QQ
“賣油郎”中石化進軍養(yǎng)老地產(chǎn)
日期：2013-05-08 來源：新聞晚報
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
出發(fā)前，他的導航儀對路線的設計顯出幾分“猶疑”，似乎對這個名不見經(jīng)傳的村落頗為吃不準。果然，黃大全在駛出成灌高速出口后，瞬間就迷了路。
從地圖上看，筒春村系花園鎮(zhèn)轄區(qū)，而該鎮(zhèn)曾多年在整個郫縣綜合排名倒數(shù)第一。吸引黃大全前來的動力，是一則中石化四川銷售公司豪擲80億元在這里打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的新聞。
“想來考察看看環(huán)境。 ”在一家合資公司高管任上即將退休的黃大全，欲在成都周邊尋覓理想的養(yǎng)老地。但身臨其境的他，似乎有些跌眼鏡——鎮(zhèn)上沒有醫(yī)院、沒有商超，甚至連農(nóng)貿(mào)市場都不得見。
與其說是清靜少人的幽僻之所，這座未來的養(yǎng)老城似乎現(xiàn)在還像是距離成都46公里的一座“孤島”。
·現(xiàn)場·
交通篇
“地頭蛇”司機也難找到路
記者從成都市區(qū)的西大街出城，一路走地面交通，也遭遇了與走高速公路的黃大全相類似的迷路經(jīng)歷。“紅光鎮(zhèn)？有點遠啊，收你120元，上車吧！ ”當記者于下午2點多在春熙路附近打到車時，土生土長的郫縣人、在成都開了7年出租的司機汪顯春卻錯將“花園鎮(zhèn)”聽成了紅光鎮(zhèn)。
待糾正后，汪顯春面露難色、反復嘀咕：“什么？是花園鎮(zhèn)？你去那里干啥啊？這個太遠了，都快到都江堰了，我去不了啊。 ”最后，記者出價180元單程、300元往返才與之商妥。
在轉(zhuǎn)行開出租之前，汪顯春曾是經(jīng)常往返于213國道的貨運司機。 “花園鎮(zhèn)以前都是老平房和農(nóng)田，和都江堰的崇義鎮(zhèn)挨著邊。 ”記者注意到，從城內(nèi)行駛7公里后進入老成灌路，行駛至指示郫縣的標牌之處，共計25公里。
“你聞到一股酒糟味，就到了郫縣界，再走13公里能到郫縣縣城。 ”由于通往郫縣的老成灌路一路與青城山高鐵平行，所以這段路并不難認，真正的“考驗”是從抵達成灌高速出口后開始的。
盡管沿途曾看到“花園鎮(zhèn)”的標牌，但記者發(fā)現(xiàn)小鎮(zhèn)的確切方位卻難以定位。汪顯春載著記者在附近原地打轉(zhuǎn)，找不到可以詢路的當?shù)厝?。若不是?jīng)過一個名為“七里香”的在建小區(qū)時，記者通過網(wǎng)絡搜索后確認匹配，“地頭蛇”汪顯春也坦言“吃不準是不是花園鎮(zhèn)”、“可能已經(jīng)迷了路”。
而想從花園鎮(zhèn)鎮(zhèn)上找到去中石化投資的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的正確路徑，更是頗費一番周折。記者依據(jù)網(wǎng)上的破碎信息按圖索驥，找到“傳說”中的園區(qū)所在地——一條與溫江區(qū)臨江安河相望的小路，發(fā)現(xiàn)這里已被當?shù)卣?guī)劃為“花園運動長廊”，標志性的駱家灘橋上豎起的一塊指示牌上，明確將此地定位成“全鎮(zhèn)域綠道網(wǎng)絡系統(tǒng)”。
根據(jù)指示牌上的愿景，待建設成熟后，這塊區(qū)域?qū)⒎譃?“歐洲風情小鎮(zhèn)體驗段”、“特色餐區(qū)”、“濱水生態(tài)體驗段”、“鄉(xiāng)村休閑體驗旅游段”、“玫瑰風情體驗段”、“盆景藝術(shù)體驗段”等，具體規(guī)劃細節(jié)明顯更側(cè)重于年輕態(tài)的休閑旅游，難以找到絲毫“養(yǎng)老”標記。
一路帶著“究竟是不是找對路”的疑惑，記者與汪顯春求助于筒春村“管委會”。在村民的指引下，才最終確認中石化將要不吝數(shù)十億元豪賭的養(yǎng)老地產(chǎn)板塊，就位于這塊被人造塑膠自行車道圍合的區(qū)域——而此刻，這里仍是一派農(nóng)舍羅立、果樹成林的鄉(xiāng)野氣象。
據(jù)“管委會”負責人介紹，筒春村原先的主打產(chǎn)業(yè)是花卉苗木，所以生態(tài)環(huán)境的“底子”不錯，“過去95%的耕地是苗木產(chǎn)業(yè)，最有名的是一片玫瑰谷，這兩年開始陸續(xù)引進健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)項目。 ”
