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日期：2012-04-05 來源：大洋網(wǎng)-《贏周刊》
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盡管中國的房地產(chǎn)企業(yè)已更加具備開拓新融資渠道應對融資所面臨挑戰(zhàn)的能力，但是，政府措施仍將持續(xù)為2012年的中國房地產(chǎn)市場帶來短期不明朗的前景。德勤最近發(fā)布《中國房地產(chǎn)投資手冊（2012年版）》指出，在房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)面對住宅市場的重重難關之時，賓館酒店及養(yǎng)老地產(chǎn)也同時崛起成為具備發(fā)展?jié)摿Φ氖袌觥?/span>
今年地產(chǎn)市場不明朗 德勤中國全國房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人何錦榮表示：“中國政府解除抑制樓市過度投機措施的可能性實在微乎其微。‘十二五’規(guī)劃的成效有待顯現(xiàn)，加上外來因素造成負面影響，導致中國房地產(chǎn)市場在2012年的前景仍然不明朗。” 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，追蹤全國70個大中型城市新建商品住宅價格的指數(shù)于2011年8、9月見頂，此后出現(xiàn)小幅下跌之勢，10月及11月累計下跌0.3%。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)資金亦顯干涸，2011年8月以后該行業(yè)月投資增長率實際上已是負值，8-11月期間累計減少3.7%。 盡管如此，大中華地區(qū)的住宅開發(fā)商整體慘淡之時，寫字樓及商鋪市場的同行卻并未感受到寒意。事實上，2011年第三季，北京、廣州、上海三地的當季寫字樓售價上升，香港的數(shù)據(jù)僅較上季度略有回落。此外，這四大城市第三季度的租金收益率較前三個月有所上升，與此同時，商鋪租金及售價亦較前一季度上升。 德勤指出，去年三季度廣、深兩地的空置率均有下降，國內外企業(yè)對廣東省的寫字樓空間保持旺盛需求，而且在可預見的將來，廣州鮮有新的寫字樓項目入市，這些因素很可能促使2012年上半年寫字樓售價大幅上漲。 在商鋪方面， 2010年第三季度以來，每個季度廣州都有新的商用項目開工；未來還有五個新的商用項目即將竣工，全都位于新興商業(yè)地帶，但這些地方的客流量預測頗為有限，這意味著在可預見的將來廣州的商鋪租金有望保持競爭力。 雖然有評論人士認為中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)步入快速破滅通道，但亦有人認為市場更為務實?？春脴鞘械娜苏J為，雖然眼下樓市略有回調，但長遠來看，由于中國經(jīng)濟潛力巨大，目前的供應過剩問題應該會以一種相對溫和的方式得到糾正。 不少跡象顯示，此種回調已經(jīng)開始。 德勤指出，中國政府抑制住宅樓市過度投機的一系列措施能否成功為樓市降溫而不造成其他弊病，現(xiàn)在判斷尚為時過早。另外，在“十二五”規(guī)劃下，廣闊而稚嫩的中西部房地產(chǎn)市場能否走出一條成功之路仍然有待觀察，因為在這片腹地，區(qū)域性的劇烈的周期波動依舊屢見不鮮。 何錦榮說：“就地區(qū)而言，中國政府已重申其決心，積極改善國內高速鐵路網(wǎng)絡和其他基礎建設的發(fā)展，這將縮小同一地點內各城市房地產(chǎn)市場間的差異，例如北京與天津、上海與杭州以及廣州與深圳。” 前述手冊提到，自2003年起，中國政府一直嘗試引入房產(chǎn)稅，以就房產(chǎn)持有期間的市場估價每年征稅。德勤中國全國出資人行業(yè)主管合伙人陳偉權指出：“政府正在評估上海及重慶試行征收房產(chǎn)稅所造成的影響，并表示將會擴大征收房產(chǎn)稅的范圍至國內其他主要城市。全國引入房產(chǎn)稅不但可為興建經(jīng)濟適用房提供資金，也顯示政府加強住房價格控制的決心。” 前述手冊指出，投資者在組織其房地產(chǎn)投資項目時，需要密切注意國家反避稅及濫用稅收協(xié)議的發(fā)展。投資者為免意外落入稅務陷阱，在整個房地產(chǎn)投資項目周期中，都需要進行詳盡的稅務分析和規(guī)劃，以達到最理想的公司架構。 地產(chǎn)投資信托遇政策瓶頸 在中國政府實施抑制政策的影響下，過去兩年中國房地產(chǎn)企業(yè)一直竭力開拓全新的融資渠道。該手冊闡述了一些新興渠道，例如房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)信托和境外人民幣房地產(chǎn)投資信托（REIT）。每種渠道無論在成本、投資年限、收益及風險方面均各具特色。 