QQ
日期：2013-03-27 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
養(yǎng)老地產(chǎn)用地即將破冰的消息不斷。但這在從事養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目10余年的張秋看來(lái)，可能又是一場(chǎng)空歡喜。
今年60歲的張秋曾創(chuàng)立濟(jì)南（樓盤(pán)）第一家老年公寓，現(xiàn)任濟(jì)南舜德老年護(hù)理院（下稱“舜德護(hù)理院”）院長(zhǎng)。“用地是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資中占比較大的一塊，一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能否經(jīng)營(yíng)得下去，主要看用地成本。”據(jù)張秋介紹，濟(jì)南有正規(guī)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目69個(gè)，目前均為虧損經(jīng)營(yíng)，“如果用地是投資者自己的，或者項(xiàng)目在郊區(qū)，租金等費(fèi)用較少，會(huì)虧得少些。”
目前，除北京（樓盤(pán)）市正在制定首份養(yǎng)老綜合用地供應(yīng)計(jì)劃外，深圳（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）、成都等地也提出預(yù)留養(yǎng)老用地的相關(guān)計(jì)劃。其中成都到2020年將規(guī)劃建設(shè)395個(gè)養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目，總占地11709畝。
但近期采取實(shí)質(zhì)性動(dòng)作的城市并不多。北京市首份養(yǎng)老綜合用地供應(yīng)計(jì)劃曾定于今年1月26日正式對(duì)外發(fā)布，然而至今仍然沒(méi)有明確的發(fā)布信息。
或許，這從一定程度上能反映出我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的尷尬境地。
進(jìn)入惡性循環(huán)
25日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者來(lái)到位于濟(jì)南市北園大街的舜德護(hù)理院。14時(shí)，老人們大多在休息，只有一名年近80歲、行動(dòng)十分不便的老人在護(hù)士的攙扶下在走廊里散步。大廳中央擺放著棋牌桌等各類休閑設(shè)備。兩側(cè)病房中央設(shè)置有護(hù)士站，令人感覺(jué)仿佛置身于醫(yī)院住院部。
“我們護(hù)理院是白鶴集團(tuán)投資的，除提供用地外，集團(tuán)還投資了4000余萬(wàn)元購(gòu)置各類基礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備。從去年5月份開(kāi)始試運(yùn)營(yíng)，有70個(gè)床位，目前有40余名老人入住，以不能自理的老人居多。”舜德護(hù)理院辦公室主任張中維介紹說(shuō)。
對(duì)于白鶴集團(tuán)這4000余萬(wàn)元設(shè)施投資的回報(bào)率，張秋無(wú)奈地?fù)u了搖頭，“養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，不能將其完全劃為盈利性項(xiàng)目，而更多地應(yīng)是公益性、福利性項(xiàng)目，需要政策的傾斜和扶持。目前，我們沒(méi)有獲得任何政策扶持，連電費(fèi)都要按照商業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)繳納。每月的經(jīng)營(yíng)虧損額我都不敢算。”
據(jù)張秋介紹，在濟(jì)南69家正規(guī)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，舜德護(hù)理院算是最高端、收費(fèi)最高的了。“全自理老人每月入住費(fèi)2400元，完全不能自理老人4200元，這還不包括吃喝和醫(yī)療用度。”但即使70個(gè)床位全部入住完全不能自理的老人，每月的營(yíng)業(yè)收入也僅有不足30萬(wàn)元，這在張秋看來(lái)，依然不能彌補(bǔ)人工、水電暖物業(yè)等支出。
目前，濟(jì)南市60歲以上老年人達(dá)102.7萬(wàn)人，占戶籍總?cè)丝诘?6.9%，預(yù)計(jì)到“十二五”末，全市60歲以上老年人口將達(dá)到120萬(wàn)人，老年人口比例將達(dá)到20%左右。“養(yǎng)老地產(chǎn)的確蘊(yùn)含著巨大商機(jī)，這也是諸多企業(yè)躍躍欲試的根源。但如果沒(méi)有政策扶持，或者已出臺(tái)的政策根本未真正落實(shí)，這個(gè)行業(yè)永遠(yuǎn)只會(huì)是‘賠本賺吆喝’。”張秋說(shuō)。
目前濟(jì)南養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，在張秋看來(lái)，只是在一個(gè)很低級(jí)的層次上進(jìn)行惡性循環(huán)。“檔次不夠高，功能不完善，管理不到位，這是通病。而且現(xiàn)狀是，越偏遠(yuǎn)、越低檔的養(yǎng)老院因用地便宜而收費(fèi)較低、入住率高，但這并不是養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)有的發(fā)展方向。”
