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中國的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)（CCRC） 產(chǎn)業(yè)路在何方？
日期：2013-05-31 來源：中國養(yǎng)老地產(chǎn)與護(hù)理期刊
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作者：Joseph J. Christian，亞洲訪問學(xué)者，哈佛肯尼迪學(xué)院，坎布里奇，馬薩諸塞
瞿沁，律師，協(xié)力律師事務(wù)所，上海，中國
瞿沁，律師，協(xié)力律師事務(wù)所，上海，中國
（本文系由英文翻譯而成）
持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)（CCRCs）是美國獨(dú)有的老年住宅產(chǎn)品，它一般是指限制居住年齡的物業(yè)，有時也被描述成一種“生活方式”的項(xiàng)目。持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)將老年獨(dú)立生活、老年輔助生活以及/或者專業(yè)護(hù)理整合在一個生活區(qū)域內(nèi)向住戶提供 。漸漸地記憶護(hù)理設(shè)施也包含在內(nèi)，但大多數(shù)記憶護(hù)理設(shè)施內(nèi)不允許設(shè)置專業(yè)護(hù)理床位。 住戶支付方案是多樣的，包括可退還的、部分可退還的以及不可退還的入住費(fèi)用，分契式和合作式持有以及出租。但業(yè)內(nèi)觀察人士關(guān)于中國市場將來是否會接受與美國模式相同或者相似的老年居住產(chǎn)品，意見不一。最近，許多投資者都在開發(fā)或規(guī)劃與美國模式相似的中國持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)模式。我們認(rèn)為，該模式是否會為中國市場所接受，仍有待觀察；但我們同時認(rèn)為，有必要對這個問題進(jìn)行深入思考，因?yàn)樗鼘⒁銎渌恍┯幸馑嫉膯栴}，即關(guān)于老年居住新興產(chǎn)業(yè)在中國的現(xiàn)狀和今后的發(fā)展方向。
中國市場正在發(fā)生什么？
從市場現(xiàn)狀來看，早期有一些持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)模式項(xiàng)目，如上海“親和源”、北京燕達(dá)國際健康城、將府莊園、北京太陽城，以及其他已經(jīng)宣布在建或者正處于規(guī)劃階段的類似項(xiàng)目；特別是，許多保險公司正向該領(lǐng)域進(jìn)軍。合眾人壽保險已經(jīng)在武漢建設(shè)一大型持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)，平安保險去年宣布將會在浙江桐鄉(xiāng)投資170億人民幣，建設(shè)一個占地150萬平方米的綜合性的老年居住社區(qū)。同樣在浙江桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)，雅達(dá)國際控股正計(jì)劃投資100億人民幣在未來五年內(nèi)建成一個健康生態(tài)公園。類似這樣的項(xiàng)目主要建造在旅游城市或者離富人較近的城市。
這些項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上是持續(xù)照護(hù)類型的養(yǎng)老社區(qū)。即使上述的在烏鎮(zhèn)的超大型項(xiàng)目，它被規(guī)劃成一個具有多種功能的健康公園：醫(yī)院、老年大學(xué)、老年居住社區(qū)、商業(yè)社交中心，但是該園區(qū)內(nèi)最主要的部分是可供老人獨(dú)立生活和輔助生活的老年居住社區(qū)。最近在北京以綜合用地出讓開發(fā)養(yǎng)老住區(qū)的案例正反映著這個趨勢。由綠城、建銀投資以及黑石組成的共同投標(biāo)人購入北京密云縣的兩個地塊，根據(jù)總體規(guī)劃，該綜合用途的地塊上將建設(shè)公寓房、旅館酒店、療養(yǎng)院和幼兒園，約40萬平方米建筑面積。隨著首都對養(yǎng)老綜合用地出讓的試點(diǎn)，其他城市也有望緊隨其后。而土地利用方式、其大小和位置、以及后續(xù)的優(yōu)惠政策等這些重要的因素，都將決定中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來的走向：是借鑒美國開發(fā)持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的模式，還是形成中國獨(dú)有的養(yǎng)老住宅模式。
在中國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展這一問題上，筆者尚不能確定中國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)的方向。但是，我們可以頗有信心地預(yù)測中國的養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)將具有中國特色。我們也認(rèn)為隨著擁有10,000個單元之大的老年社區(qū)的建立，養(yǎng)老地產(chǎn)似有過度建造的趨勢。 盡管如此大規(guī)模的項(xiàng)目意味著重大的管理上的挑戰(zhàn)，但中國養(yǎng)老地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)似有愈演愈烈之勢。
過度建造僅是投資者將會面對的風(fēng)險之一，而投資者缺乏經(jīng)驗(yàn)則是另一種風(fēng)險。許多投資者已經(jīng)開始關(guān)注這些風(fēng)險。然而，盡管存在這些風(fēng)險，但仍有各種因素刺激投資者在此時進(jìn)入市場：（a）地方政府支持，由于房地產(chǎn)驅(qū)動經(jīng)濟(jì)—地方政府的大部分收入來源于出讓土地使用權(quán)；（b）地方政府熱切響應(yīng)“十二五”計(jì)劃中關(guān)于為老年人口提供全面護(hù)理的號召；（c）由于養(yǎng)老住宅兼有就地養(yǎng)老和地產(chǎn)投資的作用，對于消費(fèi)者具有吸引力；（d）來自各個領(lǐng)域的投資者認(rèn)為中國的養(yǎng)老地產(chǎn)前途光明，其原因?yàn)楸究x者所周知。因此，投資者認(rèn)為現(xiàn)在獲得的土地越多，在今后的市場競爭中成功機(jī)率也會越大。
無論是何種原因，不能無視這些風(fēng)險；當(dāng)我們回顧一下美國持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)生了什么以及能從美國經(jīng)驗(yàn)中學(xué)到什么，我們相信可能可以預(yù)測和規(guī)避這些風(fēng)險。
美國的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)介紹
在美國有將近2,000個持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)，這些養(yǎng)老社區(qū)主要是由養(yǎng)老院或老人收容所發(fā)展而來的，最老的一個養(yǎng)老社區(qū)可以追溯至100年前。持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)作為于1865年結(jié)束的美國內(nèi)戰(zhàn)而遺留下來的寡婦和孤兒的收容所，出現(xiàn)于19世紀(jì)。在19世紀(jì)30年代美國經(jīng)濟(jì)大蕭條時期，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)主要是慈善事業(yè)，居民將其財(cái)產(chǎn)交給慈善機(jī)構(gòu)，由慈善機(jī)構(gòu)開辦老人收容所照顧他們的余生。在某些方面，19世紀(jì)30年代的這些養(yǎng)老設(shè)施的金融模式已被運(yùn)用在現(xiàn)代持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)中，我們會在下文中提到。
