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日期：2013-02-08 來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)
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2月4日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布招標(biāo)結(jié)果，中投發(fā)展有限責(zé)任公司成功中標(biāo)一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地。這已是中投發(fā)展一周內(nèi)第二次中標(biāo)北京養(yǎng)老用地。中投發(fā)展是一家由綠城地產(chǎn)、建銀投資和黑石基金合資的公司。
新年伊始，北京在全國率先將養(yǎng)老設(shè)施用地納入北京市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，土地價(jià)格低于市場價(jià)格。據(jù)媒體計(jì)算，中投發(fā)展拿下的位于順義和密云的這兩塊養(yǎng)老地塊，總價(jià)13.87億元，平均樓面價(jià)僅約為3600元/平方米。
盡管希格瑪公司旗下北京太陽城集團(tuán)未能如愿拿下這兩塊地塊，但十年前他們卻在中國養(yǎng)老地產(chǎn)中拔得頭籌。北京太陽城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊稱，政府能專門辟出“養(yǎng)老用地”，這是他等待了十多年的好消息。此前，他爭取養(yǎng)老用地的努力一直未果。
積淀十余年的商機(jī)
太陽城源自美國亞利桑那鳳凰城著名的養(yǎng)老社區(qū)——太陽城中心。1999年，中國希格瑪有限公司董事長王曉巖率領(lǐng)公司高層到國外考察投資項(xiàng)目，太陽城是參觀的其中一站。這一美國的養(yǎng)老方式令希格瑪公司有了復(fù)制到中國的想法。
2002年5月，經(jīng)過兩年調(diào)研以及三次正式市場調(diào)查之后，中國第一個(gè)大型綜合性退休社區(qū)——東方太陽城，在北京順義潮白河畔正式動(dòng)工。那個(gè)時(shí)候，“養(yǎng)老地產(chǎn)”只是一個(gè)新鮮的地產(chǎn)概念，遠(yuǎn)未成為資本蜂擁進(jìn)入的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
盡管起步于中國養(yǎng)老地產(chǎn)的“蠻荒時(shí)代”，但當(dāng)時(shí)希格瑪公司依然很看好這一養(yǎng)老商機(jī)。“十幾年前，政府、民政部門投資的一些養(yǎng)老院、福利院滿足老年人需求的比例只占1%。”北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司銷售總監(jiān)石力說。
此時(shí)，還有一個(gè)政策的動(dòng)向影響了希格瑪公司的決定。2000年，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利院社會(huì)化意見的通知》，鼓勵(lì)社會(huì)資本投資養(yǎng)老院。雖未提及養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向市場開放的口子卻已被打開。
但產(chǎn)業(yè)的發(fā)展明顯滯后于老年人口消費(fèi)需求的增長。全國老齡工作委員會(huì)辦公室副主任閻青春稱中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是產(chǎn)業(yè)規(guī)模偏小、整體水平較低、市場秩序混亂。而需求卻在迅速攀升，截至2012年底，中國大陸的老年人口已達(dá)1.35億人。
時(shí)至今日，床位依然不夠。在2012年底召開的“2013年全國民政工作會(huì)議”上，民政部部長李立國透露：中國養(yǎng)老床位共有390萬張，每千名老人擁有養(yǎng)老床位僅20.5張。而按照國際標(biāo)準(zhǔn)，每千名老人擁有的床位數(shù)通常為40～50張。
據(jù)中國社科院的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為1.4萬億元，到2030年這一產(chǎn)值將增加到13萬億元。巨大的養(yǎng)老蛋糕并未引起足夠重視。直到2009年底，中國政府才開始從戰(zhàn)略層面制定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)規(guī)劃。“糾結(jié)的問題在于，養(yǎng)老到底是福利的事業(yè)還是盈利的產(chǎn)業(yè)？”北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星說。猶豫間，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的缺口越來越大，而商機(jī)也一再被沉淀。資本同樣如此。萬科、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)公司很早就開始研究養(yǎng)老地產(chǎn)，卻從未有實(shí)質(zhì)性行動(dòng)。
即便是那些涉足了養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)大多也只是打著“養(yǎng)老”的旗號，將其做成了地產(chǎn)，而非養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。朱鳳泊認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)更重要的是服務(wù)而非建筑本身，顛倒關(guān)系只會(huì)讓自己在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)舉步維艱，更難盈利。
養(yǎng)老地產(chǎn)并非只是蓋了房子并銷售出去，而是一個(gè)系統(tǒng)的工程。只有房子而缺配套的養(yǎng)老社區(qū)只會(huì)是一個(gè)“養(yǎng)老孤島”。東方太陽城十年余年之后才成為真正的養(yǎng)老社區(qū)。“我們現(xiàn)在所有的配套設(shè)施，包括醫(yī)院，全部都是盈利的。”石力說。
政策助力養(yǎng)老元年
在石力看來，東方太陽城十余年的“潛伏期”到今天才真正享受養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的紅利。事實(shí)上，十余年前，中國也并不缺乏養(yǎng)老需求。中國式養(yǎng)兒防老的觀念一直在抑制著消費(fèi)的增長。但隨著計(jì)劃生育的實(shí)施，獨(dú)生子女家庭的養(yǎng)老問題愈發(fā)凸顯出來。
而觀念也開始隨之發(fā)生變化。全國老齡工作委員會(huì)辦公室副主任閻青春稱，中國一直以來對失能老人的關(guān)注度不夠。他透露，2010年，中國完全失能日常生活需要全護(hù)理和照料的老人已經(jīng)增加到1084.3萬人，預(yù)計(jì)到2015年，將達(dá)到1240萬人。