配改建陷窘境
在土地供應(yīng)計(jì)劃中尚無(wú)養(yǎng)老用地計(jì)劃與安排的市場(chǎng)背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)如何推進(jìn)？“日前，一些企業(yè)和地方政府想出了配建、改建等辦法，暫時(shí)規(guī)避尚無(wú)養(yǎng)老用地的窘境。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示。
據(jù)悉，深圳養(yǎng)老用地將通過(guò)按土地劃撥目錄依法劃撥，由舊廠房、住宅或其他類型物業(yè)改建使用等方式來(lái)解決，在新建、改擴(kuò)建保障性和政策性住房中，需安排一定比例房源提供給重點(diǎn)優(yōu)撫老人、低收入高齡老人；在新建小區(qū)或舊城改造項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商必須安排一定建筑面積用于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。
對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，目前來(lái)講，這種配建、改建養(yǎng)老地產(chǎn)的做法還有很多弊端。“養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)‘趕鴨子上架’湊數(shù)與市場(chǎng)需求不匹配。養(yǎng)老地產(chǎn)最需要的其實(shí)是醫(yī)療配套型項(xiàng)目。保障房和新建小區(qū)項(xiàng)目多在地段略微偏遠(yuǎn)的地方，短期內(nèi)配套不全、交通不方便是事實(shí)，這不符合養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初衷，對(duì)于不能自理的老年人來(lái)講，將是一個(gè)大麻煩。”
在張宏偉看來(lái)，缺乏統(tǒng)一、公開(kāi)的標(biāo)準(zhǔn)化政策支持也在一定程度上阻礙了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)。“對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持政策，目前仍然僅停留在研究階段。對(duì)于急速發(fā)展的行業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)從拿地、建設(shè)到經(jīng)營(yíng)階段都是一頭霧水。”
運(yùn)營(yíng)模式探索
“如果沒(méi)有政策支持，企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目上會(huì)毫無(wú)積極性，這畢竟屬于公益事業(yè)，不能跟商品房建設(shè)一樣。其中高端養(yǎng)老社區(qū)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化即可，其他項(xiàng)目則可以像西方國(guó)家一樣，由政府來(lái)建設(shè)，由民營(yíng)企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)。”山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、導(dǎo)報(bào)特約評(píng)論員郭松海對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示。
“養(yǎng)老地產(chǎn)的主要產(chǎn)品形態(tài)包括升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如養(yǎng)老院，以及開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。”在張秋看來(lái)，高端醫(yī)療型養(yǎng)老院與開(kāi)發(fā)商推出的大型養(yǎng)老社區(qū)將是未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向。
“如今，在北上廣等大城市，因居民收入水平較高，一些養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營(yíng)情況還不錯(cuò)。如上海（樓盤(pán)）親和源老年公寓，一套公寓的使用權(quán)售價(jià)99萬(wàn)元，社區(qū)內(nèi)功能齊全，老年學(xué)堂、健身廣場(chǎng)、醫(yī)院等一應(yīng)俱全。但在其他城市，現(xiàn)階段這種模式可行性不大。”張秋認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)跟著社區(qū)走，作為社區(qū)配套設(shè)施來(lái)建設(shè)。“就像小區(qū)配建幼兒園、小學(xué)一樣，老年人應(yīng)該獲得與孩子一樣的關(guān)注。”
“養(yǎng)老地產(chǎn)必須尋求一個(gè)適合自己的運(yùn)營(yíng)模式，這是每一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)階段必須解決的問(wèn)題。”郭松海強(qiáng)調(diào)。