從19世紀(jì)60年代開始，由于“嬰兒潮”時期的父母已經(jīng)年老，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了穩(wěn)健的增長。第一次主要的增長時期是在19世紀(jì)70年代和80年代早期，但是由于一些不成熟的貸款實(shí)踐以及開發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)等因素導(dǎo)致增長放緩，類似的情形在新生產(chǎn)業(yè)十分常見，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)也不例外。持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)必須進(jìn)行徹底地改變。從19世紀(jì)90年代至20世紀(jì)中期，隨著資本市場對持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)模式的理解和接受，以及開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)日漸豐富，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了又一次持續(xù)增長。但2008年全球金融危機(jī)后，新型持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的數(shù)量急劇下降。值得關(guān)注的是，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)在金融危機(jī)中挺過來了。盡管有一些引人注目的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)破產(chǎn)，但并沒有報(bào)道顯示養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的住戶被剝奪居住權(quán)或服務(wù)，他們?nèi)匀辉陴B(yǎng)老社區(qū)內(nèi)享受著應(yīng)有的權(quán)利，就如他們在剛?cè)胱r所期望的一樣。
在美國，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)普遍少于300個單元，其中的三分之一持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)擁有超過300個單元，僅有8%的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)擁有500個以上的單元。150個單元被認(rèn)為是能保證持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營效率的最小合理規(guī)模。 持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)可以建造于市區(qū)、郊區(qū)以及郊區(qū)以外的地方。美國80%的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)是作為非盈利機(jī)構(gòu)運(yùn)營的，半數(shù)的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)隸屬于宗教機(jī)構(gòu)。
美國持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的收費(fèi)模式
美國持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)采用的收費(fèi)模式隨著行業(yè)的發(fā)展而變化，但在主要構(gòu)成上都包括了入住費(fèi)和月費(fèi)。入住費(fèi)保證住戶有權(quán)一直在生活在持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)，只要該住戶對于護(hù)理的需求不超過持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)可以提供護(hù)理的能力。 根據(jù)持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)和住戶之間達(dá)成的不同合同類型，入住費(fèi)也可確保持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)能為住戶的余生提供全程照護(hù)服務(wù)，合同類型有：合同期內(nèi)費(fèi)用沒有任何增長，即所謂的“終身照顧合同”（“A型合同”）；在持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)輔助生活社區(qū)或?qū)I(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)居住的特定天數(shù)內(nèi)的費(fèi)用沒有任何增長，即“B型”合同；或者按特定的或者市場費(fèi)率按天收取住戶輔助生活或者專業(yè)護(hù)理費(fèi)用，即“C型”合同。入住費(fèi)因住戶選擇不同合同類型而有所不同，且入住費(fèi)可能是相當(dāng)昂貴的，特別是在選擇A型合同時，以至于有些住戶需要賣掉自己的房子來支付入住費(fèi)。在2010年，入住費(fèi)平均約為145,000美元，但是一些高端項(xiàng)目的費(fèi)用超過了100萬美元。 月費(fèi)通常涵蓋的是不涉及護(hù)理部分的費(fèi)用，如債務(wù)服務(wù)，管理和維護(hù)費(fèi)用以及類似的財(cái)產(chǎn)運(yùn)營費(fèi)，但在終身照顧合同中也可能涵蓋護(hù)理相關(guān)的費(fèi)用。毋庸置疑，收費(fèi)模式是多種多樣的，不僅是在不同的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)之間，即便在同一持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)，甚至是在同一社區(qū)的同一單元內(nèi)，收費(fèi)也可能不一樣。
主要問題
無論是從哪一方面來看，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)都是復(fù)雜的項(xiàng)目。以下是幾個關(guān)注點(diǎn)：
從開發(fā)商的角度來看，確定收費(fèi)模式是相當(dāng)艱巨的。開發(fā)商需要在相當(dāng)大的程度上確保入住費(fèi)和固定的月費(fèi)可以提供充足的資金，以支付設(shè)施運(yùn)營費(fèi)用以及因給每一住戶提供所承諾的護(hù)理而花費(fèi)的費(fèi)用。其實(shí)，特別是在“A型合同”情形下，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)就像提供健康和長期護(hù)理保險，它并非像商業(yè)保險公司一樣在一個巨大的資產(chǎn)池范圍內(nèi)分擔(dān)風(fēng)險，而是在住戶所構(gòu)成的較小范圍的資產(chǎn)池內(nèi)分擔(dān)風(fēng)險。雖然，有保險精算公司可以為此提供相關(guān)的指引，但風(fēng)險仍舊存在。對于持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的業(yè)主而言，退還入住費(fèi)仍是存在風(fēng)險的，特別是在入門費(fèi)退還不是以養(yǎng)老社區(qū)單元的轉(zhuǎn)讓為條件的情形下。