從成灌高速出口出來，記者一路都看到不少園藝林場，當?shù)卮_實“綠”意盎然，不過苗木產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的最大差別是，后者對公路基建的需求要敏感得多。
配套篇
鎮(zhèn)上只有一家公立衛(wèi)生院
“我來考察的主要目的就是看看有沒有大型醫(yī)院，老人選擇養(yǎng)老社區(qū)，最重要的就是這個因素。 ”黃大全對記者坦言，盡管目前交通指示的不夠清晰確實帶來不便，隨著規(guī)劃建設的成熟度提高，這種現(xiàn)狀要改變倒也并非難事，“無非是在高速公路口多豎幾塊標牌，但什么時候能夠引進大型醫(yī)療機構(gòu)，才會讓養(yǎng)老社區(qū)具有絕對吸引力。 ”
一家醫(yī)療器械上市公司大股東崔先生也告訴記者，在美國的養(yǎng)老社區(qū)，成熟與否的最突出標識就是針對老年人的配套機構(gòu)是否完善，“我曾經(jīng)去參觀過美國的太陽城，那里本來是一片半沙漠的棉花田，后來被地產(chǎn)商買下地塊定位于老年群體，現(xiàn)在已經(jīng)慢慢擴張聚集了20萬人口，最大的亮點就是除了擁有幾所專門為老人服務的大型醫(yī)院外，還有幾百個醫(yī)療診所遍布街巷，正是醫(yī)療的便利讓它聚攏人氣并崛起為一座新城。 ”
而在整個花園鎮(zhèn)，記者遍尋之后，只在一條纖細小徑的深處找到了郫縣花園鎮(zhèn)公共衛(wèi)生所。據(jù)衛(wèi)生所一位不愿具名的負責人對記者介紹稱，衛(wèi)生所是隸屬于郫縣花園鎮(zhèn)公立衛(wèi)生院，專負責預防接種、婦保、兒保等。
“整個衛(wèi)生院的服務半徑5公里，輻射周邊區(qū)縣鎮(zhèn)大約5萬人的醫(yī)療服務，不過編制的床位只有42張，大體與一家縣立醫(yī)院一個科室的床位數(shù)量相當。 ”上述負責人對記者坦言。
記者在相關資料上看到，衛(wèi)生院目前設立西醫(yī)內(nèi)科、兒科、婦科、計劃生育、中醫(yī)科、中醫(yī)骨科、口腔科、檢驗科和放射科，雖然配備了心電圖機、救護車、B超機等基本醫(yī)療設備，但顯然與成熟養(yǎng)老社區(qū)必需的醫(yī)療容量不相匹配。
周邊最近成規(guī)模的醫(yī)院則是位于安德鎮(zhèn)的郫縣骨科醫(yī)院。據(jù)悉，這家醫(yī)院地處老成灌路公路沿線，雖然按照一級醫(yī)療機構(gòu)標準設置科室，開設有內(nèi)科、外科、婦科、放射科、檢驗科等14個臨床、?？茖２『洼o助科室，但據(jù)記者實地踩點，該醫(yī)院距離花園鎮(zhèn)有將近10公里之遠，若無私家車，出入極為不便。
“目前現(xiàn)有的養(yǎng)老機構(gòu)也缺乏醫(yī)療護理和長期康復功能，而醫(yī)院也分身乏術(shù)，很難全身心投入到對老人的康復護理中來。 ”北京某咨詢有限公司胡經(jīng)理如是說。
在海外從事養(yǎng)老地產(chǎn)研究的學者李立則對記者分析，養(yǎng)老社區(qū)想引進大醫(yī)院設立分支機構(gòu)入駐并不那么容易，“這是雞生蛋、蛋生雞的問題，先得有成熟社區(qū)的前景才能吸引大的醫(yī)療機構(gòu)入駐，但沒有這些基礎配套，考慮中國國情，怎么才能聚攏人氣？ ”
除了醫(yī)療資源壁壘，記者在花園鎮(zhèn)上也未能找到大型的購物超市，多為小賣部和街邊售賣蔬菜水果的小攤販。 “如果遠離成熟社區(qū)，年輕人生活起來都會感覺不方便，更何況老年人？ ”黃大全對記者坦言。
進程篇
村民拆遷補償會還沒開
盡管當下仍是一片粗放氣象，中石化四川銷售公司的挺進意愿卻依然顯得興致勃勃。此前有媒體報道，中石化四川銷售公司與郫縣已經(jīng)簽訂了 《天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心項目投資協(xié)議》，項目投資80億元，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬張以上。
不過，據(jù)記者從中石化四川銷售公司內(nèi)部得到的消息，80億的驚人投資只是一個總數(shù)，在筒春村啟動的初期投資金額為6億元。筒春村“管委會”相關人士則對記者介紹，整個惠澤頤養(yǎng)基地項目建設用地規(guī)模464畝，現(xiàn)在還處于土地整治階段。
