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日期：2012-10-28 來源：現(xiàn)代快報
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老齡社會來臨，以房養(yǎng)老或許是一種選擇
每月收來的1000元房租幫了謝霞珍一家大忙
丁福英說50萬元賣房款足夠用了
老齡化社會跑步到來，讓養(yǎng)老話題在剛剛過去的重陽節(jié)里炙手可熱。2011年底，我國60歲以上的老年人口為 1.85億，占總人口13.7%，第一個老年人口增長高峰已經(jīng)到來。在目前1.85億老人中，失能和半失能老人就達到3300萬，隨著高齡老人的逐年增多，不能自理老人的比例不斷增加。“養(yǎng)兒防老”是中國人的傳統(tǒng)觀念，可現(xiàn)在，“養(yǎng)兒防老”已很難跟上時代的發(fā)展，隨著“421”家庭結構的形成，以及人口流動成為常態(tài)，家庭養(yǎng)老功能越來越弱，大中城市空巢家庭達到70%，這一連串數(shù)字的背后是嚴峻的養(yǎng)老形勢。
未來我們?nèi)绾勿B(yǎng)老？今年4月，南京出臺《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》，其中 “以房養(yǎng)老”被提及，而這是南京官方首次明確表態(tài)鼓勵“以房養(yǎng)老”。“隨著老齡化社會的到來，差不多的家庭都有了住房，這意味著采取‘以房養(yǎng)老’的辦法是可行的。”南京市老齡辦副主任陳斌表示。
現(xiàn)代快報記者采訪中了解到，雖然目前“以房養(yǎng)老”還處于規(guī)劃階段，具體操作方案還在醞釀，但實際上，南京民間版的“以房養(yǎng)老”已經(jīng)在悄悄地進行了。不過，這些老人的“以房養(yǎng)老”的適用范圍很狹窄，如果老人沒有自有產(chǎn)權的住房，“以房養(yǎng)老”可能是奢談。
名詞解釋
以房養(yǎng)老
也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式。
南京民間版“以房養(yǎng)老”
將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老。
寫進十二五規(guī)劃 “以房養(yǎng)老”多年后重回南京
早在2005年，南京湯山的“溫泉留園”老年公寓，曾在全國率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”，而這個模式最終沒有推行成功，可是在南京，雖然人數(shù)不多，但還是有一些老人成了民間版的“以房養(yǎng)老”的實踐者。與以“倒按揭”為標志的、嚴格意義上的“以房養(yǎng)老”相比較，南京民間版的“以房養(yǎng)老”更具有操作性。
租房貼補住養(yǎng)老院的費用
人物：謝霞珍，90歲// 以房養(yǎng)老：一年8個月
昨天下午，現(xiàn)代快報記者在白下區(qū)大光路街道光華門老年公寓見到了謝霞珍。一間約10平方米的房間內(nèi)，或橫或豎地擺放了三張床，顯得很擁擠。兩只木頭箱子堆放在兩床中間，老舊的彩電被冷落在角落里，似乎很久沒看過了。“家具就不要了，我把平日用得上的家當全都搬過來了，這里就是我們的家。”謝霞珍坐在床沿說。這里住著她和一對患有精神病的雙胞胎兒子。老人很固執(zhí)，堅持要和兩個63歲的兒子住在一間房里，因為這樣，方便她能隨時都看著他們。
“我老伴退休沒多久，就突發(fā)腦溢血去世了，雙胞胎兒子生活不能自理，這20多年來，都是我一個人照顧他們。”謝霞珍說，她家就住光華園社區(qū)，房子是當年老伴單位分的，7層樓房她家在4樓，60多平方米，她每天要上下樓買菜。隨著年紀越來越大，她越來越力不從心。2006年，白下區(qū)政府請來鐘點工，每周上門三次，每次為他們服務兩個小時，但仍不能解決問題。
謝霞珍找到光華園社區(qū)居委會，流露了進養(yǎng)老院的念頭。南京的養(yǎng)老院費用不低，每人每月最差也要900元錢。雖然，謝霞珍和大兒子孫逸文都有退休工資，但加起來才2000多元，即使加上二兒子孫逸武的低保金，三人月收入3000元都不到。母子三人都患有疾病，雖然有醫(yī)保，但自己還是要掏一部分。怎么辦？謝霞珍決定“以房養(yǎng)老”，與其房子空著，不如租出去。去年2月，謝霞珍一家三口都進了養(yǎng)老院，每個月要花2700元錢。
