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日期：2012-10-28 來(lái)源：現(xiàn)代快報(bào)
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老齡社會(huì)來(lái)臨，以房養(yǎng)老或許是一種選擇
每月收來(lái)的1000元房租幫了謝霞珍一家大忙
丁福英說(shuō)50萬(wàn)元賣(mài)房款足夠用了
老齡化社會(huì)跑步到來(lái)，讓養(yǎng)老話(huà)題在剛剛過(guò)去的重陽(yáng)節(jié)里炙手可熱。2011年底，我國(guó)60歲以上的老年人口為 1.85億，占總?cè)丝?3.7%，第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰已經(jīng)到來(lái)。在目前1.85億老人中，失能和半失能老人就達(dá)到3300萬(wàn)，隨著高齡老人的逐年增多，不能自理老人的比例不斷增加。“養(yǎng)兒防老”是中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，可現(xiàn)在，“養(yǎng)兒防老”已很難跟上時(shí)代的發(fā)展，隨著“421”家庭結(jié)構(gòu)的形成，以及人口流動(dòng)成為常態(tài)，家庭養(yǎng)老功能越來(lái)越弱，大中城市空巢家庭達(dá)到70%，這一連串?dāng)?shù)字的背后是嚴(yán)峻的養(yǎng)老形勢(shì)。
未來(lái)我們?nèi)绾勿B(yǎng)老？今年4月，南京出臺(tái)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》，其中 “以房養(yǎng)老”被提及，而這是南京官方首次明確表態(tài)鼓勵(lì)“以房養(yǎng)老”。“隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，差不多的家庭都有了住房，這意味著采取‘以房養(yǎng)老’的辦法是可行的。”南京市老齡辦副主任陳斌表示。
現(xiàn)代快報(bào)記者采訪(fǎng)中了解到，雖然目前“以房養(yǎng)老”還處于規(guī)劃階段，具體操作方案還在醞釀，但實(shí)際上，南京民間版的“以房養(yǎng)老”已經(jīng)在悄悄地進(jìn)行了。不過(guò)，這些老人的“以房養(yǎng)老”的適用范圍很狹窄，如果老人沒(méi)有自有產(chǎn)權(quán)的住房，“以房養(yǎng)老”可能是奢談。
名詞解釋
以房養(yǎng)老
也被稱(chēng)為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。
南京民間版“以房養(yǎng)老”
將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老。
寫(xiě)進(jìn)十二五規(guī)劃 “以房養(yǎng)老”多年后重回南京
早在2005年，南京湯山的“溫泉留園”老年公寓，曾在全國(guó)率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”，而這個(gè)模式最終沒(méi)有推行成功，可是在南京，雖然人數(shù)不多，但還是有一些老人成了民間版的“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐者。與以“倒按揭”為標(biāo)志的、嚴(yán)格意義上的“以房養(yǎng)老”相比較，南京民間版的“以房養(yǎng)老”更具有操作性。
租房貼補(bǔ)住養(yǎng)老院的費(fèi)用
人物：謝霞珍，90歲// 以房養(yǎng)老：一年8個(gè)月
昨天下午，現(xiàn)代快報(bào)記者在白下區(qū)大光路街道光華門(mén)老年公寓見(jiàn)到了謝霞珍。一間約10平方米的房間內(nèi)，或橫或豎地?cái)[放了三張床，顯得很擁擠。兩只木頭箱子堆放在兩床中間，老舊的彩電被冷落在角落里，似乎很久沒(méi)看過(guò)了。“家具就不要了，我把平日用得上的家當(dāng)全都搬過(guò)來(lái)了，這里就是我們的家。”謝霞珍坐在床沿說(shuō)。這里住著她和一對(duì)患有精神病的雙胞胎兒子。老人很固執(zhí)，堅(jiān)持要和兩個(gè)63歲的兒子住在一間房里，因?yàn)檫@樣，方便她能隨時(shí)都看著他們。
