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日期：2013-05-08 來源：商都房產網
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養(yǎng)老床位的困局和解決方法的反思
今年3月民政部副部長竇玉沛就“保障基本民生、發(fā)展社會服務”的相關問題回答記者提問時，強調，我國老齡化程度越來越高，發(fā)展社會養(yǎng)老服務刻不容緩。他說，民政部把社會養(yǎng)老服務體系建設作為“十二五”工作的重中之重。其中重點提出：“到2015年，養(yǎng)老床位要達到每千名老人30張，城市社區(qū)為老服務覆蓋率要達到100%，農村達到50%。”
三年實現(xiàn)每千名老人30張床位目標有點難
據國家統(tǒng)計局2月22日在發(fā)布的 《中華人民共和國2012年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2012年末全國共有養(yǎng)老服務機構4.2萬個，床位381萬張，收養(yǎng)各類人員262萬人。據此推算的話，截止2012年年底每千名老人是20張左右。
如果單從數(shù)字上來看，由每千名老人20張左右的床位增加到每千名30張似乎不多，但是其絕對數(shù)量是相當龐大的，也就是意味著從2013年到2015年這三年時間，不考慮新增老人人群的基礎上，全國要新增床位至少127萬張(平均每年42.3萬張)才可以達到養(yǎng)老床位每千名老人30張的目標。
如果把這127萬張床位當做純住宅的中小套型項目的開發(fā)，其實，倒不是什么難題，但是，如果作為養(yǎng)老服務機構的床位來講就大不一樣了。全國三年內要新增床位至少127萬張養(yǎng)老床位，達到每千名老人30張的目標就顯得困難重重。
首先，和建保障房、商品住宅不一樣，養(yǎng)老地產不可能興建大規(guī)模的項目充量。按照2012年末全國共有養(yǎng)老服務機構4.2萬個，床位381萬張的數(shù)字計算，每個機構平均也就只有90.7張床位。一般來講，養(yǎng)老地產適合小規(guī)模開展，這樣，便于養(yǎng)老機構運營服務及預防各類突發(fā)問題發(fā)生。
其次，養(yǎng)老地產項目開發(fā)配套很關鍵，僅有床位沒有配套解決不了養(yǎng)老的問題。在進行任何一個養(yǎng)老地產項目開發(fā)時，如果沒有配套的支持，尤其是醫(yī)院等這些醫(yī)療設施配套、相關從業(yè)人員的跟進，規(guī)模龐大的養(yǎng)老機構必然會出現(xiàn)管理、事故等方面問題，這個項目本身也必然是失敗的。
因此，三年內要新增床位至少127萬張養(yǎng)老床位，達到每千名老人30張的目標不是一件簡單的事情。
在這樣的市場形勢下，要實現(xiàn)每千名老人30張床位，國家應該怎么做?地方政府如何行動?市場面對這個市場怎樣迅速做出反應?
