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“以房養(yǎng)老”面臨五大難題
日期：2012-08-13 來源：北京商報
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推廣遭遇多重障礙
難題一 養(yǎng)老觀念陳舊
雖然隨著社會的進步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念卻一直影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押，不留給子女，這樣的現(xiàn)實，他們一下還難以接受。
記者對周圍幾位老人調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老人表示無法接受“以房養(yǎng)老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但緊緊還夠用，即使在以后生活中需要兒女補助一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財產(chǎn)，對兒女以后生活有幫助。
此外，還存在一個客觀因素，目前，我國沒有開征遺產(chǎn)稅，這也在間接上鼓勵子女繼承遺產(chǎn)，反對老人“以房養(yǎng)老”。
難題二 養(yǎng)老機構(gòu)不完善
目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機構(gòu)去，很大程度上是因為大多數(shù)的養(yǎng)老機構(gòu)不夠完善，缺少家的感覺。
家住三元里的獨居老人程老太今年72歲，曾經(jīng)也想過到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老，但是到那里只住了半個月就搬了回來。她說：“跟住賓館似的，不像家。”
養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)不完善是一個現(xiàn)實問題。據(jù)竇玉沛提供的數(shù)字，現(xiàn)在，我國養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%。
“好點的養(yǎng)老機構(gòu)收費較高，一般家庭付不起；差點的機構(gòu)服務(wù)又不到位”，保險公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)將是未來壽險發(fā)展的一大趨勢。
此外，地產(chǎn)公司也加入養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)中，均成立了專門的研發(fā)團隊。上月中旬，河北省常務(wù)副省長趙勇也曾多次表示，該省環(huán)北京的13個縣將分別建設(shè)養(yǎng)老基地，以吸引北京有房老人“以房養(yǎng)老”。
難題三 金融機構(gòu)猶豫不決
據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機構(gòu)的猶豫，房價下跌的風險是他們最為擔心的因素。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前承接“倒按揭”的業(yè)務(wù)尚不成熟，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關(guān)鍵因素難以預測。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構(gòu)又可能吃虧。
農(nóng)行個貸部一位姓韓的負責人表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國家有關(guān)部門的政策扶持，減輕風險，“以房養(yǎng)老”很難大范圍推廣。“倒按揭”的評估標準非常復雜，除了估算房屋價值及未來房價走勢，還要估算老人壽命，同時，銀行還要培育一批類似保險精算人的測算人群，這些問題都不是一兩年內(nèi)能解決的。
難題四 受70年產(chǎn)權(quán)限制
我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構(gòu)普遍擔憂的問題。因為，按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)將由國家無償收回。
業(yè)內(nèi)人士指出，當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。保險公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價泡沫時，租不出去或賣不上價的情況也是可能發(fā)生的。
不過，有法律界人士認為，隨著物權(quán)法的出臺，這方面的障礙已經(jīng)消除。
難題五 適用人群較小
“以房養(yǎng)老”的前提是手里有房。首先，擁有房屋產(chǎn)權(quán)；其次，老人與子女分開居住；第三，老人的經(jīng)濟狀況適中。
一般來說，手頭有兩套以上房產(chǎn)的人可能更會考慮“以房養(yǎng)老”。而從觀念接受程度上，時下的中青年人更易接受，他們應(yīng)該是未來“以房養(yǎng)老”的潛在群體。但近年來房價非理性上漲已經(jīng)大大超出了很多人的承受能力，目前在北京買套差不多的房子也要100萬元左右，如果現(xiàn)在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養(yǎng)房都成問題，更別說房養(yǎng)人了。
國外62歲以上老人通過“倒按揭”養(yǎng)老
美國：已有20多年的經(jīng)驗。發(fā)放對象為62歲以上的老年人，放貸原則為住房資產(chǎn)越高則可貸款數(shù)額越高；預期住房價值的增值越高可貸款數(shù)額越高；年紀大的住戶可貸款數(shù)額高；夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低。