法律監(jiān)管的復(fù)雜性也給持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營者造成了一定困難。如上所述，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)與住戶之間的協(xié)議可以看成是一份預(yù)先付款的健康計(jì)劃、一個健康維護(hù)機(jī)構(gòu)、一份持續(xù)照護(hù)安排、一份保險合同或者是上述各種的結(jié)合。這些不同層次的監(jiān)管會引起混亂—哪個監(jiān)管者享有監(jiān)管權(quán)？一些持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的業(yè)主想方設(shè)法使他們的項(xiàng)目避免行政許可，但結(jié)果卻是使他們自己遭受了更重的監(jiān)管。其他業(yè)主可能與行政許可的持有人（如醫(yī)院）建立合資公司，這樣它們自己就可以不必獲得行政許可。
入住合同也是相當(dāng)復(fù)雜，美國的居住合同經(jīng)常多達(dá)四五十頁甚至更多。入住合同中會解決各種問題，包括入住費(fèi)的條款，以及其是否是可退還的、服務(wù)以及服務(wù)費(fèi)；但另一個更為棘手的問題是基于自愿或非自愿地把住戶從一個護(hù)理等級轉(zhuǎn)至另外一個護(hù)理等級。盡管典型的入住合同詳盡地涵蓋了這一問題，但持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營者仍有必要了解聯(lián)邦和州法律。聯(lián)邦和州法律之間可能存在沖突的地方是：持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營者是否有權(quán)為保證養(yǎng)老社區(qū)可用部分的完整性，在為未取得住戶同意的情況下，將住戶從獨(dú)立居住社區(qū)搬至輔助生活社區(qū)。比如，美國公平住房法案規(guī)定未經(jīng)住戶允許而移動該住戶會有問題，但州法律和監(jiān)管機(jī)構(gòu)卻規(guī)定不盡快地移動住戶會產(chǎn)生問題。
金融援助和稅收減免
美國聯(lián)邦政府和州政府項(xiàng)目，如醫(yī)療保險制度（Medicare）和公共醫(yī)療補(bǔ)助制度（Medicaid），分別幫助住戶支付其應(yīng)繳的部分醫(yī)療保健費(fèi)用。住戶私人也可以參加長期護(hù)理保險，以便在需要時支付其居住在持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)中輔助生活和專業(yè)護(hù)理設(shè)施的費(fèi)用。
基于稅收的目的，住戶所需支付的費(fèi)用中可歸于醫(yī)療保險的部分，也可從住戶的聯(lián)邦和州收入中扣除。根據(jù)入住費(fèi)的構(gòu)成，部分入住費(fèi)可作為住戶事先支付的醫(yī)療費(fèi)用從其收入中扣除。
美國關(guān)于持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的法律監(jiān)管
對持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的法律監(jiān)管主要體現(xiàn)在兩個層面上：如同任何一家輔助生活或者專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)需獲得許可一樣，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的輔助生活和專業(yè)護(hù)理部分也需受此規(guī)定約束，也需獲得許可。并沒有適用于各州的統(tǒng)一規(guī)定—各州推行不同的監(jiān)管體制。除政治因素外，一個主要的原因是各州的環(huán)境都不相同，缺乏統(tǒng)一性，如在加利福尼亞州的規(guī)定未必可以適用于密西西比州。雖然并不是所有的州都對持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行了規(guī)制，但是每個州都規(guī)定了輔助生活和專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)需要獲得許可。
持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)定主要涉及關(guān)于持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營的以下幾個方面：
•正如在“收費(fèi)模式”部分中所討論的，大多數(shù)持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)都在與住戶的合同中承諾為住民的生活提供醫(yī)療保健或者輔助生活設(shè)施，相應(yīng)地，住戶需支付入住費(fèi)，或固定的階段性費(fèi)用，或兩者兼有。在許多方面該承諾類似于一份預(yù)先付款的健康計(jì)劃，一個健康維護(hù)機(jī)構(gòu)，一份持續(xù)的看護(hù)協(xié)議，一份保險合同或者他們之中任何一項(xiàng)或者所有的結(jié)合。這些形式中的任何一種都有法律規(guī)制，而在大多數(shù)州，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)也受法律規(guī)制。
•幾乎所有州都要求持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)針對潛在住戶進(jìn)行一定程度的披露，同時也需對州監(jiān)管機(jī)關(guān)進(jìn)行披露，將其作為入住文件和支付入住費(fèi)的一部分。這些披露可能包含以下信息：擬建持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營企業(yè)以及其擁有者；經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表；預(yù)算與精算分析；關(guān)于持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的可行性報(bào)告；市場預(yù)測；入住合同文本以及宣傳方案。 這些披露信息旨在保護(hù)上文所述的住戶，該住戶將會把他們在其房屋上的權(quán)力抵押給持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營商，期望運(yùn)營商能夠?qū)崿F(xiàn)其諾言在住戶的有生之年為其提供相應(yīng)的護(hù)理服務(wù)。住戶需要確保持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)能夠如期開業(yè)且能夠保有持續(xù)經(jīng)營所需的資金，而這又部分取決于持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)根據(jù)其市場計(jì)劃向潛在的住戶銷售會員資格的營銷能力。
•監(jiān)管機(jī)關(guān)要求持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)需要在與住戶達(dá)成入住合同、向住戶收費(fèi)、進(jìn)行宣傳或者開始施工之前，獲得授權(quán)證書或者行政許可。在大多數(shù)州因行政許可或者授權(quán)證書支付而支付申請費(fèi)是很常見的，但也有些州根據(jù)總費(fèi)用的某一百分比要求支付聘請咨詢師審核項(xiàng)目可行性的費(fèi)用。有些州還需要證據(jù)證明該項(xiàng)目的輔助生活和專業(yè)護(hù)理部分（如適用）已經(jīng)申請了行政許可。
