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“賣油郎”中石化進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)
日期：2013-05-08 來源：新聞晚報(bào)
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出發(fā)前，他的導(dǎo)航儀對(duì)路線的設(shè)計(jì)顯出幾分“猶疑”，似乎對(duì)這個(gè)名不見經(jīng)傳的村落頗為吃不準(zhǔn)。果然，黃大全在駛出成灌高速出口后，瞬間就迷了路。
從地圖上看，筒春村系花園鎮(zhèn)轄區(qū)，而該鎮(zhèn)曾多年在整個(gè)郫縣綜合排名倒數(shù)第一。吸引黃大全前來的動(dòng)力，是一則中石化四川銷售公司豪擲80億元在這里打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的新聞。
“想來考察看看環(huán)境。 ”在一家合資公司高管任上即將退休的黃大全，欲在成都周邊尋覓理想的養(yǎng)老地。但身臨其境的他，似乎有些跌眼鏡——鎮(zhèn)上沒有醫(yī)院、沒有商超，甚至連農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都不得見。
與其說是清靜少人的幽僻之所，這座未來的養(yǎng)老城似乎現(xiàn)在還像是距離成都46公里的一座“孤島”。
·現(xiàn)場(chǎng)·
交通篇
“地頭蛇”司機(jī)也難找到路
記者從成都市區(qū)的西大街出城，一路走地面交通，也遭遇了與走高速公路的黃大全相類似的迷路經(jīng)歷。“紅光鎮(zhèn)？有點(diǎn)遠(yuǎn)啊，收你120元，上車吧！ ”當(dāng)記者于下午2點(diǎn)多在春熙路附近打到車時(shí)，土生土長的郫縣人、在成都開了7年出租的司機(jī)汪顯春卻錯(cuò)將“花園鎮(zhèn)”聽成了紅光鎮(zhèn)。
待糾正后，汪顯春面露難色、反復(fù)嘀咕：“什么？是花園鎮(zhèn)？你去那里干啥啊？這個(gè)太遠(yuǎn)了，都快到都江堰了，我去不了啊。 ”最后，記者出價(jià)180元單程、300元往返才與之商妥。
在轉(zhuǎn)行開出租之前，汪顯春曾是經(jīng)常往返于213國道的貨運(yùn)司機(jī)。 “花園鎮(zhèn)以前都是老平房和農(nóng)田，和都江堰的崇義鎮(zhèn)挨著邊。 ”記者注意到，從城內(nèi)行駛7公里后進(jìn)入老成灌路，行駛至指示郫縣的標(biāo)牌之處，共計(jì)25公里。
“你聞到一股酒糟味，就到了郫縣界，再走13公里能到郫縣縣城。 ”由于通往郫縣的老成灌路一路與青城山高鐵平行，所以這段路并不難認(rèn)，真正的“考驗(yàn)”是從抵達(dá)成灌高速出口后開始的。
盡管沿途曾看到“花園鎮(zhèn)”的標(biāo)牌，但記者發(fā)現(xiàn)小鎮(zhèn)的確切方位卻難以定位。汪顯春載著記者在附近原地打轉(zhuǎn)，找不到可以詢路的當(dāng)?shù)厝?。若不是?jīng)過一個(gè)名為“七里香”的在建小區(qū)時(shí)，記者通過網(wǎng)絡(luò)搜索后確認(rèn)匹配，“地頭蛇”汪顯春也坦言“吃不準(zhǔn)是不是花園鎮(zhèn)”、“可能已經(jīng)迷了路”。
而想從花園鎮(zhèn)鎮(zhèn)上找到去中石化投資的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的正確路徑，更是頗費(fèi)一番周折。記者依據(jù)網(wǎng)上的破碎信息按圖索驥，找到“傳說”中的園區(qū)所在地——一條與溫江區(qū)臨江安河相望的小路，發(fā)現(xiàn)這里已被當(dāng)?shù)卣?guī)劃為“花園運(yùn)動(dòng)長廊”，標(biāo)志性的駱家灘橋上豎起的一塊指示牌上，明確將此地定位成“全鎮(zhèn)域綠道網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)”。
根據(jù)指示牌上的愿景，待建設(shè)成熟后，這塊區(qū)域?qū)⒎譃?“歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)體驗(yàn)段”、“特色餐區(qū)”、“濱水生態(tài)體驗(yàn)段”、“鄉(xiāng)村休閑體驗(yàn)旅游段”、“玫瑰風(fēng)情體驗(yàn)段”、“盆景藝術(shù)體驗(yàn)段”等，具體規(guī)劃細(xì)節(jié)明顯更側(cè)重于年輕態(tài)的休閑旅游，難以找到絲毫“養(yǎng)老”標(biāo)記。
