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養(yǎng)老房能否托起夕陽紅
日期：2013-05-14 來源： 渤海早報
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隨著老齡化社會進(jìn)程加快，開發(fā)商摸準(zhǔn)老年人的心態(tài)，也抓住“最美夕陽紅”的商機(jī)，養(yǎng)老地產(chǎn)這一全新的概念進(jìn)入到公眾視野。近三年來，津城養(yǎng)老地產(chǎn)破冰發(fā)展，試圖在中國人傳統(tǒng)觀念和養(yǎng)老服務(wù)之間找到最佳結(jié)合點。養(yǎng)老地產(chǎn)，看起來很美，但真正做起來并做好卻很難。記者通過連日來的采訪發(fā)現(xiàn)，作為“夕陽紅”催生的朝陽產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)要走的路還有很長。
賣房買養(yǎng)老公寓 迎來“二次解放”
午休時分，85歲的王爺爺和77歲的老伴在南開區(qū)宜賓西道晴川家園小區(qū)內(nèi)散步，盡管地處鬧市，這個小區(qū)卻格外幽靜，老兩口的家就在該小區(qū)長庚老年公寓內(nèi)。
三年前，他們了解到養(yǎng)老地產(chǎn)這一新鮮事物，廣告里非常誘人：和傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不同，能擁有房屋產(chǎn)權(quán)，住在自己房子里享受專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)。老兩口唯一的孩子在外地，于是，他們做了一個大膽的決定，賣掉自己原有的房子，轉(zhuǎn)而購買產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老公寓。當(dāng)時，王爺爺?shù)暮芏嗬贤露疾焕斫狻?br />
作為在全國率先推廣的產(chǎn)權(quán)式老年公寓，高13層的長庚老年公寓共有198個單間，每間的建筑面積在30到40平方米之間。
“怕一間小，我們買了兩間35平方米的，合起來夠住了，當(dāng)時買的時候均價是10600元，賣掉原來房子的錢有富裕，據(jù)說現(xiàn)在漲到14000元了。”王爺爺告訴記者。
記者在長庚老年公寓內(nèi)看到，整個一樓大廳里是長江醫(yī)院設(shè)在此社區(qū)的國醫(yī)堂診所，兩邊各有一間大的輸液室和小的理療室，配備先進(jìn)齊全。很多老人覺得哪兒又不舒服了，就到一樓大夫這里坐坐。老人們不便行動的，醫(yī)護(hù)人員樓上樓下的是隨叫隨到，出診費也不收取。
二樓是老人們就餐的食堂。整個公寓內(nèi)隨處可見方便老人生活的無障礙設(shè)施，電梯一大一小，大電梯采用的是醫(yī)院配置，長條形且方便輪椅進(jìn)入，在一樓也有坡道設(shè)置，可以直接從外面推著輪椅進(jìn)入樓內(nèi)。
在老人們的屋內(nèi)，每個床頭和衛(wèi)生間內(nèi)都各有一個緊急呼叫設(shè)置，每層樓道的監(jiān)控攝像頭也都向監(jiān)控總室“匯報”著樓內(nèi)的實時動態(tài)。
在王爺爺眼里，這兒有家的感覺，我來去自由，這是我自己的房子。住在這里，對于辛苦了一輩子的老人來說，也是一次“二次解放”的契機(jī)，他們終于不用再操心每天買什么菜、每天做什么飯，甚至也不必?zé)┬膶O輩的上學(xué)放學(xué)。王爺爺說：“以前每天要拎著菜籃子爬5層樓，關(guān)節(jié)疼得不得了，現(xiàn)在搬過來都好了。”
“再說白一點，我是在我自己的床上走的，養(yǎng)老院的床上不知道走了多少人。”王爺爺并不避諱自己的老觀念。他說，現(xiàn)在他和老伴兒生活得很幸福，因為幸福，長壽就變得水到渠成。
放棄“養(yǎng)兒防老” 與時俱進(jìn)租房住
電視下靠著一幅呂奶奶畫的中國畫，畫的是國色天香的牡丹。屋內(nèi)太狹促了，呂奶奶很多畫無處展示，不得不摞在一起放在柜子上面。一間30平方米的屋子，室內(nèi)面積也就20來平方米，擺放的都是家里的老家具，但奶奶布置得很溫馨，很講究，還有一對老公公和老婆婆的玩偶，床、柜子、沙發(fā)、書桌，桌上擺放著毛筆和報紙，屋里擠得已是滿滿當(dāng)當(dāng)。
呂奶奶說：“屋子再大不也就住一間屋嗎？”
88歲的呂奶奶看透了好多人看不透的道理。2011年4月老伴去世后，她叫來3個兒子，決定要自己一個人住。兒子不同意，“媽，這樣人家會說我們不孝。”
但呂奶奶鐵了心：“之前我和你爸就是自己住，都習(xí)慣了，一起住我不適應(yīng)，你們也不適應(yīng)。我一輩子沒和你們紅過臉，但住長了就會有矛盾。”
拗不過母親的脾氣，兒子們找到了這處公寓，但與王爺爺不同的是，呂奶奶選擇了租賃入住，一間房一個月租金2000元。
呂奶奶也賣掉了自己原先的房子，她對兒子們說：“房款先不給你們了，我用來交房租，直到用完的那天，不夠你們3個再攤。”如今，奶奶的房款和退休金用以支付房租、伙食生活費以及物業(yè)管理費。兒子們不放心，又給請了一個陪護(hù)，晚上在公寓內(nèi)的沙發(fā)床上陪呂奶奶睡覺。