“房子是請我們養(yǎng)老院幫她代租的，月租金1000元，每月我們都把租金交到謝霞珍手上。”光華門老年公寓院長周宗炳說，幸虧他們住進來了，今年謝霞珍生病后就臥床不起了，如果還在家里，生活肯定很困難?，F(xiàn)在，退休金和低保金都漲了，再加上出租房子的1000元錢，一家人還略有節(jié)余。“住這里吃現(xiàn)成的，還有專人照顧，挺好的。更關鍵的是，以后，兩個兒子也這樣養(yǎng)老，我也放心了。”謝霞珍告訴記者。
賣掉房子搬進養(yǎng)老院
人物：丁福英，88歲// 以房養(yǎng)老：4個月
下午3點，在鼓樓區(qū)國悅頤養(yǎng)服務中心，丁福英拄著拐杖在大廳里和老姐妹聊天，“我忙得很，每天都有老朋友來看我，給我送做好的菜，我住這很不錯的。”丁福英是個性格爽朗的老奶奶，聽說要拍照，激動地一會梳頭發(fā)一會要換件好看的衣服。
“我家以前住三牌樓，離這就兩站路。”丁福英說她有個兒子，大學畢業(yè)后分配到武漢當工程師，后來就在那定居了。兒子明年60周歲也要退休了。“兒子工作忙，不能經(jīng)?；貋砜次覀儭Ｋ晕液屠习樵谀暇┮黄疬^日子。家里請了個保姆，我們工資加起來4000多元，拿一個人工資請保姆，一個人工資生活。但去年12月，老伴突然生病走了，我在家很孤單，請保姆不可能，我一個月就2200塊，而現(xiàn)在住家保姆漲到2400塊了。”丁福英說在去養(yǎng)老院之前，她去過武漢兒子家，過不習慣又回南京了，“那邊的人喜歡吃辣，我年紀大了，還便秘，這哪吃得消啊；還有啊，我們南京人是煮米飯的，而那邊是蒸飯的，太硬了。”
丁福英回來后就決定在南京養(yǎng)老。她相中了離家不遠的國悅頤養(yǎng)服務中心。“養(yǎng)老院條件很不錯，地點方便，環(huán)境很干凈舒適，算是中檔的吧，每月床位費和伙食費2700元。”丁福英把三牌樓的房子通過中介賣了，40多個平方米賣了50萬。她把事情告訴兒子，兒子表示支持，并在電話里說“你盡管花，想吃什么就吃什么。錢不夠了，還有我呢”。“交了一年的入住費用3萬多塊后，我剩下的錢都存進銀行了。銀行存折和戶口簿交給社區(qū)居委會讓他們幫我保管。”丁福英說，像她這樣的獨居老人，住養(yǎng)老院是最好的選擇，因為一個人住，身體不舒服的時候，連門都開不了。
“現(xiàn)在住養(yǎng)老院，有人照顧，有人聊天，也不感到孤單寂寞了。”丁福英算了筆賬，住養(yǎng)老院一年3萬多塊，10年才30多萬，50萬的賣房款絕對夠了，而且她每個月還有退休金2200元和醫(yī)保，養(yǎng)老、醫(yī)療，差不多夠用了。
“以房養(yǎng)老”
切中老年人需求
早在2005年，南京湯山的“溫泉留園”老年公寓，就曾在全國率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”。該園規(guī)定，擁有本市60平方米以上產(chǎn)權房、年齡60歲以上的孤殘老人，可自愿將房產(chǎn)抵押給留園，經(jīng)公證后入住留園，終身免交一切費用。老人去世后，房屋產(chǎn)權歸養(yǎng)老院所有。但“留園”的試水效果并不理想。昨天，江寧區(qū)民政局社會事務科有關負責人表示，當年公寓僅辦理幾筆業(yè)務，數(shù)量非常有限。
時隔7年，“以房養(yǎng)老”重返南京。今年4月24日，現(xiàn)代快報率先發(fā)布了《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》。該規(guī)劃中提及“鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金部門建立公益性中介機構，開展“以房養(yǎng)老”（住房反向抵押貸款）試點業(yè)務。”昨天，南京市老齡辦副主任陳斌告訴現(xiàn)代快報記者，目前“以房養(yǎng)老”還只是一種政策性的方向，具體的操作方案也還沒定下來。陳斌透露，之所以重提“以房養(yǎng)老”，是因為發(fā)現(xiàn)老人、尤其是孤寡老人有這一需求。老人們養(yǎng)老金微薄，人老了，看病又將成為一塊大的費用支出，特別是一些老人得不到子女的贍養(yǎng)和照料，生活面臨風險時，“以房養(yǎng)老”可以切中他們的需求。
以房養(yǎng)老再試水 雷聲大雨點??？
南京市民政局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2011年底，南京市60歲及以上戶籍老人已達111.16萬，人口老齡化率達20%。到2015年，南京60歲及以上常住老年人口預計將超過150萬人。家庭結構小型化與空巢化加劇，失能老年人大幅增加等特征日益凸顯。如何養(yǎng)老？在眾多傳統(tǒng)養(yǎng)老方式之外，“以房養(yǎng)老”這個幾度被擺上桌面但又聲音微弱的話題無疑可以拿出來再次探討。