我們先看一下目前國內做的比較好的幾個城市在養(yǎng)老床位方面有哪些代表性措施，這些措施是如何發(fā)揮作用的?得與失有哪些?以方便供其他城市借鑒，以解決“每千名老人30張的目標”過程中的重重困難和問題。
上海：建立“9073”的養(yǎng)老模式，首次將養(yǎng)老床位任務指標列入政府績效考核
上海十一五期間就開始建立“9073”的養(yǎng)老模式(即90%的老人依靠居家養(yǎng)老、7%的老人依靠社區(qū)養(yǎng)老、3%的老人依靠機構養(yǎng)老)。到目前為止，上海市基本建立起以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)養(yǎng)老為依托、機構養(yǎng)老為補充、可持續(xù)發(fā)展的社會養(yǎng)老服務體系。
到2012年年底，上海養(yǎng)老床位總數(shù)達到10.5萬張左右，全市建立233個社區(qū)助老服務社，為27萬名老年人提供了社區(qū)居家養(yǎng)老服務;設立社區(qū)老年人助餐服務點490個，為5萬多名老人提供助餐服務，社區(qū)老年人日間服務中心350家。
近期上海市民政局表示，上海市即將出臺《上海市人民政府關于推進本市“十二五”期間養(yǎng)老機構建設的若干意見》，首次提出養(yǎng)老基本公共服務概念，首次將養(yǎng)老床位任務指標列入政府績效考核，首次提出建立養(yǎng)老機構統(tǒng)籌建設資金機制。
北京等地：養(yǎng)老地產用地“破冰”的消息不斷
養(yǎng)老地產用地即將破冰的消息不斷。4月初，北京市國土局公布了2013年度國有建設用地供應計劃。在5650公頃的總量中，住宅用地共1650公頃，包括保障性安居工程800公頃，商品住宅850公頃。計劃還首次單列養(yǎng)老設施用地計劃指標，今年的養(yǎng)老設施用地為100公頃。
除北京市制定的首份養(yǎng)老綜合用地的供應計劃外，其他城市如上海、深圳、廣州、成都等地也提出預留養(yǎng)老用地的相關計劃。如根據成都市相關規(guī)劃，到2020年，成都將規(guī)劃建設395個養(yǎng)老設施項目，總占地11709畝。
今年“兩會”，對于我國土地資源的緊張，小區(qū)養(yǎng)老服務能力薄弱的現(xiàn)象，一些代表也提出要完善社區(qū)建設規(guī)劃，將養(yǎng)老服務設施建設納入城市建設和土地利用規(guī)劃，并將“養(yǎng)老用地”作為單獨的類別，在土地價格、稅費等方面給予優(yōu)惠。
當前，除北京外，深圳、成都等地大多數(shù)還是停留在政策制定階段，起碼年內土地供應計劃中尚無養(yǎng)老用地計劃的安排。
深圳：通過配建、改建增加養(yǎng)老社區(qū)
在土地供應計劃中尚無養(yǎng)老用地計劃與安排，或即使有也非常有限的市場背景下，養(yǎng)老床位的增加如何推進?其實，一些在養(yǎng)老地產領域躍躍欲試的企業(yè)或地方政府也想出了配建、改建等辦法暫時規(guī)避尚無養(yǎng)老用地的窘境。
如深圳養(yǎng)老用地將通過按土地劃撥目錄依法劃撥，由舊廠房、住宅或其他類型物業(yè)轉作使用等來解決;在新建、改擴建保障性和政策性住房中，需安排一定比例房源提供給重點優(yōu)撫老人、低收入高齡老人;在新建小區(qū)或舊城改造時，開發(fā)商必須安排一定建筑面積用于社區(qū)養(yǎng)老服務等。
廣州：床位入住將實行輪候評估制
日前，廣州市政府常務會議通過了《著力解決養(yǎng)老機構建設管理問題加快廣州市養(yǎng)老機構發(fā)展的實施方案》。該方案規(guī)劃，今年起，廣州全市將新增養(yǎng)老機構床位2.2萬張，2015年達到5.6萬張;“動工建設1萬張養(yǎng)老床位”被列入今年廣州市政府民生實事項目，要實現(xiàn)每千名老人擁有床位數(shù)40張，爭取在2014年投入使用。