一路帶著“究竟是不是找對(duì)路”的疑惑，記者與汪顯春求助于筒春村“管委會(huì)”。在村民的指引下，才最終確認(rèn)中石化將要不吝數(shù)十億元豪賭的養(yǎng)老地產(chǎn)板塊，就位于這塊被人造塑膠自行車道圍合的區(qū)域——而此刻，這里仍是一派農(nóng)舍羅立、果樹成林的鄉(xiāng)野氣象。
據(jù)“管委會(huì)”負(fù)責(zé)人介紹，筒春村原先的主打產(chǎn)業(yè)是花卉苗木，所以生態(tài)環(huán)境的“底子”不錯(cuò)，“過去95%的耕地是苗木產(chǎn)業(yè)，最有名的是一片玫瑰谷，這兩年開始陸續(xù)引進(jìn)健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。 ”
從成灌高速出口出來，記者一路都看到不少園藝林場(chǎng)，當(dāng)?shù)卮_實(shí)“綠”意盎然，不過苗木產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的最大差別是，后者對(duì)公路基建的需求要敏感得多。
配套篇
鎮(zhèn)上只有一家公立衛(wèi)生院
“我來考察的主要目的就是看看有沒有大型醫(yī)院，老人選擇養(yǎng)老社區(qū)，最重要的就是這個(gè)因素。 ”黃大全對(duì)記者坦言，盡管目前交通指示的不夠清晰確實(shí)帶來不便，隨著規(guī)劃建設(shè)的成熟度提高，這種現(xiàn)狀要改變倒也并非難事，“無非是在高速公路口多豎幾塊標(biāo)牌，但什么時(shí)候能夠引進(jìn)大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，才會(huì)讓養(yǎng)老社區(qū)具有絕對(duì)吸引力。 ”
一家醫(yī)療器械上市公司大股東崔先生也告訴記者，在美國的養(yǎng)老社區(qū)，成熟與否的最突出標(biāo)識(shí)就是針對(duì)老年人的配套機(jī)構(gòu)是否完善，“我曾經(jīng)去參觀過美國的太陽城，那里本來是一片半沙漠的棉花田，后來被地產(chǎn)商買下地塊定位于老年群體，現(xiàn)在已經(jīng)慢慢擴(kuò)張聚集了20萬人口，最大的亮點(diǎn)就是除了擁有幾所專門為老人服務(wù)的大型醫(yī)院外，還有幾百個(gè)醫(yī)療診所遍布街巷，正是醫(yī)療的便利讓它聚攏人氣并崛起為一座新城。 ”
而在整個(gè)花園鎮(zhèn)，記者遍尋之后，只在一條纖細(xì)小徑的深處找到了郫縣花園鎮(zhèn)公共衛(wèi)生所。據(jù)衛(wèi)生所一位不愿具名的負(fù)責(zé)人對(duì)記者介紹稱，衛(wèi)生所是隸屬于郫縣花園鎮(zhèn)公立衛(wèi)生院，專負(fù)責(zé)預(yù)防接種、婦保、兒保等。
“整個(gè)衛(wèi)生院的服務(wù)半徑5公里，輻射周邊區(qū)縣鎮(zhèn)大約5萬人的醫(yī)療服務(wù)，不過編制的床位只有42張，大體與一家縣立醫(yī)院一個(gè)科室的床位數(shù)量相當(dāng)。 ”上述負(fù)責(zé)人對(duì)記者坦言。
記者在相關(guān)資料上看到，衛(wèi)生院目前設(shè)立西醫(yī)內(nèi)科、兒科、婦科、計(jì)劃生育、中醫(yī)科、中醫(yī)骨科、口腔科、檢驗(yàn)科和放射科，雖然配備了心電圖機(jī)、救護(hù)車、B超機(jī)等基本醫(yī)療設(shè)備，但顯然與成熟養(yǎng)老社區(qū)必需的醫(yī)療容量不相匹配。
周邊最近成規(guī)模的醫(yī)院則是位于安德鎮(zhèn)的郫縣骨科醫(yī)院。據(jù)悉，這家醫(yī)院地處老成灌路公路沿線，雖然按照一級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置科室，開設(shè)有內(nèi)科、外科、婦科、放射科、檢驗(yàn)科等14個(gè)臨床、專科專病和輔助科室，但據(jù)記者實(shí)地踩點(diǎn)，該醫(yī)院距離花園鎮(zhèn)有將近10公里之遠(yuǎn)，若無私家車，出入極為不便。
“目前現(xiàn)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也缺乏醫(yī)療護(hù)理和長期康復(fù)功能，而醫(yī)院也分身乏術(shù)，很難全身心投入到對(duì)老人的康復(fù)護(hù)理中來。 ”北京某咨詢有限公司胡經(jīng)理如是說。
