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養(yǎng)老之惑
日期：2013-05-10 來源：新商務(wù)周刊
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對于嗅到養(yǎng)老地產(chǎn)商機的開發(fā)商而言，將設(shè)想變?yōu)楝F(xiàn)實的道路絕非坦途。政策的支持力度、土地及建筑物所有權(quán)的歸屬、融資渠道的開拓、商業(yè)模式的選擇、后期的運營管理等，每一個因素都可能成為進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的阻礙
近日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在其位于北京東南部亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的遠(yuǎn)洋天著項目內(nèi)創(chuàng)建了首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，建筑面積近6,000平方米，床位數(shù)約110張，預(yù)計于今年7月投入試營業(yè)。而此前綠地、保利、萬科等房企也紛紛在其現(xiàn)有項目內(nèi)布局養(yǎng)老地產(chǎn)，并專門設(shè)立養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部。但實際操作中，我國的房地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)對于有別于普通商品房開發(fā)的這一細(xì)分化門類而言，養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地模式、融資渠道以及后期運營管理目前在國內(nèi)尚屬亦步亦趨的探索階。
養(yǎng)老地產(chǎn)是開發(fā)商的救命稻草？
財科所所長賈康對記者指出，即便中國經(jīng)濟多個產(chǎn)業(yè)已經(jīng)供需平衡了，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)毫無疑問是屬于明顯的“短缺經(jīng)濟”。舉個例子，北京有2,000萬人口，老年人口有10%達到200萬人，即便只有一半需要養(yǎng)老服務(wù)，也有100萬的人口。近年來隨著地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)，傳統(tǒng)的單一住宅開發(fā)模式面臨經(jīng)營困境，房企也看到這一短缺經(jīng)濟所蘊涵的巨大市場空間，開始進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉發(fā)現(xiàn)許多開發(fā)商有一個共同點：他們都是由于看到養(yǎng)老的巨大需求而進行養(yǎng)老項目的開發(fā)，先通過較低的價格拿到地塊，然后在房子開建以后，甚至在房子已經(jīng)全部建成后才發(fā)現(xiàn)，不知如何進行下一步的運營。同時社會上對開發(fā)企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)的質(zhì)疑之聲也甚囂塵上，質(zhì)疑之聲包括“開發(fā)商以養(yǎng)老之名進行房地產(chǎn)開發(fā)”、“某些養(yǎng)老地產(chǎn)項目名不副實”等。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生認(rèn)為這些質(zhì)疑主要緣起于“養(yǎng)老地產(chǎn)”的概念界定不清，她提出用“養(yǎng)老住區(qū)”這個詞來定義養(yǎng)老項目更為準(zhǔn)確。她認(rèn)為，養(yǎng)老住區(qū)項目涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，大致包括衛(wèi)生健康、家政服務(wù)、老年設(shè)施、保險業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游和娛樂業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、其他特殊產(chǎn)業(yè)等，但由于每個養(yǎng)老住區(qū)的特點不一樣，能整合進來的產(chǎn)業(yè)也不一樣，其盈利點和價值探索也不一樣。所以養(yǎng)老地產(chǎn)不是開發(fā)商看住宅不好賣了，簡單轉(zhuǎn)型就可以操作的。同時養(yǎng)老地產(chǎn)上不是項目而是社區(qū)、住區(qū)概念，開發(fā)商需要提前整體規(guī)劃。
自2010年開始，中國城市規(guī)劃協(xié)會副秘書長、五合國際建筑設(shè)計集團副總經(jīng)理趙云偉頻繁接觸到開發(fā)商向他詢問養(yǎng)老地產(chǎn)的情況，但最終他發(fā)現(xiàn)咨詢者眾多、實際操作者寥寥。他告訴記者，這些開發(fā)商想要介入養(yǎng)老地產(chǎn)的目的不太一樣，有的是希望給項目找一個亮點，有的是拿地時政府有硬性指標(biāo)要求配建一定比例的養(yǎng)老項目，而目前還沒有非常成熟的項目可以讓開發(fā)商看清楚、想明白養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報比，開發(fā)商算不清楚這筆賬，他肯定只能觀望，而不敢輕易介入。
資金難題如何破解？
不同于住宅，養(yǎng)老地產(chǎn)更類似商業(yè)地產(chǎn)項目，是持有性物業(yè)，但更具有獨特性。養(yǎng)老地產(chǎn)項目往往需要投入更多在醫(yī)療、文化娛樂設(shè)施等配套環(huán)節(jié)上，其往往投入產(chǎn)出比較高。因此，其現(xiàn)金回籠相比其他地產(chǎn)項目就比較慢，回報率也比較低。以可銷售模式的適老性住宅為例，在前期拿地環(huán)節(jié)，與普通地產(chǎn)項目對于資金的需求一般區(qū)別不大。但是，到了建設(shè)和拿到預(yù)售許可證之時，由于養(yǎng)老項目投入較大，其資金壓力就會比較明顯。