“我老伴退休沒(méi)多久，就突發(fā)腦溢血去世了，雙胞胎兒子生活不能自理，這20多年來(lái)，都是我一個(gè)人照顧他們。”謝霞珍說(shuō)，她家就住光華園社區(qū)，房子是當(dāng)年老伴單位分的，7層樓房她家在4樓，60多平方米，她每天要上下樓買(mǎi)菜。隨著年紀(jì)越來(lái)越大，她越來(lái)越力不從心。2006年，白下區(qū)政府請(qǐng)來(lái)鐘點(diǎn)工，每周上門(mén)三次，每次為他們服務(wù)兩個(gè)小時(shí)，但仍不能解決問(wèn)題。
謝霞珍找到光華園社區(qū)居委會(huì)，流露了進(jìn)養(yǎng)老院的念頭。南京的養(yǎng)老院費(fèi)用不低，每人每月最差也要900元錢(qián)。雖然，謝霞珍和大兒子孫逸文都有退休工資，但加起來(lái)才2000多元，即使加上二兒子孫逸武的低保金，三人月收入3000元都不到。母子三人都患有疾病，雖然有醫(yī)保，但自己還是要掏一部分。怎么辦？謝霞珍決定“以房養(yǎng)老”，與其房子空著，不如租出去。去年2月，謝霞珍一家三口都進(jìn)了養(yǎng)老院，每個(gè)月要花2700元錢(qián)。
“房子是請(qǐng)我們養(yǎng)老院幫她代租的，月租金1000元，每月我們都把租金交到謝霞珍手上。”光華門(mén)老年公寓院長(zhǎng)周宗炳說(shuō)，幸虧他們住進(jìn)來(lái)了，今年謝霞珍生病后就臥床不起了，如果還在家里，生活肯定很困難?，F(xiàn)在，退休金和低保金都漲了，再加上出租房子的1000元錢(qián)，一家人還略有節(jié)余。“住這里吃現(xiàn)成的，還有專(zhuān)人照顧，挺好的。更關(guān)鍵的是，以后，兩個(gè)兒子也這樣養(yǎng)老，我也放心了。”謝霞珍告訴記者。
賣(mài)掉房子搬進(jìn)養(yǎng)老院
人物：丁福英，88歲// 以房養(yǎng)老：4個(gè)月
下午3點(diǎn)，在鼓樓區(qū)國(guó)悅頤養(yǎng)服務(wù)中心，丁福英拄著拐杖在大廳里和老姐妹聊天，“我忙得很，每天都有老朋友來(lái)看我，給我送做好的菜，我住這很不錯(cuò)的。”丁福英是個(gè)性格爽朗的老奶奶，聽(tīng)說(shuō)要拍照，激動(dòng)地一會(huì)梳頭發(fā)一會(huì)要換件好看的衣服。
“我家以前住三牌樓，離這就兩站路。”丁福英說(shuō)她有個(gè)兒子，大學(xué)畢業(yè)后分配到武漢當(dāng)工程師，后來(lái)就在那定居了。兒子明年60周歲也要退休了。“兒子工作忙，不能經(jīng)?；貋?lái)看我們。所以我和老伴在南京一起過(guò)日子。家里請(qǐng)了個(gè)保姆，我們工資加起來(lái)4000多元，拿一個(gè)人工資請(qǐng)保姆，一個(gè)人工資生活。但去年12月，老伴突然生病走了，我在家很孤單，請(qǐng)保姆不可能，我一個(gè)月就2200塊，而現(xiàn)在住家保姆漲到2400塊了。”丁福英說(shuō)在去養(yǎng)老院之前，她去過(guò)武漢兒子家，過(guò)不習(xí)慣又回南京了，“那邊的人喜歡吃辣，我年紀(jì)大了，還便秘，這哪吃得消?。贿€有啊，我們南京人是煮米飯的，而那邊是蒸飯的，太硬了。”
丁福英回來(lái)后就決定在南京養(yǎng)老。她相中了離家不遠(yuǎn)的國(guó)悅頤養(yǎng)服務(wù)中心。“養(yǎng)老院條件很不錯(cuò)，地點(diǎn)方便，環(huán)境很干凈舒適，算是中檔的吧，每月床位費(fèi)和伙食費(fèi)2700元。”丁福英把三牌樓的房子通過(guò)中介賣(mài)了，40多個(gè)平方米賣(mài)了50萬(wàn)。她把事情告訴兒子，兒子表示支持，并在電話(huà)里說(shuō)“你盡管花，想吃什么就吃什么。錢(qián)不夠了，還有我呢”。“交了一年的入住費(fèi)用3萬(wàn)多塊后，我剩下的錢(qián)都存進(jìn)銀行了。銀行存折和戶(hù)口簿交給社區(qū)居委會(huì)讓他們幫我保管。”丁福英說(shuō)，像她這樣的獨(dú)居老人，住養(yǎng)老院是最好的選擇，因?yàn)橐粋€(gè)人住，身體不舒服的時(shí)候，連門(mén)都開(kāi)不了。
“現(xiàn)在住養(yǎng)老院，有人照顧，有人聊天，也不感到孤單寂寞了。”丁福英算了筆賬，住養(yǎng)老院一年3萬(wàn)多塊，10年才30多萬(wàn)，50萬(wàn)的賣(mài)房款絕對(duì)夠了，而且她每個(gè)月還有退休金2200元和醫(yī)保，養(yǎng)老、醫(yī)療，差不多夠用了。
“以房養(yǎng)老”
切中老年人需求