今年1月22日，廣州市政府召開新聞發(fā)布會通報，將著力加強養(yǎng)老機構建設，提出在2015年建成5.6萬個床位，床位入住將實行輪候評估制。“無勞動能力、無法定贍養(yǎng)人、無生活來源”這三類本屬于政府供養(yǎng)的老人采取優(yōu)先政策，可優(yōu)先考慮，免費接收?？沼喑鰜淼拇参唬M行輪候評估，身體狀態(tài)為第一考評條件。
北京：民辦養(yǎng)老院運營補貼也將提高，鼓勵民間資本進入養(yǎng)老行業(yè)
根據規(guī)劃，“十二五”期間北京市每年要新增1萬張養(yǎng)老床位，到“十二五”末北京市養(yǎng)老床位要達到12萬張。而目前北京市養(yǎng)老床位總量是8.9萬張，與12萬張的需求還有3.1萬張的差距。
為了盡可能解決養(yǎng)老床位緊缺的問題，政府在民辦養(yǎng)老院運營補貼也將提高，也將鼓勵民間資本進入養(yǎng)老行業(yè)。
北京市民政局局長李萬鈞表示，今年北京市將提高社會辦非營利性養(yǎng)老機構一次性建設階段支持標準，由原來每張床位8000元至16000元的市級支持標準提高到2萬元至2.5萬元，“并且區(qū)級資金還要按照1比1的比例配套支持，這就意味著社會力量建設一張養(yǎng)老床位將會獲得4萬元至5萬元補貼”。同時，此類養(yǎng)老機構運營階段的補貼標準也將由原來的收住一位老人每月200元至300元標準提高到300元至500元。
此外，今年起，社會力量辦非營利性養(yǎng)老機構的供暖費將與居民供暖同價，這也是繼去年北京市對社會力量興辦的非營利性養(yǎng)老機構實行用水、用電、用氣執(zhí)行居民用價后的進一步擴項增面，而且非營利性養(yǎng)老機構運營期間還將享受營業(yè)稅、印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、部分企業(yè)所得稅等減免政策。
養(yǎng)老床位建設過程中的反思
從目前來看，盡管全國三年內要新增床位至少127萬張養(yǎng)老床位，達到每千名老人30張的目標就顯得困難重重，但是，無論是單列養(yǎng)老地產用地、配建改建養(yǎng)老社區(qū)，還是鼓勵民間資本參與、強化政府建設床位的工作目標責任制，一些經濟發(fā)展好的城市已經再嘗試推進床位目標的實現(xiàn)。這是值得我們肯定的。
但是，由于短期內各地新增床位目標量大，當中涉及的不單單是房地產項目開發(fā)、改建等問題，還與政府政策、開發(fā)商運營服務經驗、周邊配套、養(yǎng)老服務相關產業(yè)等有眾多關系，同時，各個地方政府的財力也不一樣，因此，未來養(yǎng)老床位建設過程中勢必會出現(xiàn)各種各樣的問題，這些問題也值得我們去反思。
第一，養(yǎng)老床位短期內趕鴨子上架湊數(shù)與市場需求不匹配。
養(yǎng)老地產市場最需要的是醫(yī)療配套型的養(yǎng)老地產項目，而并不是隨便在一個地段、隨便一個項目就拉郎配，新建、配建或改建養(yǎng)老地產項目，快速增加養(yǎng)老床位僅僅供老人居住。
略微有些養(yǎng)老地產常識的人都清楚，如果養(yǎng)老地產的建設環(huán)境與配套條件和保障房、新建小區(qū)相同，這樣最直接的結果是，地產有了床位有了，而老人最需要的醫(yī)療、健康或養(yǎng)生服務沒有辦法獲得解決。拿保障房、新建小區(qū)來講，其多為地段略微偏遠的地方，短期內配套不全、交通不方面是事實，這樣的項目對于可自理的養(yǎng)老群體短期內或許可以克服，但是，這就不符合養(yǎng)老地產開發(fā)的初衷，對于不能自理的養(yǎng)老群體來講，這將是一個大麻煩。
第二、在由舊廠房、住宅或其他類型物業(yè)改建轉作養(yǎng)老地產，新增床位使用時，應切實考慮養(yǎng)老地產周邊配套、老年群體無障礙設施等相關問題，避免配套服務與養(yǎng)老項目脫節(jié)的現(xiàn)象，避免因公眾認可度不足，設計、配套和服務等難以滿足老年人的需求，地段過于偏遠等因素，使現(xiàn)有改造完成的機構養(yǎng)老項目床位陷入“空置”的窘境。
