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日期：2012-04-05 來源：大洋網(wǎng)-《贏周刊》
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盡管中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)已更加具備開拓新融資渠道應(yīng)對(duì)融資所面臨挑戰(zhàn)的能力，但是，政府措施仍將持續(xù)為2012年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來短期不明朗的前景。德勤最近發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)投資手冊(cè)（2012年版）》指出，在房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)面對(duì)住宅市場(chǎng)的重重難關(guān)之時(shí)，賓館酒店及養(yǎng)老地產(chǎn)也同時(shí)崛起成為具備發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)。
今年地產(chǎn)市場(chǎng)不明朗
德勤中國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人何錦榮表示：“中國(guó)政府解除抑制樓市過度投機(jī)措施的可能性實(shí)在微乎其微。‘十二五’規(guī)劃的成效有待顯現(xiàn)，加上外來因素造成負(fù)面影響，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年的前景仍然不明朗。”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，追蹤全國(guó)70個(gè)大中型城市新建商品住宅價(jià)格的指數(shù)于2011年8、9月見頂，此后出現(xiàn)小幅下跌之勢(shì)，10月及11月累計(jì)下跌0.3%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)資金亦顯干涸，2011年8月以后該行業(yè)月投資增長(zhǎng)率實(shí)際上已是負(fù)值，8-11月期間累計(jì)減少3.7%。
盡管如此，大中華地區(qū)的住宅開發(fā)商整體慘淡之時(shí)，寫字樓及商鋪市場(chǎng)的同行卻并未感受到寒意。事實(shí)上，2011年第三季，北京、廣州、上海三地的當(dāng)季寫字樓售價(jià)上升，香港的數(shù)據(jù)僅較上季度略有回落。此外，這四大城市第三季度的租金收益率較前三個(gè)月有所上升，與此同時(shí)，商鋪?zhàn)饨鸺笆蹆r(jià)亦較前一季度上升。
德勤指出，去年三季度廣、深兩地的空置率均有下降，國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)廣東省的寫字樓空間保持旺盛需求，而且在可預(yù)見的將來，廣州鮮有新的寫字樓項(xiàng)目入市，這些因素很可能促使2012年上半年寫字樓售價(jià)大幅上漲。
在商鋪方面， 2010年第三季度以來，每個(gè)季度廣州都有新的商用項(xiàng)目開工；未來還有五個(gè)新的商用項(xiàng)目即將竣工，全都位于新興商業(yè)地帶，但這些地方的客流量預(yù)測(cè)頗為有限，這意味著在可預(yù)見的將來廣州的商鋪?zhàn)饨鹩型３指?jìng)爭(zhēng)力。
雖然有評(píng)論人士認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)步入快速破滅通道，但亦有人認(rèn)為市場(chǎng)更為務(wù)實(shí)?？春脴鞘械娜苏J(rèn)為，雖然眼下樓市略有回調(diào)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛力巨大，目前的供應(yīng)過剩問題應(yīng)該會(huì)以一種相對(duì)溫和的方式得到糾正。
不少跡象顯示，此種回調(diào)已經(jīng)開始。
德勤指出，中國(guó)政府抑制住宅樓市過度投機(jī)的一系列措施能否成功為樓市降溫而不造成其他弊病，現(xiàn)在判斷尚為時(shí)過早。另外，在“十二五”規(guī)劃下，廣闊而稚嫩的中西部房地產(chǎn)市場(chǎng)能否走出一條成功之路仍然有待觀察，因?yàn)樵谶@片腹地，區(qū)域性的劇烈的周期波動(dòng)依舊屢見不鮮。
何錦榮說：“就地區(qū)而言，中國(guó)政府已重申其決心，積極改善國(guó)內(nèi)高速鐵路網(wǎng)絡(luò)和其他基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展，這將縮小同一地點(diǎn)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)間的差異，例如北京與天津、上海與杭州以及廣州與深圳。”
前述手冊(cè)提到，自2003年起，中國(guó)政府一直嘗試引入房產(chǎn)稅，以就房產(chǎn)持有期間的市場(chǎng)估價(jià)每年征稅。德勤中國(guó)全國(guó)出資人行業(yè)主管合伙人陳偉權(quán)指出：“政府正在評(píng)估上海及重慶試行征收房產(chǎn)稅所造成的影響，并表示將會(huì)擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅的范圍至國(guó)內(nèi)其他主要城市。全國(guó)引入房產(chǎn)稅不但可為興建經(jīng)濟(jì)適用房提供資金，也顯示政府加強(qiáng)住房?jī)r(jià)格控制的決心。”
前述手冊(cè)指出，投資者在組織其房地產(chǎn)投資項(xiàng)目時(shí)，需要密切注意國(guó)家反避稅及濫用稅收協(xié)議的發(fā)展。投資者為免意外落入稅務(wù)陷阱，在整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目周期中，都需要進(jìn)行詳盡的稅務(wù)分析和規(guī)劃，以達(dá)到最理想的公司架構(gòu)。
地產(chǎn)投資信托遇政策瓶頸