“村里要拆400畝地，3月20日中石化剛剛和政府簽協(xié)議，現(xiàn)在還沒開拆遷動員會，要等中石化的錢入賬才會和我們談賠償。 ”筒春村生產(chǎn)大隊簡隊長告訴記者。
記者步行在被四川中石化“圈”起的一片綠林之中，注意到綠化覆蓋率確實相當高，而在綠樹掩映之下，時有農(nóng)家自建的小樓房躍入眼簾。
值得一提的是，中石化四川銷售公司并不是唯一將目光投向筒香村養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)，同樣也并不是步速最快的企業(yè)，按照公示的建設周期應該是2012年到2015年，但一年半過去，似乎依然沒有明顯動靜。
“省統(tǒng)建中心在我們這里投了3個億建夕陽紅大觀園項目， 2012年開建，現(xiàn)在拆遷已經(jīng)接近尾聲，四川聯(lián)華也投資了1億元建田園頤養(yǎng)度假中心， 2012年開建，目前基本完成了拆遷。” “管委會”上述負責人對記者透露。不過，記者注意到這兩個項目的建設用地面積分別是160畝和32畝，遠比四川中石化的用地規(guī)模小。
就在這片被圈定的未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園旁邊，目前還豎立著一家工廠。記者走訪時，這家名為“四川瑞通”的工廠當前仍在正常開工，多位工人表示還沒有聽說工廠何時要搬遷的消息。
業(yè)內(nèi)普遍認為養(yǎng)老地產(chǎn)最大的風險是投資回收期過長，一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目從操作到成熟往往需要10年左右的時間。一旦開發(fā)商在經(jīng)營過程中遇到資金鏈斷裂的情況，極有可能放棄服務的運營，使整個項目的養(yǎng)老功能弱化，進而導致整個項目失敗，所以此番出手闊綽卻行動遲緩的四川中石化能否真的將這個體量龐大的養(yǎng)老地產(chǎn)項目進行到底，也仍存諸多未知數(shù)。
·追問·
人物篇
同野惠澤是誰？
細心人士發(fā)現(xiàn)，盡管與郫縣簽約的是中石化四川銷售公司，但簽約內(nèi)容名為《天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心項目投資協(xié)議》，可見項目的具體開發(fā)商是一家名為“惠澤”的公司。
據(jù)悉，這家公司此次出手可謂野心勃勃，筒春村的400多畝地其實只是冰山一角，其規(guī)劃總用地規(guī)模約2000余畝，其中建設用地規(guī)劃約1000余畝，總建筑規(guī)模逾百萬平米。
如此龐然大物，莫非是在地產(chǎn)冰河紀，出手圈地？來自公司的說法是：項目將進行人性化的業(yè)態(tài)延展，配套醫(yī)療、康體、商業(yè)、餐飲、娛樂、酒店、幼兒園、學校等上下游相關產(chǎn)業(yè)，打造以“養(yǎng)老”、“養(yǎng)生”為核心的產(chǎn)品序列，最終形成宜商、宜居的可持續(xù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
該公司周先生則強調(diào)，養(yǎng)老項目牽涉多個行業(yè)的合作和大量資源的整合，所以公司更傾向于在項目打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，而非單純地產(chǎn)開發(fā)，“十年前，許多成都人都不知道別墅是什么概念，錦繡花園成了當時成都高端豪宅的標桿；現(xiàn)在，養(yǎng)老地產(chǎn)也沒有現(xiàn)成的成熟模式可借鑒，天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心也想做成都養(yǎng)老地產(chǎn)項目的標桿。 ”
當然，這樣一句豪語，底氣還在于背靠著中石化這棵大樹。公開資料顯示，惠澤公司系中石化四川銷售公司的下屬控股企業(yè)。記者在惠澤的網(wǎng)站上看到，公司創(chuàng)建于2011年6月，主營業(yè)務涵蓋項目投資與資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營、物業(yè)服務等。
不過，雖然成立了2年，在此番進軍養(yǎng)老地產(chǎn)之前，這家公司在網(wǎng)絡上完全籍籍無名，此次項目更是它首度試水房地產(chǎn)領域。記者注意到，公司為數(shù)極少的公眾亮相也都離不開對養(yǎng)老地產(chǎn)前景不遺余力的熱捧。