以房養(yǎng)老試水難有果
以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式。這是百度對以房養(yǎng)老的解釋。
“以房養(yǎng)老”的話題曾屢次被提及，但屢次試水都無疾而終。2005年，南京“溫泉留園”老年公寓率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”，但早已停止。2007年，上海公積金管理中心推出的“住房自助養(yǎng)老”模式，因改變房屋產(chǎn)權、符合條件的申請人過少，兩年后該業(yè)務即停辦。北京“養(yǎng)老房屋銀行”由養(yǎng)老機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀公司合作建立，社會認可度很低。2010年，一家銀行推出 “養(yǎng)老按揭”業(yè)務，設置了嚴格的規(guī)定和較高的準入門檻，該業(yè)務在全國推開后，雖得到廣泛關注，但未發(fā)生實際業(yè)務。
今年，《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》中首次以官方的身份，鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金部門建立公益性中介機構，開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務，使老年人基本生活有切實可靠的收入保障，不斷提高老年人的生活質(zhì)量。但如同寬闊的湖面被丟進一粒小石子，層層漣漪很快消失無形。
銀行申請門檻高
作為以房養(yǎng)老的重要一環(huán)，金融機構的態(tài)度能夠直接決定這個理念的成敗。
現(xiàn)代快報曾報道，目前國內(nèi)一家銀行正在北京和長沙試點推出經(jīng)過改良的“養(yǎng)老按揭”模式。該業(yè)務規(guī)定，借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人，養(yǎng)老人本人須年滿55歲，貸款金額根據(jù)擔保物價值和養(yǎng)老人合理需要的資金確定。累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年，利率按照央行公布的同檔次基準利率或上浮執(zhí)行。養(yǎng)老貸款的用途包括各類日常消費、生活費用支出、醫(yī)療保障支出等。
據(jù)介紹，為控制風險，銀行要求申請養(yǎng)老按揭的老人最好有兩套或以上的住房，且抵押給銀行房產(chǎn)不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其贍養(yǎng)人必須要有自有住房，且老人和其法定贍養(yǎng)人將成為養(yǎng)老按揭的共同借款人。在還款方式上，該模式有按月償還息或約定部分本金兩種方式，貸款到期后一次性償還剩余本金。如到期不能償還，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還。
“我自己有兩套房子的話，還需要去貸款以房養(yǎng)老??？”66歲的南京市民張先生表示，他覺得申請“以房養(yǎng)老”的應該都是經(jīng)濟條件一般的老人，而在高房價的當下，有兩套住房意味著老人的經(jīng)濟狀態(tài)肯定不差。
“從控制風險角度考慮，銀行抬高門檻有一定的道理，但是這樣一來勢必增加了難度，很難讓老人選擇這種模式。”一家房地產(chǎn)研究機構人士表示，在諸多難點的困擾下，銀行小心謹慎并不難理解。
四大難點，讓“以房養(yǎng)老”難以接近現(xiàn)實
目前，“以房養(yǎng)老”在美國、加拿大、新加坡等國家很普遍，投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。而國內(nèi)一些城市，已經(jīng)將這種養(yǎng)老方式作為一個方向，并開始了一些試點。但是在短時間內(nèi)，“以房養(yǎng)老”條件還不成熟，真正實現(xiàn)還有待時日。
難點一：70年產(chǎn)權期滿后，怎么辦？
70年的住宅產(chǎn)權被公認為以房養(yǎng)老的另一個“命門”。