德勤中國房地產(chǎn)基金服務主管黃娟表示：“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展項目、階段和規(guī)模各異，在找出合適的資金來源時，需要作多重考慮，包括法規(guī)、現(xiàn)金流、借貸成本、稅收扣減措施及資金來源的貨幣。金融市場預期，在境外人民幣市場發(fā)展及以人民幣計價投資產(chǎn)品的需求上升推動下，在所有融資工具當中，房地產(chǎn)債券擁有最大的發(fā)展?jié)摿Α?rdquo; 展望未來，何錦榮總結道，房地產(chǎn)企業(yè)盼望中國房地產(chǎn)投資信托（C-REIT）的發(fā)展，將為市場引入額外資金和流動性。可是，由于有關部門仍未就C-REIT立法，同時政府也不可能馬上解決REIT的一些問題，因此，C-REIT市場需要更多時間才能發(fā)展成熟。 老齡化催生養(yǎng)老房屋需求 中國已經(jīng)急速步入老齡化社會。2011年，全國人口中60歲以上的占到了1.7億；并預計到2050年翻多倍達到4.5億。由于獨生子女政策，一個孩子要照顧兩對父母和四個祖父母（即所謂“4－2－1”問題）人民群眾的養(yǎng)老服務需求日益增長。 中國傳統(tǒng)就有“養(yǎng)兒防老”思想。子女盡孝道、贍養(yǎng)父母、跟長輩同住，本來是傳統(tǒng)的美德，但也是中國獨立的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)較晚開發(fā)的原因?？墒?，急速的城市化，很多少壯的孩子遠離家鄉(xiāng)到城市找尋發(fā)展機會。由于戶籍政策、城鄉(xiāng)發(fā)展的不均衡、和“4－2－1”的現(xiàn)實考慮，無論是把父母（更遑論祖父母）搬離開原居地，接到生活水平較高的城市養(yǎng)老，或是把他們留在醫(yī)療設施較落后的原居地，都不是最完善的方案。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老，以融通新一代的資金與老一輩的需要，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來巨大商機。 再者，中國政府也注意到，擴大內需，是改善經(jīng)濟結構、減少依賴出口市場的重要抓手。目前低消費、高儲蓄率的一個主因，就是生活保障制度（如醫(yī)療、失業(yè)、退休）的落后。故此，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，兼有改善經(jīng)濟結構的戰(zhàn)略意義。 “中國人口急劇老化以及社會對養(yǎng)老房屋的需求增加，都將會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來機遇。”何錦榮說，“我們預見賓館酒店及養(yǎng)老地產(chǎn)的項目將進一步刺激市場。賓館酒店業(yè)正急速增長，酒店數(shù)字由2003年的237800家上升至2010年的約328000家。” 養(yǎng)老地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行整合，從而為老年人打造舒適的養(yǎng)老住宅和環(huán)境。除了住宅以外，廣義的養(yǎng)老地產(chǎn)還包括護理院、醫(yī)院等商業(yè)和生活配套設施。 在國外，已經(jīng)成型的產(chǎn)業(yè)鏈里，除了房地產(chǎn)開發(fā)以外，更有一系列的醫(yī)療、看護、服務、度假、教育等產(chǎn)品全方位結合。產(chǎn)業(yè)鏈里的開發(fā)、運營、投資環(huán)節(jié)專業(yè)分工，以迎合市場上不同老人，包括獨立生活、協(xié)助生活與需要看護照顧的不同需要。 不過，由于文化差異與經(jīng)濟發(fā)展不均衡，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于起步階段。至今還沒發(fā)展能夠“全盤通吃”的主流商業(yè)模式，市場極之分散。 而且，在中國，養(yǎng)老的政策主要還被定性為社會福利政策范疇之內，它的建立和管理受到民政部門的指導和監(jiān)督。國務院、民政部等部門先后發(fā)布了以下通知鼓勵養(yǎng)老機構的發(fā)展。如2006年《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》及2011年《社會養(yǎng)老服務體系建設“十二五”規(guī)劃》等政策、規(guī)劃，都明示了目前產(chǎn)業(yè)內資金瓶頸的問題，并推出鼓勵政策以吸引資金。鼓勵政策涵蓋土地供應、稅務優(yōu)惠等?？墒?，政策的受惠方，都被限制為“非營利”的福利機構，對于有投資級別的高端養(yǎng)老項目關系不大。