早在2005年，南京湯山的“溫泉留園”老年公寓，就曾在全國(guó)率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”。該園規(guī)定，擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡60歲以上的孤殘老人，可自愿將房產(chǎn)抵押給留園，經(jīng)公證后入住留園，終身免交一切費(fèi)用。老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。但“留園”的試水效果并不理想。昨天，江寧區(qū)民政局社會(huì)事務(wù)科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)年公寓僅辦理幾筆業(yè)務(wù)，數(shù)量非常有限。
時(shí)隔7年，“以房養(yǎng)老”重返南京。今年4月24日，現(xiàn)代快報(bào)率先發(fā)布了《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》。該規(guī)劃中提及“鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金部門(mén)建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開(kāi)展“以房養(yǎng)老”（住房反向抵押貸款）試點(diǎn)業(yè)務(wù)。”昨天，南京市老齡辦副主任陳斌告訴現(xiàn)代快報(bào)記者，目前“以房養(yǎng)老”還只是一種政策性的方向，具體的操作方案也還沒(méi)定下來(lái)。陳斌透露，之所以重提“以房養(yǎng)老”，是因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)老人、尤其是孤寡老人有這一需求。老人們養(yǎng)老金微薄，人老了，看病又將成為一塊大的費(fèi)用支出，特別是一些老人得不到子女的贍養(yǎng)和照料，生活面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，“以房養(yǎng)老”可以切中他們的需求。
以房養(yǎng)老再試水 雷聲大雨點(diǎn)??？
南京市民政局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2011年底，南京市60歲及以上戶(hù)籍老人已達(dá)111.16萬(wàn)，人口老齡化率達(dá)20%。到2015年，南京60歲及以上常住老年人口預(yù)計(jì)將超過(guò)150萬(wàn)人。家庭結(jié)構(gòu)小型化與空巢化加劇，失能老年人大幅增加等特征日益凸顯。如何養(yǎng)老？在眾多傳統(tǒng)養(yǎng)老方式之外，“以房養(yǎng)老”這個(gè)幾度被擺上桌面但又聲音微弱的話(huà)題無(wú)疑可以拿出來(lái)再次探討。
以房養(yǎng)老試水難有果
以房養(yǎng)老，也被稱(chēng)為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。這是百度對(duì)以房養(yǎng)老的解釋。
“以房養(yǎng)老”的話(huà)題曾屢次被提及，但屢次試水都無(wú)疾而終。2005年，南京“溫泉留園”老年公寓率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”，但早已停止。2007年，上海公積金管理中心推出的“住房自助養(yǎng)老”模式，因改變房屋產(chǎn)權(quán)、符合條件的申請(qǐng)人過(guò)少，兩年后該業(yè)務(wù)即停辦。北京“養(yǎng)老房屋銀行”由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作建立，社會(huì)認(rèn)可度很低。2010年，一家銀行推出 “養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，設(shè)置了嚴(yán)格的規(guī)定和較高的準(zhǔn)入門(mén)檻，該業(yè)務(wù)在全國(guó)推開(kāi)后，雖得到廣泛關(guān)注，但未發(fā)生實(shí)際業(yè)務(wù)。