在海外從事養(yǎng)老地產(chǎn)研究的學(xué)者李立則對(duì)記者分析，養(yǎng)老社區(qū)想引進(jìn)大醫(yī)院設(shè)立分支機(jī)構(gòu)入駐并不那么容易，“這是雞生蛋、蛋生雞的問題，先得有成熟社區(qū)的前景才能吸引大的醫(yī)療機(jī)構(gòu)入駐，但沒有這些基礎(chǔ)配套，考慮中國國情，怎么才能聚攏人氣？ ”
除了醫(yī)療資源壁壘，記者在花園鎮(zhèn)上也未能找到大型的購物超市，多為小賣部和街邊售賣蔬菜水果的小攤販。 “如果遠(yuǎn)離成熟社區(qū)，年輕人生活起來都會(huì)感覺不方便，更何況老年人？ ”黃大全對(duì)記者坦言。
進(jìn)程篇
村民拆遷補(bǔ)償會(huì)還沒開
盡管當(dāng)下仍是一片粗放氣象，中石化四川銷售公司的挺進(jìn)意愿卻依然顯得興致勃勃。此前有媒體報(bào)道，中石化四川銷售公司與郫縣已經(jīng)簽訂了 《天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心項(xiàng)目投資協(xié)議》，項(xiàng)目投資80億元，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬張以上。
不過，據(jù)記者從中石化四川銷售公司內(nèi)部得到的消息，80億的驚人投資只是一個(gè)總數(shù)，在筒春村啟動(dòng)的初期投資金額為6億元。筒春村“管委會(huì)”相關(guān)人士則對(duì)記者介紹，整個(gè)惠澤頤養(yǎng)基地項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)模464畝，現(xiàn)在還處于土地整治階段。
“村里要拆400畝地，3月20日中石化剛剛和政府簽協(xié)議，現(xiàn)在還沒開拆遷動(dòng)員會(huì)，要等中石化的錢入賬才會(huì)和我們談賠償。 ”筒春村生產(chǎn)大隊(duì)簡隊(duì)長告訴記者。
記者步行在被四川中石化“圈”起的一片綠林之中，注意到綠化覆蓋率確實(shí)相當(dāng)高，而在綠樹掩映之下，時(shí)有農(nóng)家自建的小樓房躍入眼簾。
值得一提的是，中石化四川銷售公司并不是唯一將目光投向筒香村養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)，同樣也并不是步速最快的企業(yè)，按照公示的建設(shè)周期應(yīng)該是2012年到2015年，但一年半過去，似乎依然沒有明顯動(dòng)靜。
“省統(tǒng)建中心在我們這里投了3個(gè)億建夕陽紅大觀園項(xiàng)目， 2012年開建，現(xiàn)在拆遷已經(jīng)接近尾聲，四川聯(lián)華也投資了1億元建田園頤養(yǎng)度假中心， 2012年開建，目前基本完成了拆遷。” “管委會(huì)”上述負(fù)責(zé)人對(duì)記者透露。不過，記者注意到這兩個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)用地面積分別是160畝和32畝，遠(yuǎn)比四川中石化的用地規(guī)模小。
就在這片被圈定的未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園旁邊，目前還豎立著一家工廠。記者走訪時(shí)，這家名為“四川瑞通”的工廠當(dāng)前仍在正常開工，多位工人表示還沒有聽說工廠何時(shí)要搬遷的消息。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)是投資回收期過長，一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目從操作到成熟往往需要10年左右的時(shí)間。一旦開發(fā)商在經(jīng)營過程中遇到資金鏈斷裂的情況，極有可能放棄服務(wù)的運(yùn)營，使整個(gè)項(xiàng)目的養(yǎng)老功能弱化，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目失敗，所以此番出手闊綽卻行動(dòng)遲緩的四川中石化能否真的將這個(gè)體量龐大的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行到底，也仍存諸多未知數(shù)。
·追問·
人物篇
同野惠澤是誰？