2007年出臺的《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期限屆滿的自動續(xù)期。這意味著，住宅使用滿70年后產(chǎn)權仍然歸原產(chǎn)權人所有，但是對于自動續(xù)期是否需要支付錢款，如果需要又該支付多少錢款，目前尚無法律規(guī)定。因此，到期后存在房產(chǎn)因支付較高續(xù)期費用而貶值的風險。
假設老人王先生現(xiàn)在擁有一套房齡為30年的房子，他將房子用于出租，并將租金用于支付養(yǎng)老院的生活費用。那么，如果在40年后70年產(chǎn)權到期而王先生依然在世，可能產(chǎn)生的“續(xù)費”該怎么辦？
難點二：房價波動、貨幣貶值，怎么辦？
南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華指出，房價的波動和貨幣貶值也是困擾以房養(yǎng)老的因素。“這些年來中國的房價總體上經(jīng)歷了飆升，在調(diào)控時房價也曾經(jīng)出現(xiàn)過幅度不小的回落，而房價的變動大會困擾房屋本身的價值評估。如果一套房子現(xiàn)在值100萬，如果10年后值500萬的話，那么現(xiàn)在抵押貸款無疑對老人不劃算。”
他覺得，以房養(yǎng)老還需要貨幣價值能夠保持較為穩(wěn)定，這樣財富不至于縮水，因為這種方式時間越長風險越大，隨著老年人壽命的延長，財富縮水如果越嚴重，這種模式是無法推廣的。
難點三：老人壽命難預期，怎么辦？
老人的壽命預期問題同樣會給金融機構帶來困惑。隨著醫(yī)學的日益發(fā)達和人們生活水平的不斷提高，人均壽命越來越長，很多老人僅僅抵押貸款10年、20年顯然是不夠的，這會給銀行、保險部門和個人確定支付的年限以及支付金額帶來一定難度。“貸款時間越長，銀行的風險就越大。”吳翔華表示，如何預期老人的壽命，銀行顯然不是專家，而目前銀行也沒有這方面的經(jīng)驗積累。
難點四：與養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念沖突，怎么辦？
“以房養(yǎng)老”可以作為養(yǎng)老的一種補充形式，但作為主要方式肯定不可取，會存在很大的社會問題。南京市老齡辦副主任陳斌認為，“以房養(yǎng)老”只是一種模式，不是所有家庭都能實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的。比如有的家里會把房子傳給子女，這是中國的傳統(tǒng)，要給后代留下一些東西。“以房養(yǎng)老”等于自己把房子消費掉了，不留給子女，這恐怕在理念上、思維上都需要有一個轉變。而對于大量低收入階層，沒有什么房子或者房產(chǎn)比較少的人來說，他只有一套房子，而且自己還要住，要靠這個房去養(yǎng)老是不現(xiàn)實的。而對于那些收入相對較高一些的，擁有幾套房產(chǎn)的人來說，“以房養(yǎng)老”對他們的作用可能會更大一些。
對話專家
“以房養(yǎng)老”只是
養(yǎng)老體制的補充答案
看上去“以房養(yǎng)老”是個不錯的養(yǎng)老解決方案，可理想?yún)s與現(xiàn)實差距巨大。阻礙以房養(yǎng)老的這些原因究竟有沒有解決方案？南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華認為，以房養(yǎng)老只是養(yǎng)老體制的“補充答案”，而非“標準答案。即使“補充答案”答得再完美，如果標準答案缺胳膊少腿，能給高分嗎？因此，在法律法規(guī)缺失，制度設計缺失的前提下，“以房養(yǎng)老”還很難談起；另外，人們觀念上的轉變以及房價變化，都會制約進程，由此可見，“以房養(yǎng)老”還有很長的路要走。
觀念被接受仍需要時間
柒周刊：“將來老了，把房子一賣就住養(yǎng)老院去！”經(jīng)常聽到一些年輕的“丁克”這么說，好像年輕人很能接受“以房養(yǎng)老”嘛。
吳翔華：說起來容易做起來難。就我們的國情而言，“以房養(yǎng)老”至少在相當長的時間里不會普及。與國外人不同，中國人自古就有“養(yǎng)兒防老”一說，老人與子女生活在一起的現(xiàn)象很普遍，子女為老人養(yǎng)老送終是社會廣泛認知的孝行。如果子女健在，老人卻抵押房產(chǎn)去養(yǎng)老院，子女可能背負道德的壓力，而老人也可能受到“房子不給子女給銀行”的輿論壓力。