今年，《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》中首次以官方的身份，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金部門(mén)建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)，使老年人基本生活有切實(shí)可靠的收入保障，不斷提高老年人的生活質(zhì)量。但如同寬闊的湖面被丟進(jìn)一粒小石子，層層漣漪很快消失無(wú)形。
銀行申請(qǐng)門(mén)檻高
作為以房養(yǎng)老的重要一環(huán)，金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度能夠直接決定這個(gè)理念的成敗。
現(xiàn)代快報(bào)曾報(bào)道，目前國(guó)內(nèi)一家銀行正在北京和長(zhǎng)沙試點(diǎn)推出經(jīng)過(guò)改良的“養(yǎng)老按揭”模式。該業(yè)務(wù)規(guī)定，借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人，養(yǎng)老人本人須年滿(mǎn)55歲，貸款金額根據(jù)擔(dān)保物價(jià)值和養(yǎng)老人合理需要的資金確定。累計(jì)貸款金額最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，且每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過(guò)2萬(wàn)元，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，利率按照央行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行。養(yǎng)老貸款的用途包括各類(lèi)日常消費(fèi)、生活費(fèi)用支出、醫(yī)療保障支出等。
據(jù)介紹，為控制風(fēng)險(xiǎn)，銀行要求申請(qǐng)養(yǎng)老按揭的老人最好有兩套或以上的住房，且抵押給銀行房產(chǎn)不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其贍養(yǎng)人必須要有自有住房，且老人和其法定贍養(yǎng)人將成為養(yǎng)老按揭的共同借款人。在還款方式上，該模式有按月償還息或約定部分本金兩種方式，貸款到期后一次性?xún)斶€剩余本金。如到期不能償還，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還。
“我自己有兩套房子的話(huà)，還需要去貸款以房養(yǎng)老??？”66歲的南京市民張先生表示，他覺(jué)得申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”的應(yīng)該都是經(jīng)濟(jì)條件一般的老人，而在高房?jī)r(jià)的當(dāng)下，有兩套住房意味著老人的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)肯定不差。
“從控制風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，銀行抬高門(mén)檻有一定的道理，但是這樣一來(lái)勢(shì)必增加了難度，很難讓老人選擇這種模式。”一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士表示，在諸多難點(diǎn)的困擾下，銀行小心謹(jǐn)慎并不難理解。
四大難點(diǎn)，讓“以房養(yǎng)老”難以接近現(xiàn)實(shí)
目前，“以房養(yǎng)老”在美國(guó)、加拿大、新加坡等國(guó)家很普遍，投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。而國(guó)內(nèi)一些城市，已經(jīng)將這種養(yǎng)老方式作為一個(gè)方向，并開(kāi)始了一些試點(diǎn)。但是在短時(shí)間內(nèi)，“以房養(yǎng)老”條件還不成熟，真正實(shí)現(xiàn)還有待時(shí)日。
難點(diǎn)一：70年產(chǎn)權(quán)期滿(mǎn)后，怎么辦？
70年的住宅產(chǎn)權(quán)被公認(rèn)為以房養(yǎng)老的另一個(gè)“命門(mén)”。
2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的自動(dòng)續(xù)期。這意味著，住宅使用滿(mǎn)70年后產(chǎn)權(quán)仍然歸原產(chǎn)權(quán)人所有，但是對(duì)于自動(dòng)續(xù)期是否需要支付錢(qián)款，如果需要又該支付多少錢(qián)款，目前尚無(wú)法律規(guī)定。因此，到期后存在房產(chǎn)因支付較高續(xù)期費(fèi)用而貶值的風(fēng)險(xiǎn)。