加拿大：超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬-30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。
難題一 養(yǎng)老觀念陳舊
雖然隨著社會的進步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念卻一直影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押，不留給子女，這樣的現(xiàn)實，他們一下還難以接受。
記者對周圍幾位老人調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老人表示無法接受“以房養(yǎng)老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但緊緊還夠用，即使在以后生活中需要兒女補助一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財產(chǎn)，對兒女以后生活有幫助。
此外，還存在一個客觀因素，目前，我國沒有開征遺產(chǎn)稅，這也在間接上鼓勵子女繼承遺產(chǎn)，反對老人“以房養(yǎng)老”。
難題二 養(yǎng)老機構(gòu)不完善
目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機構(gòu)去，很大程度上是因為大多數(shù)的養(yǎng)老機構(gòu)不夠完善，缺少家的感覺。
家住三元里的獨居老人程老太今年72歲，曾經(jīng)也想過到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老，但是到那里只住了半個月就搬了回來。她說：“跟住賓館似的，不像家。”
養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)不完善是一個現(xiàn)實問題。據(jù)竇玉沛提供的數(shù)字，現(xiàn)在，我國養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%。
“好點的養(yǎng)老機構(gòu)收費較高，一般家庭付不起；差點的機構(gòu)服務(wù)又不到位”，保險公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)將是未來壽險發(fā)展的一大趨勢。
此外，地產(chǎn)公司也加入養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)中，均成立了專門的研發(fā)團隊。上月中旬，河北省常務(wù)副省長趙勇也曾多次表示，該省環(huán)北京的13個縣將分別建設(shè)養(yǎng)老基地，以吸引北京有房老人“以房養(yǎng)老”。
難題三 金融機構(gòu)猶豫不決
據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機構(gòu)的猶豫，房價下跌的風險是他們最為擔心的因素。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前承接“倒按揭”的業(yè)務(wù)尚不成熟，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關(guān)鍵因素難以預測。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構(gòu)又可能吃虧。
農(nóng)行個貸部一位姓韓的負責人表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國家有關(guān)部門的政策扶持，減輕風險，“以房養(yǎng)老”很難大范圍推廣。“倒按揭”的評估標準非常復雜，除了估算房屋價值及未來房價走勢，還要估算老人壽命，同時，銀行還要培育一批類似保險精算人的測算人群，這些問題都不是一兩年內(nèi)能解決的。
難題四 受70年產(chǎn)權(quán)限制
我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構(gòu)普遍擔憂的問題。因為，按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)將由國家無償收回。
業(yè)內(nèi)人士指出，當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。保險公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價泡沫時，租不出去或賣不上價的情況也是可能發(fā)生的。
不過，有法律界人士認為，隨著物權(quán)法的出臺，這方面的障礙已經(jīng)消除。
難題五 適用人群較小
“以房養(yǎng)老”的前提是手里有房。首先，擁有房屋產(chǎn)權(quán)；其次，老人與子女分開居住；第三，老人的經(jīng)濟狀況適中。
一般來說，手頭有兩套以上房產(chǎn)的人可能更會考慮“以房養(yǎng)老”。而從觀念接受程度上，時下的中青年人更易接受，他們應(yīng)該是未來“以房養(yǎng)老”的潛在群體。但近年來房價非理性上漲已經(jīng)大大超出了很多人的承受能力，目前在北京買套差不多的房子也要100萬元左右，如果現(xiàn)在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養(yǎng)房都成問題，更別說房養(yǎng)人了。
國外62歲以上老人通過“倒按揭”養(yǎng)老
美國：已有20多年的經(jīng)驗。發(fā)放對象為62歲以上的老年人，放貸原則為住房資產(chǎn)越高則可貸款數(shù)額越高；預期住房價值的增值越高可貸款數(shù)額越高；年紀大的住戶可貸款數(shù)額高；夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低。
加拿大：超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬-30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。
