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以房養(yǎng)老10年徘徊
日期：2013-05-26 來源：中國房地產(chǎn)報
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停滯了一段時間的“住房反向抵押貸款”（即“以房養(yǎng)老模式”）再現(xiàn)市場。近日，陜西省傳來消息，其目前正在考慮推行“以房養(yǎng)老”模式，并稱相關(guān)政策正在制定中。
“按照規(guī)劃，陜西省住建廳成立了保障房中心，住戶60歲后，可以把房子賣給保障房中心，用所得的資金養(yǎng)老或者住到政府建設(shè)的養(yǎng)老機構(gòu)里。”陜西省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室劉主任向本報記者描述著它們的“以房養(yǎng)老”模式。
對于陜西省的舉動，業(yè)內(nèi)都投以了期待與質(zhì)疑的目光，它們的以房養(yǎng)老模式能成行？2003年，以房養(yǎng)老理念被時任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁的孟曉蘇引入國內(nèi)，開始發(fā)韌。隨后的幾年時間里，以房養(yǎng)老在北京、上海、南京等地均進行了試點。2011年，中信銀行還推出了養(yǎng)老按揭，推動以房養(yǎng)老進入了實操階段。
然而，這一屢被提及、試水的以房養(yǎng)老模式，因涉及產(chǎn)權(quán)、法規(guī)、觀念等制約和影響，最后都以無疾而終告一段落。
如今，陜西省的再次試水是否意味著這一養(yǎng)老模式終將落地？面臨嚴峻的老齡化趨勢及養(yǎng)老問題，國家相關(guān)部門對于這一養(yǎng)老模式是否會給予相關(guān)的支持？
針對這些問題，本報記者分別向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、銀監(jiān)會致電詢問，但均未獲得明確回復(fù)。一位接近銀監(jiān)會的人士透露，作為“以房養(yǎng)老”提案的辦理部門，銀監(jiān)會曾對此進行過調(diào)研，但因制度制約，現(xiàn)在未有進一步的動作。
“對于‘以房養(yǎng)老’住建部目前的方向還是引導(dǎo)，還沒有制定具體的支持政策。但用房子養(yǎng)老是個大形勢，我們鼓勵各省市探索自己的道路。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原副主任王玨林說。
陜西省的計劃
全國兩會期間，全國人大代表、陜西省委書記趙正永做客中央人民廣播電臺時表示，陜西將考慮推行以房養(yǎng)老政策，將成為陜西省的養(yǎng)老新模式。
按照趙正永的說法，陜西省的以房養(yǎng)老模式是政府回購老年人的房子，老人以回購資金養(yǎng)老。
“我們在每個縣都成立了一個公益性的保障性住房管理中心，今后要在省里推進的以房養(yǎng)老措施，就是住戶到了60歲以后，可以把現(xiàn)在住的房子由這個管理中心回購，然后用回購的資金去養(yǎng)老?，F(xiàn)在附帶的還在推動一項工作就是要加快養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)，今年開始，每個市都要有政府建設(shè)的養(yǎng)老機構(gòu)，然后每年推進。讓一部分老人可以用自己的房子作為養(yǎng)老的資金，住到養(yǎng)老機構(gòu)里。”據(jù)劉主任介紹，陜西省的以房養(yǎng)老模式目前還在規(guī)劃階段，具體的方案和細則將會在下一步出臺。
在外界看來，在以往的試行中，很多地方都是把房子抵押給金融機構(gòu)，以倒按揭的方式去給付養(yǎng)老金。陜西省以政府設(shè)立的保障房管理中心去回購住房實現(xiàn)以房養(yǎng)老并不是真正的以房養(yǎng)老模式。
對此，陜西省保障性住房管理中心一工作人員表示，目前在陜西省發(fā)展真正的“倒按揭”以房養(yǎng)老模式的大環(huán)境并不成熟，產(chǎn)權(quán)、觀念等桎梏仍然無法解決。“目前以保障性住房管理中心回購的以房養(yǎng)老模式符合陜西養(yǎng)老現(xiàn)狀，可操作性和實踐性可能更強”。
對于陜西省的以房養(yǎng)老模式的推出，業(yè)內(nèi)既抱以期待，又抱以質(zhì)疑，即其能否成行？
十年多舛路
對于中國的以房養(yǎng)老模式而言，其發(fā)展是幾經(jīng)沉浮，一直徘徊不前。
2003年3月25日，對于孟曉蘇來說是不平凡的一天。這一天，他呈遞的一份關(guān)于《建立“反向抵押貸款”的壽險服務(wù)》建議得到了溫家寶總理的批示。
“住房反向抵押貸款”，又稱倒按揭，是西方發(fā)達國家專為“以房養(yǎng)老”設(shè)計的險種。