假設(shè)老人王先生現(xiàn)在擁有一套房齡為30年的房子，他將房子用于出租，并將租金用于支付養(yǎng)老院的生活費(fèi)用。那么，如果在40年后70年產(chǎn)權(quán)到期而王先生依然在世，可能產(chǎn)生的“續(xù)費(fèi)”該怎么辦？
難點(diǎn)二：房?jī)r(jià)波動(dòng)、貨幣貶值，怎么辦？
南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華指出，房?jī)r(jià)的波動(dòng)和貨幣貶值也是困擾以房養(yǎng)老的因素。“這些年來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)總體上經(jīng)歷了飆升，在調(diào)控時(shí)房?jī)r(jià)也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)幅度不小的回落，而房?jī)r(jià)的變動(dòng)大會(huì)困擾房屋本身的價(jià)值評(píng)估。如果一套房子現(xiàn)在值100萬(wàn)，如果10年后值500萬(wàn)的話(huà)，那么現(xiàn)在抵押貸款無(wú)疑對(duì)老人不劃算。”
他覺(jué)得，以房養(yǎng)老還需要貨幣價(jià)值能夠保持較為穩(wěn)定，這樣財(cái)富不至于縮水，因?yàn)檫@種方式時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大，隨著老年人壽命的延長(zhǎng)，財(cái)富縮水如果越嚴(yán)重，這種模式是無(wú)法推廣的。
難點(diǎn)三：老人壽命難預(yù)期，怎么辦？
老人的壽命預(yù)期問(wèn)題同樣會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)困惑。隨著醫(yī)學(xué)的日益發(fā)達(dá)和人們生活水平的不斷提高，人均壽命越來(lái)越長(zhǎng)，很多老人僅僅抵押貸款10年、20年顯然是不夠的，這會(huì)給銀行、保險(xiǎn)部門(mén)和個(gè)人確定支付的年限以及支付金額帶來(lái)一定難度。“貸款時(shí)間越長(zhǎng)，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就越大。”吳翔華表示，如何預(yù)期老人的壽命，銀行顯然不是專(zhuān)家，而目前銀行也沒(méi)有這方面的經(jīng)驗(yàn)積累。
難點(diǎn)四：與養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念沖突，怎么辦？
“以房養(yǎng)老”可以作為養(yǎng)老的一種補(bǔ)充形式，但作為主要方式肯定不可取，會(huì)存在很大的社會(huì)問(wèn)題。南京市老齡辦副主任陳斌認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”只是一種模式，不是所有家庭都能實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的。比如有的家里會(huì)把房子傳給子女，這是中國(guó)的傳統(tǒng)，要給后代留下一些東西。“以房養(yǎng)老”等于自己把房子消費(fèi)掉了，不留給子女，這恐怕在理念上、思維上都需要有一個(gè)轉(zhuǎn)變。而對(duì)于大量低收入階層，沒(méi)有什么房子或者房產(chǎn)比較少的人來(lái)說(shuō)，他只有一套房子，而且自己還要住，要靠這個(gè)房去養(yǎng)老是不現(xiàn)實(shí)的。而對(duì)于那些收入相對(duì)較高一些的，擁有幾套房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”對(duì)他們的作用可能會(huì)更大一些。
對(duì)話(huà)專(zhuān)家
“以房養(yǎng)老”只是
養(yǎng)老體制的補(bǔ)充答案
