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日期：2012-05-29 來源：中國企業(yè)報
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養(yǎng)老院一床難求。北京民政局數(shù)據(jù)顯示，截至2011年年底，北京養(yǎng)老機構(gòu)總數(shù)401家，其中公辦215家，民辦186家，每百名老人擁有的床位數(shù)是2.9張。
一邊是養(yǎng)老地產(chǎn)前景看好，不斷有企業(yè)進入這一領(lǐng)域；另一邊則是現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目陷入了錯位發(fā)展的窘境之中，那么，養(yǎng)老地產(chǎn)將如何在這一再的錯位中生存發(fā)展？
囚徒困境？
在目前的養(yǎng)老服務中，政府依舊扮演著主力軍的角色。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有形成清晰的概念和定位。大家傾向于把養(yǎng)老和地產(chǎn)分割開來：養(yǎng)老是福利性的，政府應該予以支持；地產(chǎn)是營利性的，開發(fā)商需要獲取利潤。如何將二者有機結(jié)合起來，是一個難題。
養(yǎng)老社區(qū)由養(yǎng)老服務公司獨立運營看來是一個世界性難題！美國養(yǎng)老社區(qū)八成由非營利機構(gòu)（半數(shù)是宗教機構(gòu)）運營，而營利性質(zhì)的養(yǎng)老運營機構(gòu)即便是行業(yè)領(lǐng)軍者，業(yè)績也一直不理想，如Brookdale和Sunrise這兩家上市公司都是常年虧損。
《中國企業(yè)報》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前，中國的養(yǎng)老服務除福利性質(zhì)的機構(gòu)養(yǎng)老外，市場化養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要有3種模式：僅出售服務不出售地產(chǎn)的養(yǎng)老項目、與險資結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)項目和養(yǎng)老與地產(chǎn)結(jié)合的養(yǎng)老型房地產(chǎn)項目。
一批保險公司紛紛看好養(yǎng)老市場，泰康人壽子公司——泰康之家（北京）投資有限公司計劃建成國內(nèi)第一家大規(guī)模“國際一流標準”持續(xù)關(guān)愛社區(qū)。新華人壽也已進入養(yǎng)老、健康兩個產(chǎn)業(yè)，今年北京兩個養(yǎng)老社區(qū)也計劃動工。
近期發(fā)布的一份報告認為，險資進入養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢在于：保險資金投資需求與養(yǎng)老地產(chǎn)項目性質(zhì)具有很好的匹配性。一方面能解決養(yǎng)老地產(chǎn)運營的資金難題，另一方面能提升養(yǎng)老地產(chǎn)服務質(zhì)量，改善運營模式。
作為下一個投資熱點，房地產(chǎn)企業(yè)當然也不會放過這一市場。萬科、保利、綠地、首創(chuàng)等開發(fā)商均已進入養(yǎng)老地產(chǎn)，且有不少養(yǎng)老地產(chǎn)項目上市，包括萬科幸福匯、親和源等項目，這些項目主要的賣點是社區(qū)醫(yī)療以及康復配套，同時在產(chǎn)品設計上也充分考慮了老年人的需求，進行設計改進。
記者調(diào)查的位于北京與天津交界的卓達太陽城養(yǎng)老示范基地就搭上了民政部養(yǎng)老示范基地的順風車，據(jù)卓達集團天津藝都投資有限公司、天津卓達華夏頤園投資有限公司副總裁王忠強介紹，此“超級大盤”中養(yǎng)老示范基地項目規(guī)劃含200畝全國養(yǎng)老示范基地。