•有些州還規(guī)定對住戶的預(yù)付款進(jìn)行監(jiān)管，要求住戶暫交第三方保管或者要求提供履約保證。持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)商可以利用住戶預(yù)付款清償建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)而負(fù)擔(dān)的債務(wù)或者用以支付部分設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。預(yù)付款的作用非常重要，它不僅可以為運(yùn)營商提供資金以支付開發(fā)成本，而且也象征著潛在買家的利益。因此，只要持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營商履行其義務(wù)，所有的預(yù)付款是不可退還的。
•有些州為開發(fā)商設(shè)置了放款的條件。比如，要求在提取任何預(yù)付款之前，潛在住戶已經(jīng)支付預(yù)付款的公寓套數(shù)達(dá)到特定的百分比；且百分比越高，能夠提取的款項(xiàng)就越多。設(shè)置這些條件的目的當(dāng)然是在把資金放給開發(fā)商之前，確保項(xiàng)目的完成和可行。有些州要求在放款之前，長期融資需要到位。存款預(yù)留準(zhǔn)備的做法也是很普遍的。
•預(yù)售對于一個項(xiàng)目的成功是很重要的，是成功可能性的重要指標(biāo)。相應(yīng)地，有些州在準(zhǔn)許工程開工建設(shè)之前或者受理項(xiàng)目批準(zhǔn)申請之前，要求確保一定數(shù)量的預(yù)售。
•監(jiān)管機(jī)關(guān)要求持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)需要在與住戶達(dá)成入住合同、向住戶收費(fèi)、進(jìn)行宣傳或者開始施工之前，獲得授權(quán)證書或者行政許可。在大多數(shù)州因行政許可或者授權(quán)證書支付而支付申請費(fèi)是很常見的，但也有些州根據(jù)總費(fèi)用的某一百分比要求支付聘請咨詢師審核項(xiàng)目可行性的費(fèi)用。有些州還需要證據(jù)證明該項(xiàng)目的輔助生活和專業(yè)護(hù)理部分（如適用）已經(jīng)申請了行政許可。
•有些州還規(guī)定對住戶的預(yù)付款進(jìn)行監(jiān)管，要求住戶暫交第三方保管或者要求提供履約保證。持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)商可以利用住戶預(yù)付款清償建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)而負(fù)擔(dān)的債務(wù)或者用以支付部分設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。預(yù)付款的作用非常重要，它不僅可以為運(yùn)營商提供資金以支付開發(fā)成本，而且也象征著潛在買家的利益。因此，只要持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營商履行其義務(wù)，所有的預(yù)付款是不可退還的。
•有些州為開發(fā)商設(shè)置了放款的條件。比如，要求在提取任何預(yù)付款之前，潛在住戶已經(jīng)支付預(yù)付款的公寓套數(shù)達(dá)到特定的百分比；且百分比越高，能夠提取的款項(xiàng)就越多。設(shè)置這些條件的目的當(dāng)然是在把資金放給開發(fā)商之前，確保項(xiàng)目的完成和可行。有些州要求在放款之前，長期融資需要到位。存款預(yù)留準(zhǔn)備的做法也是很普遍的。
•預(yù)售對于一個項(xiàng)目的成功是很重要的，是成功可能性的重要指標(biāo)。相應(yīng)地，有些州在準(zhǔn)許工程開工建設(shè)之前或者受理項(xiàng)目批準(zhǔn)申請之前，要求確保一定數(shù)量的預(yù)售。
持續(xù)看護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的認(rèn)證
從上述討論可知，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的相關(guān)規(guī)定傾向于對消費(fèi)者保護(hù)，主要是關(guān)于潛在住戶與持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)之間的關(guān)系，但對持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量規(guī)定較少。為了解決后一個問題，美國老年人住房和服務(wù)協(xié)會建立了一個獨(dú)立的持續(xù)護(hù)理認(rèn)證委員會來制定和實(shí)施一個綜合性的認(rèn)證計(jì)劃，包括在社區(qū)治理和管理方面設(shè)置了自我測評、金融、健康護(hù)理以及住戶保護(hù)。整個認(rèn)證過程包括由外部監(jiān)察組進(jìn)行核查以及由資格認(rèn)定委員進(jìn)行評估。
為符合認(rèn)證程序，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)必須開業(yè)經(jīng)營至少滿一年且穩(wěn)定的經(jīng)營或者有能力證明其財(cái)務(wù)狀況良好。在認(rèn)證程序中也需對持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)是否符合州法律進(jìn)行核查。該認(rèn)證程序是每年一次，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)必須保持其符合認(rèn)證的狀態(tài)。
認(rèn)證主要集中于質(zhì)量、效果 ，并其實(shí)質(zhì)上是對州立法不足進(jìn)行補(bǔ)充和增強(qiáng)。通過此種方式，認(rèn)證機(jī)構(gòu)為消費(fèi)者選擇一家持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)提供有價值的指引，且通過認(rèn)證的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)比起未得到認(rèn)證的更具有市場優(yōu)勢。但該認(rèn)證是非強(qiáng)制的且不是普遍的，目前全美僅有15%左右的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)是經(jīng)過認(rèn)證的。
認(rèn)證主要集中于質(zhì)量、效果 ，并其實(shí)質(zhì)上是對州立法不足進(jìn)行補(bǔ)充和增強(qiáng)。通過此種方式，認(rèn)證機(jī)構(gòu)為消費(fèi)者選擇一家持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)提供有價值的指引，且通過認(rèn)證的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)比起未得到認(rèn)證的更具有市場優(yōu)勢。但該認(rèn)證是非強(qiáng)制的且不是普遍的，目前全美僅有15%左右的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)是經(jīng)過認(rèn)證的。