此前保監(jiān)會放開對險企投資不動產(chǎn)的限制之后，險企對養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情不斷升溫。但最終受到限制，因為政策規(guī)定保險企業(yè)只能長期持有、不能出售養(yǎng)老地產(chǎn)項目，而且必須以合作的形式進行不動產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。這樣一來，本來就尚未找到成熟運營模式的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也再度面臨融資和盈利難題，禁止出售養(yǎng)老地產(chǎn)項目意味著項目投資回報期被拉長，投資方的資金與后期運營壓力也隨之加劇。
事實上，運營管理中的風(fēng)險也是投資機構(gòu)進入養(yǎng)老項目的一大阻礙因素。不過，運營管理中的風(fēng)險也并非完全不能規(guī)避。在合同中明確機構(gòu)和老年人之間的責(zé)任就是一個方法。同時可以通過購買保險來盡量減少損失等。目前已經(jīng)有一些保險機構(gòu)試行了此類險種。如廣西民政廳就和中國平安保險廣西分公司簽下協(xié)議，由后者開設(shè)公辦養(yǎng)老機構(gòu)入住老人意外傷害保險險種。養(yǎng)老地產(chǎn)前期支出及后期運營成本較大，開發(fā)商要有融資渠道，不能短線盈利。
較早涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊對于如何突破金融瓶頸也有所思考。他提出在通過合法途徑取得土地使用權(quán)之后，養(yǎng)老項目可以選擇嘗試做經(jīng)營性物業(yè)貸款。需要強調(diào)的是，銀行必然會要求該項目的產(chǎn)權(quán)清晰，無論是住宅用地、醫(yī)療用地還是商業(yè)等綜合性用地，只要產(chǎn)權(quán)清晰就可以做一定抵押。除此之外，要加快發(fā)展養(yǎng)老型地產(chǎn)，就需要吸引社會資本。目前解決的途徑是吸引基金、信托和投行等金融機構(gòu)進來。當(dāng)然，這些方式往往并非適合所有階段的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，而他們的成本也有高低之分。因此如何選擇也要各家養(yǎng)老地產(chǎn)運營機構(gòu)自身判斷與把握。
養(yǎng)老社區(qū)混居還是集中？
在目前常見的養(yǎng)老項目中，有一類開發(fā)模式是專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)，另一類是在普通社區(qū)中配建養(yǎng)老組團或養(yǎng)老公寓等。在中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授葉劍平看來，養(yǎng)老項目從性質(zhì)上可分為居家型、住宅小區(qū)中的配套及獨立供老人使用的項目，應(yīng)該研究這些類型項目的占比以及隨著老齡化程度的加劇，其比例會發(fā)生何種變化。針對開發(fā)商的行為，也要進行細(xì)分。對于完全的市場行為，開發(fā)的是中高檔的養(yǎng)老住宅和老年公寓，在形式上可售可賃，在土地供應(yīng)上也完全屬于市場化供應(yīng)；而另一類是準(zhǔn)市場的行為，類似公租房性質(zhì)，地方政府則必須提供一定的支持和政策傾斜。
趙云偉提出，相比集中式養(yǎng)老的模式，混居式的產(chǎn)品更為理想。所謂混居式，就是一個住宅社區(qū)中，既有專門為老年人提供的住宅產(chǎn)品，也有普通的住宅，整個社區(qū)中的住戶為不同的年齡段。與普通住宅小區(qū)的區(qū)別是，這種社區(qū)在規(guī)劃、戶型設(shè)計及內(nèi)裝時應(yīng)考慮適老年人的設(shè)計，以滿足老年人身體和心理的需求。同時，小區(qū)里可能還需要提供一些面向老年人的服務(wù)，包括設(shè)立日間照料中心等。相比全部為老年人的社區(qū)，混居式的社區(qū)更富有活力，也更能為相當(dāng)部分老人所接受。
北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)研究所所長陳首春也建議推進就地養(yǎng)老、在宅養(yǎng)老，希望政府在傳統(tǒng)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計中適度比例安排包括適老化住宅、老年公寓、養(yǎng)老機構(gòu)等功能模塊。
配套產(chǎn)業(yè)有無跟進？
一個養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)有眾多角色發(fā)揮作用，開發(fā)商只是其中之一。養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的專業(yè)劃分非常細(xì)致，開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、運營、護理等各個專業(yè)在其中各司其職、各盡其責(zé)。趙云偉設(shè)想，養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)還需要培育相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，未來應(yīng)該有專業(yè)化的團隊從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運營。開發(fā)商在拿地后，可以按常規(guī)開發(fā)普通商品房的部分，將其中的養(yǎng)老住宅交給專業(yè)團隊去開發(fā)，他們再按約定的比例進行收益分成。這樣的專業(yè)團隊一定是囊括養(yǎng)老地產(chǎn)金融、設(shè)計、部品建材等各個環(huán)節(jié)的，不僅提供滿足老年人需求的日用品、建筑相關(guān)的老齡化部品和監(jiān)控設(shè)施，還有后續(xù)的服務(wù)。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽會長宋春華舉了日本的一個養(yǎng)老社區(qū)例子， 這個項目在老年人的臥室和洗手間之間的通道安裝了感應(yīng)器，可以感應(yīng)到老人是否上洗手間，如果老人一天不上洗手間，說明其身體可能出現(xiàn)了問題。通過類似儀器的安裝，可有效降低人力成本。日本還有很多專門為老年人設(shè)計的配套部品產(chǎn)品，如帶扶手的座便器、帶升降器的浴缸、下部可以進入輪椅的操作臺等，但目前國內(nèi)的部品商們還鮮有這方面的產(chǎn)品及技術(shù)儲備。