細(xì)心人士發(fā)現(xiàn)，盡管與郫縣簽約的是中石化四川銷售公司，但簽約內(nèi)容名為《天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心項(xiàng)目投資協(xié)議》，可見項(xiàng)目的具體開發(fā)商是一家名為“惠澤”的公司。
據(jù)悉，這家公司此次出手可謂野心勃勃，筒春村的400多畝地其實(shí)只是冰山一角，其規(guī)劃總用地規(guī)模約2000余畝，其中建設(shè)用地規(guī)劃約1000余畝，總建筑規(guī)模逾百萬平米。
如此龐然大物，莫非是在地產(chǎn)冰河紀(jì)，出手圈地？來自公司的說法是：項(xiàng)目將進(jìn)行人性化的業(yè)態(tài)延展，配套醫(yī)療、康體、商業(yè)、餐飲、娛樂、酒店、幼兒園、學(xué)校等上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，打造以“養(yǎng)老”、“養(yǎng)生”為核心的產(chǎn)品序列，最終形成宜商、宜居的可持續(xù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
該公司周先生則強(qiáng)調(diào)，養(yǎng)老項(xiàng)目牽涉多個(gè)行業(yè)的合作和大量資源的整合，所以公司更傾向于在項(xiàng)目打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，而非單純地產(chǎn)開發(fā)，“十年前，許多成都人都不知道別墅是什么概念，錦繡花園成了當(dāng)時(shí)成都高端豪宅的標(biāo)桿；現(xiàn)在，養(yǎng)老地產(chǎn)也沒有現(xiàn)成的成熟模式可借鑒，天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心也想做成都養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)桿。 ”
當(dāng)然，這樣一句豪語，底氣還在于背靠著中石化這棵大樹。公開資料顯示，惠澤公司系中石化四川銷售公司的下屬控股企業(yè)。記者在惠澤的網(wǎng)站上看到，公司創(chuàng)建于2011年6月，主營業(yè)務(wù)涵蓋項(xiàng)目投資與資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)等。
不過，雖然成立了2年，在此番進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)之前，這家公司在網(wǎng)絡(luò)上完全籍籍無名，此次項(xiàng)目更是它首度試水房地產(chǎn)領(lǐng)域。記者注意到，公司為數(shù)極少的公眾亮相也都離不開對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)前景不遺余力的熱捧。
四川中石化是誰？
不知道惠澤是誰不足為怪，似乎無人會(huì)對(duì)中石化四川銷售公司的身份名片心存疑惑，顧名思義，四川中石化就應(yīng)該是中石化在四川的分公司。但細(xì)究之下，這家公司的身份卻可疑到了連中石化自己也急于撇清。
梳理公開資料后發(fā)現(xiàn)，中石化四川銷售公司并非央企，國有股只占到了40%，背后則是隱現(xiàn)黃氏家族。根據(jù)中石化四川銷售公司2004年11月召開第一次股東會(huì)的會(huì)議紀(jì)要，中石化銷售有限公司以貨幣出資1557萬元，占注冊(cè)資本的40%；四川省中石化實(shí)業(yè)有限公司以實(shí)物出資2335萬元，占注冊(cè)資本60%。 2008年，中石化四川銷售公司兩股東等比例增資。
細(xì)究四川省中石化實(shí)業(yè)有限公司的背景卻相當(dāng)復(fù)雜。其股東是四川省深港投資有限公司（持股40%）和四川石化物資設(shè)備有限公司（控股60%），后來又進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，2008年5月變更為四川石化油田服務(wù)有限公司（控股51%）和成都天府水城投資有限公司 （持股49%）。
四川省工商局工商登記資料顯示，四川石化油田服務(wù)有限公司是四川深港投資有限公司的全資子公司。而天府水城投資有限公司也是四川省深港投資有限公司的全資子公司。四川深港投資有限公司又是深圳天宇偉業(yè)投資有限公司的子公司。
