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日期：2013-05-08 來(lái)源：商都房產(chǎn)網(wǎng)
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養(yǎng)老床位的困局和解決方法的反思
今年3月民政部副部長(zhǎng)竇玉沛就“保障基本民生、發(fā)展社會(huì)服務(wù)”的相關(guān)問題回答記者提問時(shí)，強(qiáng)調(diào)，我國(guó)老齡化程度越來(lái)越高，發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)刻不容緩。他說(shuō)，民政部把社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)作為“十二五”工作的重中之重。其中重點(diǎn)提出：“到2015年，養(yǎng)老床位要達(dá)到每千名老人30張，城市社區(qū)為老服務(wù)覆蓋率要達(dá)到100%，農(nóng)村達(dá)到50%。”
三年實(shí)現(xiàn)每千名老人30張床位目標(biāo)有點(diǎn)難
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月22日在發(fā)布的 《中華人民共和國(guó)2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2012年末全國(guó)共有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)4.2萬(wàn)個(gè)，床位381萬(wàn)張，收養(yǎng)各類人員262萬(wàn)人。據(jù)此推算的話，截止2012年年底每千名老人是20張左右。
如果單從數(shù)字上來(lái)看，由每千名老人20張左右的床位增加到每千名30張似乎不多，但是其絕對(duì)數(shù)量是相當(dāng)龐大的，也就是意味著從2013年到2015年這三年時(shí)間，不考慮新增老人人群的基礎(chǔ)上，全國(guó)要新增床位至少127萬(wàn)張(平均每年42.3萬(wàn)張)才可以達(dá)到養(yǎng)老床位每千名老人30張的目標(biāo)。
如果把這127萬(wàn)張床位當(dāng)做純住宅的中小套型項(xiàng)目的開發(fā)，其實(shí)，倒不是什么難題，但是，如果作為養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的床位來(lái)講就大不一樣了。全國(guó)三年內(nèi)要新增床位至少127萬(wàn)張養(yǎng)老床位，達(dá)到每千名老人30張的目標(biāo)就顯得困難重重。
首先，和建保障房、商品住宅不一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)不可能興建大規(guī)模的項(xiàng)目充量。按照2012年末全國(guó)共有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)4.2萬(wàn)個(gè)，床位381萬(wàn)張的數(shù)字計(jì)算，每個(gè)機(jī)構(gòu)平均也就只有90.7張床位。一般來(lái)講，養(yǎng)老地產(chǎn)適合小規(guī)模開展，這樣，便于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及預(yù)防各類突發(fā)問題發(fā)生。
其次，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)配套很關(guān)鍵，僅有床位沒有配套解決不了養(yǎng)老的問題。在進(jìn)行任何一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，如果沒有配套的支持，尤其是醫(yī)院等這些醫(yī)療設(shè)施配套、相關(guān)從業(yè)人員的跟進(jìn)，規(guī)模龐大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必然會(huì)出現(xiàn)管理、事故等方面問題，這個(gè)項(xiàng)目本身也必然是失敗的。
因此，三年內(nèi)要新增床位至少127萬(wàn)張養(yǎng)老床位，達(dá)到每千名老人30張的目標(biāo)不是一件簡(jiǎn)單的事情。
在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)下，要實(shí)現(xiàn)每千名老人30張床位，國(guó)家應(yīng)該怎么做?地方政府如何行動(dòng)?市場(chǎng)面對(duì)這個(gè)市場(chǎng)怎樣迅速做出反應(yīng)?