呂奶奶每天關(guān)注新聞，愛看報、看書，國內(nèi)國際的新聞她都知道。剩下的時間她就畫畫，樓下的老姐妹也愛來找她切磋畫藝。節(jié)日時和家人團(tuán)聚一堂。“現(xiàn)在自己就是好好保養(yǎng)身體，活著就是幸福。”
呂奶奶說，今后都是1個孩子養(yǎng)4個老人，再孝順都沒有時間，要適應(yīng)時代，要與時俱進(jìn)。
在公寓里，有些老人會抱怨，最近的伙食沒有以往好了，但呂奶奶總寬慰地說：“一人難稱百人意，老人們和公寓服務(wù)人員都要換位思考。”
記者發(fā)現(xiàn)，長庚老年公寓現(xiàn)有80戶老人購買住房，另有62戶老人以租賃形式居住于此，租金在2000元左右，除此之外，在食堂用餐的老人需每月支付伙食費500元，物業(yè)管理費350元，而護(hù)理的價格要另算，從1800元到2600元不等，全護(hù)的價格高達(dá)4000元。這里的老人幾乎都是退休老教師、老干部等高收入群體，老人每月七八千的退休金，也是經(jīng)常會出現(xiàn)“月光”的。
退休前曾是黨校老師的王爺爺其實也有煩心事兒，在長庚老年公寓買房時，開發(fā)商曾經(jīng)允諾是大產(chǎn)權(quán)，然而實際到手后卻成了公寓性質(zhì)的住房，不僅僅是相應(yīng)帶來的高契稅，而是老兩口賣了自己原先的房子又買了公寓房后不能落戶，“活了一輩子的天津人，現(xiàn)在突然沒戶口了。還有老人為此和長庚老年公寓對簿公堂，最后也氣得搬走了。”老伴看了一眼王爺爺說：“別想那些煩心事兒了，買都買了。”
養(yǎng)老房醫(yī)療配套 成最受關(guān)注因素
作為這幾年出現(xiàn)的新鮮事物，津城市場上存在的養(yǎng)老地產(chǎn)一類是像長庚老年公寓這樣的專業(yè)性較強(qiáng)的養(yǎng)老地產(chǎn)，目前長庚已經(jīng)在南開區(qū)復(fù)興路開設(shè)了第二家公寓。
而另一種則是主打養(yǎng)老牌的泛養(yǎng)老地產(chǎn)，如地處京津冀交匯處寶坻區(qū)的云杉鎮(zhèn)，武清區(qū)的龍灣城以及坐落于津南區(qū)紅磡領(lǐng)世郡內(nèi)的永泰紅磡養(yǎng)老項目等。養(yǎng)老地產(chǎn)項目在目前市場占有份額僅為1%，數(shù)量偏少令購房者無從選擇。
此外，除去長庚老年公寓位于市區(qū)，其余項目大多位于位置偏遠(yuǎn)的四郊五縣，交通不便，周邊配套的不足，難以保證老年人日后生活能夠“高枕無憂”。目前大多數(shù)甲等醫(yī)院分布在本市市區(qū)，地段偏遠(yuǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目能否保障老年人醫(yī)療保障方面的需求，也成了一個疑問。接受采訪的一位中年人表達(dá)了自己的顧慮：“養(yǎng)老地產(chǎn)大多還沒有一個成熟的雛形，盡管藍(lán)圖美好，但還是不敢輕易給父母嘗試。”
與此同時，養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式也主要分為兩種，一是房屋只租賃不銷售。二是房屋銷售模式。其中，租賃模式的租期有5年期、10年期、20年期等，一些養(yǎng)老地產(chǎn)也推出了試住體驗，并提出不滿意服務(wù)可以隨時退租等承諾，但相對的，這種租賃模式的資金回收期過長。另一種普通商品房的經(jīng)營方式，總房款更高，整體配套外向依賴性強(qiáng)、對養(yǎng)老服務(wù)運營機(jī)構(gòu)的要求較高。
根據(jù)天津新浪樂居網(wǎng)上針對500人的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，73.8%的受訪者表示不了解養(yǎng)老地產(chǎn)。而且對于父母養(yǎng)老的方式，認(rèn)可度最高的仍然是傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老(65%)。
關(guān)于養(yǎng)老房應(yīng)具備的素質(zhì)，最受關(guān)注的因素排名依次為：醫(yī)療(30.6%)、費用(18%)、護(hù)理服務(wù)(16.2%)、交通(14.9%)、位置(10.8%)、休閑設(shè)施(6.8%)。
過半受訪者(57.5%)希望養(yǎng)老地產(chǎn)項目能夠位于市內(nèi)六區(qū)，比例遠(yuǎn)高于排名第二的環(huán)城四區(qū)(25%)，主要由于市內(nèi)六區(qū)擁有更加豐富完善的配套。
天津一家養(yǎng)老房的主管負(fù)責(zé)人韓云（化名）是企業(yè)老總從市民政系統(tǒng)里挖過來的“專業(yè)人士”。韓云說，民營資本以營利為目的進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)對老人是不公平的。他說：“別用房子把老人綁架了。老人走了后房子怎么辦？怎么賣？怎么再次進(jìn)入流通市場，這些都是問題。”新鮮事物的一切都得摸著石頭過河。