看上去“以房養(yǎng)老”是個(gè)不錯(cuò)的養(yǎng)老解決方案，可理想?yún)s與現(xiàn)實(shí)差距巨大。阻礙以房養(yǎng)老的這些原因究竟有沒(méi)有解決方案？南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，以房養(yǎng)老只是養(yǎng)老體制的“補(bǔ)充答案”，而非“標(biāo)準(zhǔn)答案。即使“補(bǔ)充答案”答得再完美，如果標(biāo)準(zhǔn)答案缺胳膊少腿，能給高分嗎？因此，在法律法規(guī)缺失，制度設(shè)計(jì)缺失的前提下，“以房養(yǎng)老”還很難談起；另外，人們觀念上的轉(zhuǎn)變以及房?jī)r(jià)變化，都會(huì)制約進(jìn)程，由此可見(jiàn)，“以房養(yǎng)老”還有很長(zhǎng)的路要走。
觀念被接受仍需要時(shí)間
柒周刊：“將來(lái)老了，把房子一賣(mài)就住養(yǎng)老院去！”經(jīng)常聽(tīng)到一些年輕的“丁克”這么說(shuō)，好像年輕人很能接受“以房養(yǎng)老”嘛。
吳翔華：說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難。就我們的國(guó)情而言，“以房養(yǎng)老”至少在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里不會(huì)普及。與國(guó)外人不同，中國(guó)人自古就有“養(yǎng)兒防老”一說(shuō)，老人與子女生活在一起的現(xiàn)象很普遍，子女為老人養(yǎng)老送終是社會(huì)廣泛認(rèn)知的孝行。如果子女健在，老人卻抵押房產(chǎn)去養(yǎng)老院，子女可能背負(fù)道德的壓力，而老人也可能受到“房子不給子女給銀行”的輿論壓力。
因此現(xiàn)行情況下，符合條件的最有可能是孤寡老人，或膝下無(wú)子女、子女定居國(guó)外的老人，這些老人大多不存在繼承問(wèn)題。但事實(shí)上，即使是他們也會(huì)擔(dān)心，房子被抵押后可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，所以現(xiàn)實(shí)當(dāng)中愿意這么做的老人仍然是鳳毛麟角。
只有隨著時(shí)間的推移，老齡化的現(xiàn)象越來(lái)越明顯，政府適當(dāng)加強(qiáng)引導(dǎo)，“以房養(yǎng)老”的觀念才可能慢慢地被更多的人所接受。
現(xiàn)行的法律法規(guī)仍缺失
柒周刊：是不是如果觀念變了，“以房養(yǎng)老”就會(huì)普及開(kāi)來(lái)？
吳翔華：在相關(guān)法律法規(guī)健全之前，“以房養(yǎng)老”絕對(duì)不可能成為主流，頂多只是小部分人和機(jī)構(gòu)的小范圍探索而已。
柒周刊：主要會(huì)涉及哪些方面的法律法規(guī)？
吳翔華：“以房養(yǎng)老”涉及的部門(mén)可能有：民政局、房產(chǎn)管理局、人社局、銀行、保險(xiǎn)公司等，這些部門(mén)必須在一起制定以房養(yǎng)老的相關(guān)法律法規(guī)，這當(dāng)中不僅僅有政府部門(mén)的職能，還應(yīng)該涉及相關(guān)金融領(lǐng)域、資產(chǎn)管理領(lǐng)域等方面。如果沒(méi)有這些法律法規(guī)，“以房養(yǎng)老”就很難推行下去。
今年《老年人權(quán)益保障法》修訂草案中并未涉及“以房養(yǎng)老”。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在將來(lái)修訂老年人權(quán)益保障法時(shí)應(yīng)當(dāng)加入這一內(nèi)容。但事實(shí)上沒(méi)這么簡(jiǎn)單，“以房養(yǎng)老”牽涉面比較廣，不宜在這個(gè)法律中作出具體規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)著重從金融、房產(chǎn)的法規(guī)角度入手。
政策應(yīng)對(duì)銀行和養(yǎng)老院扶持
柒周刊：已經(jīng)試水的銀行出臺(tái)“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)，但是無(wú)人問(wèn)津，也與缺乏法律法規(guī)有關(guān)嗎？
吳翔華：這里仍然有制度設(shè)計(jì)原因。比如目前正在試水的銀行規(guī)定，累計(jì)貸款金額最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估價(jià)值的6成，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，利率按照央行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行。我想這些苛刻的條件很難引起老人的興趣。