關(guān)于美國持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的定論
概括而言：
•持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)在美國作為老年居住產(chǎn)品已有較長的歷史且根深蒂固。盡管持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)在美國發(fā)展良好且相當(dāng)成熟，但是，該產(chǎn)業(yè)總是在不斷地變動和發(fā)展之中，以適應(yīng)目標(biāo)人群不斷變化的需求和期望。如今老年人對于他們退休之后的生活方式和期望，與他們父輩相比截然不同的。老年生活社區(qū)產(chǎn)業(yè)始終在開發(fā)和運(yùn)營包括持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)在內(nèi)的各種類型的養(yǎng)老生活社區(qū)時，將這些差異考慮在內(nèi)。
•持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)為老年人提供全程的護(hù)理以便他們能夠在某一社區(qū)內(nèi)舒適地度過余生，而無需因老年人對輔助和健康護(hù)理需求的增長而換至另一個社區(qū)。并且，根據(jù)老年人簽訂的合同類型，他們無需一直支付超過某一水平的月費(fèi)。如果入住費(fèi)是屬于可退還的類型，該住戶子女或者其他繼承人能夠繼承養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的住房，就像他們能夠繼承其父母的房子一樣。
•多數(shù)的美國持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)被稱為“生活方式”社區(qū)，為住戶提供形式多樣的社交以及娛樂活動以使老年人能夠保持社會參與，且在同一社區(qū)內(nèi)還有餐飲場所、家政服務(wù)、交通設(shè)施，當(dāng)然還有健康保健服務(wù)。雖然該模式在過去相當(dāng)成功，但現(xiàn)在的趨勢是老年人更傾向于住進(jìn)護(hù)理等級更高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；大多數(shù)老年人僅在自己的健康出現(xiàn)問題，意識到他們的日常生活需要更加全面的照護(hù)（如同輔助生活或者專業(yè)護(hù)理所提供的），他們需要為自己的將來計(jì)劃時，才會愿意進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
•法規(guī)主要從金融和消費(fèi)者保護(hù)的角度，主要關(guān)注信息披露以及財(cái)務(wù)能力方面，為住戶提供了較好的保護(hù)。認(rèn)證程序?yàn)槌掷m(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的質(zhì)量和效果提供了保障。
•聯(lián)邦福利計(jì)劃會償還屬于健康保險內(nèi)的部分入住費(fèi)和月費(fèi)。個人支付保險項(xiàng)目會涵蓋輔助生活社區(qū)和養(yǎng)老院的使用費(fèi)。從稅收的角度，住戶的部分醫(yī)療費(fèi)用可以從住戶的收入中予以扣除。
•持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的年周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)低于其他老年生活產(chǎn)品，主要是由于當(dāng)持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)住戶的護(hù)理需求增加時，他們無需搬離持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)，僅是搬入持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的另一個部分就可以實(shí)現(xiàn)其護(hù)理需求。
•在2005年，隨著美國國家住宅和保健行業(yè)投資中心引入能夠準(zhǔn)確衡量養(yǎng)老住房產(chǎn)業(yè)業(yè)績的數(shù)據(jù)地圖，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者在內(nèi)的利益主體提供有效的業(yè)績溝通途徑，養(yǎng)老住房產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一次重要的增長。這些數(shù)據(jù)涵蓋了美國最大的100個統(tǒng)計(jì)城市，總共包括美國總?cè)丝诘募s67%。財(cái)產(chǎn)狀況報(bào)告極大地增加了財(cái)產(chǎn)的透明性，相應(yīng)地，也增強(qiáng)了在養(yǎng)老住房市場中財(cái)產(chǎn)流動性。
•最后，跟其他類型的老年住房產(chǎn)品一樣，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)也受金融危機(jī)影響。有一些引人關(guān)注的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)申請破產(chǎn)，緣于持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)所依仗的潛在住戶無法出售他們的房屋來支付入住費(fèi)。但是，尚沒有任何報(bào)道顯示住戶被要求強(qiáng)制離開持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)，老人們?nèi)匀话此麄儺?dāng)初協(xié)商和期望的一樣接受著護(hù)理。
定論是什么呢？在美國，由經(jīng)驗(yàn)豐富的、專業(yè)的開發(fā)商和運(yùn)營商設(shè)計(jì)、開發(fā)和運(yùn)營的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)，對于大多數(shù)老年人群而言，是非常有吸引力的生活安排。同時，它還是非常具有吸引力的投資機(jī)會。
•持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)為老年人提供全程的護(hù)理以便他們能夠在某一社區(qū)內(nèi)舒適地度過余生，而無需因老年人對輔助和健康護(hù)理需求的增長而換至另一個社區(qū)。并且，根據(jù)老年人簽訂的合同類型，他們無需一直支付超過某一水平的月費(fèi)。如果入住費(fèi)是屬于可退還的類型，該住戶子女或者其他繼承人能夠繼承養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的住房，就像他們能夠繼承其父母的房子一樣。
•多數(shù)的美國持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)被稱為“生活方式”社區(qū)，為住戶提供形式多樣的社交以及娛樂活動以使老年人能夠保持社會參與，且在同一社區(qū)內(nèi)還有餐飲場所、家政服務(wù)、交通設(shè)施，當(dāng)然還有健康保健服務(wù)。雖然該模式在過去相當(dāng)成功，但現(xiàn)在的趨勢是老年人更傾向于住進(jìn)護(hù)理等級更高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；大多數(shù)老年人僅在自己的健康出現(xiàn)問題，意識到他們的日常生活需要更加全面的照護(hù)（如同輔助生活或者專業(yè)護(hù)理所提供的），他們需要為自己的將來計(jì)劃時，才會愿意進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