四川中石化是誰？
不知道惠澤是誰不足為怪，似乎無人會對中石化四川銷售公司的身份名片心存疑惑，顧名思義，四川中石化就應該是中石化在四川的分公司。但細究之下，這家公司的身份卻可疑到了連中石化自己也急于撇清。
梳理公開資料后發(fā)現(xiàn)，中石化四川銷售公司并非央企，國有股只占到了40%，背后則是隱現(xiàn)黃氏家族。根據(jù)中石化四川銷售公司2004年11月召開第一次股東會的會議紀要，中石化銷售有限公司以貨幣出資1557萬元，占注冊資本的40%；四川省中石化實業(yè)有限公司以實物出資2335萬元，占注冊資本60%。 2008年，中石化四川銷售公司兩股東等比例增資。
細究四川省中石化實業(yè)有限公司的背景卻相當復雜。其股東是四川省深港投資有限公司（持股40%）和四川石化物資設備有限公司（控股60%），后來又進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，2008年5月變更為四川石化油田服務有限公司（控股51%）和成都天府水城投資有限公司 （持股49%）。
四川省工商局工商登記資料顯示，四川石化油田服務有限公司是四川深港投資有限公司的全資子公司。而天府水城投資有限公司也是四川省深港投資有限公司的全資子公司。四川深港投資有限公司又是深圳天宇偉業(yè)投資有限公司的子公司。
深圳市企業(yè)信用信息中心顯示，黃云控股深圳天宇偉業(yè)投資有限公司的子公司95%的股份，另5%股份王延松持有。黃云通過輾轉(zhuǎn)投資多家公司，實際控制了中石化四川銷售有限公司。而值得一提的是，中石化四川銷售有限公司董事長黃久長，其子正名黃云。兩個“黃云”是否同一人，仍待確認。
但可以確定的是，盡管所用所有標識都和中石化集團并無二致，中石化四川銷售公司實質(zhì)是民營企業(yè)。更添疑云的是，據(jù)熟悉黃久長的人說，中石化四川銷售公司及其所有關聯(lián)企業(yè)的運作，沒有黃久長的點頭，任何人是不能決定的。但從工商登記來看，身為董事長的黃久長并不持有上述公司的任何股權(quán)。
前景篇
“賣油郎”為啥算起養(yǎng)老賬？
如此復雜的身世背景，在令看官眼花繚亂的同時，也讓持股40%的中石化“本尊”焦頭爛額。事實上，這家四川中石化已經(jīng)不是第一次惹爭議了，在“中石化”的金字招牌下，中石化為它“擦屁股”也顯得理所當然。
無論從何種角度看，這都不是一個安守本分的賣油郎。去年2月7日，中石化四川銷售公司被人實名舉報 “利用高息放貸搶奪借款企業(yè)四川金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)”。辟謠澄清與反辟謠、反澄清的老戲碼就此上演，期間還夾雜著神秘人士黃久長的數(shù)度哽咽。
而身份曖昧的四川中石化對地產(chǎn)感興趣，已非朝夕之間。達州當?shù)孛襟w的一段采訪資料顯示，2008年9月28日，黃久長就曾表示：“目前我們中石化四川銷售公司不光是做好成品油四川供應，我們已成功地進入了石油化工、酒店服務業(yè)、大型房地產(chǎn)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在達州有15家中小房地產(chǎn)企業(yè)成為我們的合作伙伴，我們聯(lián)合開發(fā)量占達州房地產(chǎn)市場的50%。 ”
據(jù)媒體披露，與中石化四川銷售公司有過借款關系的公司除了“高利貸門”中的金鑫房地產(chǎn)，還包括陽光房產(chǎn)、宏騰房產(chǎn)、鴻源星房產(chǎn)、煌歌集團、大地房產(chǎn)等公司，項目遍布通川區(qū)、達縣、萬源市、大竹縣等。
在傳統(tǒng)地產(chǎn)蕭條之際，這一次，四川中石化再次“弄潮”概念新鮮的養(yǎng)老地產(chǎn)。周健表示，其實從2010年初開始，老齡化引發(fā)的“銀發(fā)經(jīng)濟”已經(jīng)成為中國各大房企眼中的“香餑餑”，“目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)還屬于探索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)是個新興的行業(yè)，面臨著太多的未知數(shù)，沒有成熟的模式，這是阻撓許多企業(yè)進入的主要原因，但有些事總要有人去做。”聽他的語氣，頗有幾分乘風破浪、敢為人先的魄力。