假設(shè)貸款金額能提高到8成，貸款期限能延長(zhǎng)到20年以上，利率能夠像剛需人群購(gòu)買(mǎi)首套房那樣打個(gè)8折呢？這樣一來(lái)的話(huà)可操作性一下子就大了不少，感興趣的人肯定會(huì)多了。
柒周刊：可銀行畢竟是逐利的，你這樣假設(shè)的話(huà)，“以房養(yǎng)老”風(fēng)險(xiǎn)較大，銀行積極性肯定不高。
吳翔華：所以需要政策扶持。對(duì)于銀行承擔(dān)的高風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)由政府出面，對(duì)銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要提供一定程度的擔(dān)保。在美國(guó)，政府和一些金融機(jī)構(gòu)推出的“以房養(yǎng)老”有多種形式，其中不少都是由政府進(jìn)行擔(dān)保。
柒周刊：政府還該做些什么？
吳翔華：給養(yǎng)老院相應(yīng)的政策扶持。比如說(shuō)，有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可能會(huì)出于貶值可能、子女反對(duì)、變現(xiàn)困難等風(fēng)險(xiǎn)考慮，不太愿意接受“以房養(yǎng)老”的形式，這也會(huì)阻礙老人選擇“以房養(yǎng)老”。而有的老人可能對(duì)養(yǎng)老院有心理上的排斥，擔(dān)心自己住進(jìn)養(yǎng)老院之后，房子到了養(yǎng)老院手里，自己的“根”就沒(méi)了，因而也難下決心。這就要求政府部門(mén)應(yīng)該采取一些措施來(lái)打消這樣的顧慮，比如對(duì)于“以房養(yǎng)老”這種形式，給予養(yǎng)老院一些政策扶持，從制度上給老人一個(gè)安定感。
房?jī)r(jià)減小波動(dòng)也是前提
柒周刊：制度設(shè)計(jì)的確重要。只要制度和法律法規(guī)到位了，“以房養(yǎng)老”就可以真正上路了嗎？
吳翔華：如果不讓房?jī)r(jià)平靜下來(lái)，“以房養(yǎng)老”依然難以施行。
柒周刊：房?jī)r(jià)的因素這么重要？
吳翔華：幾年前你可能會(huì)覺(jué)得河西賣(mài)一萬(wàn)一個(gè)平方太貴，但是現(xiàn)在賣(mài)兩萬(wàn)的都不少；2010年江北的房?jī)r(jià)曾經(jīng)逼近萬(wàn)元，但是去年江北一度只有7000多元。這些年，房?jī)r(jià)的上漲和下跌經(jīng)常超出我們的預(yù)期，也會(huì)給“以房養(yǎng)老”帶來(lái)麻煩。很多人只會(huì)看到房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的麻煩，比如你購(gòu)買(mǎi)總價(jià)100萬(wàn)的房子，貸款70 萬(wàn)，如果房?jī)r(jià)不久下跌貶值到70萬(wàn)，就很可能引發(fā)斷供風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上房?jī)r(jià)上漲也有風(fēng)險(xiǎn)，比如二手房交易中的違約行為。
因此，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，一般會(huì)要求用于抵押的房屋價(jià)值在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定，這樣才能有效降低抵押風(fēng)險(xiǎn)，否則市場(chǎng)的大起大落會(huì)降低“以房養(yǎng)老”的吸引力，恐怕銀行也要購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)或者由第三方來(lái)?yè)?dān)保才行。
以 “限貸”、“限購(gòu)”為手段的調(diào)控，在一定程度上打擊了樓市的投資客，擠壓出了不少投資人群，但是仍然沒(méi)有改變他們投機(jī)的想法。今年樓市成交量回升后，不少投資客又回來(lái)了。因此，只能對(duì)樓市采取長(zhǎng)效的有效的精準(zhǔn)調(diào)控，回歸住宅本身的消費(fèi)而不是投機(jī)屬性，防止樓市的大起大落，才能促成“以房養(yǎng)老”的施行。