•法規(guī)主要從金融和消費(fèi)者保護(hù)的角度，主要關(guān)注信息披露以及財(cái)務(wù)能力方面，為住戶提供了較好的保護(hù)。認(rèn)證程序?yàn)槌掷m(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的質(zhì)量和效果提供了保障。
•聯(lián)邦福利計(jì)劃會償還屬于健康保險內(nèi)的部分入住費(fèi)和月費(fèi)。個人支付保險項(xiàng)目會涵蓋輔助生活社區(qū)和養(yǎng)老院的使用費(fèi)。從稅收的角度，住戶的部分醫(yī)療費(fèi)用可以從住戶的收入中予以扣除。
•持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的年周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)低于其他老年生活產(chǎn)品，主要是由于當(dāng)持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)住戶的護(hù)理需求增加時，他們無需搬離持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)，僅是搬入持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的另一個部分就可以實(shí)現(xiàn)其護(hù)理需求。
•在2005年，隨著美國國家住宅和保健行業(yè)投資中心引入能夠準(zhǔn)確衡量養(yǎng)老住房產(chǎn)業(yè)業(yè)績的數(shù)據(jù)地圖，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者在內(nèi)的利益主體提供有效的業(yè)績溝通途徑，養(yǎng)老住房產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一次重要的增長。這些數(shù)據(jù)涵蓋了美國最大的100個統(tǒng)計(jì)城市，總共包括美國總?cè)丝诘募s67%。財(cái)產(chǎn)狀況報(bào)告極大地增加了財(cái)產(chǎn)的透明性，相應(yīng)地，也增強(qiáng)了在養(yǎng)老住房市場中財(cái)產(chǎn)流動性。
•最后，跟其他類型的老年住房產(chǎn)品一樣，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)也受金融危機(jī)影響。有一些引人關(guān)注的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)申請破產(chǎn)，緣于持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)所依仗的潛在住戶無法出售他們的房屋來支付入住費(fèi)。但是，尚沒有任何報(bào)道顯示住戶被要求強(qiáng)制離開持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)，老人們?nèi)匀话此麄儺?dāng)初協(xié)商和期望的一樣接受著護(hù)理。
定論是什么呢？在美國，由經(jīng)驗(yàn)豐富的、專業(yè)的開發(fā)商和運(yùn)營商設(shè)計(jì)、開發(fā)和運(yùn)營的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)，對于大多數(shù)老年人群而言，是非常有吸引力的生活安排。同時，它還是非常具有吸引力的投資機(jī)會。
美國式的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)會在中國繁榮嗎？
我們認(rèn)為，目前中國養(yǎng)老住房正處于發(fā)展階段，難以預(yù)見哪種或者哪些產(chǎn)品類型會在市場中取得成功。我們能預(yù)測在不久的將來被廣泛接受的項(xiàng)目類型將以需求為基礎(chǔ)，那就是：住戶只在必需是才住進(jìn)去，而不是因?yàn)樗麄兿胍∵M(jìn)去。這是否會是美國模式的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)更容易被接受的一個途徑呢？這樣的項(xiàng)目可能不僅僅定位于“生活方式”，而是提供能使居住在其中的老年人放心的產(chǎn)品，讓他們知道他們可以在社區(qū)內(nèi)安度晚年，并且在有生之年能夠獲得他們所需的幫助和健康護(hù)理。持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)模式比適用于輔助生活項(xiàng)目上的出租模式更具有優(yōu)勢，因?yàn)樽舻娜胱≠M(fèi)賦予其對居住單元享有一種“所有權(quán)”；這種可退還的入住費(fèi)可以為中國的老年人的子女所繼承，所以持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老項(xiàng)目對中國老年人具有吸引力。
盡管如此，很難想象美國的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)模式會大量地為中國市場所采納。在本文開頭所提到的項(xiàng)目的確與典型的美國持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)模式相似，而不論開發(fā)商或者運(yùn)營商是否承認(rèn)他們仿照了該模式。但是如果他們的確就是按美國的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)去規(guī)劃的—事實(shí)上，我們發(fā)現(xiàn)許多在建項(xiàng)目都宣稱自己是“中國式的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)”—它們肯定已經(jīng)從美國的實(shí)踐中吸取了經(jīng)驗(yàn)。
然而，無法從美國經(jīng)驗(yàn)中學(xué)到的是那些幫助美國的開發(fā)商培育了整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵要素，包括：在大多數(shù)州較嚴(yán)的監(jiān)管環(huán)境、良好的自律和外部監(jiān)管機(jī)制以確保對消費(fèi)者的保護(hù)，老年人搬進(jìn)養(yǎng)老住區(qū)的刺激因素和他們對養(yǎng)老模式的接受度，還有我們在上文中討論的其他因素。值得注意的是，這些因素并不是在一日之內(nèi)形成的，甚至經(jīng)過十余年內(nèi)也很難形成。
在中國，盡管關(guān)于持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)質(zhì)量有諸多擔(dān)憂（有必要擔(dān)憂持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)質(zhì)量，但我們預(yù)測隨著越來越多的外國運(yùn)營商進(jìn)入中國，對于質(zhì)量的擔(dān)憂將會逐漸減少），但我們認(rèn)為，更為重要的是，不能忽視這些養(yǎng)老社區(qū)的收費(fèi)模式。因?yàn)樵S多開發(fā)商更多的是基于土地使用權(quán)的性質(zhì)來選擇收費(fèi)模式，而非基于財(cái)務(wù)穩(wěn)健的要求。 從收費(fèi)模式的選擇上來看，由于會員制（入住費(fèi)）與生俱來的靈活性，其最受歡迎。但是，這樣一種缺乏市場規(guī)制 的“靈活模式”，絕對不是一個最好的選擇。盡管越來越多的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目涌入中國市場，中國毫無疑問也會碰到美國曾經(jīng)遇到的問題。本文的寫作即是希望基于美國豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，高瞻遠(yuǎn)矚，減少犯錯。我們希望中國持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老模式能吸收美國在該行業(yè)中先進(jìn)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。如果持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老模式最終在中國盛行的話，那么借用鄧小平的一個措辭：該模式一定是“具有中國特色的”。