我們先看一下目前國(guó)內(nèi)做的比較好的幾個(gè)城市在養(yǎng)老床位方面有哪些代表性措施，這些措施是如何發(fā)揮作用的?得與失有哪些?以方便供其他城市借鑒，以解決“每千名老人30張的目標(biāo)”過程中的重重困難和問題。
上海：建立“9073”的養(yǎng)老模式，首次將養(yǎng)老床位任務(wù)指標(biāo)列入政府績(jī)效考核
上海十一五期間就開始建立“9073”的養(yǎng)老模式(即90%的老人依靠居家養(yǎng)老、7%的老人依靠社區(qū)養(yǎng)老、3%的老人依靠機(jī)構(gòu)養(yǎng)老)。到目前為止，上海市基本建立起以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)養(yǎng)老為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。
到2012年年底，上海養(yǎng)老床位總數(shù)達(dá)到10.5萬(wàn)張左右，全市建立233個(gè)社區(qū)助老服務(wù)社，為27萬(wàn)名老年人提供了社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù);設(shè)立社區(qū)老年人助餐服務(wù)點(diǎn)490個(gè)，為5萬(wàn)多名老人提供助餐服務(wù)，社區(qū)老年人日間服務(wù)中心350家。
近期上海市民政局表示，上海市即將出臺(tái)《上海市人民政府關(guān)于推進(jìn)本市“十二五”期間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的若干意見》，首次提出養(yǎng)老基本公共服務(wù)概念，首次將養(yǎng)老床位任務(wù)指標(biāo)列入政府績(jī)效考核，首次提出建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌建設(shè)資金機(jī)制。
北京等地：養(yǎng)老地產(chǎn)用地“破冰”的消息不斷
養(yǎng)老地產(chǎn)用地即將破冰的消息不斷。4月初，北京市國(guó)土局公布了2013年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。在5650公頃的總量中，住宅用地共1650公頃，包括保障性安居工程800公頃，商品住宅850公頃。計(jì)劃還首次單列養(yǎng)老設(shè)施用地計(jì)劃指標(biāo)，今年的養(yǎng)老設(shè)施用地為100公頃。
除北京市制定的首份養(yǎng)老綜合用地的供應(yīng)計(jì)劃外，其他城市如上海、深圳、廣州、成都等地也提出預(yù)留養(yǎng)老用地的相關(guān)計(jì)劃。如根據(jù)成都市相關(guān)規(guī)劃，到2020年，成都將規(guī)劃建設(shè)395個(gè)養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目，總占地11709畝。
今年“兩會(huì)”，對(duì)于我國(guó)土地資源的緊張，小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)能力薄弱的現(xiàn)象，一些代表也提出要完善社區(qū)建設(shè)規(guī)劃，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城市建設(shè)和土地利用規(guī)劃，并將“養(yǎng)老用地”作為單獨(dú)的類別，在土地價(jià)格、稅費(fèi)等方面給予優(yōu)惠。
當(dāng)前，除北京外，深圳、成都等地大多數(shù)還是停留在政策制定階段，起碼年內(nèi)土地供應(yīng)計(jì)劃中尚無(wú)養(yǎng)老用地計(jì)劃的安排。
深圳：通過配建、改建增加養(yǎng)老社區(qū)
在土地供應(yīng)計(jì)劃中尚無(wú)養(yǎng)老用地計(jì)劃與安排，或即使有也非常有限的市場(chǎng)背景下，養(yǎng)老床位的增加如何推進(jìn)?其實(shí)，一些在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域躍躍欲試的企業(yè)或地方政府也想出了配建、改建等辦法暫時(shí)規(guī)避尚無(wú)養(yǎng)老用地的窘境。
如深圳養(yǎng)老用地將通過按土地劃撥目錄依法劃撥，由舊廠房、住宅或其他類型物業(yè)轉(zhuǎn)作使用等來(lái)解決;在新建、改擴(kuò)建保障性和政策性住房中，需安排一定比例房源提供給重點(diǎn)優(yōu)撫老人、低收入高齡老人;在新建小區(qū)或舊城改造時(shí)，開發(fā)商必須安排一定建筑面積用于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等。
廣州：床位入住將實(shí)行輪候評(píng)估制
日前，廣州市政府常務(wù)會(huì)議通過了《著力解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)管理問題加快廣州市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的實(shí)施方案》。該方案規(guī)劃，今年起，廣州全市將新增養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位2.2萬(wàn)張，2015年達(dá)到5.6萬(wàn)張;“動(dòng)工建設(shè)1萬(wàn)張養(yǎng)老床位”被列入今年廣州市政府民生實(shí)事項(xiàng)目，要實(shí)現(xiàn)每千名老人擁有床位數(shù)40張，爭(zhēng)取在2014年投入使用。
今年1月22日，廣州市政府召開新聞發(fā)布會(huì)通報(bào)，將著力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，提出在2015年建成5.6萬(wàn)個(gè)床位，床位入住將實(shí)行輪候評(píng)估制。“無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)法定贍養(yǎng)人、無(wú)生活來(lái)源”這三類本屬于政府供養(yǎng)的老人采取優(yōu)先政策，可優(yōu)先考慮，免費(fèi)接收?？沼喑鰜?lái)的床位，進(jìn)行輪候評(píng)估，身體狀態(tài)為第一考評(píng)條件。