深圳市企業(yè)信用信息中心顯示，黃云控股深圳天宇偉業(yè)投資有限公司的子公司95%的股份，另5%股份王延松持有。黃云通過輾轉(zhuǎn)投資多家公司，實(shí)際控制了中石化四川銷售有限公司。而值得一提的是，中石化四川銷售有限公司董事長黃久長，其子正名黃云。兩個(gè)“黃云”是否同一人，仍待確認(rèn)。
但可以確定的是，盡管所用所有標(biāo)識(shí)都和中石化集團(tuán)并無二致，中石化四川銷售公司實(shí)質(zhì)是民營企業(yè)。更添疑云的是，據(jù)熟悉黃久長的人說，中石化四川銷售公司及其所有關(guān)聯(lián)企業(yè)的運(yùn)作，沒有黃久長的點(diǎn)頭，任何人是不能決定的。但從工商登記來看，身為董事長的黃久長并不持有上述公司的任何股權(quán)。
前景篇
“賣油郎”為啥算起養(yǎng)老賬？
如此復(fù)雜的身世背景，在令看官眼花繚亂的同時(shí)，也讓持股40%的中石化“本尊”焦頭爛額。事實(shí)上，這家四川中石化已經(jīng)不是第一次惹爭議了，在“中石化”的金字招牌下，中石化為它“擦屁股”也顯得理所當(dāng)然。
無論從何種角度看，這都不是一個(gè)安守本分的賣油郎。去年2月7日，中石化四川銷售公司被人實(shí)名舉報(bào) “利用高息放貸搶奪借款企業(yè)四川金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)”。辟謠澄清與反辟謠、反澄清的老戲碼就此上演，期間還夾雜著神秘人士黃久長的數(shù)度哽咽。
而身份曖昧的四川中石化對(duì)地產(chǎn)感興趣，已非朝夕之間。達(dá)州當(dāng)?shù)孛襟w的一段采訪資料顯示，2008年9月28日，黃久長就曾表示：“目前我們中石化四川銷售公司不光是做好成品油四川供應(yīng)，我們已成功地進(jìn)入了石油化工、酒店服務(wù)業(yè)、大型房地產(chǎn)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在達(dá)州有15家中小房地產(chǎn)企業(yè)成為我們的合作伙伴，我們聯(lián)合開發(fā)量占達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的50%。 ”
據(jù)媒體披露，與中石化四川銷售公司有過借款關(guān)系的公司除了“高利貸門”中的金鑫房地產(chǎn)，還包括陽光房產(chǎn)、宏騰房產(chǎn)、鴻源星房產(chǎn)、煌歌集團(tuán)、大地房產(chǎn)等公司，項(xiàng)目遍布通川區(qū)、達(dá)縣、萬源市、大竹縣等。
在傳統(tǒng)地產(chǎn)蕭條之際，這一次，四川中石化再次“弄潮”概念新鮮的養(yǎng)老地產(chǎn)。周健表示，其實(shí)從2010年初開始，老齡化引發(fā)的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)成為中國各大房企眼中的“香餑餑”，“目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)還屬于探索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)是個(gè)新興的行業(yè)，面臨著太多的未知數(shù)，沒有成熟的模式，這是阻撓許多企業(yè)進(jìn)入的主要原因，但有些事總要有人去做。”聽他的語氣，頗有幾分乘風(fēng)破浪、敢為人先的魄力。
不過，這樣的豪情并沒有獲得市場(chǎng)的一致叫好，“掛羊頭賣狗肉”的質(zhì)疑此起彼伏。據(jù)悉，國家國資委已于2010年3月發(fā)文禁止央企進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，并要求所涉及央企限時(shí)“清退”，在2010年，中石化集團(tuán)也確實(shí)便掛牌轉(zhuǎn)讓了多處房產(chǎn)、物業(yè)，這時(shí)身為四川中石化第二大股東的它又發(fā)力拿地，是否存在打政策擦邊球的嫌疑？
不可否認(rèn)，目前進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)確實(shí)可以獲得土地及稅收上的優(yōu)惠。
這筆賬到底算得過來嗎？
不過，即便是打政策擦邊球，以目前國情看，能否真將畫在紙上的養(yǎng)老地產(chǎn)藍(lán)圖變現(xiàn)收進(jìn)口袋里，仍待時(shí)間檢驗(yàn)。
