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養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式研究
日期：2013-04-10 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2011年底，我國(guó) 60歲以上老年人口高達(dá) 1 .85億，預(yù)計(jì)到“十二五”期末，全國(guó)老年人口將達(dá)到2.21億。中國(guó)人口老齡化問題日益凸顯，再加上退休年齡延遲所引發(fā)的激烈社會(huì)爭(zhēng)議，催生了公眾對(duì)養(yǎng)老問題的關(guān)注和擔(dān)憂。接踵而來(lái)的醫(yī)療、保險(xiǎn)等后續(xù)問題，使建立以社區(qū)為中心的老年服務(wù)體系的任務(wù)也越來(lái)越受到關(guān)注。在“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”大蛋糕的誘惑下，新的地產(chǎn)形式———養(yǎng)老地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型和細(xì)化的一個(gè)新選擇。
商業(yè)模式不同
養(yǎng)老地產(chǎn)是將養(yǎng)老和房地產(chǎn)相結(jié)合的一種新型產(chǎn)業(yè)，具有一定的特殊性。在發(fā)展過(guò)程中，養(yǎng)老地產(chǎn)也遇到了許多的問題，如：缺少行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、缺少標(biāo)桿企業(yè)、盈利模式模糊、達(dá)不到專業(yè)化程度要求（護(hù)理、醫(yī)療、健康管理等方面）、專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)稀缺（境內(nèi)尚處于起步階段、境外水土不服）、扶持政策出臺(tái)不到位（土地、稅收等方面）。這些問題使得該產(chǎn)業(yè)成熟度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場(chǎng)關(guān)注度，即使是一些進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)較早的房地產(chǎn)企業(yè)，也都還處于“在路上”的狀態(tài)。究其原因，在于養(yǎng)老地產(chǎn)與以往開發(fā)商所做的傳統(tǒng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)等都有很大的不同：
一、項(xiàng)目主推的理念不同：養(yǎng)老地產(chǎn)比傳統(tǒng)住宅建設(shè)更側(cè)重于以養(yǎng)老養(yǎng)生、健康保健為宣傳賣點(diǎn)。
二、客戶群體不同：養(yǎng)老地產(chǎn)突出以老年人群為服務(wù)重點(diǎn)，即使實(shí)際購(gòu)買和居住的人群中部分為中青年和青壯年，在項(xiàng)目推廣時(shí)也會(huì)以老人為核心，通過(guò)多代居、兩代屋、大型適老社區(qū)等方式推介項(xiàng)目。
三、建筑標(biāo)準(zhǔn)不同：在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套設(shè)施和設(shè)備中均體現(xiàn)適老化。養(yǎng)老項(xiàng)目在容積率、景觀覆蓋率、綠化率、節(jié)能環(huán)保設(shè)施、公共活動(dòng)設(shè)施、空間設(shè)計(jì)、暖通及強(qiáng)弱電、通風(fēng)與采光等方面均有更多的適老化要求。
四、囊括模塊不同：因?yàn)榭蛻羧后w的客觀實(shí)際需求不同，養(yǎng)老地產(chǎn)比傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)需要更多的醫(yī)療護(hù)理、健康管理、文化娛樂以及家政物業(yè)等綜合服務(wù)，在項(xiàng)目組團(tuán)中要根據(jù)項(xiàng)目定位植入對(duì)應(yīng)模塊。
五、經(jīng)營(yíng)模式不同：傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)為產(chǎn)權(quán)銷售式，開發(fā)商賣出房屋之后撤出，后續(xù)日常服務(wù)由物業(yè)管理公司承擔(dān)，但養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)土地性質(zhì)不同、項(xiàng)目定位差異，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)銷售式、出租式、持有經(jīng)營(yíng)式和混合式經(jīng)營(yíng)等不同模式。
六、服務(wù)團(tuán)隊(duì)不同：目標(biāo)群體身心狀況及生活需求具有一定的特殊性，其服務(wù)應(yīng)該由養(yǎng)老護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)、家政物業(yè)等專業(yè)人士提供，對(duì)專業(yè)程度要求較高且服務(wù)需求量大。
七、投報(bào)周期不同：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投入周期較長(zhǎng)，前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、后期引入的各項(xiàng)服務(wù)都需要大量地投資且回報(bào)較慢。
八、收費(fèi)模式不同：目前較多采用的收費(fèi)模式為產(chǎn)權(quán)制、會(huì)員制、抵押制、租金制、月費(fèi)制等。
九、產(chǎn)業(yè)融合性強(qiáng)：開發(fā)商根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)的選址、定位以及核心賣點(diǎn)，與保險(xiǎn)、金融、醫(yī)療、酒店、物業(yè)等產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合，以增加項(xiàng)目的盈利和可塑性。
準(zhǔn)確定位
梳理國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)典養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，結(jié)合國(guó)內(nèi)政策和國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)遇到的瓶頸，在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中有以下幾點(diǎn)思考：