北京：民辦養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼也將提高，鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)
根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間北京市每年要新增1萬(wàn)張養(yǎng)老床位，到“十二五”末北京市養(yǎng)老床位要達(dá)到12萬(wàn)張。而目前北京市養(yǎng)老床位總量是8.9萬(wàn)張，與12萬(wàn)張的需求還有3.1萬(wàn)張的差距。
為了盡可能解決養(yǎng)老床位緊缺的問題，政府在民辦養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼也將提高，也將鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)。
北京市民政局局長(zhǎng)李萬(wàn)鈞表示，今年北京市將提高社會(huì)辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一次性建設(shè)階段支持標(biāo)準(zhǔn)，由原來(lái)每張床位8000元至16000元的市級(jí)支持標(biāo)準(zhǔn)提高到2萬(wàn)元至2.5萬(wàn)元，“并且區(qū)級(jí)資金還要按照1比1的比例配套支持，這就意味著社會(huì)力量建設(shè)一張養(yǎng)老床位將會(huì)獲得4萬(wàn)元至5萬(wàn)元補(bǔ)貼”。同時(shí)，此類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)階段的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)也將由原來(lái)的收住一位老人每月200元至300元標(biāo)準(zhǔn)提高到300元至500元。
此外，今年起，社會(huì)力量辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供暖費(fèi)將與居民供暖同價(jià)，這也是繼去年北京市對(duì)社會(huì)力量興辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)行用水、用電、用氣執(zhí)行居民用價(jià)后的進(jìn)一步擴(kuò)項(xiàng)增面，而且非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)期間還將享受營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、部分企業(yè)所得稅等減免政策。
養(yǎng)老床位建設(shè)過程中的反思
從目前來(lái)看，盡管全國(guó)三年內(nèi)要新增床位至少127萬(wàn)張養(yǎng)老床位，達(dá)到每千名老人30張的目標(biāo)就顯得困難重重，但是，無(wú)論是單列養(yǎng)老地產(chǎn)用地、配建改建養(yǎng)老社區(qū)，還是鼓勵(lì)民間資本參與、強(qiáng)化政府建設(shè)床位的工作目標(biāo)責(zé)任制，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的城市已經(jīng)再嘗試推進(jìn)床位目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這是值得我們肯定的。
但是，由于短期內(nèi)各地新增床位目標(biāo)量大，當(dāng)中涉及的不單單是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、改建等問題，還與政府政策、開發(fā)商運(yùn)營(yíng)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、周邊配套、養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)等有眾多關(guān)系，同時(shí)，各個(gè)地方政府的財(cái)力也不一樣，因此，未來(lái)養(yǎng)老床位建設(shè)過程中勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，這些問題也值得我們?nèi)シ此肌?br />
第一，養(yǎng)老床位短期內(nèi)趕鴨子上架湊數(shù)與市場(chǎng)需求不匹配。
養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)最需要的是醫(yī)療配套型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，而并不是隨便在一個(gè)地段、隨便一個(gè)項(xiàng)目就拉郎配，新建、配建或改建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，快速增加養(yǎng)老床位僅僅供老人居住。
略微有些養(yǎng)老地產(chǎn)常識(shí)的人都清楚，如果養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)環(huán)境與配套條件和保障房、新建小區(qū)相同，這樣最直接的結(jié)果是，地產(chǎn)有了床位有了，而老人最需要的醫(yī)療、健康或養(yǎng)生服務(wù)沒有辦法獲得解決。拿保障房、新建小區(qū)來(lái)講，其多為地段略微偏遠(yuǎn)的地方，短期內(nèi)配套不全、交通不方面是事實(shí)，這樣的項(xiàng)目對(duì)于可自理的養(yǎng)老群體短期內(nèi)或許可以克服，但是，這就不符合養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的初衷，對(duì)于不能自理的養(yǎng)老群體來(lái)講，這將是一個(gè)大麻煩。
第二、在由舊廠房、住宅或其他類型物業(yè)改建轉(zhuǎn)作養(yǎng)老地產(chǎn)，新增床位使用時(shí)，應(yīng)切實(shí)考慮養(yǎng)老地產(chǎn)周邊配套、老年群體無(wú)障礙設(shè)施等相關(guān)問題，避免配套服務(wù)與養(yǎng)老項(xiàng)目脫節(jié)的現(xiàn)象，避免因公眾認(rèn)可度不足，設(shè)計(jì)、配套和服務(wù)等難以滿足老年人的需求，地段過于偏遠(yuǎn)等因素，使現(xiàn)有改造完成的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目床位陷入“空置”的窘境。