韓云個人更傾向租賃式的養(yǎng)老服務(wù)，他同時把國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的一套服務(wù)模式帶進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)項目之中。但他要面對的是，目前他主管的項目每月仍處于虧損狀態(tài)，“每月都要虧12萬，包括伙食、員工工資和還沒有租出去的房子。”或者說，他所在的項目從運營以來，就從沒有賺過一分錢，虧損狀況自韓云來后還有了好轉(zhuǎn)。他希望有一天能做到收益和支出“平賬”，那就是他理想的狀態(tài)。他對企業(yè)的老板說，這個行業(yè)是不賺錢的，是不能賺錢的。
養(yǎng)老地產(chǎn)剛起步 針對高收入群體
天津早于上世紀(jì)八十年代末便進(jìn)入老齡化社會，截至2011年底60歲以上老年人口為187.43萬人，占總?cè)丝诘?8.81%。據(jù)“十一五”人口規(guī)劃中期督評信息分析，到2030年天津市老年人口將達(dá)333萬人，占總?cè)丝诘?5.62%，達(dá)到老齡化高峰。相比之下，目前本市共有406家養(yǎng)老院，其中252家可供床位在50個以下，可供床位在200個以上的養(yǎng)老院只有27家，按照平均每家養(yǎng)老院可供應(yīng)80個床位計算，全市可供床位3萬個，僅有1.6%的老人能夠住進(jìn)養(yǎng)老院，供需比例嚴(yán)重失衡。
在目前的養(yǎng)老服務(wù)中，政府依舊扮演著主力軍的角色。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有形成清晰的概念和定位。大家傾向于把養(yǎng)老和地產(chǎn)分割開來：養(yǎng)老是福利性的，政府應(yīng)該予以支持；地產(chǎn)是營利性的，開發(fā)商需要獲取利潤。如何將二者有機(jī)結(jié)合起來，是一個難題。
天津財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)問題研究專家叢屹教授指出，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心應(yīng)該是養(yǎng)老服務(wù)。如果僅僅是地產(chǎn)商畫一個圈，為了賣房而掛牌“養(yǎng)老”不能稱之為養(yǎng)老房。
2000年以后，我國加劇進(jìn)入老齡化社會，也催生了銀發(fā)經(jīng)濟(jì)。2010年以后，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)發(fā)展對接，產(chǎn)品市場細(xì)化與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)合成為趨勢。
叢屹認(rèn)為，廣義上的養(yǎng)老地產(chǎn)是一種空間上的聚集，依托于地產(chǎn)的項目，在這個區(qū)域內(nèi)，產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是多樣化的。而狹義的養(yǎng)老地產(chǎn)我國目前還不夠清晰，應(yīng)明確為一種產(chǎn)權(quán)式的地產(chǎn)，和專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，政府有明確的政策體系扶持，統(tǒng)一由企業(yè)運營管理，明確產(chǎn)品提供和分類。
目前，我國政府養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策的體系不夠清晰，以往依托于養(yǎng)老院，和養(yǎng)老規(guī)模化沒有對接；不同收入層次的消費群體企業(yè)沒有細(xì)分，目前的養(yǎng)老地產(chǎn)主要還是針對高收入群體，沒有針對社會全部群體；我國的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)剛剛起步，養(yǎng)老服務(wù)分散，缺乏專業(yè)的服務(wù)水平，人員素質(zhì)良莠不齊；此外，中國當(dāng)前的發(fā)展階段，人均收入沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，百姓收入分配差距較大，仍是以居家養(yǎng)老為主要比重。
叢屹表示，養(yǎng)老房是新鮮事物應(yīng)該予以鼓勵，產(chǎn)權(quán)形式可以多樣化。但政府要政策扶持，在融資、稅收上給予優(yōu)惠條件；企業(yè)也要規(guī)范進(jìn)入這個行業(yè)，不能沒有門檻地想做就做；最后要明確目標(biāo)群體，居家養(yǎng)老為主，養(yǎng)老地產(chǎn)先面向高收入層次老年人，順勢向中等收入群體過渡。
近三年來，津城養(yǎng)老地產(chǎn)破冰發(fā)展，試圖在中國人傳統(tǒng)觀念和養(yǎng)老服務(wù)之間找到最佳結(jié)合點。養(yǎng)老地產(chǎn)如何將養(yǎng)老福利性與地產(chǎn)營利性有機(jī)結(jié)合起來，是一個難題。