一、開發(fā)商在項(xiàng)目的前期就應(yīng)思考清楚項(xiàng)目的定位
整體項(xiàng)目定位在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)初期尤為重要，是立項(xiàng)之本。在項(xiàng)目定位時(shí)，考慮是做養(yǎng)老地產(chǎn)，還是用地產(chǎn)養(yǎng)老；在經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，考慮是選擇產(chǎn)權(quán)銷售，還是銷售、出租及持有經(jīng)營(yíng)的混合模式；在運(yùn)營(yíng)和管理時(shí)，考慮是啟用專家管理，還是請(qǐng)管理專家；在與國(guó)際企業(yè)合作的時(shí)候，考慮是讓國(guó)際團(tuán)隊(duì)空降，還是將國(guó)際經(jīng)驗(yàn)本土化。整個(gè)項(xiàng)目在前期規(guī)劃時(shí)就需要論證清楚產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)模式以及運(yùn)營(yíng)管理方法，產(chǎn)品營(yíng)銷應(yīng)該貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程。
二、目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)采取“實(shí)戰(zhàn)專家 +國(guó)際團(tuán)隊(duì)”的運(yùn)作模式
要想做一個(gè)成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，就應(yīng)該將“前沿理念 +國(guó)際團(tuán)隊(duì) +實(shí)戰(zhàn)專家”的組合模式貫穿項(xiàng)目全程。把養(yǎng)老地產(chǎn)作為戰(zhàn)略方向的企業(yè)，前期立項(xiàng)論證無(wú)養(yǎng)老醫(yī)療實(shí)操人士參與、境外參觀學(xué)習(xí)與項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式不對(duì)等、項(xiàng)目聘請(qǐng)大量顧問但項(xiàng)目自身無(wú)核心團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)未與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)接、房子蓋好后再請(qǐng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)入、照搬國(guó)際設(shè)計(jì)無(wú)后續(xù)本土化對(duì)接（經(jīng)營(yíng)服務(wù)）等錯(cuò)誤的運(yùn)作模式將會(huì)導(dǎo)致大量人力、物力、財(cái)力損失，甚至?xí)鬼?xiàng)目半路夭折。
三、注重人才培養(yǎng)，建設(shè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)
過(guò)去的十年是房地產(chǎn)的“黃金時(shí)期”，高速的發(fā)展掩飾了房地產(chǎn)企業(yè)在人才建設(shè)方面的“短板”。然而，在行業(yè)發(fā)展速度減緩，需要進(jìn)行升級(jí)和轉(zhuǎn)型的當(dāng)口，人才的匱乏已經(jīng)成為制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要原因。
通過(guò)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的國(guó)家和地區(qū)的各種專業(yè)機(jī)構(gòu)的多年磨合、實(shí)踐得出了經(jīng)驗(yàn)：養(yǎng)老地產(chǎn)的人才難題，尤其是高管人才的難題，開發(fā)商要同時(shí)走外部招聘和內(nèi)部培養(yǎng)兩條路。根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，有針對(duì)性地挑選具有提升潛力的合適人員進(jìn)行培養(yǎng)，如參加養(yǎng)老地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人或項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)（內(nèi)部培訓(xùn)+外部培訓(xùn)）。
四、正視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，探索養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式
養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)生、養(yǎng)老為主題，地產(chǎn)為載體，適老化設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)為核心價(jià)值的新興地產(chǎn)形式，具有消費(fèi)型地產(chǎn)特征，主打健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合等賣點(diǎn)。
與其討論養(yǎng)老地產(chǎn)是否盈利，不如從“產(chǎn)業(yè)鏈”的角度下功夫。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式靈活多樣，在項(xiàng)目選址、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、商業(yè)組團(tuán)等方面與健康地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也有相通之處，因此可以根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、規(guī)模、人群等因素，植入產(chǎn)業(yè)鏈中的不同模塊、或?qū)⑷舾赡K有機(jī)組合，從而提高收益率。另外，開發(fā)復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，解決養(yǎng)老地產(chǎn)短期、中期、長(zhǎng)期盈利點(diǎn)的問題、持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值，這樣才能形成一個(gè)完整的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式。