Joseph Christian是位于馬薩諸塞州坎布里奇哈佛大學(xué)肯尼迪學(xué)院的訪問學(xué)者，主要從事中國養(yǎng)老行業(yè)的研究和寫作，特別針對如何將美國的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到中國的新興市場實(shí)踐中。
他擁有超過30年的執(zhí)業(yè)律師經(jīng)驗(yàn)，主要實(shí)踐在房地產(chǎn)領(lǐng)域，代表機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商參與美國和亞洲市場的重大商業(yè)交易。他自2000年起代表養(yǎng)老行業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者開始其在美國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)實(shí)踐。2008年10月至2011年11月，他在香港執(zhí)業(yè)，為DLA Piper律師事務(wù)所亞洲房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的聯(lián)席負(fù)責(zé)人。期間他為數(shù)家來自美國的運(yùn)營者和投資者、及中國開發(fā)商和保險公司在中國開展養(yǎng)老市場的拓展工作提供服務(wù)。
Christian先生在美國和中國的養(yǎng)老行業(yè)名聲顯赫，作為行業(yè)專家，他曾經(jīng)為數(shù)個在上海和香港召開的養(yǎng)老論壇主持、發(fā)言和演講。作為哈佛設(shè)計(jì)管理教育課程的講師，Christian先生針對美國和亞洲的房地產(chǎn)事務(wù)授課和撰文。
Christian先生是IAHSA和加利福尼亞州國際政策太平洋理事會成員。在香港，他是亞太房地產(chǎn)協(xié)會成員、非上市房地產(chǎn)工具亞洲投資者協(xié)會成員、城市土地學(xué)會亞太地區(qū)管理委員會成員和美國商會房地產(chǎn)委員會成員。
聯(lián)系方式:
joseph_christian@hks.harvard.edu
joseph.christian@gmail.com
joseph.christian@gmail.com
中國執(zhí)業(yè)律師，在上海協(xié)力律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)。他的主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域在房地產(chǎn)、外商投資和收購兼并。他擁有超過10年的豐富執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。自2010年，他開始代表國內(nèi)外投資者在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行專業(yè)實(shí)踐。在加入?yún)f(xié)
力律師事務(wù)所前，他曾是麥德龍集團(tuán)（中國）的公司法律顧問；再之前，他自2002年起在另一家律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)。Michael在執(zhí)業(yè)期間，曾經(jīng)成功地代表房地產(chǎn)、養(yǎng)老、資產(chǎn)管理、零售和酒店行業(yè)的投資者處理商業(yè)交易和爭議。
Michael活躍在養(yǎng)老行業(yè)，他定期出版法律期刊《中國養(yǎng)老地產(chǎn)與護(hù)理》，為中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)提供有價值的分析，并為投資者在中國經(jīng)營養(yǎng)老事業(yè)提供幫助。他還經(jīng)常在房地產(chǎn)和養(yǎng)老行業(yè)論壇中演講發(fā)言。
作為在這個行業(yè)的法律專業(yè)人士，Michael近年來積極參與養(yǎng)老行業(yè)的事務(wù)，目前主要致力于為該領(lǐng)域的投資者提供公司和資本設(shè)立、項(xiàng)目開發(fā)和收購、運(yùn)營制度、公司融資等法律事務(wù)。
聯(lián)系方式:
quqin@co-effort.com
quqin@lawviewer.com
quqin@lawviewer.com
注：
1.根據(jù)美國對持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的定義，它必須提供老年人獨(dú)立居住和老年人輔助生活。NIC投資指南—投資老年住房和老年護(hù)理產(chǎn)業(yè)，第二版2012.
2.https://www.seniorshousing.org/filephotos/Classifications_for_Seniors_Housing_Property_Typ
es.pdf
3.[http://www.lawviewer.com/upload/file/13668882641425.pdf]見本刊之前的文章，文中作者與More Diversifies Services的Jim Moore，深入地討論了作為規(guī)劃和發(fā)展老年居住項(xiàng)目的一部分，由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)團(tuán)隊(duì)
4.老人獨(dú)立居住養(yǎng)老社區(qū)以及持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)，Jim Moore(2009)。當(dāng)然，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)擁有更多單元也可能是合理的，但需注意不能過度建造。
5.正如上文所述，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)最低限度地提供老年人獨(dú)立居住社區(qū)以及專業(yè)護(hù)理，且也能提供老年人輔助居住和/或者付費(fèi)護(hù)理單元。
6.入住費(fèi)與持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的房屋市場價值是息息相關(guān)的，而事實(shí)上，大多數(shù)的老年人需賣掉他們的住房以支付入住費(fèi)。
7.截止至2010年，美國12個州未有關(guān)于針對持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的法律規(guī)定。
8.老年房地產(chǎn)以及護(hù)理設(shè)施，Paul A. Gordon，城市土地協(xié)會
9.老年居住以及護(hù)理設(shè)施，Paul A. Gordon，城市土地協(xié)會
10.參見http://www.carf.org/home/.
