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日期：2012-05-16 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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相對(duì)歐洲及其他發(fā)達(dá)國(guó)家而言，美國(guó)老齡化程度較低，與中國(guó)當(dāng)前的老齡化階段較為接近。其在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上形成了一套自己的模式，即將老年地產(chǎn)與休閑、娛樂、健康、教育等產(chǎn)業(yè)整合，更有針對(duì)性地提升了地產(chǎn)的價(jià)值和吸引力，同時(shí)促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和整合。
4月25日，在中美綠色醫(yī)院與養(yǎng)老建設(shè)研討會(huì)上，美國(guó)貝爾蒙特養(yǎng)老社區(qū)公司首席執(zhí)行官帕翠莎·威爾（Patricia G. Will）、美國(guó)基石聯(lián)盟養(yǎng)老護(hù)理咨詢公司總裁戴維·弗格森（David B Ferguson）、美國(guó)漢森保麒律師事務(wù)所合伙人保羅·戈登（Paul Gordon）、美國(guó)凱健投資管理咨詢有限公司中國(guó)董事長(zhǎng)艾博迪（C. Christopher Alberti）、魅麗花園中國(guó)公司總經(jīng)理高瑞（Cole Wright）、北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊等就中美兩國(guó)養(yǎng)老社區(qū)商業(yè)模式及發(fā)展進(jìn)行了探討。
目前，美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)有哪些典型的商業(yè)模式？
帕翠莎·威爾：在美國(guó)，養(yǎng)老社區(qū)一般分為4類：生活自理型社區(qū)、生活協(xié)助型社區(qū)、特殊護(hù)理社區(qū)，以及混合型的持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)，也就是人們現(xiàn)在常說(shuō)的“CCRC”。除生活自理型社區(qū)外，其他社區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)需得到州政府授權(quán)，并與醫(yī)院和專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)建立緊密合作。在以上4種模式中，因“CCRC”混合了多種服務(wù)單元，是一種比較成功的養(yǎng)老社區(qū)模式。
“CCRC”是怎樣的一種商業(yè)模式和商業(yè)戰(zhàn)略呢？
戴維·弗格森：“CCRC”型社區(qū)在入住時(shí)需要一次性繳納入會(huì)費(fèi)，還要每月繳納服務(wù)費(fèi)。服務(wù)項(xiàng)目包括清潔打掃、食品服務(wù)、健身健康等。
“CCRC”最大的特點(diǎn)是，如果老人在有自理能力的時(shí)候入住，當(dāng)他們進(jìn)入半自理或失能狀態(tài)時(shí)，服務(wù)費(fèi)不會(huì)增加。而老人如果在半自理或者失能的情況下入會(huì)，費(fèi)用會(huì)很高。
在入會(huì)費(fèi)和服務(wù)費(fèi)方面，不同的地區(qū)也有不同，在加利福尼亞等高檔消費(fèi)地區(qū)，入會(huì)費(fèi)大概是25萬(wàn)到70萬(wàn)美元；在華盛頓等生活相對(duì)便宜的區(qū)域，入會(huì)費(fèi)大概是20萬(wàn)到40萬(wàn)美元。
帕翠莎·威爾：這種養(yǎng)老類型的平均服務(wù)成本每個(gè)月大概是3500美元到5000美元，費(fèi)用是根據(jù)社區(qū)的情況決定的，社區(qū)不同、居住面積不同、提供服務(wù)不同，費(fèi)用也就不同。就此，也提醒中國(guó)市場(chǎng)，不要重蹈美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的覆轍，原因是有太多的定價(jià)機(jī)制，讓顧客覺得混亂；中國(guó)一定要讓定價(jià)機(jī)制變得簡(jiǎn)單，讓消費(fèi)者十分清晰地進(jìn)行消費(fèi)。
中美在養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)方面有哪些區(qū)別？有哪些值得中國(guó)借鑒的經(jīng)驗(yàn)？