然而，無論是哪種方式介入，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前尚無成熟模式可借鑒。戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文指出，養(yǎng)老社區(qū)對軟件服務要求非常高，而且十分專業(yè)，一般物業(yè)管理遠不能達到該水平。國外往往把老人細分為三大類：活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人。三類老人的養(yǎng)老生活有不同的關(guān)注點，產(chǎn)生對硬件設計和軟件服務不同的需求。比如活躍老人以“養(yǎng)”為主，低度照顧老人需要“養(yǎng)”+“護”，高度護理老人需要“護”+“醫(yī)”。這三類老人的社區(qū)就涉及三個不同的主要專業(yè)服務領(lǐng)域：養(yǎng)生、護理和治療，而這三個專業(yè)領(lǐng)域進入的臺階都相當高，不是普通服務商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專業(yè)服務體系發(fā)育遠不成熟的情況下，讓普通房地產(chǎn)與之對接，肯定沒法找到著力點，因此所做的產(chǎn)品最終還是停留在普通房地產(chǎn)的水平，達不到頤養(yǎng)天年的要求。
經(jīng)濟學的囚徒困境，說明了為什么甚至在合作對雙方都有利時，保持合作也是困難的，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大需求與地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀似乎也在驗證這一理論。
只服務少數(shù)人？
養(yǎng)老市場的需求讓一些企業(yè)紛紛行動，然而，養(yǎng)老地產(chǎn)項目基本定位在高端人群，而真正的市場需求中的中低端人群應該是大多數(shù)。
《中國企業(yè)報》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前的養(yǎng)老地產(chǎn)項目均鎖定在高端消費群體，而實際上，養(yǎng)老市場需求大部分會集中在中低端人群。
全球三大戰(zhàn)略咨詢公司之一的美國波士頓咨詢公司日前發(fā)表一份大多數(shù)中國人并不認可的報告稱，中國半數(shù)家庭到2020年將邁入中產(chǎn)階級，未來10年內(nèi)中國中產(chǎn)階級及富裕消費群體將新增約2.7億消費者，其中70%來自小城市。波士頓咨詢公司對中國中產(chǎn)階級的定義是，扣除稅收和通貨膨脹因素后，家庭年收入在6萬—10萬元人民幣。
即使按此報告數(shù)據(jù)衡量，以中國的中產(chǎn)階級家庭消費水平，要達到消費養(yǎng)老地產(chǎn)項目的水平確實有些困難。
在記者調(diào)查的幾個養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，由樂成集團投資的樂成養(yǎng)老旗下直營連鎖品牌“恭和苑”，其“以住戶為中心的七星服務”的宣傳語，馬上就能讓人聯(lián)想到其高端的定位，記者詢問得知，目前，“恭和苑”在海南省的示范項目已經(jīng)開始運營，一個月費用單人近5萬、雙人近7萬的價位準確鎖定了少數(shù)人群。
而介入不動產(chǎn)投資的險資其定位更高，近日泰康推出的首款養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品，以起點為200萬元購買其養(yǎng)老年金產(chǎn)品以獲得高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)的入住資格，據(jù)稱，此舉將有效地篩選出高端客戶群。
一個有趣的現(xiàn)象是，京郊養(yǎng)老地產(chǎn)鎖定的另一部分高端消費群體，是我國西部不具備宜居條件地區(qū)的退休公務員。據(jù)一位房地產(chǎn)企業(yè)負責營銷的管理者向記者介紹，其養(yǎng)老社區(qū)曾經(jīng)一個電話賣出12套房，業(yè)主都是內(nèi)蒙古地區(qū)縣鄉(xiāng)級干部，而購買此項目的原因是京郊氣候適宜、房價相對低，最主要的是不會很露富，同時不但給老人提供一個養(yǎng)老環(huán)境，也為自己退休后找到一個宜人居住場所。
建立在金字塔尖上的養(yǎng)老地產(chǎn)，該如何接地氣？是否需要接地氣？但一個事實是，養(yǎng)老地產(chǎn)無法真正解決大多數(shù)中國人養(yǎng)老問題。
生不逢時？
