì)硬件設(shè)計(jì)和軟件服務(wù)不同的需求。

    比如活躍老人以“養(yǎng)”為主，低度照顧老人需要“養(yǎng)”+“護(hù)”，高度護(hù)理老人需要“護(hù)”+“醫(yī)”。這三類老人的社區(qū)就涉及三個(gè)不同的主要專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域：養(yǎng)生、護(hù)理和治療，而這三個(gè)專業(yè)領(lǐng)域進(jìn)入的臺(tái)階都相當(dāng)高，不是普通服務(wù)商能夠隨便跨越的。專家表示，目前在這樣的專業(yè)服務(wù)體系發(fā)育遠(yuǎn)不成熟的情況下，讓普通房地產(chǎn)與之對(duì)接，肯定沒法找到“著力點(diǎn)”，因此所做的產(chǎn)品最終還是停留在普通房地產(chǎn)的水平，達(dá)不到頤養(yǎng)天年的要求。

土地價(jià)格居高不下致開發(fā)成本高企

    還有觀點(diǎn)認(rèn)為，要想開發(fā)業(yè)權(quán)不分散的集體養(yǎng)老社區(qū)，目前政策法律下的開發(fā)商業(yè)模式并不具備吸引力，這一點(diǎn)妨礙了資本的進(jìn)入。

    “在國內(nèi)融資背景下，對(duì)于絕大部分國內(nèi)開發(fā)商而言，不能滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目就不是好項(xiàng)目，”黎慶文指出，幾乎所有商業(yè)項(xiàng)目都需要短期能變現(xiàn)的產(chǎn)品。對(duì)于資本價(jià)值來看，項(xiàng)目不能快速復(fù)制，資金不能快速滾動(dòng)就沒有資本價(jià)值。 “對(duì)于CEO來說，項(xiàng)目不能迅速產(chǎn)生營業(yè)額或利潤就不是好項(xiàng)目。 ”

    遺憾的是，當(dāng)前政策下國內(nèi)集體養(yǎng)老社區(qū)三個(gè)方面的需求都不能滿足。一方面，當(dāng)前集中式養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式缺乏吸引力，急需創(chuàng)新和政策扶持來打造新的商業(yè)開發(fā)模式。另一方面，國內(nèi)土地價(jià)格居高不下，加之較重的稅收壓力，使養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)成本高企。

    “一旦一種項(xiàng)目的投資盈利模式符合國際資本價(jià)值準(zhǔn)則，同時(shí)又有巨量的消費(fèi)需求，那就像今天蓬勃的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，不但能吸引民間資金、公眾資金，也能吸引國際基金大量進(jìn)入。 ”黎慶文表示，中國國情決定養(yǎng)老地產(chǎn)在政策突破的時(shí)間表和力度上具有很大的不確定性，在沒有政策大突破的情況下養(yǎng)老地產(chǎn)較難“突圍”。

展望

養(yǎng)老地產(chǎn)將在一線城市萌發(fā)“新芽”

    還有業(yè)內(nèi)人士建言，要想讓更多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目 “開花結(jié)果”，必須讓地產(chǎn)資本跨界進(jìn)入專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，使專業(yè)服務(wù)也能通過長期收取服務(wù)費(fèi)成為地產(chǎn)公司新的“產(chǎn)品線”。也就是說，不同定位的養(yǎng)老地產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的專業(yè)服務(wù)有所不同：

    正如上面所說養(yǎng)生服務(wù)對(duì)應(yīng)定位于活躍型老人的養(yǎng)老地產(chǎn)，由于活躍型老人與養(yǎng)生服務(wù)要求集聚性相對(duì)其他較低，可以適合分散產(chǎn)權(quán)銷售的養(yǎng)老地產(chǎn)。護(hù)理服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)對(duì)應(yīng)定位于低度照顧或高度照顧老人的養(yǎng)老公寓，由于服務(wù)的集聚性要求該類的養(yǎng)老公寓不宜分散產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售。

    在高端的養(yǎng)老地產(chǎn)中可嘗試“會(huì)籍制”，如鉆石會(huì)員可享受單人套間床位，一般會(huì)籍享受一般的多人房床位。會(huì)籍沒有年限，可以二手轉(zhuǎn)讓，具有流通價(jià)值。會(huì)籍等同于一種家庭對(duì)養(yǎng)老物業(yè)的投資，具有投資價(jià)值。這樣將刺激會(huì)籍的銷售。擁有會(huì)籍的家庭才能安排老人入住養(yǎng)老公寓，老人根據(jù)享受不同的專業(yè)服務(wù)另外支付月費(fèi)。會(huì)籍費(fèi)的定價(jià)相當(dāng)于其對(duì)應(yīng)使用的物業(yè)的價(jià)值。

    專家認(rèn)為，總體而言，上海等一線城市老人的文化水平較高，容易接受新觀念，有穩(wěn)定的醫(yī)療保障和退休保障，獨(dú)生子女比例高，經(jīng)濟(jì)條件尚可，他們接受集體養(yǎng)老的可能性相對(duì)更高。如能配置合理的開發(fā)商業(yè)模式和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，中高端集體養(yǎng)老地產(chǎn)將在一線城市率先萌發(fā)“新芽”。