因此現(xiàn)行情況下，符合條件的最有可能是孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人大多不存在繼承問題。但事實上，即使是他們也會擔心，房子被抵押后可能存在的風險，所以現(xiàn)實當中愿意這么做的老人仍然是鳳毛麟角。
只有隨著時間的推移，老齡化的現(xiàn)象越來越明顯，政府適當加強引導，“以房養(yǎng)老”的觀念才可能慢慢地被更多的人所接受。
現(xiàn)行的法律法規(guī)仍缺失
柒周刊：是不是如果觀念變了，“以房養(yǎng)老”就會普及開來？
吳翔華：在相關法律法規(guī)健全之前，“以房養(yǎng)老”絕對不可能成為主流，頂多只是小部分人和機構的小范圍探索而已。
柒周刊：主要會涉及哪些方面的法律法規(guī)？
吳翔華：“以房養(yǎng)老”涉及的部門可能有：民政局、房產(chǎn)管理局、人社局、銀行、保險公司等，這些部門必須在一起制定以房養(yǎng)老的相關法律法規(guī)，這當中不僅僅有政府部門的職能，還應該涉及相關金融領域、資產(chǎn)管理領域等方面。如果沒有這些法律法規(guī)，“以房養(yǎng)老”就很難推行下去。
今年《老年人權益保障法》修訂草案中并未涉及“以房養(yǎng)老”。有觀點認為，在將來修訂老年人權益保障法時應當加入這一內(nèi)容。但事實上沒這么簡單，“以房養(yǎng)老”牽涉面比較廣，不宜在這個法律中作出具體規(guī)定，而應當著重從金融、房產(chǎn)的法規(guī)角度入手。
政策應對銀行和養(yǎng)老院扶持
柒周刊：已經(jīng)試水的銀行出臺“以房養(yǎng)老”的業(yè)務，但是無人問津，也與缺乏法律法規(guī)有關嗎？
吳翔華：這里仍然有制度設計原因。比如目前正在試水的銀行規(guī)定，累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的6成，貸款期限最長不超過10年，利率按照央行公布的同檔次基準利率或上浮執(zhí)行。我想這些苛刻的條件很難引起老人的興趣。
假設貸款金額能提高到8成，貸款期限能延長到20年以上，利率能夠像剛需人群購買首套房那樣打個8折呢？這樣一來的話可操作性一下子就大了不少，感興趣的人肯定會多了。
柒周刊：可銀行畢竟是逐利的，你這樣假設的話，“以房養(yǎng)老”風險較大，銀行積極性肯定不高。
吳翔華：所以需要政策扶持。對于銀行承擔的高風險，應當由政府出面，對銀行承擔的風險要提供一定程度的擔保。在美國，政府和一些金融機構推出的“以房養(yǎng)老”有多種形式，其中不少都是由政府進行擔保。
柒周刊：政府還該做些什么？
吳翔華：給養(yǎng)老院相應的政策扶持。比如說，有的養(yǎng)老機構可能會出于貶值可能、子女反對、變現(xiàn)困難等風險考慮，不太愿意接受“以房養(yǎng)老”的形式，這也會阻礙老人選擇“以房養(yǎng)老”。而有的老人可能對養(yǎng)老院有心理上的排斥，擔心自己住進養(yǎng)老院之后，房子到了養(yǎng)老院手里，自己的“根”就沒了，因而也難下決心。這就要求政府部門應該采取一些措施來打消這樣的顧慮，比如對于“以房養(yǎng)老”這種形式，給予養(yǎng)老院一些政策扶持，從制度上給老人一個安定感。
房價減小波動也是前提
柒周刊：制度設計的確重要。只要制度和法律法規(guī)到位了，“以房養(yǎng)老”就可以真正上路了嗎？
吳翔華：如果不讓房價平靜下來，“以房養(yǎng)老”依然難以施行。
柒周刊：房價的因素這么重要？
吳翔華：幾年前你可能會覺得河西賣一萬一個平方太貴，但是現(xiàn)在賣兩萬的都不少；2010年江北的房價曾經(jīng)逼近萬元，但是去年江北一度只有7000多元。這些年，房價的上漲和下跌經(jīng)常超出我們的預期，也會給“以房養(yǎng)老”帶來麻煩。很多人只會看到房價下跌帶來的麻煩，比如你購買總價100萬的房子，貸款70 萬，如果房價不久下跌貶值到70萬，就很可能引發(fā)斷供風險。事實上房價上漲也有風險，比如二手房交易中的違約行為。
因此，對于銀行來說，一般會要求用于抵押的房屋價值在較長一段時間內(nèi)保持穩(wěn)定，這樣才能有效降低抵押風險，否則市場的大起大落會降低“以房養(yǎng)老”的吸引力，恐怕銀行也要購買保險或者由第三方來擔保才行。
以 “限貸”、“限購”為手段的調(diào)控，在一定程度上打擊了樓市的投資客，擠壓出了不少投資人群，但是仍然沒有改變他們投機的想法。今年樓市成交量回升后，不少投資客又回來了。因此，只能對樓市采取長效的有效的精準調(diào)控，回歸住宅本身的消費而不是投機屬性，防止樓市的大起大落，才能促成“以房養(yǎng)老”的施行。