不過，這樣的豪情并沒有獲得市場的一致叫好，“掛羊頭賣狗肉”的質(zhì)疑此起彼伏。據(jù)悉，國家國資委已于2010年3月發(fā)文禁止央企進入房地產(chǎn)領域，并要求所涉及央企限時“清退”，在2010年，中石化集團也確實便掛牌轉(zhuǎn)讓了多處房產(chǎn)、物業(yè)，這時身為四川中石化第二大股東的它又發(fā)力拿地，是否存在打政策擦邊球的嫌疑？
不可否認，目前進入養(yǎng)老地產(chǎn)確實可以獲得土地及稅收上的優(yōu)惠。
這筆賬到底算得過來嗎？
不過，即便是打政策擦邊球，以目前國情看，能否真將畫在紙上的養(yǎng)老地產(chǎn)藍圖變現(xiàn)收進口袋里，仍待時間檢驗。
“事實上，養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會福利相結(jié)合，這就決定了此類項目租售方式將比普通住宅更為復雜，另一方面，一般房地產(chǎn)項目都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，物業(yè)服務僅占利潤的很少部分，但養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務兩方面并重，這都可能是缺乏充足經(jīng)驗的中石化面對的難題。”有分析人士對記者如是說。
1999年就開始做老年人居住研究的潤土咨詢總裁于貴紅則告訴記者，后期運營才是做好養(yǎng)老地產(chǎn)的關鍵，“對于開發(fā)商來說，介入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的是制定戰(zhàn)略，厘清自己介入的程度，開發(fā)完養(yǎng)老地產(chǎn)項目就銷售出去，后期交給運營公司去做，這是最簡單的，自己運營養(yǎng)老機構(gòu)，建設一些養(yǎng)老設施，投入大，資金回頭慢，如果在開發(fā)前沒有與后期的運營管理銜接好，養(yǎng)老地產(chǎn)就只是炒作概念。 ”
負面例子層出不窮：2004年，位于渝北回興的“巴山夜雨”就曾定位養(yǎng)老地產(chǎn)，最后無疾而終；2008年，保利地產(chǎn)開始研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但直到2012年，在上海的老年小區(qū)才開建。同樣，遠洋地產(chǎn)2010年就啟動了研究養(yǎng)老地產(chǎn)工作，但實質(zhì)性進展也不大。 2013年，遠洋地產(chǎn)的第一個養(yǎng)老服務項目將投入運營，而其養(yǎng)老地產(chǎn)將完全作為獨立項目自負盈虧。
遠洋建設國際有限公司董磊坦言，養(yǎng)老地產(chǎn)除了住宅產(chǎn)品，還要整合大量醫(yī)療、醫(yī)護、養(yǎng)生方面的資源，由于無障礙通道、慢速電梯等特殊建筑要求，建筑體要比普通住宅造價高出三分之一左右，前期投入巨大，“一個綜合性的養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)像住宅產(chǎn)品一樣全部出售的可能性很小，開發(fā)商整個項目的回收期很長。 ”
而他也提到后期運營難度之大：“養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)和核心還是后續(xù)的醫(yī)、護、養(yǎng)資源發(fā)揮作用，如果后期經(jīng)營和服務跟不上，那純粹只是以養(yǎng)老為概念進行普通住宅開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)后期經(jīng)營要求相當?shù)膶I(yè)性和綜合性，國內(nèi)醫(yī)療養(yǎng)護資源本身就很稀缺，大多數(shù)醫(yī)療養(yǎng)護資源也非常分散和粗放。 ”
此外，與成熟國家相比，目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持似也不夠給力。 “20多年前日本政府就實施了護理保險制度，比如同樣是購買我們的護理床，加入保險前客戶需要每月支付600月，加入保險后只需要支付1/10，在日本3000萬65歲以上人口中，有500萬加入了這項保險，這對推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有實際幫助。”
對于“不專業(yè)”的四川中石化能否成為黑馬，業(yè)內(nèi)多持謹慎看法。