雖然養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求和市場前景如此誘人，引“無數(shù)企業(yè)競折腰”，但趕上房地產(chǎn)政策調(diào)控嚴格時期及世界經(jīng)濟形勢下行期的事實卻不容回避，開發(fā)成本、融資渠道相對少成為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的瓶頸。
“由于缺乏足夠的政府支持，包括特殊的金融政策、稅收政策、土地政策等，目前開發(fā)商運作養(yǎng)老地產(chǎn)的過程較為艱辛，像在叢林中摸索著前進。養(yǎng)老地產(chǎn)很容易演變成以養(yǎng)老名義進行的純房地產(chǎn)項目，而沒被當成一項全民的產(chǎn)業(yè)得到重視。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。
戴德梁行黎慶文認為，土地價格高，稅收重使養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)成本高企。即使國家政策支持收取“進入資格費”，可能也會因為太高昂而嚇退消費相對保守的老人。在國外，政府通過優(yōu)惠和直接補貼來最大限度地降低“進入資格費”的臺階。
政策的突破是啟動養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展的根本之路，因為它使養(yǎng)老地產(chǎn)投資符合國際資本價值準則。一旦一種項目的投資盈利模式符合國際資本價值準則，同時又有巨量的消費需求，那么她就像今天蓬勃的房地產(chǎn)市場一樣，不但能吸引民間資金、公眾資金，也能吸引國際基金大量進入。但中國國情也決定了政策突破的時間表和力度具有很大的不確定性，在沒有政策大突破的情況下養(yǎng)老地產(chǎn)如何突破？
目前，與其他商品房地產(chǎn)項目一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)亦受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策制約，記者在調(diào)查中了解到，雖然一些二三四線城市均有一些解決戶口和納稅證明的非法公司應運而生，但最終還是增加了購房成本，因此而抑制了購房行為。
而與此同時，由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式仍不成熟，投資回報率不確定性較高，投資風險也較大，加之投資資金要求高，收益回款慢，都成為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。
業(yè)內(nèi)人士黃金灣投資集團副董事長全亮在接受《中國企業(yè)報》記者采訪時表示，更看好險資進入養(yǎng)老地產(chǎn)，其優(yōu)勢在于，保險資金投資需求與養(yǎng)老地產(chǎn)項目性質(zhì)具有很好的匹配性。一方面能解決養(yǎng)老地產(chǎn)運營的資金難題，另一方面能提升養(yǎng)老地產(chǎn)服務質(zhì)量，改善運營模式。
黎慶文認為，專業(yè)服務是養(yǎng)老地產(chǎn)必須配備的軟件，但同時其服務體系和商業(yè)架構(gòu)遠不成熟，與地產(chǎn)開發(fā)的成熟度不能匹配。要使專業(yè)服務快速跟上地產(chǎn)的開發(fā)，地產(chǎn)資本跨界進入是最直接最有效的方法，同時專業(yè)服務也能通過長期收取服務費成為地產(chǎn)公司新的“產(chǎn)品線”。不同定位的養(yǎng)老地產(chǎn)所對應的專業(yè)服務有所不同，養(yǎng)生服務對應定位于活躍型老人的養(yǎng)老地產(chǎn)，由于活躍型老人與養(yǎng)生服務要求集聚性相對其他較低，所以可以適合分散產(chǎn)權(quán)銷售的養(yǎng)老地產(chǎn)。護理服務和醫(yī)療服務對應定位于低度照顧或高度照顧老人的養(yǎng)老公寓，由于服務的集聚性要求該類的養(yǎng)老公寓不宜分散產(chǎn)權(quán)進行銷售。同時，政策允許下的商業(yè)模式探索，如在高端養(yǎng)老地產(chǎn)中，借鑒會籍制度也可以解決短期資金問題。
不過，王忠強在接受《中國企業(yè)報》記者采訪時也表示，房地產(chǎn)企業(yè)不應該寄希望于政策的調(diào)整和政府的照顧，而應該在項目模式設計上有所創(chuàng)新。政策就是這樣，金融、經(jīng)濟環(huán)境也是如此，與其整天抱怨，不如埋頭做項目，他相信，好項目一定會有市場。