失能老人的護(hù)理難題給子女帶來養(yǎng)老壓力。這一人群的增加，將打破傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”模式，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的剛性需求或?qū)⑨尫拧?013年被專家稱為中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元年。諸多政策利好在2012年獲得通過，這些政策的紅利也將在2013年得到釋放。
首先是養(yǎng)老性質(zhì)的界定問題有了明確的答案。2012年7月24日，《民政部關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見》下發(fā)?！兑庖姟肥状翁峒?ldquo;民間資本舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施，可以按照舉辦目的，區(qū)分營利和非營利性質(zhì)”。
《意見》鼓勵(lì)民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)；鼓勵(lì)民間資本舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施；鼓勵(lì)民間資本參與提供基本養(yǎng)老服務(wù)；鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！兑庖姟芬螅鋵?shí)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)惠政策；加大對民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域資金支持；加強(qiáng)對民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域指導(dǎo)規(guī)范。
從中央到地方，一系列政策為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大開“綠燈”。比如，在對養(yǎng)老設(shè)施給予財(cái)政補(bǔ)貼方面，一些地方政府甚至出臺(tái)政策，使得營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同樣能拿到補(bǔ)貼；在養(yǎng)老設(shè)施土地利用這一最關(guān)鍵的問題上，北京、廣州、深圳等地將養(yǎng)老地塊納入供應(yīng)計(jì)劃；而對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最核心的服務(wù)環(huán)節(jié)，則提供了很大的支持力度。
春江水暖鴨先知，投資者的嗅覺早已聞到政策的利好。除了地產(chǎn)商，保險(xiǎn)行業(yè)的企業(yè)，如新華保險(xiǎn)，泰康人壽、中國人壽、新華人壽和合眾人壽等也都紛紛涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。這些企業(yè)已在全國各地“圈地”，試圖分一杯羹。有統(tǒng)計(jì)顯示，截止到去年年底，單是保險(xiǎn)業(yè)以“養(yǎng)老社區(qū)”為名獲得的土地，就已超過2萬畝。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)困境猶存
“整個(gè)市場主體缺乏熱情，包括很多企業(yè)對于養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)更多停留在口號上，缺乏實(shí)質(zhì)性的戰(zhàn)略規(guī)劃。”北京大學(xué)人口研究所培訓(xùn)與發(fā)展部主任涂朝暉說，這是因?yàn)轲B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的最大難題是盈利模式不明確，市場尚沒有形成可行性的發(fā)展模式。
養(yǎng)老地產(chǎn)高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、回收慢的特性讓投資者望而卻步。養(yǎng)老社區(qū)的成本都要比普通的商業(yè)地產(chǎn)成本高出許多。養(yǎng)老是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，不只是賣房子等硬件，更需要醫(yī)療機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的參與，這三者的有機(jī)結(jié)合才能突破養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利新模式。
長期以來，土地都是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展進(jìn)程中的瓶頸。這一問題直到今年年初，北京等地將養(yǎng)老土地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃才有所緩解。但難題依然存在，北京市國土局內(nèi)部曾就養(yǎng)老綜合用地的組合比例和項(xiàng)目能否出售等問題引發(fā)爭議。
對于保險(xiǎn)企業(yè)也是如此。盡管對保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資有所“松綁”，但保險(xiǎn)公司直接進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)還有一些限制。2012年7月，保監(jiān)會(huì)就明確保險(xiǎn)公司不得以投資不動(dòng)產(chǎn)為目的，運(yùn)用自用性不動(dòng)產(chǎn)的名義，變相參與一級土地開發(fā)。
而對于那些試圖進(jìn)軍中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的外商來說，外資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在融資服務(wù)、財(cái)稅支持、土地使用、醫(yī)保定點(diǎn)等方面先天不足，成本較高，無法平等參與競爭，使得這個(gè)行業(yè)難以吸引大規(guī)模的外資進(jìn)入。目前的方法是與本土資本進(jìn)行結(jié)合。
政府一方面鼓勵(lì)民間資本的進(jìn)入，一方面又對此有諸多顧慮和限制。北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星在解釋為什么很多養(yǎng)老企業(yè)以房地產(chǎn)的模式在運(yùn)作時(shí)稱，就是因?yàn)橐?guī)則不明確，投資者想到的肯定是先賺到錢再說。
全國老齡工作委員會(huì)辦公室副主任閻青春一直提議，要把養(yǎng)老服務(wù)市場劃分為兩個(gè)市場，即基本養(yǎng)老服務(wù)市場和高端的營利性養(yǎng)老服務(wù)市場。即“政府的歸政府，市場的歸市場”，唯有此，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才能真正迎來商機(jī)。