“事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會(huì)福利相結(jié)合，這就決定了此類項(xiàng)目租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜，另一方面，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，物業(yè)服務(wù)僅占利潤的很少部分，但養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重，這都可能是缺乏充足經(jīng)驗(yàn)的中石化面對(duì)的難題。”有分析人士對(duì)記者如是說。
1999年就開始做老年人居住研究的潤土咨詢總裁于貴紅則告訴記者，后期運(yùn)營才是做好養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵，“對(duì)于開發(fā)商來說，介入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的是制定戰(zhàn)略，厘清自己介入的程度，開發(fā)完養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目就銷售出去，后期交給運(yùn)營公司去做，這是最簡單的，自己運(yùn)營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，建設(shè)一些養(yǎng)老設(shè)施，投入大，資金回頭慢，如果在開發(fā)前沒有與后期的運(yùn)營管理銜接好，養(yǎng)老地產(chǎn)就只是炒作概念。 ”
負(fù)面例子層出不窮：2004年，位于渝北回興的“巴山夜雨”就曾定位養(yǎng)老地產(chǎn)，最后無疾而終；2008年，保利地產(chǎn)開始研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但直到2012年，在上海的老年小區(qū)才開建。同樣，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2010年就啟動(dòng)了研究養(yǎng)老地產(chǎn)工作，但實(shí)質(zhì)性進(jìn)展也不大。 2013年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目將投入運(yùn)營，而其養(yǎng)老地產(chǎn)將完全作為獨(dú)立項(xiàng)目自負(fù)盈虧。
遠(yuǎn)洋建設(shè)國際有限公司董磊坦言，養(yǎng)老地產(chǎn)除了住宅產(chǎn)品，還要整合大量醫(yī)療、醫(yī)護(hù)、養(yǎng)生方面的資源，由于無障礙通道、慢速電梯等特殊建筑要求，建筑體要比普通住宅造價(jià)高出三分之一左右，前期投入巨大，“一個(gè)綜合性的養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)像住宅產(chǎn)品一樣全部出售的可能性很小，開發(fā)商整個(gè)項(xiàng)目的回收期很長。 ”
而他也提到后期運(yùn)營難度之大：“養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)和核心還是后續(xù)的醫(yī)、護(hù)、養(yǎng)資源發(fā)揮作用，如果后期經(jīng)營和服務(wù)跟不上，那純粹只是以養(yǎng)老為概念進(jìn)行普通住宅開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)后期經(jīng)營要求相當(dāng)?shù)膶I(yè)性和綜合性，國內(nèi)醫(yī)療養(yǎng)護(hù)資源本身就很稀缺，大多數(shù)醫(yī)療養(yǎng)護(hù)資源也非常分散和粗放。 ”
此外，與成熟國家相比，目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持似也不夠給力。 “20多年前日本政府就實(shí)施了護(hù)理保險(xiǎn)制度，比如同樣是購買我們的護(hù)理床，加入保險(xiǎn)前客戶需要每月支付600月，加入保險(xiǎn)后只需要支付1/10，在日本3000萬65歲以上人口中，有500萬加入了這項(xiàng)保險(xiǎn)，這對(duì)推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有實(shí)際幫助。”
對(duì)于“不專業(yè)”的四川中石化能否成為黑馬，業(yè)內(nèi)多持謹(jǐn)慎看法。