11.我們也注意到，大多數(shù)開發(fā)商盡可能地銷售更多的單元，獲得更多的先期投資回報(bào)。但是由于對土地使用權(quán)開發(fā)的各種不同限制，開發(fā)商不得不寄期望于收費(fèi)模式的多樣化。例如，在某些情況下，在未取得審批同意的情況下，建于劃撥土地或者集體所有土地上的房子及設(shè)施是不能用以銷售，有時甚至不能出租。因此，開發(fā)商想出入住費(fèi)或者會員會的方式。在另外一些情況下，建于國有土地之上的房屋，其所有人雖然享有40年至70年的土地使用權(quán)，但如果土地用途是基礎(chǔ)設(shè)施或者旅游的話，在上面建造的房屋同樣不能分套出售。這與美國的收費(fèi)模式不同，美國開發(fā)商將財(cái)務(wù)穩(wěn)健放在第一位。
12.據(jù)筆者的理解，中國目前開發(fā)持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)模式的社區(qū)的行為主要受房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)制約，這些法律對銷售會員卡沒有任何限制。只有在社區(qū)內(nèi)的機(jī)構(gòu)中提供護(hù)理、康復(fù)或者醫(yī)療服務(wù)時，才會受到由民政部和衛(wèi)生部制定的行政規(guī)范的規(guī)制。在這些規(guī)范中，也難以看到對銷售會員資格的規(guī)定。然而，我們也注意到，許多城市開始謹(jǐn)慎對待會員費(fèi)/入門費(fèi)，以使這樣的收費(fèi)模式對持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的老年住戶的風(fēng)險最小化。
參考文獻(xiàn)：
美國老年住房協(xié)會
老年人獨(dú)立居住社區(qū)和持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)，Jim Moore (2009)
老年住房和護(hù)理設(shè)施，Paul A. Gordon, 城市土地協(xié)會
美國老年住房和服務(wù)協(xié)會
Carf International
如需對本文有進(jìn)一步了解，或是對本文提出建議或意見的，請聯(lián)系：
Michael Qu Qin 《養(yǎng)老地產(chǎn)與護(hù)理》主編，上海市協(xié)力律師事務(wù)所 律師
Tel: 86-021-68866151*152 86-13817878607
E-mail： quqin@co-effort.com or quqin@lawviewer.com
1.根據(jù)美國對持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的定義，它必須提供老年人獨(dú)立居住和老年人輔助生活。NIC投資指南—投資老年住房和老年護(hù)理產(chǎn)業(yè)，第二版2012.
2.https://www.seniorshousing.org/filephotos/Classifications_for_Seniors_Housing_Property_Typ
es.pdf
3.[http://www.lawviewer.com/upload/file/13668882641425.pdf]見本刊之前的文章，文中作者與More Diversifies Services的Jim Moore，深入地討論了作為規(guī)劃和發(fā)展老年居住項(xiàng)目的一部分，由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)團(tuán)隊(duì)
4.老人獨(dú)立居住養(yǎng)老社區(qū)以及持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)，Jim Moore(2009)。當(dāng)然，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)擁有更多單元也可能是合理的，但需注意不能過度建造。
5.正如上文所述，持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)最低限度地提供老年人獨(dú)立居住社區(qū)以及專業(yè)護(hù)理，且也能提供老年人輔助居住和/或者付費(fèi)護(hù)理單元。
6.入住費(fèi)與持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的房屋市場價值是息息相關(guān)的，而事實(shí)上，大多數(shù)的老年人需賣掉他們的住房以支付入住費(fèi)。
7.截止至2010年，美國12個州未有關(guān)于針對持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)的法律規(guī)定。
8.老年房地產(chǎn)以及護(hù)理設(shè)施，Paul A. Gordon，城市土地協(xié)會
9.老年居住以及護(hù)理設(shè)施，Paul A. Gordon，城市土地協(xié)會
10.參見http://www.carf.org/home/.
11.我們也注意到，大多數(shù)開發(fā)商盡可能地銷售更多的單元，獲得更多的先期投資回報(bào)。但是由于對土地使用權(quán)開發(fā)的各種不同限制，開發(fā)商不得不寄期望于收費(fèi)模式的多樣化。例如，在某些情況下，在未取得審批同意的情況下，建于劃撥土地或者集體所有土地上的房子及設(shè)施是不能用以銷售，有時甚至不能出租。因此，開發(fā)商想出入住費(fèi)或者會員會的方式。在另外一些情況下，建于國有土地之上的房屋，其所有人雖然享有40年至70年的土地使用權(quán)，但如果土地用途是基礎(chǔ)設(shè)施或者旅游的話，在上面建造的房屋同樣不能分套出售。這與美國的收費(fèi)模式不同，美國開發(fā)商將財(cái)務(wù)穩(wěn)健放在第一位。
12.據(jù)筆者的理解，中國目前開發(fā)持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)模式的社區(qū)的行為主要受房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)制約，這些法律對銷售會員卡沒有任何限制。只有在社區(qū)內(nèi)的機(jī)構(gòu)中提供護(hù)理、康復(fù)或者醫(yī)療服務(wù)時，才會受到由民政部和衛(wèi)生部制定的行政規(guī)范的規(guī)制。在這些規(guī)范中，也難以看到對銷售會員資格的規(guī)定。然而，我們也注意到，許多城市開始謹(jǐn)慎對待會員費(fèi)/入門費(fèi)，以使這樣的收費(fèi)模式對持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的老年住戶的風(fēng)險最小化。
參考文獻(xiàn)：
美國老年住房協(xié)會
老年人獨(dú)立居住社區(qū)和持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)，Jim Moore (2009)
老年住房和護(hù)理設(shè)施，Paul A. Gordon, 城市土地協(xié)會
美國老年住房和服務(wù)協(xié)會
Carf International
如需對本文有進(jìn)一步了解，或是對本文提出建議或意見的，請聯(lián)系：
Michael Qu Qin 《養(yǎng)老地產(chǎn)與護(hù)理》主編，上海市協(xié)力律師事務(wù)所 律師
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