孟曉蘇在建議中詳細闡述了設(shè)立“反向抵押貸款”保險項目的好處：一旦設(shè)立，將使擁有私人房產(chǎn)并愿意投保的老年居民享受到過去難以想象的壽險服務(wù)。
據(jù)了解，當(dāng)時保監(jiān)會反應(yīng)迅捷。2003年8月，保監(jiān)會便向國務(wù)院呈上了《關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問題的報告》，報告肯定了在我國引入“反向抵押貸款”具有的重要意義，但還需要進行風(fēng)險考評。報告強調(diào)，將在調(diào)研后起草試點方案，并進行論證，再報國務(wù)院批準(zhǔn)實施。
但此后，保監(jiān)會就沒有了下文。
“風(fēng)險較大。”保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部處長丁昶在接受媒體采訪時表示。其所指的風(fēng)險來自4個方面，分別是老人去世后房屋反購問題、中國的房屋70年使用權(quán)問題、房屋質(zhì)量問題，以及做反向抵押貸款必須在房地產(chǎn)市場活躍的情況下。
而最大的風(fēng)險來自政策，“反向抵押貸款”本質(zhì)上是一個反向的按揭貸款，保險業(yè)不允許做按揭貸款。
彼時，業(yè)內(nèi)對于孟曉蘇提出的以房養(yǎng)老模式也提出了種種質(zhì)疑。
在一片質(zhì)疑聲中，孟曉蘇及其一些機構(gòu)、城市還是架起了試航風(fēng)帆。2007年，孟曉蘇親自成立了幸福人壽保險股份有限公司，并試水以房養(yǎng)老模式，他堅持認為9倍于保險業(yè)總資產(chǎn)的老人房產(chǎn)前景一片大好。
而這一年的10月，北京石景山區(qū)試點首個通過房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)的新型服務(wù)模式，該模式在石景山壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心率先推行，該項目被稱作“養(yǎng)老房屋銀行”。其服務(wù)模式是，由該服務(wù)中心與地產(chǎn)經(jīng)紀公司合作，對老人的房屋進行出租或代賣，所得的房租或房款返還給老人，以抵免在養(yǎng)老院的所需費用，或由老人自行處理。
除了北京外，上海市在這一年也進行了“以房養(yǎng)老”的工作試點。
然而，無論是孟曉蘇的先行之舉，還是北京、上海的試點，以房養(yǎng)老模式都未能成行。一時間，以房養(yǎng)老陷入困局。
2010年，民政部發(fā)出聲音，表示將“以房養(yǎng)老”納入下一階段工作的引導(dǎo)方向。2011年，北京市民政局也對外發(fā)布了“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，再次提出了“以房養(yǎng)老”的概念，鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)，并表示將對“以房養(yǎng)老”進行論證研究，并著手相關(guān)鼓勵措施的制定。在這一年，中信銀行在北京進行了試點，推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。
時至今日，這些舉措與行動依然未真正推動以房養(yǎng)老發(fā)展。70年產(chǎn)權(quán)桎梏、房價可能下行、老人觀念難以扭轉(zhuǎn)等問題，均是以房養(yǎng)老再次擱淺的桎棝。
“重要的是制度要完善。比如假若參與這項業(yè)務(wù)，就要求銀行主動地去經(jīng)營房產(chǎn)。如何處置收購的房產(chǎn)以及銀行可能出現(xiàn)的虧損情況，這些需要明確的政策規(guī)定。”國家開發(fā)銀行客戶服務(wù)管理中心方法與制度處處長李杰豐表示。
政府的回應(yīng)
實際上，這幾年北京、南京、上海都曾出臺過相關(guān)政策與規(guī)劃擬推動以房養(yǎng)老前行，但政府的高調(diào)規(guī)劃并沒有在銀行、保險或保障中心層面產(chǎn)生更大的推動作用，最后都以悄然落幕收場。
陜西省的試點再次拔動了市場的神經(jīng)，這將會是重新啟動以房養(yǎng)老的一個契機嗎？國家層面是否會在老齡化日趨嚴重的今天從更高層面推動以房養(yǎng)老的發(fā)展呢？
對于這個問題，所涉及的國家部委都沒有明確說法。
上述接近銀監(jiān)會的人士表示，“如果要真正地推動此事，需要國家在相關(guān)法律制約方面有所調(diào)整，比如保險業(yè)的按揭貸款是否可以放行，遺產(chǎn)稅是否要征收等。更高層面的政策沒有放開的話，以房養(yǎng)老依然將會以這種狀態(tài)發(fā)展。”
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