在中國(guó)政府實(shí)施抑制政策的影響下，過去兩年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一直竭力開拓全新的融資渠道。該手冊(cè)闡述了一些新興渠道，例如房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)信托和境外人民幣房地產(chǎn)投資信托（REIT）。每種渠道無論在成本、投資年限、收益及風(fēng)險(xiǎn)方面均各具特色。
德勤中國(guó)房地產(chǎn)基金服務(wù)主管黃娟表示：“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展項(xiàng)目、階段和規(guī)模各異，在找出合適的資金來源時(shí)，需要作多重考慮，包括法規(guī)、現(xiàn)金流、借貸成本、稅收扣減措施及資金來源的貨幣。金融市場(chǎng)預(yù)期，在境外人民幣市場(chǎng)發(fā)展及以人民幣計(jì)價(jià)投資產(chǎn)品的需求上升推動(dòng)下，在所有融資工具當(dāng)中，房地產(chǎn)債券擁有最大的發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;
展望未來，何錦榮總結(jié)道，房地產(chǎn)企業(yè)盼望中國(guó)房地產(chǎn)投資信托（C-REIT）的發(fā)展，將為市場(chǎng)引入額外資金和流動(dòng)性?？墒牵捎谟嘘P(guān)部門仍未就C-REIT立法，同時(shí)政府也不可能馬上解決REIT的一些問題，因此，C-REIT市場(chǎng)需要更多時(shí)間才能發(fā)展成熟。
老齡化催生養(yǎng)老房屋需求
中國(guó)已經(jīng)急速步入老齡化社會(huì)。2011年，全國(guó)人口中60歲以上的占到了1.7億；并預(yù)計(jì)到2050年翻多倍達(dá)到4.5億。由于獨(dú)生子女政策，一個(gè)孩子要照顧兩對(duì)父母和四個(gè)祖父母（即所謂“4－2－1”問題）人民群眾的養(yǎng)老服務(wù)需求日益增長(zhǎng)。
中國(guó)傳統(tǒng)就有“養(yǎng)兒防老”思想。子女盡孝道、贍養(yǎng)父母、跟長(zhǎng)輩同住，本來是傳統(tǒng)的美德，但也是中國(guó)獨(dú)立的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)較晚開發(fā)的原因?？墒?，急速的城市化，很多少壯的孩子遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)到城市找尋發(fā)展機(jī)會(huì)。由于戶籍政策、城鄉(xiāng)發(fā)展的不均衡、和“4－2－1”的現(xiàn)實(shí)考慮，無論是把父母（更遑論祖父母）搬離開原居地，接到生活水平較高的城市養(yǎng)老，或是把他們留在醫(yī)療設(shè)施較落后的原居地，都不是最完善的方案。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老，以融通新一代的資金與老一輩的需要，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來巨大商機(jī)。
再者，中國(guó)政府也注意到，擴(kuò)大內(nèi)需，是改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、減少依賴出口市場(chǎng)的重要抓手。目前低消費(fèi)、高儲(chǔ)蓄率的一個(gè)主因，就是生活保障制度（如醫(yī)療、失業(yè)、退休）的落后。故此，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，兼有改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略意義。
“中國(guó)人口急劇老化以及社會(huì)對(duì)養(yǎng)老房屋的需求增加，都將會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來機(jī)遇。”何錦榮說，“我們預(yù)見賓館酒店及養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目將進(jìn)一步刺激市場(chǎng)。賓館酒店業(yè)正急速增長(zhǎng)，酒店數(shù)字由2003年的237800家上升至2010年的約328000家。”
養(yǎng)老地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而為老年人打造舒適的養(yǎng)老住宅和環(huán)境。除了住宅以外，廣義的養(yǎng)老地產(chǎn)還包括護(hù)理院、醫(yī)院等商業(yè)和生活配套設(shè)施。
在國(guó)外，已經(jīng)成型的產(chǎn)業(yè)鏈里，除了房地產(chǎn)開發(fā)以外，更有一系列的醫(yī)療、看護(hù)、服務(wù)、度假、教育等產(chǎn)品全方位結(jié)合。產(chǎn)業(yè)鏈里的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、投資環(huán)節(jié)專業(yè)分工，以迎合市場(chǎng)上不同老人，包括獨(dú)立生活、協(xié)助生活與需要看護(hù)照顧的不同需要。
不過，由于文化差異與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于起步階段。至今還沒發(fā)展能夠“全盤通吃”的主流商業(yè)模式，市場(chǎng)極之分散。
而且，在中國(guó)，養(yǎng)老的政策主要還被定性為社會(huì)福利政策范疇之內(nèi)，它的建立和管理受到民政部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。國(guó)務(wù)院、民政部等部門先后發(fā)布了以下通知鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展。如2006年《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》及2011年《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》等政策、規(guī)劃，都明示了目前產(chǎn)業(yè)內(nèi)資金瓶頸的問題，并推出鼓勵(lì)政策以吸引資金。鼓勵(lì)政策涵蓋土地供應(yīng)、稅務(wù)優(yōu)惠等。可是，政策的受惠方，都被限制為“非營(yíng)利”的福利機(jī)構(gòu)，對(duì)于有投資級(jí)別的高端養(yǎng)老項(xiàng)目關(guān)系不大。