第三、缺乏統(tǒng)一的、公開的標(biāo)準(zhǔn)化的政策支持也一定程度上會(huì)阻礙改建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)。對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對(duì)于急速增長(zhǎng)的床位需求及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，政策支持的還是缺乏的，從拿地、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)階段，起碼想進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的開發(fā)建設(shè)企業(yè)或運(yùn)營(yíng)企業(yè)都是一頭霧水。即使有一些補(bǔ)貼政策，也是針對(duì)個(gè)別企業(yè)量身定做而來(lái)，并沒有統(tǒng)一的、公開的標(biāo)準(zhǔn)化的政策支持這些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)，這對(duì)于養(yǎng)老床位的新增以及增加以后運(yùn)營(yíng)服務(wù)都增加了變數(shù)。
第四，和所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，改建的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目最艱難的還是在經(jīng)營(yíng)階段，如何保證床位有效使用，保證床位建成以后的運(yùn)營(yíng)收益成為大家普遍關(guān)心的問題。
對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是直接開發(fā)或配建改建，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目散售模式是很難持續(xù)的。散售的結(jié)果必然是另一種房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)必須尋求一個(gè)適合自己的運(yùn)營(yíng)模式，如采取出租、賣產(chǎn)權(quán)、直接買斷等方式進(jìn)行。而更具體的問題，則是醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否能夠滿足社區(qū)老人護(hù)理需要。而這，或許也是未來(lái)是否能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在，也是每一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)階段必須解決的問題。
第五、政府推出養(yǎng)老用地為將來(lái)增加床位，仍然要堅(jiān)持防范以養(yǎng)老之名只開發(fā)地產(chǎn)，防止開發(fā)商把養(yǎng)老地產(chǎn)作為“拿地模式”，而不去做運(yùn)營(yíng)。
盡管北京透露出來(lái)的養(yǎng)老用地優(yōu)惠政策將降低土地保證金(競(jìng)買底價(jià)的5%)，以吸引社會(huì)資本參與養(yǎng)老綜合用地競(jìng)拍。同時(shí)，也將設(shè)立嚴(yán)格的審查制度，重點(diǎn)審查投標(biāo)企業(yè)的性質(zhì)，重點(diǎn)防范企業(yè)借“養(yǎng)老”之名行“地產(chǎn)”之實(shí)，但是，仍然不可避免開發(fā)商把養(yǎng)老地產(chǎn)作為“拿地模式”，而不去做運(yùn)營(yíng)。
回顧這兩年的養(yǎng)老地產(chǎn)熱，從操作層面來(lái)講，其實(shí)真正做養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的房企少之又少，并且能夠做的盈利的也不為多，從這個(gè)角度而言，盡管表面上養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕十分得大，并且也誘人，但是，現(xiàn)階段能夠帶來(lái)效益的并不可取。雖然北京將設(shè)立嚴(yán)格的審查制度，重點(diǎn)審查投標(biāo)企業(yè)的性質(zhì)，重點(diǎn)防范企業(yè)借“養(yǎng)老”之名行“地產(chǎn)”之實(shí)，但從其推地規(guī)模來(lái)看，2013年北京市國(guó)土局將會(huì)陸續(xù)推出約7塊養(yǎng)老綜合用地，僅僅約7塊養(yǎng)老綜合用地，從政府角度來(lái)看，和開發(fā)商的心態(tài)也如出一撤，至今仍在“試水”和探索比較合適養(yǎng)老地產(chǎn)的操作方式。
在“試水”和探索的過程中，政策的操作往往不會(huì)是標(biāo)準(zhǔn)化或公開化、市場(chǎng)化的操作方式，這樣，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)言行不一，最終將養(yǎng)老地產(chǎn)用地政策變?yōu)殚_發(fā)商圈地的工具。
對(duì)于政府來(lái)講，北京試水推出養(yǎng)老用地，其他城市或效仿，養(yǎng)老用地或逐步在全國(guó)范圍內(nèi)推出，在這個(gè)階段，地方政府也有可能通過養(yǎng)老地產(chǎn)之名，利用養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，向上級(jí)政府申請(qǐng)、圈占更多的土地資源，對(duì)于北京來(lái)講，或許因?yàn)楸O(jiān)管嚴(yán)格可以防微杜漸，防止開發(fā)商圈地行為，但是，對(duì)于其他地方政府來(lái)講，就難言會(huì)步調(diào)一致，有可能因此會(huì)促使開發(fā)企業(yè)再次以養(yǎng)老地產(chǎn)用地政策為名，大規(guī)模進(jìn)行圈地，上演養(yǎng)老地產(chǎn)用地圈地潮，最終養(yǎng)老地產(chǎn)用地政策淪為開發(fā)商拿地、圈地的工具。