第三、缺乏統(tǒng)一的、公開的標準化的政策支持也一定程度上會阻礙改建養(yǎng)老地產項目的推進。對于養(yǎng)老產業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對于急速增長的床位需求及養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展來說，政策支持的還是缺乏的，從拿地、建設與經營階段，起碼想進入這個領域的開發(fā)建設企業(yè)或運營企業(yè)都是一頭霧水。即使有一些補貼政策，也是針對個別企業(yè)量身定做而來，并沒有統(tǒng)一的、公開的標準化的政策支持這些養(yǎng)老地產項目的推進，這對于養(yǎng)老床位的新增以及增加以后運營服務都增加了變數(shù)。
第四，和所有商業(yè)地產項目一樣，改建的養(yǎng)老地產項目最艱難的還是在經營階段，如何保證床位有效使用，保證床位建成以后的運營收益成為大家普遍關心的問題。
對于開發(fā)企業(yè)來說，無論是直接開發(fā)或配建改建，養(yǎng)老地產項目散售模式是很難持續(xù)的。散售的結果必然是另一種房地產開發(fā)項目，項目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。因此，養(yǎng)老地產必須尋求一個適合自己的運營模式，如采取出租、賣產權、直接買斷等方式進行。而更具體的問題，則是醫(yī)療機構是否能夠滿足社區(qū)老人護理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續(xù)生存的關鍵所在，也是每一個養(yǎng)老機構在經營階段必須解決的問題。
第五、政府推出養(yǎng)老用地為將來增加床位，仍然要堅持防范以養(yǎng)老之名只開發(fā)地產，防止開發(fā)商把養(yǎng)老地產作為“拿地模式”，而不去做運營。
盡管北京透露出來的養(yǎng)老用地優(yōu)惠政策將降低土地保證金(競買底價的5%)，以吸引社會資本參與養(yǎng)老綜合用地競拍。同時，也將設立嚴格的審查制度，重點審查投標企業(yè)的性質，重點防范企業(yè)借“養(yǎng)老”之名行“地產”之實，但是，仍然不可避免開發(fā)商把養(yǎng)老地產作為“拿地模式”，而不去做運營。
回顧這兩年的養(yǎng)老地產熱，從操作層面來講，其實真正做養(yǎng)老地產項目的房企少之又少，并且能夠做的盈利的也不為多，從這個角度而言，盡管表面上養(yǎng)老地產市場的蛋糕十分得大，并且也誘人，但是，現(xiàn)階段能夠帶來效益的并不可取。雖然北京將設立嚴格的審查制度，重點審查投標企業(yè)的性質，重點防范企業(yè)借“養(yǎng)老”之名行“地產”之實，但從其推地規(guī)模來看，2013年北京市國土局將會陸續(xù)推出約7塊養(yǎng)老綜合用地，僅僅約7塊養(yǎng)老綜合用地，從政府角度來看，和開發(fā)商的心態(tài)也如出一撤，至今仍在“試水”和探索比較合適養(yǎng)老地產的操作方式。
在“試水”和探索的過程中，政策的操作往往不會是標準化或公開化、市場化的操作方式，這樣，勢必會出現(xiàn)言行不一，最終將養(yǎng)老地產用地政策變?yōu)殚_發(fā)商圈地的工具。
對于政府來講，北京試水推出養(yǎng)老用地，其他城市或效仿，養(yǎng)老用地或逐步在全國范圍內推出，在這個階段，地方政府也有可能通過養(yǎng)老地產之名，利用養(yǎng)老產業(yè)相關政策，向上級政府申請、圈占更多的土地資源，對于北京來講，或許因為監(jiān)管嚴格可以防微杜漸，防止開發(fā)商圈地行為，但是，對于其他地方政府來講，就難言會步調一致，有可能因此會促使開發(fā)企業(yè)再次以養(yǎng)老地產用地政策為名，大規(guī)模進行圈地，上演養(yǎng)老地產用地圈地潮，最終養(yǎng)老地產用地政策淪為開發(fā)商拿地、圈地的工具。