保羅·戈登：美國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在1975年就已起步，當(dāng)時(shí)的養(yǎng)老社區(qū)大多是宗教性質(zhì)，不以盈利為目的。到1985年，很多開發(fā)商熱衷養(yǎng)老住宅項(xiàng)目，他們把養(yǎng)老住宅設(shè)計(jì)得很漂亮，但由于各項(xiàng)指標(biāo)不能滿足老人需求，很少有人愿意入住。因此，在開發(fā)一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目時(shí)，一定要有產(chǎn)業(yè)鏈的合作，要有能把房子蓋好的人，要有征集土地的人，要有實(shí)際物業(yè)運(yùn)營(yíng)的人，才能發(fā)展好。
艾博迪：中國(guó)和美國(guó)的一個(gè)共同出發(fā)點(diǎn)就是，子女對(duì)父母的責(zé)任。我認(rèn)為目前最重要的任務(wù)就是要讓年輕人有意識(shí)，愿意用養(yǎng)老中心的方式去孝順?biāo)麄兊母改福@就要求要有一個(gè)良好的監(jiān)管環(huán)境和完善的法規(guī)。
高瑞：中美之間還是有差別的，美國(guó)是先富起來(lái)再出現(xiàn)老齡化，而中國(guó)是未富先老。另外一個(gè)關(guān)鍵的差別是，中國(guó)很多家庭中的老人與孩子居住的距離很遠(yuǎn)，再加上中國(guó)的獨(dú)生子女政策，所以中國(guó)肯定要有自己的養(yǎng)老模式。我們研究了來(lái)自北京、成都、廈門、廣州、天津等地的1000多名老人和他們的孩子，發(fā)現(xiàn)90%的孩子都不希望跟老人住在一起，但是要和老人住得近一些，因此，中國(guó)要有自己的養(yǎng)老模式。
帕翠莎·威爾：我在做養(yǎng)老中心的時(shí)候，擔(dān)心的不是錢、房子，雖然這些都很重要，我最擔(dān)心的是找不到合適的工作人員，完成這種相對(duì)來(lái)說(shuō)服務(wù)性很高的工作。所以不管養(yǎng)老社區(qū)放在哪里，成功的關(guān)鍵在于有沒有合適的人把它做好。
國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老社區(qū)有沒有借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)？在具體的發(fā)展方面又做了哪些嘗試呢？
朱鳳泊：“北京太陽(yáng)城”就是借鑒外國(guó)養(yǎng)老社區(qū)模式做起來(lái)的，我總結(jié)了3個(gè)成功的模式：一是開發(fā)運(yùn)作模式，太陽(yáng)城屬于住宅用地，為此，我們進(jìn)行了一個(gè)發(fā)展劃分，70%做老年住宅，30%做持有型的老年公寓和配套設(shè)施。這一做法已經(jīng)得到多個(gè)城市政府的認(rèn)可：誰(shuí)承諾按照這一做法去做養(yǎng)老項(xiàng)目，政府就同意給他拿地。
二是經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式，太陽(yáng)城是中國(guó)的“CCRC”，是一個(gè)持續(xù)照料型的社區(qū)。目前太陽(yáng)城有1600戶居家老人，有600位寄宿在“銀齡公寓”里，無(wú)論是哪種形式我們都為其提供了直至臨終關(guān)懷的全程化服務(wù)，包括健康的、半自理的、完全失能的。
三是盈利模式，太陽(yáng)城配備了一家二級(jí)甲等醫(yī)院，醫(yī)院和住宅同時(shí)啟用。在服務(wù)當(dāng)中，我們把醫(yī)療和生活照料作為主業(yè)，再配套其他設(shè)施形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，從而實(shí)現(xiàn)一些盈利。模式成功之后，我們也被國(guó)內(nèi)其他機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)去做管理，這樣，盈利模式出現(xiàn)了不斷復(fù)制和延續(xù)。
另外，針對(duì)我國(guó)特殊情況，下一步我們還要在全國(guó)提倡“千百萬(wàn)”布置。其中，我們會(huì)在城市中心租賃一些舊的辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)、招待所等，將它們改造成借助型社區(qū)，即“百伏級(jí)”社區(qū)；還有“千赫級(jí)”公寓，即在城鄉(xiāng)接合部做一些康復(fù)理療型社區(qū)，可以把短時(shí)間內(nèi)身體不好的老人送到這里。而郊區(qū)要做“萬(wàn)壽級(jí)”的大型綜合體，從而形成一個(gè)大的養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)。
如果單單開發(fā)一個(gè)相對(duì)比較大的養(yǎng)老社區(qū)，建議選在郊區(qū)，一是城市中心地價(jià)太貴，不利于社區(qū)規(guī)劃；二是老人喜好“陽(yáng)光草地”，郊區(qū)的容積率相對(duì)市區(qū)會(huì)很低，在郊區(qū)養(yǎng)老也會(huì)非常舒服。
